ECLI:NL:RBLIM:2019:6779

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 7862351 \ CV EXPL 19-4459

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 15 juli 2019

in de zaak van:

[eiser] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eiser,

gemachtigde H.A. Albersen (De Rechtspraktijk Nederland),

tegen:

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

gemachtigde mr. J.P. Folkertsma.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 10
de brief met 4 producties van [gedaagde] , ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 9 juli 2019
de brief van [eiser] met producties 11 t/m 13, ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 10 juli 2019
de fax van [eiser] met producties 14 en 15, ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 11 juli 2019
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 juli 2019 waarbij [eiser] , bijgestaan door dhr. Albersen voornoemd en [naam zus gedaagde] , de zus van gedaagde die blijkens de overgelegde volmacht voor en namens gedaagde in deze procedure mag verschijnen, bijgestaan door mr. Folkertsma voornoemd zijn verschenen

- de pleitnota van mr. Folkertsma voornoemd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

[eiser] , vordert na vermindering van eis - samengevat - een bevel dat [gedaagde] onder verbeurte van een dwangsom de tussen hem en [gedaagde] geldende huurovereenkomst van 22 mei 2019 nakomt en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proces- en nakosten.

2.2.

[gedaagde] voert verweer.

2.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende: op 22 mei 2019 is tussen [eiser] en [naam medehuurder] als huurders en [gedaagde] als verhuurder een huurovereenkomst ondertekend voor een gestoffeerd appartement aan de [adres] te [woonplaats 1] . Op 17 mei 2019 is door [eiser] en [naam medehuurder] een intentieverklaring voor Casa Mangusta Nederland ook wel Residence Housing (verder: Residence) genaamd ten behoeve van [gedaagde] ingevuld en ondertekend. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing. Mede door [eiser] zijn de borg, de eindschoonmaakkosten en de makelaarskosten van in totaal € 3.068,55 aan Residence ten behoeve van [gedaagde] betaald. De ingangsdatum van de huur was aanvankelijk 1 juni 2019 maar door het (laten) uitvoeren van werkzaamheden door [gedaagde] konden [eiser] en [naam medehuurder] het gehuurde niet eerder dan 14 juni 2019 betrekken.

3.2.

Op 7 juni 2019 heeft [eiser] een nieuw, geantidateerd, huurcontract van [gedaagde] ontvangen. Het nieuwe huurcontract heeft [eiser] niet geaccepteerd omdat het contract van 22 mei 2019 al bestond en omdat hij het niet eens was met het bedrag aan huur dat hij vanaf 14 juni 2019 aan [gedaagde] diende te betalen aangezien dat meer dan de helft was dat hij volgens de overeengekomen huurpenningen diende te betalen. [eiser] en [gedaagde] werden het niet eens en [gedaagde] heeft de reeds betaalde huurpenningen van juni 2019 aan [eiser] gerestitueerd. [eiser] heeft daarop weer de huurpenningen van juni 2019 betaald die [gedaagde] vervolgens weer restitueerde.

3.3.

Residence heeft [eiser] en diens vader te kennen gegeven dat het contract van 22 mei 2019 zou worden vernietigd en dat [eiser] een andere woonruimte diende te zoeken, [naam medehuurder] kon als medehuurder het gehuurde betrekken en zou een week de tijd krijgen om een andere medehuurder te zoeken.

3.4.

Op 14 juni 2019 heeft een gesprek met [eiser] en diens vader, [naam medehuurder] en diens vader en Residence plaatsgevonden waarbij [naam medehuurder] zich uiteindelijk als medehuurder terugtrok.

3.5.

De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 19 juni 2019 nakoming van de huurovereenkomst van 22 mei 2019 van [gedaagde] gevorderd. Op 24 juni 2019 heeft Residence Housing & Relocations B.V. aan de gemachtigde van [eiser] bericht dat [eiser] het gehuurde mag betrekken doch niet mag onderverhuren en telefonisch bericht dat [eiser] ook geen medehuurder mag zoeken. Bij e-mail van 1 juli 2019 werd [eiser] vervolgens toch toegestaan om een medehuurder te zoeken doch van de medehuurder diende een huurdersverklaring te worden aangeleverd en de ouders van [eiser] en die van de medehuurder dienden zich schriftelijk borg te stellen voor alle uit het huurcontract voortvloeiende verplichtingen. Aangezien deze door [gedaagde] gestelde voorwaarden ook afwijken van hetgeen op 22 mei 2019 tussen partijen is overeengekomen wilde [eiser] niet met deze nieuwe voorwaarden instemmen en vordert [eiser] nakoming van [gedaagde] van de op 22 mei 2019 gesloten overeenkomst. Nu, ondanks sommatie, [gedaagde] de overeenkomst van 22 mei 2019 niet nakomt heeft [eiser] [gedaagde] in rechte betrokken.

producties

3.6.

Het bezwaar van [gedaagde] dat producties 11 t/m 15 buiten beschouwing dienen te blijven en geen onderdeel van het procesdossier mogen uitmaken omdat zij te laat en dus in strijd met het procesreglement en met het bepaalde in artt. 21, 22 en 111 Rv door [eiser] zijn ingebracht wordt niet gehonoreerd. Het zijn geen omvangrijke producties (kopieën en briefjes van minder dan een halve pagina) waarvan het merendeel van de inhoud bovendien vooraf bij [gedaagde] bekend was. Gelet hierop en nu het belang van de waarheidsvinding prevaleert zal de voorzieningenrechter, met inachtneming van de vaste jurisprudentie op dit punt, deze producties toelaten en, indien nodig, de inhoud daarvan bij zijn beoordeling meenemen.

het bestaan van de huurovereenkomst en de ontvankelijkheid van [eiser]

3.7.

[gedaagde] stelt dat a) er geen overeenkomst tussen hem en [eiser] bestaat omdat [eiser] niet aan alle voorwaarden heeft voldaan: de borgstellers hebben immers de huurovereenkomst niet mee ondertekend en dat b) [eiser] niet-ontvankelijk is bij zijn vorderingen.

ad a)

3.8.

Onweersproken staat vast dat door [naam medehuurder] , [eiser] op 22 mei 2019 en door [gedaagde] op 24 mei 2019 (de datum die bij zijn handtekening staat en door [gedaagde] niet is betwist) de onderwerpelijke huurovereenkomst is ondertekend en dat de borgstellers die huurovereenkomst toen niet hebben ondertekend. Gelet hierop en op het feit dat er in de huurovereenkomst noch in de daarbij overeengekomen Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte noch in de voorovereenkomst is bepaald dat de borgstellers de huurovereenkomst mee dienden te ondertekenen of dat bij een gebrek aan die ondertekening de overeenkomst niet rechtsgeldig zou zijn, is het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat de overeenkomst van 22 mei 2019 nog steeds bestaat en geldt.

Uit de stellingen van [gedaagde] volgt dat het mee ondertekenen van de borgstellers voor [gedaagde] belangrijk is. Dat is begrijpelijk doch op de vraag ter mondelinge behandeling waarom [gedaagde] als verhuurder de huurovereenkomst op 24 mei 2019 (van 22 mei 2019) heeft ondertekend terwijl de borgstellers die niet hadden ondertekend kon [gedaagde] geen antwoord geven. Op de stelling van [eiser] , dat het vreemd is dat toen [naam medehuurder] en hij bericht kregen dat de incheckdatum vanwege de werkzaamheden aan het gehuurde zou worden verplaatst van 1 naar 14 juni 2019, [gedaagde] toen het ontbreken van de ondertekening van de borgstellers evenmin aan de orde heeft gesteld, geeft [gedaagde] geen gemotiveerde reactie. Dat [gedaagde] na zijn ondertekening en na het op 14 juni 2019 tussen partijen ontstane debat aan die overeenkomst (thans) nieuwe voorwaarden stelt en dat uit productie 15 volgt dat ook de borgstellers de overeenkomst van 22 mei 2019 hebben ondertekend, maakt het voorgaande niet anders. Voor de geldigheid van de huurovereenkomst van 22 mei 2019 vormde het ondertekenen door de borgstellers immers geen tussen partijen overeengekomen voorwaarde die eerst vervuld diende te zijn.

ad b)

3.9.

Dat [naam medehuurder] zich op 14 juni 2019 als medehuurder heeft teruggetrokken c.q. de huurovereenkomst heeft ontbonden leidt evenmin tot het oordeel dat er geen huurovereenkomst meer bestaat en leidt niet tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] bij zijn vorderingen.

3.9.1.

Residence, als tussenpersoon van [gedaagde] , heeft tijdens het gesprek op 14 juni 2019 (waarbij [naam medehuurder] zich als medehuurder terugtrok) noch na de ontvangst van de e-mail van 19 juni 2019 (waarbij [naam medehuurder] sr. de huurovereenkomst voor en namens [naam medehuurder] als ontbonden verklaarde) tegen die mededelingen geprotesteerd. Ook uit het terugstorten door Residence van het door [naam medehuurder] overgemaakte bedrag en de inhoud van de e-mail van Residence van 24 juni 2019 (productie 12) kan voorshands niet anders geconcludeerd worden dat [gedaagde] die terugtrekking (ontbinding) van [naam medehuurder] heeft geaccepteerd. Het gaat dan ook niet aan dat [gedaagde] zich
thansop het standpunt stelt dat [eiser] niet-ontvankelijk bij zijn vorderingen is omdat [naam medehuurder] niet samen met [eiser] de vorderingsrechten in rechte aanhangig heeft gemaakt. [naam medehuurder] heeft ook niet samen met [eiser] de huurovereenkomst ontbonden. De stellingen van [gedaagde] dat hij niet hoefde in te stemmen met de terugtrekking door [naam medehuurder] als medehuurder op 14 juni 2019 en dat hij de e-mail van [naam medehuurder] ter zake voor kennisgeving heeft aangenomen treffen geen doel. Bovendien rijmen die niet met zijn verwijzing naar het bepaalde in art. 6:15 lid 2 BW noch met de diverse onderhandelingen die [gedaagde] na 14 juni 2019 met [eiser] over het aandragen van een medehuurder en de voorwaarden die [gedaagde] daaraan stelde, heeft gevoerd. Deze onderhandelingen over een nog aan te dragen c.q. goed te keuren medehuurder zouden geen zin hebben gehad indien [gedaagde] het niet eens zou zijn met het terugtrekken door [naam medehuurder] c.q. het ontbinden van [naam medehuurder] van de huurovereenkomst. Dat die onderhandelingen niet tot het door [gedaagde] gewenste resultaat hebben geleid, maakt verder niet uit.

het spoedeisend belang en de gevorderde voorzieningen

3.10.

[gedaagde] betwist het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen omdat het debat tussen partijen als sinds juni 2019 bestaat. [eiser] kan en mag van hem huren onder de voorwaarden dat [eiser] hem een medehuurder, voorzien van een huurdersverklaring, voorstelt en indien de ouders van [eiser] en die van de medehuurder als borgstellers de overeenkomst mee ondertekenen. Dat zijn geen onredelijke voorwaarden en dat [eiser] weigert daarmee in te stemmen komt voor zijn rekening en risico, aldus [gedaagde] .

3.10.1.

De vraag of een eiser in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen en beoordeeld te worden naar de toestand ten tijde van de uitspraak. In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van de vraag of dat het geval is, is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagde. Met inachtneming van al het vorenoverwogene en de stellingen van [eiser] , dat hij het gehuurde op de schoolcampus per 12 juli 2019 moet verlaten omdat hij geen eerstejaars student meer is die recht heeft op woonruimte op de schoolcampus, en de verwijzing ter zake naar productie 13, heeft [eiser] zijn spoedeisend belang voldoende onderbouwd.

3.11.

Het verweer van [gedaagde] , dat de vorderingen van [eiser] zich niet lenen voor deze procedure omdat zij geen voorlopig karakter doch voor de gehele duur van de huurovereenkomst gelden, treft geen doel. De voorlopige voorzieningen gelden zolang de huurovereenkomst bestaat of totdat in een bodemprocedure anders wordt beslist. Blijkens de verklaring van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is het voor hem nooit aan de orde geweest om zelf, zonder instemming van [gedaagde] , te bepalen wie zijn medehuurder zou worden en hij kan de huurpenningen betalen. [eiser] begrijpt dat hij een medehuurder mag aandragen en dat [gedaagde] uiteindelijk daarover beslist. [gedaagde] hoeft dus geen angst te hebben dat hij op de keuze van de persoon van de medehuurder geen grip zou hebben en bovendien laat de wet [gedaagde] voldoende mogelijkheden tot actie indien [eiser] en/of de medehuurder de huurpenningen niet voldoen. In dat geval kan [gedaagde] in kort geding snel de ontruiming vorderen.

3.12.

Gelet op al het vorenoverwogene ligt het bij dagvaarding onder I gevorderde integraal voor toewijzing gereed. De stelling van [gedaagde] dat een dwangsom niet hoeft te worden toegewezen omdat hij het vonnis in deze zal respecteren, laat de voorzieningenrechter voor wat die is. Vaststaat dat [gedaagde] de overeenkomst van 22 mei 2019 niet is nagekomen en het is aan [gedaagde] of hij dit vonnis zal nakomen of dwangsommen zal gaan verbeuren.

proces- en incassokosten

3.13.

Aangezien [eiser] zijn vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten ter mondelinge behandeling heeft ingetrokken komt de voorzieningenrechter niet meer toe aan beoordeling van het debat tussen partijen ter zake.

3.13.1.

Met inachtneming van het in r.o. 4.7. overwogene en het bepaalde in art. 237 e.v. Rv zal [gedaagde] , als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proces- en nakosten als nader in het dictum zijn begroot.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter in kort geding

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om de op 22 mei 2019 met [eiser] gesloten huurovereenkomst met ingang van heden na te komen onder afgifte van de sleutels in die zin dat [gedaagde] aan [eiser] het genot van het gehuurde verstrekt zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van

€ 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis niet aan de veroordeling als vermeld in 4.1. voldoet en stelt de maximum te verbeuren dwangsom op

€ 20.000,00,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 902,06, bestaande uit € 81,00 aan griffierecht, € 720,00 aan salaris gemachtigde en € 101,06 aan explootkosten,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 2 weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan bovenstaande veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en de daarover verschuldigde btw,

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken.

type: YT