ECLI:NL:RBLIM:2019:407

• Datum uitspraak: 17 januari 2019
• Publicatiedatum: 18 januari 2019
• Zaaknummer: 7397633 CV EXPL 18-7881
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming en huurgeschil tussen erfgenamen en huurders met betrekking tot woningen en garage

In deze zaak, die op 17 januari 2019 door de kantonrechter van de Rechtbank Limburg is behandeld, vorderden de eisers, bestaande uit de erfgename van de heer [erflater] en zijn echtgenote, de ontruiming van een garage en een woning die door de gedaagden, de huurders, werden bewoond. De eisers stelden dat de gedaagden de garage zonder recht of titel gebruikten en dat er overlast werd veroorzaakt door de gedaagde sub 1, die een hennepkwekerij in de garage had gehad. De gedaagden betwistten de vorderingen en stelden dat de garage onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de gedaagden de garage zonder recht gebruikten en dat de gestelde overlast niet voldoende was onderbouwd. De vorderingen van de eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter benadrukte dat voor een ontruiming een hoge mate van zekerheid vereist is dat de bodemrechter in een eventuele procedure de vordering zou toewijzen, wat in dit geval niet aanwezig was.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 7397633 CV EXPL 18-7881

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 17 januari 2019

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de aan mevrouw
[eiseres sub 2] nagelaten goederen uit de nalatenschap van de heer
[erflater] ,

wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,

en

2.
[eiseres sub 2] ,

wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. M.J.M.H. Nass

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

en

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 3] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. P.H.A. Brauer.

Partijen zullen hierna [eisers] c.s. (en waar nodig [eiseres sub 2] afzonderlijk) en [gedaagden] c.s. (en waar nodig [gedaagde sub 2] afzonderlijk) genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding d.d. 13 december 2018
• de conclusie van antwoord
• de nadere producties van de zijde van [eisers] c.s.
• de mondelinge behandeling ter zitting van maandag 14 januari 2019, waar beide partijen hun respectieve standpunten nader hebben toegelicht, mr. Nass voornoemd aan de hand van een pleitnota.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres sub 2] is eigenaar geworden van de woningen staande en gelegen in [woonplaats 2] aan het adres [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] alsmede van de garage met eigen huisnummer [adres 5] (verder te noemen: de garage), zulks als erfgename in de nalatenschap van haar op

11 maart 2017 overleden echtgenoot de heer [erflater] .

De woning met nummer [adres 3] , die door [gedaagden] c.s. wordt gehuurd, is aan drie zijden volledig omringd door de woning met huisnummer [adres 4] , welke bewoond wordt door [eiseres sub 2] . De garage is niet vast aan de woningen gebouwd maar is enkele meters van de woning met huisnummer [adres 4] vandaan en ietsje dichter bij de straat opgetrokken.

2.2.

De heer [gedaagde sub 1] huurde voorheen vanaf 2004 de woning met huisnummer [adres 2] van wijlen de heer [erflater] , totdat hij in oktober 2011 de woning met huisnummer [adres 3] van [erflater] is gaan huren en gaan bewonen.

2.3.

De heer [gedaagde sub 1] gebruikt de garage naar eigen zeggen vanaf oktober 2011 (vanaf het moment dat hij de woning met nummer [adres 3] huurde) maar volgens [eisers] c.s. pas vanaf het overlijden van de heer [erflater] .

2.4.

De huidige huurprijs bedraagt € 575,00 per maand.

2.5.

Op de kopie van de op 1 april 2011 ondertekende huurovereenkomst zoals die door [eisers] c.s. bij exploot (productie 2) is overgelegd en waarvan de tweede pagina ontbreekt, staat op pagina 3 onder het kopje “Levering en diensten” het volgende:

“6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende”. Daaronder staat de met pen handgeschreven tekst “inclusief garage” geschreven. Dit is er door [gedaagde sub 1] bijgeschreven.

2.6.

De kopie van de op 1 april 2011 ondertekende huurovereenkomst zoals die door

[gedaagde sub 1] bij antwoord is overgelegd (productie 1) ontbreekt de tweede pagina niet. Op die pagina staat een huurprijs vermeld van € 500,00. De pagina’s 1, 3 en 4 van beide kopieën zijn exact gelijk.

2.7.

[gedaagde sub 1] heeft een hennepkwekerij in (in ieder geval ) de garage gehad, welke in 2015 door de politie is opgerold.

2.8.

[gedaagde sub 2] is in oktober 2017 bij [gedaagde sub 1] komen inwonen en zij zijn op 15 oktober 2018 gehuwd (waardoor [gedaagde sub 2] van rechtswege medehuurder is geworden).

3. De vordering

3.1.

[eisers] c.s. vordert de veroordeling van [gedaagden] c.s. tot - kort gezegd -:

ontruiming van de garage op straffe van verbeurte van een dwangsom

ontruiming van de woning met huisnummer [adres 3] op straffe van verbeurte van een dwangsom

betaling van de huur tot aan de dag van ontruiming

betaling van de proceskosten en de nakosten.

Daarnaast vordert [eisers] c.s. een verbod voor [gedaagden] c.s om zich jegens potentiële kopers van de woning met huisnummer [adres 4] negatief uit te laten (aangaande de staat van de woning, zo begrijpt de kantonrechter dit onderdeel van het petitum), eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2.

Volgens [eisers] c.s. gebruikt [gedaagden] c.s. de garage zonder recht of titel. [eisers] c.s heeft de garage dringend nodig voor eigen gebruik. [eiseres sub 2] wil de woningen met huisnummer [adres 4] en [adres 3] en de garage verkopen vanwege financiële redenen en de woning met huisnummer [adres 4] is volgens de makelaar onverkoopbaar zonder garage.

3.3.

Ten aanzien van de woning met huisnummer [adres 3] stelt [eisers] c.s. dat [gedaagden] sinds geruime tijd zorgt voor overlast voor omwonenden. Daarbij noemt zij de hennepteelt, die volgens [eisers] c.s niet alleen in de garage maar ook in de woning met huisnummer [adres 3] plaatsvond. Volgens [eisers] c.s. komt de politie nog steeds met regelmaat op bezoek. Voorts bedreigt [gedaagden] ‘bezoekers en vaklieden van [eiseres sub 2] ’, aldus [eisers] c.s., terwijl [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de tuin van [eiseres sub 2] lopen alsmede achterom.

3.4.

[gedaagde sub 1] voert aan dat de garage wel degelijk tot het gehuurde behoort. Weliswaar heeft hij de frase “inclusief garage” inderdaad (reeds in 2011) zelf met pen op het huurcontract bijgeschreven, doch dit heeft hij uitdrukkelijk in overleg met [erflater] gedaan. Daarom stond oorspronkelijk een huurprijs van € 500,00 per maand in het contract vermeld, welk bedrag echter, nadat met [erflater] overeenstemming was bereikt over het meehuren van de garage, is verhoogd naar € 575,00 per maand. Dit bedrag heeft hij sedertdien altijd betaald. De garage is ook vanaf het moment dat hij de woning met huisnummer [adres 3] is gaan huren door [gedaagde sub 1] feitelijk in gebruik genomen en daar is - tot op dit moment - nooit tegen geprotesteerd. De hennepkwekerij bevond zich uitsluitend in de garage, niet tevens in de woning, aldus [gedaagden] c.s..

3.5.

Van door [gedaagden] c.s. veroorzaakte overlast is volgens hem geen sprake, noch van bedreiging van bezoekers of vaklieden. De politie is in 2015 inderdaad langs geweest in verband met de hennepkwekerij, doch [erflater] heeft daarna met [gedaagde sub 1] afgesproken de huurovereenkomst voort te zetten, hetgeen ook is gebeurd. Dit kan derhalve nu niet meer met succes als ontbindingsgrond (in een eventuele bodemprocedure) worden aangevoerd.

3.6.

Verder betwist [gedaagden] c.s. het spoedeisend belang van [eisers] c.s. bij de vorderingen.

4. De beoordeling

4.1.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met een hoge mate van zekerheid te kunnen worden aangenomen dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Anders gezegd: om [gedaagde sub 1] nu te kunnen veroordelen tot ontruiming van de garage en/of de woning, dient nagenoeg zeker te zijn dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] c.s. de garage zonder recht of titel gebruiken en/of zozeer zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurdersverplichtingen dat ontbinding van de huurovereenkomst(en) gerechtvaardigd is. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt. Daarnaast dient uiteraard sprake te zijn van een spoedeisend belang.

4.2.

Ten aanzien van de garage is voornoemde mate van zekerheid niet aanwezig. Voor de beantwoording van de vraag of de garage nu wel of niet tot de door [gedaagde sub 1] van [erflater] en later [eiseres sub 2] gehuurde woonruimte behoort, is nader onderzoek nodig en dienen wellicht getuigen te worden gehoord. Het gaat daarom veel te ver om reeds thans op een voor [eisers] c.s. gunstige uitkomst van een eventuele bodemprocedure vooruit te lopen.

Vanaf wanneer is [gedaagde sub 1] de garage gaan gebruiken? Meteen vanaf 2011? Of pas, zoals [eiseres sub 2] ter zitting desgevraagd aanvoerde, vanaf het overlijden van haar echtgenoot, dus vanaf maart 2017? Vanaf wanneer is de huur verhoogd van € 500,00 naar € 575,00 en zag die verhoging op het gebruik van de garage of betrof dat simpelweg een indexering? Partijen staan ten aanzien van deze voor de beantwoording van de vraag of de garage tot het gehuurde behoort belangrijke vragen lijnrecht tegenover elkaar en in deze procedure is het allemaal onvoldoende duidelijk geworden. Op die manier blijft thans nog in het ongewisse of [erflater] destijds met [gedaagde sub 1] de verhuur van de garage is overeengekomen. Voorshands kan de voorzieningenrechter, op grond van hetgeen [eisers] c.s. hebben gesteld en aannemelijk gemaakt, in elk geval niet tot het oordeel komen dat [gedaagden] c.s. de garage zonder recht of titel in gebruik hebben (genomen) of dat de het gebruiksrecht van de garage
niet voortvloeit uit de huurovereenkomst voor de woning.

4.3.

De stelling dat, indien de garage wel onderdeel uitmaakt van het gehuurde, de huur van de garage kan worden opgezegd per aangetekende post omdat ‘een garage geen huurbescherming geniet’, zoals [eisers] c.s. subsidiair (zo vat de kantonrechter die stelling op) aanvoert, vindt geen steun in het recht. Indien de garage inderdaad deel uitmaakt van de in de huurovereenkomst van woonruimte opgenomen omschrijving van het gehuurde, dan geniet [gedaagden] c.s. uiteraard óók ten aanzien van de garage huurbescherming, nu die garage dan een niet af te zonderen onderdeel van de bij dezelfde huurovereenkomst gehuurde zaak is. Om die reden kan ook het beroep op dringend eigen gebruik van
alleen de garage [eisers] c.s. niet baten.

Ten overvloede derhalve merkt de kantonrechter hier nog bij op dat [gedaagden] c.s. onder punt 11 van zijn antwoord gemotiveerd heeft betwist dat de woning met huisnummer [adres 4] onverkoopbaar is en zulks daarna door [eisers] c.s. niet is aangetoond. Dat de makelaar in een e-mailbericht te kennen heeft gegeven dat het volgens hem ‘nagenoeg onmogelijk is om huisnr. [adres 4] te verkopen, als de garage niet vrij op geleverd wordt’ (productie 4), is daartoe volstrekt onvoldoende. De makelaar onderbouwt die stelling ook verder niet.

Op grond van bovenstaande overwegingen is dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar.

4.4.

De gestelde door [gedaagde sub 1] veroorzaakte overlast (de grondslag voor de vordering tot ontruiming van de woning met huisnummer [adres 3] ) is veel te weinig concreet en specifiek onderbouwd. Er is letterlijk niet één klachtbrief van omwonenden in het geding gebracht, en de enkele stelling dat de politie ‘nog steeds met regelmaat’ op bezoek komt, is ter zitting door [eiseres sub 2] zelf reeds ernstig afgezwakt door desgevraagd te verklaren dat het om in totaal ongeveer vijf keer ging (volgens [gedaagde sub 1] in totaal drie keer), vanaf en inclusief dus het oprollen van de hennepplantage in 2015. Nog los daarvan heeft [eisers] c.s. ook verder niets concreets gesteld over de overlast die met die politiebezoeken - in zijn optiek - gepaard is gegaan. Het enkele gegeven dat politie bij [gedaagde sub 1] op bezoek komt, hoeft op zichzelf uiteraard nog niet te betekenen dat daarbij overlast is veroorzaakt.

Dat [erflater] in 2015 ná dat politie-ingrijpen uitdrukkelijk met [gedaagde sub 1] is overeengekomen om de huurovereenkomst voort te zetten, is niet door [eisers] c.s. betwist en wordt bevestigd door het feit dat daar ook uitvoering aan is gegeven. Onder die omstandigheid is het allerminst een gegeven dat die tekortkoming uit 2015 in een thans te entameren bodemprocedure nog (mede) grond zal bieden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Weliswaar kan in beginsel een eenmaal begane tekortkoming niet ongedaan worden gemaakt en kan het ontbinding rechtvaardigende karakter daar niet met terugwerkende kracht aan worden ontnomen, maar hier staat tegenover dat een verhuurder op een zo lang geleden begane tekortkoming, die hij destijds heeft gedoogd zonder er gevolgen aan te verbinden, wellicht thans naar maatstaven van redelijkheid geen beroep meer kan doen.

De gestelde bedreiging van bezoekers van [eiseres sub 2] en (door [eiseres sub 2] ingehuurde) vaklieden is door [gedaagden] c.s. betwist en door [eisers] c.s. daarna op geen enkele wijze nader onderbouwd, zodat daar verder aan voorbijgegaan wordt.

Ook het verwijt dat [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. (en dan met name de heer [gedaagde sub 1] ) maakt over het zich in negatieve zin uitlaten over de onderhoudstoestand van de woning met huisnummer [adres 3] , is door de heer [gedaagde sub 1] ter zitting betwist. Weliswaar heeft hij erkend dat hij tijdens bezichtigingen van de woning (waarbij door de makelaar van [eiseres sub 2] aan hem is gevraagd om gegadigden rond te leiden, aldus [gedaagde sub 1] ) gegadigden gewezen heeft op - in zijn optiek - zwakke plekken in het onderhoud van de woning, doch van enig onrechtmatig handelen is niet gebleken. Ook hier schort het aan een concrete en specifieke stellingname van de zijde van [eisers] c.s.. Wanneer heeft [gedaagde sub 1] wat tegen wie gezegd (volgens [eisers] c.s.)? Het wordt niet eens gesteld, zodat ook hier verder aan voorbijgegaan wordt. De kantonrechter heeft de heer [gedaagde sub 1] ter zitting wel nog het advies meegegeven om zich in de toekomst maar gewoon te onthouden van enig commentaar op dit punt jegens potentiële kopers, maar dit terzijde.

Op grond van bovenstaande overwegingen is de voor toewijzing van de vordering benodigde mate van zekerheid over een voor [eisers] c.s. gunstige uitkomst in een bodemprocedure ook ten aanzien van dit onderdeel niet aanwezig, zodat ook dit onderdeel faalt. Dit geldt evenzeer voor het gevorderde verbod om zich jegens potentiële kopers negatief over de onderhoudstoestand van de woning met huisnummer [adres 3] uit te laten.

4.5.

Gesteld noch gebleken is dat op enig moment sprake is geweest van onbetaald gelaten huur, zodat enige grondslag voor onderdeel 3 van de vordering in het ongewisse blijft. Nu de gevorderde ontruiming niet wordt toegewezen, is ook dit onderdeel niet toewijsbaar. Dat [gedaagden] c.s. gewoon verplicht is en blijft om de huur te betalen, volgt reeds uit de huurovereenkomst.

4.6.

[eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Habet c.s. tot de datum van dit vonnis begroot op

€ 781,18, bestaande uit € 600,00 aan salaris gemachtigde, € 79,00 aan griffierecht en

€ 102,18 aan explootkosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisers] c.s. tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] c.s. tot de datum van dit vonnis begroot op € 781,18;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.

RK