ECLI:NL:RBLIM:2019:1135

• Datum uitspraak: 6 februari 2019
• Publicatiedatum: 7 februari 2019
• Zaaknummer: 7457895 CV EXPL 19-291
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van gehuurde woning na aantreffen hennepkwekerij en achterstallige huurpenningen

In deze zaak vorderden eisers, de verhuurders, ontruiming van een woning die zij aan gedaagde hadden verhuurd. De huurovereenkomst was ingegaan op 1 december 2016, met een maandelijkse huurprijs van € 675,00. Op 24 november 2018 ontdekte de politie een hennepkwekerij in de woning, waar 137 hennepplanten werden aangetroffen. De burgemeester van Kerkrade had gedaagde op 14 januari 2019 gewaarschuwd dat er in strijd met de Opiumwet werd gehandeld vanuit de woning. Gedaagde was ten tijde van de mondelinge behandeling opgenomen in een psychiatrische instelling.

Eisers vorderden onder andere de ontruiming van de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis, betaling van € 2.425,00 aan achterstallige huurpenningen, en een vergoeding van € 675,00 voor elke maand dat gedaagde in gebreke bleef met de ontruiming. De kantonrechter oordeelde dat er een aanmerkelijke kans bestond dat eisers in een bodemprocedure in het gelijk zouden worden gesteld, gezien de huurachterstand en de ernstige tekortkoming van gedaagde door het kweken van hennep.

De kantonrechter wees de vorderingen tot ontruiming en betaling van achterstallige huurpenningen toe, maar wees het verzoek om een voorschot op de ontruimingskosten af. De rechter oordeelde dat de wettelijke rente over de huurpenningen en buitengerechtelijke kosten toewijsbaar was. Gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten, die op € 813,92 werden begroot. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 7457895 CV EXPL 19-291

MD

Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 6 februari 2019

in de zaak van:

1. [eiser sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2. [eiser sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

eisers,

gemachtigde mr. J.W. Mouthaan,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend aan de [adres] ,

[woonplaats 3] ,

gedaagde,

gemachtigde mr. R.E. Tay.

Partijen zullen hierna eisers respectievelijk [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding met producties 1 tot en met 8;

- de aanvullende productie 9 van eisers;

- de mondelinge behandeling d.d. 31 januari 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Eisers zijn met ingang van 1 december 2016 met [gedaagde] een huurovereenkomst aangegaan, uit hoofde waarvan zij de woonruimte, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] hebben verhuurd. Op die huurovereenkomst zijn [niet overgelegde] algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard. De maandelijkse huurprijs bedraagt (inclusief vergoeding voor levering van diensten) laatstelijk € 675,00 en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

Op 24 november 2018 is door de politie een in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde aangetroffen. Uit de bestuurlijke rapportage (opgesteld door een brigadier van de politie-eenheid Limburg) blijkt dat er op dat moment 137 (hennep)planten in het gehuurde stonden.

2.3.

Bij brief van 14 januari 2019 namens de burgemeester van de gemeente Kerkrade is [eiser sub 2] , als eigenaar van de woning waarin het gehuurde zich bevindt, formeel gewaarschuwd vanwege het feit dat vanuit het gehuurde in strijd met art. 3 van de Opiumwet is gehandeld. In die brief valt verder te lezen dat indien in de toekomst wordt geconstateerd dat in of vanuit het gehuurde verdovende middelen worden verkocht, afgeleverd, verstrekt of aanwezig zijn, zal worden overgegaan tot (tijdelijke) sluiting van de woning.

2.4.

[gedaagde] is ten tijde van de mondelinge behandeling van dit kort geding opgenomen in Vijverdal, een instelling van Mondriaan voor mensen met psychische problemen.

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.425,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2019;

III. [gedaagde] veroordelen tot betaling van een vergoeding van € 675,00 voor iedere maand dat hij vanaf 1 februari 2019 in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen;

IV. voor zover [gedaagde] niet voldoet aan het onder I. gevorderde, hem te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 1.500,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de huurpenningen en/of gebruiksvergoeding vanaf de vervaldatum tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van
€ 262,50;

VII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 25,00 per dag voor elke dag dat hij in gebreke is met het voldoen van de huurpenningen dan wel de gebruiksvergoeding, tot aan het moment van ontruiming van het gehuurde;

VIII. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien die kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan.

3.2.

De grondslagen van de vorderingen vloeien reeds uit de hiervoor weergegeven omschrijvingen voort.

3.3.

Voor zover [gedaagde] verweer heeft gevoerd wordt daarop hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Om een voorziening te kunnen treffen als gevorderd, moet worden vastgesteld dat er een aanmerkelijke kans bestaat dat eisers het gelijk aan hun zijde zullen krijgen als één van de partijen een bodemprocedure begint, en moeten eisers er tevens spoedeisend belang bij hebben dat op het oordeel in de bodemprocedure vooruit wordt gelopen. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien formele bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt. Ten slotte dient ook nog het restitutierisico te worden gewogen.

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit - behoudens de hierna te beoordelen contractuele boete van € 25,00 per dag voor elke dag dat huurder in overtreding is met een of meerdere bepalingen uit de huurovereenkomst of de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen - voort uit de aard en omvang van de vorderingen. Dit spoedeisend belang is overigens ook niet door [gedaagde] betwist.

4.3.

Door [gedaagde] is niet weersproken dat er tot en met januari 2019 een huurachterstand van € 2.425,00 bestaat, zodat dit tussen partijen vaststaat. Dit bedrag aan achterstallige huurpenningen is mitsdien toewijsbaar, temeer nu er over een mogelijk restitutierisico niets door [gedaagde] is aangevoerd. Zoals hiervoor al onder de feiten is overwogen, staat vast dat er op 24 november 2018 door de politie in het gehuurde 137 (hennep)planten zijn aangetroffen.

4.4.

Het niet betalen van de huurpenningen én het in strijd met de bestemming van het gehuurde bedrijfsmatig kweken van hennep (daar is bij 137 hennepplanten zonder meer sprake van), vormt een (ernstige) tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de met eisers gesloten huurovereenkomst. Krachtens art. 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de zeer omvangrijke huurachterstand en de aangetroffen hennepkwekerij doet deze uitzondering zich hier niet voor. Zeer aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. Ook indien daarbij de omstandigheid wordt meegewogen dat [gedaagde] is opgenomen in een psychiatrische kliniek. Die persoonlijke omstandigheid legt, gelet op de ernst van de tekortkoming van [gedaagde] , onvoldoende gewicht in de schaal om voorshands tot een ander oordeel te komen. De gevorderde veroordeling tot ontruiming van het gehuurde is mitsdien toewijsbaar, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op aan redelijkheid ontleende gronden zal worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. (Een bedrag gelijk aan) de huurprijs blijft verschuldigd zolang [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd.

4.5.

Het voorschot op de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Ingevolge art. 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang. Eisers zullen derhalve een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van de executiekosten,

bestaande uit een veroordeling tot betaling van die kosten.

4.6.

De wettelijke rente over de huurpenningen en gebruiksvergoeding zal op hierna onder 5.2. te bepalen wijze worden toegewezen.

4.7.

Eisers hebben voldoende gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De verschuldigdheid en omvang van die buitengerechtelijke kosten is niet door [gedaagde] betwist. De kantonrechter stelt vast dat de aanmaning voldoet aan de wettelijke vereisten en dat de hoogte van deze kosten het daarmee in het Besluit normering buitengerechtelijke kosten corresponderende bedrag niet te boven gaat. Dit betekent dat het bedrag van € 262,50 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is.

4.8.

Nog daargelaten dat de algemene bepalingen waarin het boetebeding is neergelegd niet door eisers is overgelegd, waardoor de exacte formulering van dat beding niet door de kantonrechter kan worden getoetst, geldt het volgende. In het bestek van dit kort geding kan niet worden beoordeeld of eisers met professionele verhuurders gelijk kunnen of moeten worden gesteld (waardoor aan wederpartij [gedaagde] als consument ambtshalve bescherming tegen mogelijk onredelijk bezwarende bedingen toekomt). Veronderstellenderwijs aannemend dat [gedaagde] die bescherming toekomt, valt niet uit te sluiten dat het in de algemene bepalingen opgenomen boetebeding waarop eisers zich beroepen een onredelijk bezwarend beding is dat in een mogelijke bodemprocedure vernietigd zal worden. Zeker als daarbij in ogenschouw wordt genomen dat de achterstallige huurpenningen tot en met januari 2019
€ 2.425,00 bedragen en de tot 8 januari 2019 becijferde boete maar liefst € 5.325,00 bedraagt. Met andere woorden: de bij toepassing van het beding verschuldigde boete is binnen vier maanden ruim dubbel zo hoog als de feitelijke huurachterstand, waardoor die boete in geen verhouding staat met die huurachterstand. Eisers gaan hier in hun dagvaardingsexploot niet verder op in. Ten slotte is de kantonrechter er niet van overtuigd geraakt dat eisers ook een spoedeisend belang hebben bij een veroordeling op grond van overtreding van dit boetebeding. Het onderhavige kort geding is namelijk vooral ingegeven om snel een titel tot ontruiming en betaling van achterstallige huurpenningen te verkrijgen, en niet zozeer een veroordeling wegens schending van een boetebeding, bij de houdbaarheid waarvan de nodige juridische vraagtekens geplaatst kunnen worden. De vordering uit hoofde van het boetebeding moet daarom, zeker vanwege de spoedeisende aard van het kort geding, voorshands worden afgewezen.

4.9.

[gedaagde] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten worden (met inachtneming van de Aanbeveling tarieven kort geding kantonzaken en handelszaken per 1 januari 2019) tot op vandaag aan de zijde van de eisers begroot op:

- exploot van dagvaarding: € 102,92

- griffierecht: € 231,00
- salaris gemachtigde:
€ 480,00

Totaal: € 813,92

4.10.

De wettelijke rente over de proceskosten zal op hierna onder 5.4. te bepalen wijze worden toegewezen.

4.11.

De nakosten zullen op hierna onder 5.5. te bepalen wijze eveneens worden toegewezen, evenals de wettelijke rente daarover.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne geheel te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan eisers te betalen:

- een bedrag van € 2.425,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2019, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata der onderliggende

huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- ( een vergoeding gelijk aan) de huurprijs (€ 675,00) voor iedere ingegane maand vanaf
1 februari 2019 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, met de terstond bij het ingaan van de betreffende maand verschuldigd geworden wettelijke rente voor iedere maand waarover niet uiterlijk op de eerste dag dit bedrag betaald is;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan eisers te betalen een bedrag van € 262,50 aan buitengerechtelijke kosten;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van eisers tot op heden begroot worden op € 813,92, bij gebreke van eerdere betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door eisers volledig aan de veroordelingen onder 5.1. tot en met 5.4. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde, bij gebreke van voldoening binnen deze termijn te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag van voldoening;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten daarvan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na die betekening tot aan de dag van voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.