ECLI:NL:RBLIM:2019:4451

• Datum uitspraak: 8 mei 2019
• Publicatiedatum: 13 mei 2019
• Zaaknummer: C/03/263018 / KG ZA 19-164
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.M. Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van koopovereenkomsten en vordering tot nakoming in kort geding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Limburg is behandeld, hebben eisers, bestaande uit drie personen, een kort geding aangespannen tegen gedaagden, eveneens bestaande uit twee personen, met als doel nakoming van de verbintenis tot levering van woningen. De eisers vorderden dat gedaagden zouden meewerken aan de levering van de woningen, die op 21 mei 2019 zou plaatsvinden. De gedaagden hadden echter de koopovereenkomsten ontbonden op basis van een bepaling in een aanvullende overeenkomst, die hen het recht gaf om zonder opgaaf van redenen de overeenkomsten te ontbinden. De rechtbank heeft de vordering van eisers afgewezen, omdat zij niet konden aantonen dat de ontbinding onterecht was. De voorzieningenrechter oordeelde dat de aanvullende overeenkomst rechtsgeldig was en dat er geen sprake was van misbruik van omstandigheden of andere juridische gronden die de ontbinding zouden kunnen tegenhouden. De eisers werden ook veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden, die op € 1.894,00 werden begroot. Het vonnis werd uitgesproken op 8 mei 2019.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/263018 / KG ZA 19-164

Vonnis in kort geding van 8 mei 2019

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[eiseres sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. L.C. van Kasteren te Maastricht,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

advocaat mr. M. Woisch te Sittard, gemeente Sittard-Geleen.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , (gezamenlijk) [eisers sub 2 en 3] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 12
• de producties 1 tot en met 12 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
• de mondelinge behandeling op 25 april 2019
• de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 8 januari 2019 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met [eisers sub 2 en 3] een koopovereenkomst gesloten waarbij aan [eisers sub 2 en 3] de woning [adres 1] in [plaats] is verkocht. Op diezelfde datum hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met [eiser sub 1] een koopovereenkomst gesloten waarbij de woning [adres 2] in [plaats] is verkocht aan [eiser sub 1] . In beide – vrijwel gelijkluidende – overeenkomsten is in artikel 4.4 opgenomen dat deze overeenkomsten samen een onverbrekelijk geheel vormen en de akte van levering van beide panden op dezelfde dag bij de notaris dient te passeren. Beide overeenkomsten bevatten in artikel 15 een financieringsvoorbehoud ten behoeve van de koper op grond waarvan kan worden ontbonden indien de koper op 18 februari 2019 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een bankinstelling heeft verkregen. De mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, dient uiterlijk op de tweede werkdag daarna te zijn ontvangen. In de artikelen 15.1.d en 15.4 is aan koper respectievelijk verkoper, de mogelijkheid gegeven de overeenkomst te ontbinden indien het andere pand op 20 februari 2019 niet onvoorwaardelijk is verkocht door [eiser sub 1] respectievelijk [eisers sub 2 en 3] .

2.2.

Op 14 februari 2019 heeft [eiser sub 1] aan de makelaar gemeld dat hij een afwijzing van zijn financieringsaanvraag heeft gehad. Reden voor afwijzing vormde de in het kadaster opgenomen gemengde bestemming “bedrijvigheid (detailhandel) en terrein (teelt-kweek)”. [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] hebben vervolgens verzocht de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen.

2.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ingestemd met een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud tot 18 maart 2019, maar hebben daar voorwaarden aan verbonden. Partijen hebben vervolgens een aanvullende overeenkomst gesloten, gedateerd 19 februari 2019. Daarin is in artikel 5 opgenomen:

“
Z olang de door verkoper en kopers getekende koopovereenkomsten m.b.t. de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] niet onvoorwaardelijk zijn geworden heeft verkoper het recht om zonder opgaaf van reden deze koopovereenkomsten te ontbinden. Ontbinding door verkoper geschiedt door kennisgeving aan de makelaar van verkoper
en door kennisgeving aan koper
of notaris”.

Bij deze bepaling is de navolgende toelichting opgenomen:

“Helaas kunnen verkopers niet anders. Verkopers hebben een ander huis gekocht onder de voorwaarde dat hun huizen in [plaats] verkocht zijn en in die koopakte staat dat verkopers de plicht hebben om al het mogelijke te doen om de huizen in [plaats] te verkopen. Verkopers willen niet verweten en aangesproken worden dat ze niet meerdere opties onderzocht hebben en er dus niet alles aan gedaan hebben. …”

2.4.

Op 1 maart 2019 is aan [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] medegedeeld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een beroep doen op de in 2.3. aangehaalde bepaling. Zij ontbinden de koopovereenkomsten zonder opgaaf van redenen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] vorderen – samengevat – nakoming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van de verbintenis tot levering van de huizen die voortvloeit uit de koopovereenkomsten en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding uit hoofde van de contractuele boete.

3.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid volgt uit de aard van de hoofdvordering (levering van de woningen op 21 mei 2019). In verband met de proces-economie kan ook over de vordering tot betaling van een voorschot op de contractuele boete worden beslist.

4.2.

De voorzieningenrechter zal eerst oordelen over de hoofdvordering van [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] .

Misbruik van omstandigheden

4.3.

[eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] stellen dat de aanvullende overeenkomst, althans artikel 5 hiervan, moet worden vernietigd, omdat deze bepaling tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben misbruik gemaakt van enerzijds de afhankelijkheid van [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] bij het verkrijgen van een uitstel van de termijn van het financieringsvoorbehoud (financiële druk omdat ten tijde van de ondertekening de financiering nog niet rond was en de mogelijkheid om de koopovereenkomsten te ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud niet langer aanwezig was) en anderzijds het verkrijgen van medewerking van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij het wijzigen van de bestemming om de financiering van [eiser sub 1] rond te krijgen. Bovendien heeft hun juridische ondeskundigheid hen parten gespeeld, aldus [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] .

4.4.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat de hiervoor genoemde bepaling tot stand zou zijn gekomen door misbruik van omstandigheden. Zij zijn last minute geconfronteerd met een uitstelverzoek. Het was bij [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] bekend dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een groot belang hadden bij een onvoorwaardelijke verkoop, gelet op de inhoud van de koopovereenkomst van hun nieuwe woning in Maastricht. Dit is de reden dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enkel ingestemd hebben met verlenging van het financieringsvoorbehoud, als werd ingestemd met de ontbindingsmogelijkheid. [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] hebben hier mee ingestemd.

4.5.

Op grond van de stellingen en de stukken van [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] , is de voorzieningenrechter niet gebleken dat de aanvullende overeenkomst door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] hebben zelf de keuze gemaakt om bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud te vragen. Ook hebben zij er voor gekozen om in te stemmen met de inhoud van artikel 5 van de aanvullende overeenkomst. In deze bepaling zijn geen beperkingen verbonden aan de mogelijkheid tot ontbinding door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ; zij kunnen zonder opgave van redenen daartoe overgaan. Of [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] op basis van een telefoongesprek met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gerechtvaardigd de indruk mochten hebben, zoals zij stellen en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten, dat laatst genoemden geen gebruik zouden maken van artikel 5 in geval van een bod op de woningen door een derde, is dan ook niet relevant. Het is de voorzieningenrechter voorts niet gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich op het standpunt zouden hebben gesteld dat het financieringsvoorbehoud op 19 februari 2019 verstreken zou zijn zonder dat [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] tijdig kenbaar hebben gemaakt dat zij zich daar op wensten te beroepen. Dat er voor [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] een financiële druk zou hebben bestaan die daardoor zou worden veroorzaakt, ziet de voorzieningenrechter dan ook niet.

Ontbindende voorwaarde non-existent

4.6.

Daarnaast stellen [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] dat artikel 5 van de aanvullende overeenkomst non-existent is, althans niet rechtsgeldig, althans nietig, althans vernietigbaar. Daartoe stellen zij dat deze bepaling geen voorwaarde bevat die van een toekomstige onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld, hetgeen op grond van artikel 3:38 juncto 6:216 BW (de voorzieningenrechter neemt aan dat artikel 6:21 BW bedoeld is) vereist is.

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter bevat de in geding zijnde bepaling geen voorwaardelijke verbintenis in de zin van de door [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] aangehaalde artikelen. De stelling dat artikel 5 van de aanvullende overeenkomst vanwege die artikelen non-existent, althans niet rechtsgeldig, althans nietig, althans vernietigbaar is, wordt dan ook verworpen.

Overeenkomst nietig - antedatering

4.8.

De aanvullende overeenkomst is volgens [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] nietig omdat de totstandkoming hiervan in strijd is geweest met de goede zeden: de overeenkomst is volgens hen geantedateerd. De overeenkomst is gedateerd 19 februari 2019, maar dit is niet de werkelijke datum van ondertekening, te weten 25 februari 2019. De tekst van het voorstel waarop op 19 februari 2019 akkoord werd gegeven, wijkt ook af van de uiteindelijk ondertekende versie.

4.9.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat [eiser sub 1] degene is die de allonge heeft gedateerd. Waarom hij de datum 19 februari 2019 heeft gekozen, is hen niet duidelijk, waarschijnlijk omdat partijen op die datum overeenstemming hebben bereikt. In ieder geval is de inhoud van de door allen getekende versie gelijk gebleven aan de overeenstemming die zij op
19 februari 2019 hebben bereikt.

4.10.

De voorzieningenrechter heeft niet kunnen vaststellen dat er sprake is van een antedatering die in strijd met de goede zeden zou zijn, dus in de zin dat door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bewust en met valse doeleinden een afwijkende datum onder de overeenkomst is gezet. Daarnaast wordt door de door [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] bij productie 6 overgelegde mailwisseling, in het bijzonder de e-mail van [eiser sub 1] van 24 februari 2019, naar het oordeel van de voorzieningenrechter de hiervoor vermelde stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bevestigd, nu door [eiser sub 1] is geschreven:

“Ik wil best de gemaakte afspraken ondertekenen voor akkoord, maar wil dat alleen doen voor de versie waar wij ook daadwerkelijk akkoord op hebben gegeven dus inclusief de eerder vastgelegde toelichting.

Ik heb de laatste versie van de gestelde voorwaarden zoals onderling overeengekomen op dinsdag 19 februari voorzien van mijn paraaf en handtekening voor akkoord en kunnen door de andere partijen tevens van paraaf en handtekening worden voorzien.”

4.11.

Dit standpunt van [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] slaagt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet.

Derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid

4.12.

[eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] stellen verder dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich hebben gedragen op een wijze waardoor het niet meer redelijk en billijk is dat zij hun (vermeende) recht kunnen inroepen en dat de bepaling daarom op grond van artikel 6:2 lid 2 BW buiten toepassing moet blijven. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben volgens [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat zij de bepaling niet zouden gebruiken om tot ontbinding te komen vanwege een koop door een derde. Bovendien zouden [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] in hun positie onredelijk worden benadeeld indien het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedane beroep rechtsgeldig zou zijn.

4.13.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen nooit dit vertrouwen te hebben gewekt. Zou dit zo zijn geweest, dan hadden zij deze harde voorwaarde nooit gesteld.

4.14.

Zoals hiervoor al is overwogen, is door [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] ingestemd met de voorwaarde dat zonder opgave van redenen kan worden ontbonden. Een beroep op het bij hen gewekte vertrouwen – waarvan in kort geding overigens niet vastgesteld kan worden dat daarvan sprake is geweest – dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] desondanks geen gebruik zouden maken van deze mogelijkheid ten behoeve van een verkoop aan een derde partij, komt hen daarom niet toe. Het stond [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vrij om te ontbinden, ook wegens deze reden en ook ongeacht of [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] hier door werden benadeeld.

Niet vervuld zijn ontbindende voorwaarde

4.15.

[eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] doen verder nog een beroep op artikel 6:23 lid 2 BW.

4.16.

Zij hebben echter niet toegelicht waarom deze bepaling hier van toepassing is. Het is de voorzieningenrechter, gelet op wat eerder is overwogen, niet duidelijk geworden waarom artikel 5 van de aanvullende overeenkomst niet ingeroepen mocht worden op grond van artikel 6:23 lid 2 BW.

Bepaling tardief

4.17.

Tot slot stellen [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] dat er sprake is van een potestatieve voorwaarde die niet geldig is, omdat er in feite geen sprake is van wilsovereenstemming.

4.18.

Door [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] is zelf verzocht om verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud en de aanvullende overeenkomst is op grond van hun eigen verzoek tot stand gekomen. Er was dus sprake van wilsovereenstemming. Deze stelling slaagt evenmin.

Vordering tot nakoming

4.19.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de vordering tot - kort gezegd - het meewerken aan transport op 21 mei 2019 worden afgewezen.

Contractuele boete

4.20.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het gevorderde voorschot op de schadevergoeding uit hoofde van de contractuele boete niet kan worden toegewezen.

Proceskosten

4.21.

[eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:

- griffierecht € 914,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.894,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eisers sub 2 en 3] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.894,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019. ^[1]

Voetnoten

1. type: EvdS