ECLI:NL:RBLIM:2019:1307

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 7472952 CV EXPL 19-494

Vonnis in kort geding van 12 februari 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BRONSHEIM BEHEER B.V.,

gevestigd te Brunssum,

eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie,

gemachtigde mr. A. Tel, DAS Rechtsbijstand,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde mr. M.J.M.H. Nass, advocaat.

Partijen worden hierna Bronsheim en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 januari 2019 met 3 producties,
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 12 producties,
de brief van Bronsheim met producties 4 en 5,
de mondelinge behandeling op 31 januari 2019 waarbij Bronsheim een pleitnotitie heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

Bronsheim verhuurt met ingang van 1 april 2017 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] exploiteert aldaar een hotel-restaurant.

2.2.

De huurovereenkomst is gesloten voor een periode van vijf jaar (productie 1 dagvaarding). De huurprijs bedraagt op dit moment € 4.130,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen (productie 4 brief Bronsheim) van toepassing. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigdeperkalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”

2.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst voor een bedrag van € 80.000,00 de inventaris van Bronsheim overgenomen (productie 2 dagvaarding).

3.Het geschil

In conventie

3.1.

Bronsheim vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om het gehuurde met al het zijne en de zijnen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan Bronsheim te stellen, met machtiging van Bronsheim om zo [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarmee in gebreke blijft, de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm,

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om aan Bronsheim tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen:

€ 24.740,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2019 alsmede de verschuldigde rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling en de buitengerechtelijke kosten van € 952,00,
€ 4.130,00 per maand aan huurpenningen respectievelijk gebruiksvergoeding over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na 1 februari 2019 in het bezit van het (voormalige) gehuurde blijft,

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Bronsheim legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen. Op de dag van dagvaarden bedraagt de huurachterstand € 14.310,00. Op grond van art. 18.2. van de algemene bepalingen is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een boete verschuldigd. Deze boete bedraagt voor iedere maand dat niet of niet volledig is betaald € 300,00. De boete is inmiddels opgelopen tot € 6.000,00 (20 x € 300,00). (De gemachtigde van) Bronsheim heeft meerdere brieven en

e-mails aan (de gemachtigde van) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verzonden en hem daarbij gesommeerd de huurpenningen alsnog te voldoen (productie 3 bij dagvaarding). Omdat er structureel een betalingsachterstand blijft, ziet Bronsheim zich genoodzaakt ontruiming te vorderen.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.

In reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

Bronsheim veroordeelt om mee te werken aan het verhelpen van het achterstallig onderhoud betreffende de riolering, energie, alsmede de meterkast, primair op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, subsidiair [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurtermijnen laat opschorten totdat Bronsheim medewerking verleent,
Bronsheim veroordeelt om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 3.927,97 aan vergoeding van materiële schade betreffende het gehuurde te voldoen binnen veertien dagen na datum van dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum verzuim,
Bronsheim primair veroordeelt om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 7.675,73 aan vergoeding van materiële schade betreffende de inventaris te voldoen binnen veertien dagen na datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim, subsidiair [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het bedrag van € 7.675,73 laat verrekenen met de nog toekomstige betalingstermijnen betreffende de inventaris,
Bronsheim veroordeelt geen negatieve uitlatingen te doen over [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] alsmede de door hem geëxploiteerde horecazaak, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per overtreding,
Bronsheim veroordeelt in de proceskosten, de nakosten inbegrepen, te voldoen binnen veertien dagen na datum van dit vonnis, bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn voor voldoening.

3.5.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat het gehuurde achterstallig onderhoud c.q. gebreken vertoont. Het betreft achterstallig onderhoud aan de riolering (productie 1 en 2 eis in reconventie), een niet (naar behoren) functionerende verwarming en oude verwarmingsketel (productie 3 en 4 eis in reconventie), gebreken aan de meterkast (productie 5 eis in reconventie) en het niet voldoen aan door de gemeente vereiste duurzaamheidseisen (productie 12 eis in reconventie). Daarnaast vertoont de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van Bronsheim overgenomen inventaris gebreken: de vaatwasser (productie 6 eis in reconventie), de oven (productie 7 eis in reconventie), de thermostaat koeling (productie 8 eis in reconventie), de verwarming rokersruimte / elektrische verwarming buiten (productie 9 eis in reconventie), de elektromotor van de afzuigkap (productie 10 eis in reconventie) en de bierkoeler (productie 11 eis in reconventie). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt hierdoor schade te hebben geleden ten bedrage van € 3.927,97 betreffende het achterstallig onderhoud en € 7.675,73 betreffende materiële schade van de inventaris. Tot slot stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat Bronsheim negatieve geluiden over [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en over de door hem geëxploiteerde zaak verspreidt, wat tot omzetderving leidt.

3.6.

Bronsheim voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.

4.2.

Het voor toewijzing van de vordering vereiste spoedeisend belang van Bronsheim is gelegen in het voorkomen van het opnieuw ontstaan of verder oplopen van een huurachterstand. Bronsheim wordt in zijn vorderingen ontvangen. Bronsheim raakt zelf in financiële problemen indien hij niet (tijdig) de huurpenningen ontvangt.

4.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft meermaals aangegeven dat er geen sprake is van betalingsonmacht, maar van gerechtvaardigde betalingsonwil en dat er daarom feitelijk geen sprake is van een huurachterstand. Doordat Bronsheim in gebreke blijft met (het verlenen van medewerking aan) herstel van de gebreken, zag [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich genoodzaakt om de verschuldigde huurpenningen te verrekenen met de door hem geleden schade, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Het beroep op verrekening impliceert erkenning van de vordering. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist op zichzelf niet dat hij de huurpenningen verschuldigd is en dat hij deze niet (tijdig) heeft voldaan, doch stelt dat hij zijn betalingsverplichting heeft opgeschort en dat hij de door hem geleden schade met de verschuldigde huurpenningen heeft verrekend. De gegrondheid van dit verweer is, als bedoeld in art. 6:136 BW, niet op eenvoudige wijze vast te stellen.

4.4.

Derhalve staat voorshands vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de door Bronsheim gevorderde huurpenningen verschuldigd is. De vordering van Bronsheim ter zake de achterstallige huurpenningen ligt daarom voor toewijzing gereed. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter zake het restitutierisico zal de kantonrechter passeren. Bronsheim heeft duidelijk gemaakt, enkel in financiële problemen te zullen komen omdát [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet betaalt en desnoods weer zelf over het pand te willen beschikken om inkomsten te verwerven. Toegewezen wordt € 12.310,00 aan huurachterstand tot en met januari 2019 (€ 14.310,00 minus de hierna onder 4.7 te bespreken betaling van € 2.000,00).

4.5.

Bronsheim vordert onder verwijzing naar artikel 18.2 van de toepasselijke algemene bepalingen (bedoeld zal zijn artikel 25.3 van de algemene bepalingen die door Bronsheim als productie 4 zijn overgelegd, zie onder 2.2) voor iedere niet of niet volledig betaalde huurtermijn een boete van € 300,00 per maand. Volgens Bronsheim is deze boete inmiddels opgelopen tot een bedrag van 20 x € 300,00, derhalve € 6.000,00. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft erkend dat de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

4.6.

Bronsheim meent dat voor elke maand huur over elke maand dat deze niet is betaald € 300,00 aan boete verschuldigd is. De kantonrechter volgt deze interpretatie van Bronsheim van het boetebeding voorshands niet. Achter het onderstreepte woord
perin bovenstaand citaat moet worden gelezen:
“achterstallige”, in de plaats van dat na kalendermaand moet worden gelezen:
“dat niet betaald is”.Dat laatste zullen partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet hebben beoogd. Deze uitleg lijkt redelijk en in overeenstemming met wat partijen vanuit objectief gezichtspunt moeten hebben bedoeld. De interpretatie van Bronsheim zou tot onaanvaardbaar hoge boetes in relatie tot de hoogte van de huurprijs leiden, hetgeen in zoverre grond kan vormen voor het oordeel dat de verhuurder de huurder daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan houden. Bij toewijzing van meer dan waartoe een voorzichtige interpretatie van het boetebeding leidt, past a priori terughoudendheid in kort geding. Partijen kunnen over de interpretatie van het boetebeding, de verschuldigdheid van boetes en de eventuele matiging daarvan, op de voet van hetgeen hierna onder 4.12. zal worden beslist, voortprocederen. Anderzijds is, naast de wettelijke rente, enige sanctie op het betalingsverzuim van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gerechtvaardigd. Toegewezen wordt dus € 1.000, ter verrekening met wat ten gronde aan verschuldigd zal blijken te zijn.

4.7.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ter zitting nog verzocht om een terme de grâce. Daartoe voert hij aan dat geen sprake is van betalingsonmacht, maar (door opschorting en verrekening) gerechtvaardigde betalingsonwil. Zo heeft hij daags voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling nog € 2.000,00 voldaan (hetgeen door Bronsheim is bevestigd). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt meermaals te hebben getracht tot een minnelijke regeling te komen met Bronsheim. Bronsheim, op haar beurt, stelt zich niet onwelwillend op om met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gesprek te gaan over de door hem ( [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ) gestelde gebreken en achterstallig onderhoud, maar dan moeten wel de huurpenningen volledig en tijdig worden voldaan. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om, zoals ter zitting met partijen besproken, de vordering van Bronsheim tot ontruiming toe te wijzen onder de voorwaarde dat Bronsheim de nog verschuldigde huurpenningen niet binnen twee weken na de datum van dit vonnis betaalt.

4.8.

De kantonrechter zal de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm afwijzen nu deze overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.

4.9.

De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen als gevorderd nu gebleken is dat Bronsheim genoodzaakt was kosten te maken, haar berekening daarvan de kantonrechter juist voorkomt en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daartegen geen verweer heeft gevoerd.

4.10.

Gelet op het voorgaande zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als de in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Bronsheim gevallen en tot vandaag begroot op:

explootkosten € 89,65
griffierecht € 972,00
salaris gemachtigde

Totaal: € 1.781,65.

4.11.

In reconventie heeft Bronsheim de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemotiveerd betwist. Daarnaast is Bronsheim bereid met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hierover in gesprek te gaan. Vast zal moeten komen te staan of herstel van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemde gebreken voor rekening komt van de verhuurder of voor rekening van de huurder blijven. Hetzelfde geldt voor de vraag in hoeverre Bronsheim verplicht is tot het verlenen van medewerking aan het verhelpen van achterstallig onderhoud, en of Bronsheim wegens het weigeren van medewerking of herstel gehouden is tot vergoeding van schade van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , en hoe hoog die schade is. Tot slot is aan de orde de vraag in hoeverre het [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van de algemene bepalingen is toegestaan de verschuldigde huurpenningen te verrekenen met de door hem gestelde schadeposten. Naar het oordeel van de kantonrechter lenen deze vragen zich niet voor beantwoording in kort geding, reden waarom de gevraagde voorzieningen dienen te worden geweigerd.

4.12.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen in samenspraak besloten de procedure in reconventie voort te zetten als een bodemzaak. Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zoals dat sinds 1 januari 2002 van kracht is, kent deze mogelijkheid niet. Het ontbreken van die wettelijke mogelijkheid betekent - mede gelet op een van de uitgangspunten van het nieuwe Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, namelijk verdere deformalisering van het burgerlijk procesrecht – echter niet dat deze kort-gedingzaak niet naar een bodemprocedure verwezen zou kunnen worden. Verwijzing zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het concrete geval. Omstandigheden die nopen tot verwijzing doen zich in deze zaak voor. De vordering hoeft in de bodemprocedure niet anders te worden ingekleed dan in dit kort geding. Partijen zijn het erover eens dat de eis in reconventie kan worden beschouwd als inleidend processtuk in de bodemprocedure en dat de tijdens de mondelinge behandeling namens Bronsheim voorgedragen pleitnota kan worden beschouwd als het antwoord daarop. Bij verwijzing treden verder ook geen bevoegdheidsproblemen op: de kamer voor kantonzaken van de rechtbank, waarvan de kantonrechter in hoedanigheid van voorzieningenrechter deel uitmaakt, is bevoegd om over het geschil te oordelen. Tussen partijen bestaat derhalve overeenstemming om deze zaak naar een bodemprocedure te verwijzen. Tussen partijen bestaat eveneens overeenstemming over de voortgang van de zaak in een bodemprocedure, namelijk dat de zaak zal worden ingeschreven op de rol voor conclusie van repliek aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en nadien voor conclusie van dupliek aan de zijde van Bronsheim. Indien partijen de voorkeur geven aan het houden van een comparitie van partijen dan kunnen zij dit aan de kantonrechter kenbaar maken.

4.13.

De kantonrechter zal deze zaak dan ook voor verdere behandeling en beslissing naar een roldatum bij de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank verwijzen.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet binnen twee weken na de datum van dit vonnis aan de hierna onder hierna onder 5.2. uitgesproken veroordeling volledig heeft voldaan, om het gehuurde, het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] , met al het zijne en de zijnen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en onder overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking stellen aan Bronsheim,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Bronsheim tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 12.310,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2019 en € 1.000,00 aan verschuldigde boeten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2019 tot aan de dag van betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Bronsheim te voldoen (een bedrag gelijk aan) de huurprijs van € 4.130,00 voor iedere ingegane maand dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na 1 februari 2019 in het bezit van het gehuurde blijft,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Bronsheim te voldoen € 952,00 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Bronsheim gevallen en tot vandaag begroot op € 1.781,65,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.8.

weigert de gevraagde voorziening in kort geding,

5.9.

verwijst de zaak voor verdere behandeling en beslissing naar de kamer voor kantonzaken van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht,

5.10.

geeft opdracht aan de griffier om de zaak, onder toekenning van een zelfstandig zaaknummer en onder heffing van het in een bodemprocedure door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als eiser verschuldigde griffierecht, in te schrijven op de rol voor het nemen van de conclusie van repliek door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

5.11.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken

type: RJ