ECLI:NL:RBLIM:2019:2897

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/248124 / HA ZA 18-167

Vonnis van 27 maart 2019 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. N.P.H. Vissers;

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. R.C.C.M. Nadaud.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord;
de akte houdende wijziging/vermeerdering van eis, alsmede akte overleggen nadere producties van 27 juni 2018;
de akte indiening nadere producties ten behoeve van de comparitie van 24 september 2018 van [eisers] ;
een akte overleggen productie (geluidsopname) ten behoeve van de comparitie van 23 januari 2019 van [eisers] :
de akte houdende overlegging van producties van [gedaagden] ;
de akte overleggen nadere productie ten behoeve van de comparitie van [eisers] ;
een akte houdende wijziging/vermeerdering van eis van 23 januari 2019;
het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 2 december 2016 van [gedaagden] gekocht een woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] , voor een bedrag van € 850.000,--, kadastraal bekend als [kadasternummer 1] . De koopovereenkomst luidt – voor zover te dezen van belang – als volgt:

“Artikel 5. Feitelijke levering, staat van het verkochte.

1.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij de het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, behalve bij een omstandigheid als beschreven in artikel 12.

2.
Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten, die nodig zijn voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven; hieraan in de weg staande gebreken, komen voor risico van de koper als die gebreken voor hem kenbaar waren.Koper heeft in eigen opdracht en voor eigen rekening een bouwtechnische keuring laten verrichten. Koper aanvaardt alle bevindingen die zijn neergelegd in een het rapport/advies dat is opgesteld naar aanleiding van deze bouwtechnische keuring en zal verkoper nimmer kunnen aanspreken in verband met eigenschappen en/of gebreken van registergoed die kenbaar zijn door dit rapport.(…)

6.
Koper is van plan het registergoed te gebruiken als woonhuis. (…)”

2.2.

De woning is geleverd op 21 april 2017.

2.3.

Bij de verkoop zijn [gedaagden] bijgestaan door verkoopmakelaars [naam makelaar 1] en [naam makelaar 2] . Ten behoeve van de verkoop is een verkoopbrochure opgesteld. In die verkoopbrochure wordt vermeld dat de toegang tot de te verkopen woning vanaf de openbare weg kan worden verkregen via een oprit.

2.4.

Voornoemde verkoopmakelaars hebben desgevraagd tegenover [eisers] verklaard dat het in deze zaak omstreden deel van de oprit behoorde tot de te verkopen woning met grond.

2.5.

Het door [eisers] gekochte perceel grenst aan het perceel van [naam 1] , die woont aan het adres [adres 2] , welk perceel kadastraal bekend is als [kadasternummer 2] . Deze [naam 1] heeft op de dag nadat de woning aan [eisers] was geleverd (op 22 april 2017) tegenover [eisers] verklaard dat de hele oprit, en daarmee ook het deel van de oprit waarvan [eisers] dachten dat zij de eigendom hadden verworven, zijn eigendom is.

2.6.

[eisers] hebben zich door middel van een e-mail eerst tot de makelaar gewend en vervolgens op 21 juni 2017 tot [gedaagden] , waarin [eisers] – zakelijk weergegeven – hebben gesteld dat zij na één woondag zijn geconfronteerd met [naam 1] , die beweerde dat de oprit zijn eigendom is en [eisers] heeft verzocht om binnen afzienbare tijd een andere toerit naar hun huis te realiseren. Zij verwijten [gedaagden] dat zij niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. De makelaar zou volgens [eisers] desgevraagd tijdens de bezichtigingen en de taxatie hebben verklaard dat de oprit integraal onderdeel uitmaakt van het gekochte huis en de daartoe behorende percelen. Van een recht van overpad, of wat dan ook is volgens [eisers] nooit gesproken.

2.7.

[gedaagden] hebben daarop bij e-mail van 27 juni 2017 het volgende geantwoord:

“(…)

Wij hebben altijd gebruik gemaakt van het “gewoonte recht” zoals dat was bij de vorige buren, t.w. de heer [naam 1] , de familie [naam 3] , de familie [naam 4] en ook dhr [naam 1] en Mevr. [naam 5] .

[naam makelaar 1] en [naam makelaar 2] hebben van ons alle gegevens gekregen die wij van het huis hadden, ook de kadastrale tekening. Deze afdruk hebben jullie ook gekregen bij alle gegevens over het huis toen jullie geïnteresseerd bleken te zijn in jullie huis.

Wij wisten dat dhr [naam 1] deze gegevens (kadaster) opnieuw heeft laten opmeten en de gegevens bleken natuurlijk overeen te komen met onze tekeningen van het kadaster. Een gedeelte van de inrit is nooit van ons geweest.

De boer en wij hebben altijd (“gewoonte recht”) het recht gehad het stuk oprit van de buren te gebruiken om op het erf te komen (de boer in zijn wei).

Voor het ontstaan van “gewoonte recht” is vereist dat er sprake is van herhaalde gedraging, dus zoals het altijd was.

Wij wisten en weten dat het gewoonterecht een ongeschreven wetsregel is.

Dat we “iets” dat al bijna 80 jaar bestaat moesten melden zij wij inderdaad vergeten, maar absoluut niet expres.(…)”

2.8.

In verband met klachten van [eisers] over een “knallend dak”, hebben [eisers] een rapport laten uitbrengen door de dakdeskundige (de heer ing. [naam dakdeskundige] ). Deze rapporteert in zijn rapport van 1 september 2017 – zakelijk weergegeven – het volgende. Uit de in het rapport beschreven dakconstructie zijn tijdens de inspectie meerdere spontane kraak- en knalgeluiden gehoord. Deze “spontane” geluiden zijn volgens [naam dakdeskundige] in feite ontladingen van opgebouwde spanningen, waarbij verschillende onderdelen van de dakconstructie plotseling verschuiven ten opzichte van elkaar. De harde knallen uit het dak komen vooral door verschuivingen tussen de dakplaten en de houten sporen waarop deze zijn gespijkerd. Ook verschuivingen tussen de dakplaten en de bevestigingsspijkers, alsmede verschuivingen tussen de dakplaten en de tengels/panlatten kunnen geluiden veroorzaken. De oorzaak van de problemen is volgens [naam dakdeskundige] gelegen in het feit dat de toegepaste sandwichborden krom trekken bij opwarming gedurende de dag. Bij afkoeling tijdens de nacht, of bij zeer vochtig weer, gaan de dakplaten juist bol staan. Daarnaast hebben de dakplaten een totaal andere uitzettingscoëfficiënt dan de houten sporen waarop ze zijn gespijkerd. Het uitzetten/krimpen en de kromtrekkende bewegingen van de dakplaten gaat vanwege wrijving, bevestiging en het drukkende gewicht van de dakpannen niet vloeiend, maar ineens, plotsklaps, met horten en stoten en gepaard met de gehoorde kraak- en knalgeluiden.

2.9.

Gezien de hoge kosten van het herstellen van de situatie moet volgens [naam dakdeskundige] serieus worden overwogen om de dakplaten geheel te vervangen door stabielere en steviger dakelementen. De kosten van het slopen en vervangen van de huidige dakplaten, inclusief aanbrengen van een waterdichte folie en nieuwe panlatten worden in het rapport geraamd op € 76.000,-- inclusief btw. Ter comparitie is door [eisers] aangevoerd dat de bedoelde kosten moeten worden begroot op € 98.031,88, nu in het oorspronkelijke rapport is uitgegaan van een verkeerde, want te kleine, oppervlakte van het dak.

2.10.

[naam dakdeskundige] concludeert dat een dak van een woonhuis in beginsel niet aanhoudend behoort te kraken en zeker niet behoort te knallen. De geluiden zijn altijd een onnodige bijwerking van ondeugdelijk uitgevoerd werk, of het gebruik van ongeschikte materialen. De geluiden kunnen hinder veroorzaken en het woongenot aantasten.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] stellen dat uit de e-mail van 27 juni 2017 van [gedaagden] blijkt dat zij wisten dat het omstreden deel van de oprit niet hun eigendom was. Zij hebben dat echter niet (via hun makelaars) aan hen medegedeeld. Uit die e-mail blijkt volgens [eisers] ook dat [gedaagden] erkennen dat zij niet hebben gesproken waar zij hadden moeten spreken. Bij brief van 3 augustus 2017 van hun voormalige advocaat hebben [gedaagden] volgens [eisers] hun excuses aangeboden voor het feit dat zij er niet nadrukkelijk op hebben gewezen dat de kadastrale aanduiding afwijkt van de feitelijke situatie, waarmee zij volgens [eisers] erkennen dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden.

3.2.

[gedaagden] hebben het verkochte volgens [eisers] aangeprezen, aangeboden en verkocht inclusief de oprit. Zij hebben echter volgens [eisers] niet geleverd wat zij hebben aangeboden en wat is overeengekomen.

3.3.

Omdat [naam 1] de oprit inmiddels geheel heeft afgesloten, hebben [eisers] zich genoodzaakt gezien een alternatieve oprit aan te leggen.

3.4.

[eisers] stellen schade te hebben geleden doordat het perceel minder waard is, omdat er minder grond is geleverd dan was overeengekomen, en het feit dat zij een alternatieve oprit hebben moeten aanleggen op het deel van perceel dat onbetwist hun eigendom is. De totale schade – de kosten van de aanleg van een nieuwe oprit en de waardevermindering van de woning met grond – is door register-taxateur [naam taxateur] RMT, begroot op € 20.106,44.

3.5.

Verder stellen [eisers] dat het dak van de gekochte woning “knalt” – met name bij temperatuurschommelingen en hoge luchtvochtigheid – en dat [gedaagden] dat voor de verkoop al wisten, maar dat niet hebben verteld. Het knallen van het dak staat volgens [eisers] een normaal gebruik van het gekochte als woonhuis in de weg: een normale nachtrust is een groot aantal maanden van het jaar uitgesloten.

3.6.

De kosten van herstel van het gestelde gebrek, inclusief bijkomende werkzaamheden, worden door [eisers] begroot op € 98.031,88.

3.7.

[gedaagden] zijn volgens [eisers] primair toerekenbaar tekort geschoten, omdat zij in strijd met de gegeven garantie een non-conforme woning in de zin van artikel 7:17 BW en artikel 6 van de koopovereenkomst hebben geleverd. Subsidiair stellen [eisers] dat als er geen sprake is van een aan [gedaagden] toe te rekenen tekortkoming, er sprake is van een tekortkoming die gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 6:270 BW jo 6:265 BW, en daarmee een evenredige vermindering van de koopprijs, rechtvaardigt. Meer subsidiair doen [eisers] een beroep op dwaling, omdat zij de koopovereenkomst niet, of niet op dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten, indien [gedaagden] hun mededelingsplicht ten aanzien van de eigendomssituatie ten aanzien van de oprit en de gestelde problemen met het dak zouden zijn nagekomen. Voor het geval mocht blijken dat ook [gedaagden] daarvan niet op de hoogte waren, doen [eisers] beroep op wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 BW jo artikel 6:230 BW.

3.8.

[eisers] maken ten slotte aanspraak op vergoeding van de door hen gemaakte kosten ter vaststelling van schade aansprakelijkheid, te weten de expertisekosten van de taxateur (ter hoogte van € 363,--) en van de dakdeskundige (ter hoogte van € 1.966,25).

3.9.

[eisers] stellen voorts schade te hebben geleden doordat zij meer overdrachtsbelasting hebben betaald dan zij zouden hebben betaald indien [gedaagden] niet zouden zijn tekort geschoten zoals gesteld, nu zij 6% overdrachtsbelasting hebben betaald over een koopprijs die minder zou zijn geweest indien er geen sprake zou zijn geweest van de door hen gestelde toerekenbare tekortkomingen ten aanzien van de oprit en het dak. [eisers] begroten die schade op 6% van € 103.101,44 (= € 82.995,--, ter zake kosten van herstel van het dak, en € 20.106,44, waardevermindering van het perceel), te weten € 6.186,09.

3.10.

Ten slotte maken [eisers] aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, die volgens hen € 1.742,42 hebben bedragen.

3.11.

Op grond van het vorenstaande vorderen [eisers] , na vermeerderingen van hun eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. primair: [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de door [eisers] geleden schade als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [gedaagden]

• ter zake van de oprit: een bedrag ad € 20.106,44, althans een door de rechtbank in goede justitie op basis van artikel 6:97 BW te begroten of te schatten bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 21 april 2017, althans ingaande 27 juni 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

• ter zake van het dak: een bedrag ad € 98.031,88, althans een door de rechtbank in goede justitie op basis van artikel 6:97 BW te begroten of te schatten bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 21 april 2017, althans ingaande 7 oktober 2017, althans ingaande 27 november 2017, tot aan de dag der algehele voldoening;

b. subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 sub a genoemde bedrag, en [gedaagden] uit dien hoofde hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van:

c. meer subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 jo. 6:230 BW wijzigt, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 sub a genoemde bedrag, en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van:

• ter zake van de oprit een bedrag ad € 20.106,44 althans een door de rechtbank in goede justitie op basis van artikel 6:97 BW te begroten of te schatten bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 21 april 2017, althans ingaande 27 juni 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag ad € 1.742,42 aan [eisers] vanwege buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de bedragen ad € 2.329,25 vanwege kosten van de deskundigen, alsmede de wettelijke rente over deze kosten te rekenen vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag ad € 6.186,09 vanwege te veel betaalde overdrachtsbelasting;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,00.

3.12.

De vorderingen worden gemotiveerd betwist. De verweren en betwistingen zullen, voor zover van belang, hieronder worden weergegeven en beoordeeld.

4.De beoordeling

De oprit

4.1.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat ter bepaling van hetgeen [eisers] hebben gekocht van [gedaagden] doorslaggevend is hetgeen partijen zijn overeengekomen ten aanzien van hetgeen het verkochte (in het terrein) omvatte, en derhalve niet zoals het verkochte in de notariële leveringsakte met een kadastraal nummer is omschreven. Door levering is weliswaar enkel de eigendom van het kadastraal aangeduide perceel overgegaan, maar indien [eisers] meer hebben gekocht dan hen in de notariële leveringsakte is geleverd, hebben zij in beginsel wel recht op levering van het ontbrekende, te weten de oprit, indien dit deel uitmaakte van het overeengekomene. Het ontbrekende zal door [gedaagden] echter niet kunnen worden geleverd, indien zij daarvan niet de eigendom hebben. In dat geval hebben [eisers] mogelijk recht op een schadevergoeding.

4.2.

Onbetwist staat vast dat de door [gedaagden] ingeschakelde verkoopmakelaars door [eisers] vóór de verkoop desgevraagd hebben verklaard dat de omstreden oprit onderdeel uitmaakte van de te verkopen woning met grond. Op de juistheid van het antwoord van deze makelaars mochten [eisers] vertrouwen. Van [eisers] hoefde dus geen (kadastraal) onderzoek te worden verwacht naar de juistheid van het antwoord. De gevolgen van de verkeerde informatieverstrekking door de verkoopmakelaars moeten naar analogie van het bepaalde in artikel 6:76 BW aan [gedaagden] worden toegerekend.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank had van [gedaagden] ook mogen worden verwacht dat zij uit eigen beweging zouden hebben gewezen op het feit dat zij geen eigenaar waren van de omstreden oprit, doch enkel een – in hun bewoordingen – “gewoonte recht” hebben, waarmee kennelijk wordt gedoeld op een recht van erfdienstbaarheid, dan wel een persoonlijk gebruiksrecht. Dit lag te meer voor de hand nu geen van die bedoelde rechten blijkt uit een kadastrale inschrijving. Uit de e-mail van 27 juni 2016, waaruit hierboven is geciteerd, blijkt dat [gedaagden] erkennen dat zij hebben vergeten het bestaan van het “gewoonte recht” te vermelden.

4.4.

Zoals [eisers] terecht stellen, kan uit de feitelijke situatie ten tijde van de koop, zoals die blijkt uit de tweede foto die door [eisers] als productie 2 is gehecht aan de dagvaarding en die de situatie weergeeft ten tijde van de verkoop, licht de indruk ontstaan dat de oprit links van de middelste haag behoorde tot het ten verkoop aangeboden perceel van [gedaagden] , en de oprit rechts daarvan behoort tot het perceel van [naam 1] . [eisers] hebben ter comparitie bovendien verklaard dat [naam 1] de middelste haag inmiddels heeft verwijderd, omdat deze volgens hem een verkeerde indruk wekte over de eigendomsverhoudingen.

4.5.

De in 4.3. bedoelde mededelingsplicht voor [gedaagden] lag te meer voor de hand omdat de bedoelde middelste haag niet tot de openbare weg loopt en zich tussen die haag en de openbare weg een gedeelte van de oprit bevindt dat door [gedaagden] en [naam 1] (gedeeltelijk) gezamenlijk werd, en thans door alleen [naam 1] wordt gebruikt om de openbare weg te bereiken. Door de middelste haag werd een deel van de oprit gesplitst in een linker gedeelte dat leidde naar een hek dat toegang gaf tot het erf van de woning van [gedaagden] en een rechter gedeelte dat leidde en leidt naar de woning van [naam 1] . Omdat er geen sprake is van een recht van erfdienstbaarheid, had van [gedaagden] mogen worden verwacht dat zij in ieder geval [eisers] uit eigen beweging (al dan niet door middel van hun verkoopmakelaars) zouden hebben geïnformeerd over de gebruiksrechten van hen en [naam 1] ten aanzien van het stuk van de oprit tussen het voormelde hek van [gedaagde sub 1] en de openbare weg.

4.6.

Van verkrijgende verjaring van de eigendom van het linker gedeelte van de oprit gelegen op perceel K58 kan geen sprake zijn. Uit de eigen verklaring van [gedaagden] , zie daartoe de e-mail van 27 juni 2016 (productie 3 bij de dagvaarding), volgt immers dat zij het daarvoor benodigde bezit van de oprit nooit hebben gehad. Zij verklaren immers dat zij op grond van “gewoonte recht” gebruik maakten van de oprit. Een dergelijk gebruik kan niet als bezit worden gekwalificeerd, omdat dan sprake moet zijn van een feitelijke machtsverhouding met de pretentie dat men eigenaar is. In dit geval hebben [gedaagden] de oprit echter enkel als houders gebruikt. Hun gebruik van de oprit werd slechts gedoogd en het gebruik dat [gedaagden] maakten geschiedde ook onder de erkenning van eigendom van de oprit van [naam 1] .

4.7.

Of er sprake is van een door verjaring verkregen recht van erfdienstbaarheid kan in het midden blijven, omdat [eisers] [gedaagden] verwijten dat zij geen eigendom van de oprit hebben geleverd maar niet dat zij geen recht hebben om de oprit te gebruiken op grond van een recht van erfdienstbaarheid.

4.8.

De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagden] , dat [eisers] zich niet jegens [naam 1] hebben beroepen op verkrijgende verjaring, dan wel het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid door verjaring en dat zij, door in te stemmen met de wens van [naam 1] om zijn perceel af te sluiten, geen rekening hebben gehouden met de belangen van [gedaagden]

4.9.

[gedaagden] zijn, zoals uit het hiervoor overwogene volgt, als verkopende partij toerekenbaar tekort geschoten jegens [eisers] zijn derhalve gerechtigd om [gedaagden] aan te spreken tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade. Er is geen rechtsgrond die [eisers] verplicht tegen [naam 1] een procedure te starten over de eigendom, een recht van erfdienstbaarheid of een ander gebruiksrecht ten aanzien van de omstreden oprit, nog daargelaten of die procedure succesvol zou kunnen zijn. [eisers] mogen zelf bepalen tegen welke wederpartij zij ter zake een vordering wensen in te stellen.

4.10.

Omdat [naam 1] inmiddels de oprit die tot zijn perceel behoort heeft afgesloten, kunnen [eisers] daar geen gebruik meer van maken en hebben zij zich genoodzaakt gezien op hun eigen perceel een nieuwe oprit aan te leggen. De kosten van de aanleg van die nieuwe oprit hebben volgens [eisers] € 10.490,69 bedragen. Voorts stellen [eisers] dat zij schade hebben geleden die bestaat uit het feit dat zij 30 m² minder grond geleverd hebben gekregen dan volgens hen tussen partijen is overeengekomen. Nu de prijs per m² € 200,-- bedraagt, is de schade ter zake € 6.000,--. Ten slotte bestaat de schade in de kosten van het plaatsen van een haag, ten bedrage van € 2.115,75, en de kosten van het plaatsen van een hekwerk langs die haag, waarvan de kosten door [eisers] worden geschat op € 1.500,--. In totaal bedraagt de schade in verband met de oprit € 20.106,44.

4.11.

Onbetwist staat vast dat de omstreden oprit een oppervlakte heeft van 30 m². Deze oppervlakte is derhalve niet geleverd. Onbetwist staat ook vast dat de prijs per m² € 200,-- bedraagt, zodat [eisers] € 6.000,-- minder zouden hebben betaald, indien zij zouden hebben geweten dat de omstreden oprit niet hun eigendom zou worden. [gedaagden] hebben deze schadeberekening niet betwist zodat deze post in beginsel voor toewijzing gereed ligt.

4.12.

[gedaagden] hebben echter aangevoerd dat [eisers] , anders dan zij aanvankelijk veronderstelden, ook eigenaar zijn geworden van een stuk grond met een oppervlakte van 14 m² met een waarde van € 2.800,--. Dat bedrag wensen [gedaagden] te verrekenen met het gevorderde bedrag van € 6.000,-- wegens de gestelde waardevermindering.

4.13.

Het beroep op verrekening moet worden verworpen. Uit de stellingen van [gedaagden] volgt immers enkel dat [eisers] zich niet hebben gerealiseerd dat tot het gekochte ook behoorde een strook grond naast een schuur met een oppervlakte van 14 m², gelegen op de volgens de overeenkomst geleverde percelen. Dit betekent echter niet dat aan hen 14 m² meer grond is geleverd dan was overeengekomen.

4.14.

Ten aanzien van de kosten van de oprit en de aanleg van een nieuwe haag hebben [gedaagden] aangevoerd dat [eisers] ten onrechte niet zijn ingegaan op het aanbod van [naam 1] om op zijn kosten de oprit te verleggen en de haag te verplaatsen.

4.15.

[eisers] hebben ter comparitie verklaard dat [naam 1] aanvankelijk de kosten van de aanleg van een nieuwe oprit wilde delen. Dat aanbod hebben zij toen niet meteen geaccepteerd, omdat zij eerst wilden uitzoeken wat de precieze eigendomsverhoudingen waren. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.2. tot en met 4.9. is overwogen acht de rechtbank het gerechtvaardigd dat [eisers] zo hebben gereageerd en eerst onderzoek wilden doen naar de eigendomsverhoudingen.

4.16.

Voor zover het verweer van [gedaagden] moet worden beschouwd als een beroep op de schadebeperkingsplicht van [eisers] , moet dat verweer worden verworpen. Uit het hierboven overwogene volgt immers dat [gedaagden] jegens [eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten en dat zij verplicht zijn de daaruit voortvloeiende schade aan [eisers] te vergoeden. Tot de te vergoeden schade behoren de kosten van de verplaatsing van de oprit. Dat een derde – lees: [naam 1] – zich onverplicht bereid heeft verklaard de (helft van de) daarmee gemoeide kosten voor zijn rekening te nemen, verplichtte [eisers] niet om op dat aanbod in te gaan. De schade is veroorzaakt door [gedaagden] en [eisers] hebben dan ook het recht hen tot vergoeding van die schade aan te spreken. Een eventueel op [eisers] rustende schadebeperkingsplicht houdt niet in dat zij gehouden zijn de vergoedingsplicht van de schadeveroorzakende partij te beperken door met een derde een overeenkomst te sluiten om die schade (gedeeltelijk) te vergoeden.

4.17.

Bij de berekening van de kosten van voormelde verplaatsing moet het volgende tot uitgangspunt worden genomen. De kosten van de aanleg van de nieuwe oprit komen slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover de nieuwe oprit vergelijkbaar is met de oude oprit. Dit betekent dat [eisers] geen recht hebben op vergoeding van de kosten van de nieuwe oprit voor zover deze breder of luxueuzer is dan de oorspronkelijke oprit. Anderzijds is het zo dat extra kosten, in verband met het feit dat de oprit moest worden aangelegd op grond die minder stabiel/ingeklonken is dan de grond onder de oorspronkelijke oprit, voor vergoeding in aanmerking komen. Aan de te benoemen deskundige zal de rechtbank dan ook de vraag voorleggen of er gelet op de plek waar de nieuwe oprit is aangelegd bijzondere maatregelen moesten worden genomen, zoals door [eisers] gesteld.

4.18.

Ten aanzien van de door [eisers] gevorderde kosten in verband met het rooien etc. van een prunus en een magnolia, ten bedrage van € 1.403,60, hebben [gedaagden] aangevoerd dat deze kosten ten onrechte zijn gemaakt, omdat deze planten naast de oprit van het perceel [adres 1] stonden en derhalve niet behoefden te worden gerooid.

4.19.

Nu [eisers] dat verweer niet hebben weersproken, dient er van uit te worden gegaan dat deze kosten ten onrechte in rekening zijn gebracht. Dit deel van de vordering dient derhalve te worden afgewezen.

4.20.

Ten aanzien van de kosten van het leveren en het plaatsen van een houten toegangspoort, inclusief palen, ten bedrage van € 2.656,95, hebben [gedaagden] aangevoerd dat het plaatsen van een nieuwe houten poort niet noodzakelijk was.

4.21.

[eisers] hebben daar ter comparitie tegen aangevoerd dat de bestaande poort te smal was om te worden hergebruikt, terwijl de staanders ervan verrot waren.

4.22.

Nu die stelling niet gemotiveerd is betwist, ligt dit deel van de vordering voor toewijzing gereed, met dien verstande dat een korting van 25% op de vordering zal worden toegepast wegens een vergoeding wegens “nieuw voor oud.” Dit deel van de vordering ligt derhalve voor een bedrag van € 1.992,71 voor toewijzing gereed.

4.23.

De derde deelpost van de kosten van verplaatsing van de oprit bestaat uit de kosten van een nieuwe haag, ten bedrage van € 2.155,75, terwijl de vierde en laatste deelpost bestaat uit de kosten van een hekwerk langs die haag, waarvan de kosten door [eisers] worden begroot op € 1.500,--.

4.24.

De rechtbank begrijpt dat die haag en dat hek in de plaats komen van een meidoornhaag (zie pagina 5 van het taxatierapport van [naam taxateur] , productie 8 bij de dagvaarding) die langs de oude oprit stond. Uit het taxatierapport blijkt niet hoe hoog die meidoornhaag was, maar blijkens de foto’s stak die niet uit boven de poort (productie 2 en 8 bij dagvaarding, productie 23 van [gedaagden] ).

4.25.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat [eisers] recht hebben op een erfafscheiding die, in verband met de privacy, zoveel mogelijk – wat betreft de aard en de hoogte – lijkt op de gerooide haag, waarvan [eisers] dachten dat deze de erven van [gedaagden] en [naam 1] scheidde.

4.26.

Voor de rechtbank is onduidelijk hoe hoog de gerooide haag was. Bovendien is onduidelijk waarom [eisers] hebben gekozen voor de aanleg van een taxushaag, nu de oorspronkelijke haag bestond uit meidoorn. Indien de aanleg van een taxushaag duurder is dan de aanleg van een meidoornhaag, hebben [eisers] geen recht op een totale vergoeding van de kosten van een (hogere) taxushaag, nu zij in dat geval ongerechtvaardigd zouden worden verrijkt. Nu [eisers] niet hebben onderbouwd waarom de nieuwe haag 2 m hoog moet zijn, zal bij de begroting van de kosten worden uitgegaan van een haag van gelijke hoogte als de verwijderde haag. Partijen zullen bij akte in de gelegenheid worden gesteld zich nog uit te laten over de hoogte van de oude haag.

4.27.

De laatste component van de totale kosten van de inrichting van een nieuwe inrit bestaat uit de kosten van het plaatsen van een hekwerk langs de haag, waarvan de kosten door [eisers] worden begroot op € 1.500,--. [gedaagden] stellen dat er geen noodzaak bestaat om een hekwerk langs de haag te plaatsen. [eisers] moeten volgens hen kiezen voor óf een hekwerk, óf een haag.

4.28.

Omdat [eisers] niet hebben onderbouwd waarom er ook een hekwerk zou moeten worden geplaatst, moet dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.29.

Zoals de rechtbank reeds ter comparitie heeft voorgesteld, zal zij een deskundigenbericht gelasten ter zake de vraag wat de redelijke kosten van de aanleg van de oprit zijn. Daarbij moet tot uitgangspunt worden genomen dat de breedte van de oprit gelijk is aan de breedte van de oorspronkelijke oprit en dat deze is verhard met grind/kiezel zoals ook bij de oude oprit het geval was. Partijen zullen bij akte in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de breedte van de oorspronkelijke oprit.

4.30.

Alvorens een deskundigenbericht in te winnen, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid daarvan, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.31.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van hoveniers- en bestratingswerkzaamheden en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Is juist de stelling van [eisers] , dat in verband met de mindere stabiliteit van de bodem op de plek waar de nieuwe oprit is aangelegd ten opzichte van de grond waar de oorspronkelijke oprit was gelegen, voor de aanleg van de nieuwe oprit bijzondere, andere materialen – genoemd in 4.30 – noodzakelijk zijn dan enkel het soort grind/kiezel van de oorspronkelijke oprit?

Zo u vraag 1 bevestigend beantwoordt, was het daartoe noodzakelijk om de nieuwe oprit te laten vervaardigen met een opsluitband van kinderkoppen in beton, en een halfverharding van grind 8-16 parelmengsel, in combinatie met mevoraster grindplaten?

Zo u vraag 2 bevestigend beantwoordt, zijn de door [eisers] in verband daarmee gevorderde kosten redelijk en, zo nee, welke kosten acht u wel redelijk?

Zo u vraag 2 ontkennend beantwoordt, wat zijn de redelijke kosten van het aanbrengen van dezelfde soort grind/kiezel als op de oorspronkelijke oprit?

Uitgaande van een hoogte van een aan te planten haag met een hoogte van (de oorspronkelijke hoogte) meter, hoe hoog zijn dan de kosten van het plaatsen van een meidoornhaag met een lengte van 11 m en wat zijn de kosten van taxushaag (taxus baccata) van diezelfde lengte?

6. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.32.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] moeten worden betaald.

4.33.

De rechtbank zal partijen eerst toelaten tot het nemen van een akte als bedoeld in r.o. 4.26, 4.29 en 4.30.

Het dak

4.34.

[gedaagden] hebben betwist dat het dak “knalt.” Voorts stellen [gedaagden] dat [eisers] volgens de koopovereenkomst alle bevindingen aanvaarden die zijn neergelegd in het rapport/advies dat is opgesteld naar aanleiding van deze bouwtechnische keuring en zullen zij [gedaagden] nimmer kunnen aanspreken in verband met eigenschappen en/of gebreken van het registergoed die kenbaar zijn door dit rapport.

4.35.

Uit artikel 5 van de koopovereenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank het volgende. [gedaagden] garanderen dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Met de laatste (vetgedrukte) zin van lid 2 van dat artikel aanvaarden [eisers] echter dat gebreken die bij een bouwtechnische keuring aan het licht komen voor hun risico komen. Uit die zin volgt echter niet, zoals [gedaagden] stellen, dat [eisers] eveneens gebreken aanvaarden die bij een dergelijke keuring aan het licht had kunnen en/of moeten komen. Dit betekent dat indien bij een bouwkundig onderzoek het beweerde gebrek aan het dak aan het licht is gekomen, [eisers] het risico voor dat gebrek dragen, ook indien een dergelijk gebrek het gegarandeerde normale gebruik van de woning in de weg staat. [eisers] hebben gesteld dat het beweerde gebrek niet is gebleken uit de bouwkundige keuring en dat van een bouwkundig rapport geen sprake is.

4.36.

[gedaagden] stellen voorts dat het dak in de jaren ‘90 door een gespecialiseerd bedrijf is aangelegd onder toezicht van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.

4.37.

De rechtbank is bij nader inzien, in afwijking van de mogelijkheid die zij ter comparitie had geopperd, van oordeel dat geen aanleiding bestaat om een deskundigenbericht te gelasten naar het dak. Uit het bepaalde in artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst volgt dat [eisers] een bouwtechnische keuring hebben laten verrichten. Een schriftelijke vastlegging van de bevindingen van een dergelijke keuring is niet overgelegd, nu een rapport van de keuring niet zou zijn opgesteld. Evenmin hebben [eisers] verklaard wat de bevindingen van de keurende deskundige waren.

4.38.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] onvoldoende de ernst van het knallende dak onderbouwd om te besluiten tot het instellen van een deskundigenbericht. De constateringen en conclusies van de ingeschakelde partijdeskundige [naam dakdeskundige] zijn niet te verenigen met het feit dat op de site van de Bed&Breakfast, die [eisers] in het pand exploiteren, geen enkele melding wordt gemaakt van geluidsoverlast door het “knallende” dak. [eisers] stellen weliswaar dat dit is te verklaren doordat zij gasten van de tevoren wijzen op het feit dat het dak “knalt”, maar ook in dat geval is niet aannemelijk dat gasten, die voor het overige tevreden zijn over hun verblijf, als (enige) minpunt niet zouden wijzen op het “knallende” dak. Daar komt bij dat uit de door [gedaagden] overgelegde schriftelijke verklaringen van hun toenmalige gasten, deels musici die – zo hebben zij onbetwist gesteld – in de in het pand ingerichte concertruimte regelmatig concerten hebben gegeven en muziekopnamen hebben gemaakt en ook in het pand hebben overnacht, niet blijkt dat zij knallende geluiden hebben waargenomen. Dit is niet te rijmen met de door [naam dakdeskundige] gestelde geluidhinder veroorzaakt door gebruik van sandwichelementen.

4.39.

De vordering van [eisers] ten aanzien van het dak ligt derhalve voor afwijzing gereed. Een daarmee corresponderende beslissing zal worden aangehouden tot het eindvonnis.

4.40.

De beoordeling van de overige vorderingen zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
24 april 2019voor uitlating door partijen als bedoeld in r.o. 4.26., r.o. 4.29. en r.o. 4.30.;

5.2.

bepaalt dat [gedaagden] , indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen;

5.3.

bepaalt dat [gedaagden] , indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met oktober 2019 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.4.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. W.E. Elzinga in het gerechtsgebouw te Maastricht aan St. Annadal 1;

5.5.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga, rechter, en in het openbaar uitgesproken.^[1]