Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7869953 CV EXPL 19-4582
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 19 augustus 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJVEN JONGEN B.V.,
gevestigd te Landgraaf,
eisende partij,
gemachtigde mr. H.J. Heynen,
tegen
[gedaagde],
wonend aan de [adres 1] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna Bouwbedrijven Jongen en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2019
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft op 7 november 2016 met Aannemersbedrijf Jongen B.V., thans Bouwbedrijven Jongen, een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij het bedrijfspand aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde) huurt tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 998,94 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft sedert november 2017 de huurpenningen niet betaald. De huurachterstand over de periode tot en met juni 2019 bedraagt € 22.999,75.
2.3.
Van voornoemde huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. In deze bepalingen staat, voor zover relevant, vermeld:
“Betalingen
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.(…)”
3.Het geschil
3.1.
Bouwbedrijven Jongen vordert, samengevat, dat [gedaagde] veroordeeld wordt:
- het gehuurde te ontruimen,
- tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2019 ad € 22.999,75, te vermeerderen met primair de contractuele rente van € 300,00 “vanaf de vervaldata van de huurtermijnen”, subsidiair met de wettelijke handelsrente,
- tot betaling van de nog te vervallen huurtermijnen vanaf 1 juli 2019 tot de dag van de ontruiming, zijnde € 1.022,22 per maand, te vermeerderen met primair de contractuele rente van € 300,00 subsidiair de wettelijke handelsrente,
- tot betaling van de proceskosten en nakosten, dit alles te vermeerderen met rente.
3.2.
Bouwbedrijven Jongen legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [gedaagde] eerdere betalingstoezeggingen niet is nagekomen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag of Bouwbedrijven Jongen voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor toewijzing van een geldsom in kort geding is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.
4.1.1.
[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan van, ten tijde van de dagvaarding, zestien maanden. In hetgeen [gedaagde] ter zitting aanvoert, is geen rechtsgrond te ontwaren om de huurbetalingsverplichting niet (volledig en tijdig) na te komen. [gedaagde] is hiermee jegens Bouwbedrijven Jongen tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis, in een omvang die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Bouwbedrijven Jongen heeft inmiddels een nieuwe huurder gevonden. Van Bouwbedrijven Jongen kan niet worden gevergd dat zij accepteert dat [gedaagde] de huur niet betaalt en toezeggingen daaromtrent niet nakomt. [gedaagde] biedt geen enkele zekerheid om na te komen, terwijl [gedaagde] op zijn beurt niets heeft aangevoerd omtrent een restitutierisico.
4.1.2.
Aldus staat, binnen het hiervoor geschetste beoordelingskader, vast dat Bouwbedrijven Jongen spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand. De hoogte van de vordering ad € 22.999,75 - de kantonrechter constateert dat hierin ook een promotiebijdrage is begrepen, die onbesproken is - is niet betwist. Het gevorderde bedrag ligt hiermee voor toewijzing gereed.
De tekortkoming rechtvaardigt ook toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde. De ontruimingstermijn zal op acht dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld, zoals gevorderd. In dit verband is nog van belang op te merken dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij het pand wenst te verlaten en dat het pand zo kan worden opgeleverd. Bouwbedrijven Jongen behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat Bouwbedrijven Jongen bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. Het bedrag gelijk aan de huurprijs ad € 1.020,22 per maand (de kantonrechter: inclusief de onbesproken gebleven promotiebijdrage) vanaf juli 2019 tot de uiteindelijke ontruiming wordt toegewezen.
4.2.
Nu vaststaat dat [gedaagde] de maandelijks verschuldigde huurpenningen niet heeft betaald, is hij de ingevolge artikel 23.2 van de algemene bepalingen overeengekomen boete verschuldigd. Ook over de nog te vervallen huurtermijnen, is bij niet tijdige betaling de boete verschuldigd. [gedaagde] heeft ter zitting ter zake de boete (slechts) opgemerkt dat hij de boete “veel” vindt, zonder deze stelling toe te lichten. Bouwbedrijven Jongen heeft hiertegen ingebracht dat de boete dient als prikkel tot nakoming.
4.2.1.
Voorop gesteld wordt dat het boetebeding inhoudt dat de huurder een boete van 1% per maand (dus 12% per jaar) verschuldigd is over uit hoofde van de overeenkomst verschuldigde bedragen, met een minimum van € 300,- voor iedere maand dat het verschuldigde onbetaald blijft. Bij een relatief geringe huur van € 998,94 per maand (zoals in dit geval), waarbij voor een huurtermijn die niet is betaald € 300,- aan boete per maand wordt berekend, betekent het dat 30% per maand aan boete over de achterstallige huur in rekening wordt gebracht, wat neerkomt op ruim 360% per jaar (in vergelijking: de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom uit de wettelijke handelsrente bedraagt slechts 8% per jaar). Een relatief forse boete zou voor een beperkte periode gerechtvaardigd kunnen worden doordat het kan werken als prikkel tot nakoming, maar bij een lang voortduren daarvan verliest deze rechtvaardiging aan gewicht.
4.2.2.
Anderzijds dient te worden vastgesteld dat [gedaagde] onvoldoende verweer voert. [gedaagde] is geen consument - een ambtshalve toetsing is niet aan de orde - sterker, gezien het feit dat hij ter plaatse een makelaarskantoor runde, mag [gedaagde] deskundig worden geacht ter zake (de contractuele gevolgen van) het aangaan van huurcontracten.
4.2.3.
Alles afwegend, zal over de maanden november 2017 tot en met juni 2019 het boetebeding onverkort worden toegepast. Dit betekent dat [gedaagde] over die periode in totaal 16 maanden x € 300,00 = € 4.800,00 aan boete is verschuldigd. De kantonrechter zal de vordering onder het tweede gedachtestreepje van r.o. 3.1 op die wijze toewijzen.
4.2.4.
Vanaf juli 2019 zal de boete evenwel worden gematigd tot het in artikel 23.2 van de algemene bepalingen vermelde percentage van 1% per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, te berekenen over het bedrag dat vanaf
juli 2019 is verschuldigd uit hoofde van achterstallige huur. Het primair gevorderde zal op die wijze worden toegewezen, het meerdere is in kort geding niet toewijsbaar.
4.3.
[gedaagde] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. De kosten aan de zijde van Bouwbedrijven Jongen worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 83,52
- dagvaarding € 83,52
- griffierecht € 972,00
- gemachtigde salaris € 720,00
- gemachtigde salaris € 720,00
Totaal € 1.775,52
4.4.
De nakosten worden begroot op een half punt volgens het toepasselijke liquidatietarief, met een maximum van € 120,00, en voorts op de wijze zoals in het dictum bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde aan het [adres 2] te [vestigingsplaats] binnen acht dagen na betekening van dit vonnis met al het zijde en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Bouwbedrijven Jongen te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Bouwbedrijven Jongen te betalen € 27.799,75 wegens achterstallige huur en boete over de periode tot en met juni 2019,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Bouwbedrijven Jongen te betalen € 1.020,22 per maand vanaf 1 juli 2019 tot de dag van de ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Bouwbedrijven Jongen tot op heden begroot op € 1.775,52, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door Bouwbedrijven Jongen volledig aan de veroordeling voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van volledige betaling,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.
NIv