ECLI:NL:RBLIM:2019:2789

• Datum uitspraak: 26 maart 2019
• Publicatiedatum: 26 maart 2019
• Zaaknummer: 7555203 CV EXPL 19-1233
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering in kort geding wegens gebruik woonruimte als galerie en werkplek

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 26 maart 2019 uitspraak gedaan in een kort geding waarin de verhuurder, aangeduid als [eiser], ontruiming van de door de huurder, aangeduid als [verweerster], gehuurde woonruimte vorderde. De verhuurder stelde dat de huurder de woning gedeeltelijk als winkel/werkruimte gebruikte, wat in strijd zou zijn met de huurovereenkomst. De huurder voerde echter aan dat dit gebruik vanaf het begin van de huurperiode in 2011 mondeling was toegestaan door de verhuurder. De kantonrechter oordeelde dat de huurder dit verweer met concrete stellingen en bewijs had onderbouwd, terwijl de verhuurder dit onvoldoende had betwist. De rechter concludeerde dat er geen voldoende aannemelijke grond was om te veronderstellen dat in een eventuele bodemprocedure de verhuurder gelijk zou krijgen. Daarom werd de vordering tot ontruiming afgewezen. Tevens werd de verhuurder veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 7555203 CV EXPL 19-1233

Vonnis van de kantonrechter van 26 maart 2019

in het kort geding van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. P.M.H. Cruts

tegen

[verweerster] ,

wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2] ,

verwerende partij,

gemachtigde mr. P.I. Meijers.

Partijen zullen hierna [eiser] en [verweerster] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding d.d. 27 februari 2019
• de van de zijde van [verweerster] ingebrachte producties
• de mondelinge behandeling ter zitting van donderdag 14 maart 2019 waar partijen hun respectieve standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van [verweerster] aan de hand van een pleitnota.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[verweerster] huurt sinds 1 oktober 2011 van [eiser] de woning met aanhorigheden gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] (verder te noemen: het gehuurde). Oorspronkelijk betrof het een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet maar het is reeds geruime tijd geleden van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden.

2.2.

Artikel 8, eerste zin, van de huurovereenkomst (productie bij exploot) luidt:

“
Het gehuurde is uitsluitend en alleen bestemd om te worden gebruikt als woonhuis door huurder en zijn gezin. ”

2.3.

[verweerster] exploiteert in de benedenverdieping (de begane grond, zo begrijpt de kantonrechter dit) een kunstatelier. Volgens [verweerster] doet zij dat uitsluitend in de woonkamer (ter omvang van ongeveer 3 bij 4 meter), maar volgens [eiser] in de gehele benedenverdieping.

2.4.

Verhuurder [eiser] is tevens eigenaar van het gehuurde en tracht dit reeds sinds 2007 (dus ruim vóór de verhuur aan [verweerster] ) te verkopen, tot op heden echter zonder succes.

2.5.

Bij brief van 9 oktober 2018 (productie 2 bij exploot) heeft WestlandUtrecht Bank, welke bank de koop door [eiser] van het gehuurde heeft gefinancierd, aan [eiser] bevestigd niet met de verhuur van het gehuurde (haar onderpand) akkoord te gaan. Uit die brief wordt de navolgende passage aangehaald:

“
Wij willen u de mogelijkheden bieden om het onderpand [adres 2] , [woonplaats 2] onderhands te verkopen of de hypotheek over te sluiten naar een andere financier en daarmee tot algehele inlossing van de onderhavige hypothecaire geldlening over te gaan. Voor deze onderhandse verkoop of oversluiting van de hypotheek stellen wij wel de volgende voorwaarden:

-
De uiterlijke datum van de onderhandse verkoop van het onderpand of oversluiting van de hypotheek is 1 april 2019. Indien op 1 april 2019 het onderpand niet is verkocht of de hypotheek is overgesloten naar een andere financier gaan wij alsnog over tot opeising van de lening c.q. veiling van het onderpand (…) ”

2.6.

Bij e-mailbericht van 4 november 2018 (productie 3 van [verweerster] ) heeft [eiser] aan [verweerster] onder meer het navolgende te kennen gegeven:

“
Beste [verweerster] ,

Hierbij een bevestiging van ons telefonisch onderhoud d.d. 27-10-18.

Tijdens dit telefoon gesprek en een eerder persoonlijk gesprek in Juli 2018, is door mij

aangegeven dat de hypotheek last niet langer op te brengen is.

Doordat er een noodzakelijke omzetting in de hypotheekvorm is geweest, zijn de maandelijkse

kosten meer dan verdubbeld.

De huurpenning dekt maar een klein gedeelte van deze kosten.

Hierdoor is het een must dat de woning verkocht wordt.

Wij bieden je het het pand aan voor € 280.000,00.

(…)

Wij begrijpen heel goed dat je inmiddels verknocht bent aan de stek.

Uiteraard zou een oplossing, ten gunste van jou, het mooist zijn!

Mocht dit om wat reden ook, toch niet zo mogen zijn, zouden wij graag de tijd krijgen om het pand weer aan te passen van winkel naar gezinswoning. ”

2.7.

Bij brief van 29 januari 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [verweerster] medegedeeld de huur op te zeggen tegen 1 april 2019 omdat [verweerster] zich – volgens [eiser] – niet als goed huurder gedraagt (art. 7:274 lid 1 a BW) doordat zij in strijd handelt met artikel 8 van het huurcontract. [verweerster] heeft niet schriftelijk met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd (art 7:272 lid 1 BW) zodat de huurovereenkomst van kracht blijft.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert – kort gezegd – ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag en onder veroordeling van [verweerster] tot betaling van de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[verweerster] voert als verweer het navolgende aan. In 2011 zocht [verweerster] een woning in Zuid-Limburg met mogelijkheden voor een galerie en een werkplek omdat zij zich had toegelegd op het maken van keramieke kunstobjecten. Op enig moment kwam zij in contact met de heer [naam bemiddelaar] , werkzaam bij Woonsite Limburg als bemiddelaar bij het huren en verhuren van vastgoed, en zij heeft hem haar specifieke wensen voorgelegd, te weten woonruimte met mogelijkheden voor een galerie, een werkplek en geschiktheid voor een keramiekoven. Daarop heeft [naam bemiddelaar] [verweerster] in contact gebracht met [eiser] . [verweerster] en [eiser] kwamen overeen dat [verweerster] het gehuurde zou gaan bewonen en dat zij daarbij een deel zou inrichten als galerie en werkruimte. Vanwege dat overeengekomen gebruik en achterstallig onderhoud kwamen partijen tevens overeen dat [verweerster] al op 1 juni 2011 kon beginnen met verbouwen zodat zij in augustus 2011 het gehuurde kon gaan bewonen en de deuren van haar galerie kon openen, hetgeen ook zo geschiedde, aldus [verweerster] . [verweerster] heeft dus vanaf het begin van de huurperiode in het gehuurde met toestemming van [eiser] tevens haar galerie en werkruimte gehouden. [verweerster] heeft gedurende de huurperiode steeds aan [eiser] laten weten wat er zoal aan het huis gebeurd was en stuurde via WhatsApp foto’s van de door haar gedane aanpassingen door [aan [eiser] , zo begrijpt de kantonrechter]. [eiser] en [naam bemiddelaar] zijn in de huurperiode ook verschillende keren langs geweest, waren altijd tevreden en hebben nimmer laten weten niet blij te zijn met de galerieruimte, integendeel, aldus nog steeds [verweerster] . Er is dus geen sprake van wanprestatie omdat het gebruik als galerie en werkplek wel degelijk is overeengekomen.

4. De beoordeling

4.1.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met een redelijke mate van zekerheid te kunnen worden aangenomen dat een rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt. Daarnaast dient uiteraard sprake te zijn van een spoedeisend belang.

4.2.

Het gemotiveerde en specifieke verweer van [verweerster] is door [eiser] op geen enkel concreet punt weersproken. De enkele blote stelling dat hij ‘geen benul had’ van het gebruik als winkel is als weerspreking van het verweer dan ook véél te summier en volstrekt ontoereikend. Daar komt nog bij dat de inhoud van het e-mailbericht van

4 november 2018 allerminst wijst in de richting van een gebruik als winkel zonder toestemming van [eiser] . Integendeel zelfs: de laatste zin van dat bericht zoals onder 2.6. aangehaald, wijst sterk in de richting van vooraf door hem gegeven toestemming daarvoor. Waarom zou [eiser] anders aankondigen
zelf het pand weer aan te passen van winkel naar gezinswoning in plaats van dit van [verweerster] te eisen? Voornoemde mate van zekerheid over een voor [eiser] gunstige uitkomst in een bodemprocedure is dan ook geenszins aanwezig. Reeds op grond hiervan is de gevorderde voorziening niet toewijsbaar.

4.3.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot de datum van dit vonnis begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot de datum van dit vonnis begroot op € 720,00;

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.

RK