ECLI:NL:RBLIM:2019:9509

• Datum uitspraak: 23 oktober 2019
• Publicatiedatum: 24 oktober 2019
• Zaaknummer: C/03/262127 / HA ZA 19-157
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Koopoptie of voorkeursrecht bij huurovereenkomst over woning

Eiser en gedaagde zijn partijen bij een huurovereenkomst met een zogenoemde koopoptie voor een woning. Eiser stelt dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen waardoor hij op elk moment de woning kan kopen voor €105.000,-. Gedaagde betwist dit en stelt dat slechts een voorkeursrecht is verleend, waarbij eiser het eerste kooprecht heeft als gedaagde besluit te verkopen.

De rechtbank beoordeelt het contract en constateert dat het woord 'koopoptie' niet automatisch betekent dat eiser een onvoorwaardelijk recht heeft om de woning te kopen. Er is geen bewijs dat het contract juridisch deskundig is opgesteld met de bedoeling een koopoptie te creëren. Bovendien wijzen omstandigheden in de dagvaarding eerder op een voorkeursrecht.

De rechtbank laat eiser toe bewijs te leveren dat het woord 'koopoptie' in de juridische zin is bedoeld en bepaalt dat dit bewijs kan worden geleverd door getuigenverhoor of andere bewijsmiddelen. De zaak wordt aangehouden voor verdere bewijslevering en nadere beslissing.

De uitspraak benadrukt het belang van bewijs voor de inhoud van contractuele afspraken en geeft een procedurele regeling voor het leveren van bewijs over de koopoptie.

Uitkomst: De rechtbank laat eiser toe bewijs te leveren dat sprake is van een koopoptie en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/262127 / HA ZA 19-157

Vonnis bij vervroeging van 23 oktober 2019

in de zaak van

[eiser] ,

wonend te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. D.M. Gijzen,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. K.A.M.J. Horsch.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met drie producties;

- de conclusie van antwoord met vijf producties;

- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 13 augustus 2019.

1.2

Tenslotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1

De rechtbank gaat, voor zover thans van belang, uit van de volgende vaststaande feiten:

a. Het door [eiser] opgestelde en door hem met de hand geschreven stuk (productie 1 dagvaarding, hierna: het contract) houdt in, voor zover relevant:

“
Huurkontrakt met koopoptie tussen eigenaar [gedaagde] en huurder [eiser] , voor het object [adres] (…) [woonplaats]

Huurbegin: 09.04.2016

Huurprijs per maand 475,00.- €

Vergoeding koopoptie 35,00.- €

Totaal maandelijks over te maken 510.00.- €

Koopprijs 105.000,00.- €

Kontrakt geldig vanaf 09.04.2016

Borg 510,00.- €

(…) ”.

Het stuk is door beide partijen ondertekend. Boven de handtekening van [eiser] staat onder meer “17.04.2016”. Boven de handtekening van [gedaagde] staat onder meer “18.04.2016”.

b. De brief van de raadsman van [eiser] van 16 oktober 2018 (productie 2 dagvaarding) houdt in, voor zover relevant:

“
Geachte heer [gedaagde] ,

(…)

Cliënt (Rb: [eiser] )
overlegt mij een huurovereenkomst (…) waarin een koopoptie vermeld staat voor een koopprijs van € 105.000,00.

Cliënt heeft enige tijd geleden de koopoptie ingeroepen, maar ik begrijp dat u weigert daaraan mee te werken. (…) ”.

3. Het geschil

3.1.1

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat tussen partijen op 18 april 2016 een koopoptie is overeengekomen met betrekking tot het registergoed staande en gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] , alsmede dat met betrekking tot dat registergoed in elk geval op 16 oktober 2018 een koopovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen met [gedaagde] als verkoper en [eiser] als koper tegen een koopprijs van € 105.000,-;

- [gedaagde] veroordeelt om dat registergoed aan [eiser] in eigendom over te dragen binnen 14

dagen na betekening van het te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan [eiser] gemachtigd wordt om zulks zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] , althans [gedaagde] subsidiair tot die overdracht veroordeelt op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;

- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de

wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag van voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de nakosten ad € 131,- zonder betekening, in geval van een reconventionele vordering € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, en verhoogd met € 68,- in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag van voldoening.

3.1.2

[eiser] voert hiertoe aan dat partijen een koopoptie ter zake de woning zijn overeengekomen en dat hij deze heeft ingeroepen.

3.2

Volgens [gedaagde] hebben partijen geen koopoptie afgesproken, maar heeft hij [eiser] alleen maar een voorkeursrecht gegeven voor het geval dat hij, [gedaagde] , ooit de woning zou willen verkopen. Hij wil nog steeds niet verkopen.

4. De beoordeling

4.1

Het contract is een onderhandse akte in de zin van art. 157 lid 2 Rv. Partijen twisten daar niet over. Zij twisten wel over het antwoord op de vraag wat met het woord “koopoptie” in het contract is bedoeld. Volgens [eiser] hebben partijen met dit woord bedoeld dat hij, [eiser] , op elk moment kon zeggen “ik wil nu de woning kopen voor € 105.000,- en dat [gedaagde] dan die wil moet volgen”. [gedaagde] betwist dit door aan te voeren dat hij slechts een voorkeursrecht heeft willen geven aan [gedaagde] .

Daarmee gaat de strijd tussen partijen niet over wat art. 157 Rv meebrengt, maar over wat partijen zijn overeengekomen. Concreter: is een koopoptie overeengekomen in de – in elk geval – juridische betekening van het woord of zijn partijen overeengekomen dat als [gedaagde] de beslissing nam om de woning te verkopen, hij deze als eerste voor de prijs van € 105.000,- moest aanbieden aan [eiser] . Het is [eiser] die zijn vordering grond op de stelling dat hij, [eiser] , op elk moment kon zeggen dat hij de woning wilde kopen voor € 105.000,- en dat [gedaagde] dan de woning zonder meer moest leveren. Gelet daarop moet [eiser] krachtens de hoofdregel van art. 150 Rv dit bewijzen. Dit bewijs is niet geleverd door het enkele woord “koopoptie” in het contract. Gesteld noch gebleken is dat de tekst is opgesteld na consulteren van een jurist of andere deskundige die met het woord “koopoptie’ het juridische begrip bedoelt. Verder heeft [eiser] zelf in nr. 12 van zijn dagvaarding vermeld dat [gedaagde] niet direct kon overgaan tot verkoop in verband met zijn recht op een uitkering, hetgeen eerder doet denken aan een voorkeursrecht. De toevoeging in nr. 14 van de dagvaarding dat [gedaagde] zou hebben verzocht aan [eiser] om in elk geval het eerste jaar niet de koopoptie in te roepen, doet daar niet aan af. Die voorwaarde is dan, vreemd genoeg, niet vermeld in het contract. Ten tweede heeft [eiser] geen reden vermeld voor dit ene jaar.

Onder het aanhouden van elke verdere beslissing zal [eiser] in staat worden gesteld bewijs te leveren zoals hieronder in het dictum is vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1

laat [eiser] toe te bewijzen dat partijen in het contract met het woord “koopoptie” hebben bedoeld dat hij, [eiser] , op elk moment kon zeggen “ik wil nu de woning kopen voor € 105.000,- en dat [gedaagde] dan die wil moet volgen”.

5.2

bepaalt (MK)dat, indien [eiser] bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal worden gehouden ten overstaan van mr. J.R. Sijmonsma, rechter, in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechter zal worden bepaald, nadat [eiser] bij akte heeft opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen;

5.3

verwijst in dat geval de zaak naar de rol van 20 november 2019(4 weken na datum vonnis) voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [eiser] , alsmede voor akte houdende verhinderdata in de periode 1 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 aan de zijde van beide partijen;

5.4

bepaalt dat [eiser] indien hij het bewijs niet of niet uitsluitend door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, hij die bewijsstukken en/of andere bewijsmiddelen op de rol van 2019 in het geding moet brengen;

5.5

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2019.