ECLI:NL:RBLIM:2019:676

• Datum uitspraak: 23 januari 2019
• Publicatiedatum: 24 januari 2019
• Zaaknummer: 7147884 OV VERZ 18-67
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot machtiging voor inpandige verbouwing van loggia door appartementseigenaren

In deze zaak hebben verzoekers, eigenaren van een appartementsrecht, een verzoek ingediend bij de kantonrechter om machtiging te verkrijgen voor een inpandige verbouwing van hun loggia. De verbouwing betreft het verplaatsen van de voorgevelpui van hun appartement, wat van buitenaf nauwelijks zichtbaar zal zijn en geen invloed heeft op de constructie van het appartementencomplex. De Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft toestemming geweigerd, met als argumenten dat de verbouwing het architectonisch aanzicht van het gebouw zou aantasten en dat er precedentwerking zou kunnen ontstaan. De kantonrechter heeft de procedure in gang gezet na ontvangst van het verzoekschrift en diverse stukken, waaronder verweerschriften van de VvE en andere belanghebbenden. Tijdens de mondelinge behandeling zijn beide partijen vertegenwoordigd en zijn hun standpunten verder toegelicht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verbouwing niet of nauwelijks zichtbaar zal zijn en dat de VvE onvoldoende onderbouwd heeft waarom de verbouwing niet toegestaan zou moeten worden. De kantonrechter heeft uiteindelijk besloten om de verzoekers machtiging te verlenen voor de verbouwing, met de voorwaarde dat alle onderhoudskosten ten laste van de verzoekers komen. De VvE is veroordeeld in de proceskosten van de verzoekers.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht / Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer 7147884 OV VERZ 18-67

Beschikking van de kantonrechter van 23 januari 2019

inzake

1. [verzoeker sub 1] , en

2.
[verzoekster sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] , [adres 1]

verzoekers,

gemachtigde mr. A.J.L.J. Pfeil,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam] ,

gevestigd aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] ,

verweerster,

gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers.

Partijen zullen hierna [verzoekers] c.s. en de VvE genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met bijlagen, ter griffie ontvangen op 14 augustus 2018

- de brieven van [verzoekers] c.s., ter griffie ontvangen op 29 oktober en 9 november 2018

- het verweerschrift ingediend door belanghebbenden [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] en [belanghebbende 7] , ter griffie ontvangen op 15 november 2018

- het verweerschrift van de VvE, ter griffie ontvangen op 19 november 2018

- de brief met een bijlage van [verzoekers] c.s., ter griffie ontvangen op 20 november 2018

- de mondelinge behandeling van 26 november 2018

- de pleitaantekeningen van [verzoekers] c.s. en de ter mondelinge behandeling aangeleverde foto’s

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

1.2.

Ter mondelinge behandeling zijn verschenen:

- verzoeker sub 1 bijgestaan door mr. Pfeil voornoemd en vergezeld van VvE-lid [lid VvE]

- de VvE, vertegenwoordigd door [naam voorzitter] , voorzitter c.q. bestuurder van Bureau Vertommen die bestuurder van de VvE is, en bijgestaan door mr. Vermeulen-Jonkers voornoemd

- VvE lid [belanghebbende 7] vergezeld van zijn zus.

1.3.

Beschikking is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[verzoekers] c.s. zijn sinds 16 augustus 2017 eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres 1] te [woonplaats] en samen met andere appartementsrechteigenaren lid van de VvE.

2.2.

Alle appartementen van deze VvE hebben een eigen gesloten balkon (loggia). [verzoekers] c.s. hebben bij brief van 9 mei 2018 aan de medebewoners en de VvE gericht toestemming voor een verbouwing waarbij een deel van hun loggia bij hun twee slaapkamers zal worden gevoegd gevraagd.

2.3.

Tijdens de vergadering van de VvE van 29 mei 2018 is het verzoek van [verzoekers] c.s. besproken en is besloten om dit als enige agendapunt te verplaatsen naar een speciaal daarvoor te beleggen extra vergadering. Die extra vergadering heeft op 25 juni 2018 plaatsgevonden. Het verzoek van [verzoekers] c.s. is na stemming daarover verworpen.

3. Het verzoek

3.1.

[verzoekers] c.s. verzoeken - verkort weergegeven - primair op grond van art. 5:121 BW machtiging van de kantonrechter tot het uitvoeren van werkzaamheden welke staan omschreven in het rapport van Ingenieursbureau ing. [naam ingenieursbureau] van 1 mei 2018 en subsidiair op grond van art. 5:130 BW vernietiging van het door de VvE op 25 juni 2018 genomen besluit omdat dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, met (primair als subsidiair) veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3.2.

De VvE voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, indien nodig, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1.

[verzoekers] c.s. zijn in hun primaire verzoek ontvankelijk. Zij hebben toestemming nodig van de VvE en nu die is geweigerd, moet de kantonrechter nagaan of hij een vervangende machtiging moet geven aan [verzoekers] c.s.

4.2.

[verzoekers] c.s. verzoeken in concreto machtiging van de kantonrechter om een inpandige verbouwing (het verplaatsen van de voorgevelpui van hun woning) toe te staan die de VvE hun zonder nadere motivering weigert toe te staan, aldus [verzoekers] c.s. Enige reden van weigering blijkt niet uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 25 juni 2018. Zij voeren aan dat de grens van het privégedeelte van hun appartement langs de rand aan de buitenzijde van het balkon en niet langs de binnenzijde van de rand van de voorgevelpui loopt waardoor de verbouwing in c.q. aan het
privégedeelte van hun appartement en niet in c.q. aan de gemeenschappelijke gedeelten gerealiseerd zal worden. De verbouwing is aangewezen vanwege de gezondheidstoestand van mevr. [verzoekster sub 2] die maakt dat er een ruimere slaapkamer nodig is om met een rolstoel of rollator of met een invalidewagen in te kunnen manoeuvreren en deze in die kamer te kunnen plaatsen en om letsel als gevolg van valpartijen van mevrouw in verband met de beperkte ruimte van die kamer te voorkomen. [verzoekers] c.s. hebben Ingenieursbureau ing. [naam ingenieursbureau] (verder: het bureau) een onderzoek naar de gewenste verbouwing laten verrichten. Uit het rapport van het bureau van 1 mei 2018 volgt dat bij het ontwerp c.q. de bouw van het appartementencomplex al rekening is gehouden met een uitbreiding van het woonoppervlak tot over een deel van de bijbehorende loggia. Dat blijkt uit de destijds ten behoeve van de bouwvergunning ingediende en goedgekeurde tekeningen waarop de verbouwing al was ingetekend. De appartementen die boven het appartement van [verzoekers] c.s. liggen hebben eenzelfde verbouwing gehad: ook daar is de voorpui van twee kamers naar halverwege de loggia verplaatst. Het betreft een niet vergunningplichtige interne verbouwing die van buiten niet of nauwelijks zichtbaar is en die geen invloed heeft op de constructie van het appartementencomplex, aldus [verzoekers] c.s.

4.3.

De VvE voert twee gronden aan waarom zij aan [verzoekers] c.s. toestemming heeft geweigerd en zal weigeren:

a. a) zij wil handhaving van het architectonische uiterlijk van het gebouw

b) zij wil geen precedent- en daarmee eventuele risico’s voor de VvE scheppen.

a.
a)

4.4.

De VvE stelt dat door de uitbouw het architectonisch aanzicht van het gebouw wijzigt en verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar diverse uitspraken waaruit volgt dat de rechtspraak onderschrijft dat de onderwerpelijke wijziging invloed heeft op het architectonisch aanzicht en dat dat gegeven een reëel belang voor de VvE oplevert om de verzochte toestemming te weigeren. Dat [verzoekers] c.s. eenzelfde verbouwing wensen die al bij beide boven hun appartement gelegen appartementen is gerealiseerd maakt niet dat [verzoekers] c.s. daar rechten aan kan ontlenen. Die situatie bestaat al sinds de oplevering van het appartementencomplex en de VvE heeft daarop destijds geen invloed gehad. Van een situatie dat de VvE daarvoor wel toestemming heeft gegeven is dus geen sprake.

4.5.

De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat de verbouwing aan het zich ten opzichte van de buitengevel van het complex bezien terug gelegen privégedeelte van het appartement van [verzoekers] c.s. zal plaatsvinden en niet aan de buitenzijde van het gemeenschappelijke gedeelte van het complex. Vaststaat voorts dat het architectonisch uiterlijk van het appartementencomplex al bij de bouw en voor de oplevering is gewijzigd. Of en in hoeverre de VvE daar invloed op heeft gehad kan in het midden blijven. [verzoekers] c.s. wensen eenzelfde wijziging als die al bij hun bovenburen voor de oplevering van het complex is gerealiseerd. Hierdoor krijgen alle drie boven elkaar gelegen appartementen (zowel dat van [verzoekers] c.s. als die van hun bovenburen) hetzelfde uiterlijk. Dat gegeven en de stellingen van [verzoekers] c.s., dat het gebouw dan overeenkomstig de goedgekeurde bouwtekening van de architect in samenwerking met de constructeur alsnog het uiterlijk krijgt zoals is voorzien op voormelde tekening, dat de verbouwing niet of nauwelijks zichtbaar is vanaf de buitenzijde van het complex en hun verwijzing naar de inhoud van het rapport van het bureau, is door de VvE onvoldoende gemotiveerd weersproken. De enkele stelling van de VvE, dat door de gewenste wijziging door [verzoekers] c.s. een van de terrassen op de begane grond afwijkt ten opzichte van de naastgelegen terrassen en geen uniforme uitstraling levert, overtuigt de kantonrechter niet aangezien de twee boven het appartement van [verzoekers] c.s. gelegen appartementen ook afwijken ten opzichte van de daarnaast gelegen appartementen en evenmin een uniforme uitstraling opleveren. Daarbij komt dat de verwijzing van de VvE naar jurisprudentie als onderbouwing van haar stelling om het architectonisch uiterlijk te handhaven en daarmee haar recht om aan [verzoekers] c.s. d toestemming te weigeren, afgezet tegen de onderbouwde en gedocumenteerde stellingen van [verzoekers] c.s., te summier is.

4.6.

Nog eens anders en bondiger gezegd: de verbouwing zal volgens de kantonrechter niet of nauwelijks opvallen voor een gemiddelde passant die het complex aanschouwt. Van een dreigende serieuze architectonische aantasting is geen enkele sprake. Het verzet van de VvE is objectief gezien dus overdreven en het lijkt erop alsof slechts een slechte verhouding tussen diverse leden van de VvE en [verzoekers] c.s. leidend is bij het verzet van de VvE tegen de plannen tot verbouwing.

b)

4.7.

Ook hier verwijst de VvE ter zake de precedentwerking en haar angst voor te maken kosten naar de door haar aangehaalde jurisprudentie en ook hier geldt volgens de kantonrechter dat haar verweer onvoldoende onderbouwd is. Ongewis is of in de toekomst meerdere van dit soort verzoeken zullen plaatsvinden en of en zo ja, welke kosten daar dan eventueel voor de VvE uit zullen voortvloeien.

4.8.

Uit het verslag van de algemene ledenvergadering van de VvE van 29 mei 2018 volgt uit punt 8b onder meer dat VvE-lid [belanghebbende 7] de tekening van [verzoekers] c.s. van de gewenste verbouwing aan een deskundige heeft laten zien en dat die deskundige bevestigde dat bij de verbouwing geen bouwkundige problemen te verwachten zijn.

4.9.

De kantonrechter zal dus een vervangende machtiging afgeven aan [verzoekers] c.s. Wel is het nuttig om de suggestie van de VvE over te nemen, die naar voren is gebracht in punt 30 van het verweerschrift. De daar door de VvE bepleite voorwaarde zal worden verbonden aan de vervangende machtiging.

4.10.

De VvE zal als overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verleent aan [verzoekers] c.s. machtiging tot het uitvoeren van werkzaamheden welke staan omschreven in het rapport van Ingenieursbureau ing. [naam ingenieursbureau] van 1 mei 2018, te weten verplaatsing van de voorgevelpui behorende bij twee slaapkamers van hun appartement aan de [adres 1] te [woonplaats] over een afstand van circa 2 meter, gemeten vanaf de bestaande voorgevelpui van dat appartement, een en ander als nader aangeduid in de overgelegde schets;

5.2.

stelt vast en bepaalt dat dat alle onderhoudskosten en herstelkosten, nu en in de toekomst betrekking hebbende op de aanbouw en op alle andere gebreken en schades die op welke wijze ook verband houden met de door de aanbouw aangebrachte wijzigingen in het pand ten laste zullen komen van [verzoekers] c.s. en hun rechtsopvolgers;

5.3.

veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure aan de zijde van [verzoekers] c.s. gevallen en begroot deze op € 79,00 griffierecht en op € 400,00 voor salaris gemachtigde;

5.4.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken.

Type: TY