Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8109231 CV EXPL 19-6912
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 5 december 2019
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. L. Cleuren,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. W.J.F. Geertsen,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of elders,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 oktober 2019 met producties,
- de brief van mr. Geertsen van 15 november 2019 met producties,
- de mondelinge behandeling van 21 november 2019, met de pleitaantekening van [gedaagde sub 1] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 25 oktober 2018 is tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] als huurder een huurovereenkomst (ingaande per 1 november 2018) met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] gesloten. De huurprijs bedraagt € 784,00 en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan (productie 1 bij dagvaarding).
2.2.
Met ingang van 1 november 2018 verhuurt [eiser] de opslagruimte/garage (hierna: de garage) aan het adres [adres] te [woonplaats] aan [gedaagde sub 2] (productie 2 bij dagvaarding). [gedaagde sub 2] is de zoon van [gedaagde sub 1] . De huurprijs bedraagt € 340,00 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.3.
Op 9 augustus 2019 hebben [eiser] en [gedaagde sub 2] een verklaring ondertekend (productie 4 bij dagvaarding) met daarin onder meer het volgende:
“(…)
De verhuurder de heer [eiser] en de huurders respectievelijk mevrouw [gedaagde sub 1] en De heer [gedaagde sub 2] komen overeen dat de huurovereenkomst van het appartement en garage met allen goed vinden per 15 september wordt beëindigd als er voor 15 augustus 2019 niet aan de financiële verplichten wordt voldaan.”
2.4.
Op het moment van dagvaarden (28 oktober 2019) is met betrekking tot de woning sprake van een huurachterstand over de maanden juli en oktober 2019. Voor wat betreft de garage is sprake van een huurachterstand over de maanden maart en oktober 2019.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,
[gedaagde sub 1] veroordeelt om uiterlijk binnen één week na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de haren en het hare en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
[gedaagde sub 2] veroordeelt om uiterlijk binnen één week na betekening van dit vonnis de garage behorende bij de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de zijnen en het zijne en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
[gedaagde sub 1] veroordeelt om aan [eiser] te betalen € 1.715,54 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.568,00 vanaf 16 oktober 2019 tot aan de dag van volledige betaling,
[gedaagde sub 2] veroordeelt om aan [eiser] te betalen € 2.923,30 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.720,00 vanaf 16 oktober 2019 tot aan de dag van volledige betaling,
[gedaagde sub 1] veroordeelt om aan [eiser] een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 784,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 november 2019 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van elke maand tot aan de dag van volledige betaling,
[gedaagde sub 2] te veroordelen om aan [eiser] een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 340,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 november 2019 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van elke maand tot aan de dag van volledige voldoening,
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt - samengevat - aan zijn vordering ten grondslag dat de huurovereenkomsten met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingevolge de overeenkomst van 9 augustus 2019 met ingang van 15 september 2019 zijn geëindigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben immers de huurachterstanden niet volledig ingelost. [gedaagde sub 1] verblijft zonder recht of titel in de woning en [gedaagde sub 2] maakt zonder recht of titel gebruik van de garage. Aan een verzoek van [eiser] om de woning te verlaten en de garage te ontruimen (productie 5 bij dagvaarding), hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen gehoor gegeven.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren, ieder afzonderlijk, verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Samenvoegen van vorderingen
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter verzetten - anders dan door [gedaagde sub 1] gesteld - de eisen van een goede procesorde en het beginsel van fair play zich niet tegen een subjectieve cumulatie van de vordering van [eiser] jegens [gedaagde sub 2] en jegens [gedaagde sub 1] . Evenmin komt het beginsel van hoor en wederhoor in het gedrang.
4.2.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zijn weliswaar niet hoofdelijk aansprakelijk, uit de gedingstukken volgt echter wel dat [gedaagde sub 2] ook namens [gedaagde sub 1] correspondeerde en is zelfs de huur van de woning (in ieder geval één keer) vanaf de betaalrekening van [gedaagde sub 2] betaald. Verder maakt de garage onderdeel uit van de woning, althans zijn de woning en de garage gelegen aan hetzelfde adres. Ter zitting heeft [eiser] hierover onbetwist gesteld dat de splitsing van de huurovereenkomst in een woning- en garagedeel op uitdrukkelijk verzoek van gedaagden heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat derhalve een zodanige samenhang tussen de vorderingen dat redenen van doelmatigheid een gezamenlijke behandeling rechtvaardigen.
De vordering jegens [gedaagde sub 2]
4.3.
[gedaagde sub 2] erkent dat hij de als productie 4 bij de dagvaarding overgelegde verklaring van 9 augustus 2019 heeft ondertekend. Hij was toen echter in de veronderstelling de huurachterstand met betrekking tot de garage vóór 15 augustus 2019 te kunnen betalen. Wegens onvoorziene omstandigheden is dat echter niet gelukt, aldus [gedaagde sub 2] .
4.4.
Met de verklaring van 9 augustus 2019 is de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] met betrekking tot de garage met wederzijds goedvinden geëindigd met ingang van 15 september 2019. [gedaagde sub 2] heeft verder geen rechtens relevant verweer gevoerd zodat de vordering van [eiser] jegens [gedaagde sub 2] tot betaling van de huurachterstand en tot ontruiming van de garage zal worden toegewezen.
4.5.
De wettelijke rente en de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen als gevorderd nu [gedaagde sub 2] daartegen geen verweer heeft gevoerd.
De vordering jegens [gedaagde sub 1]
4.6.
[gedaagde sub 1] heeft het voor toewijzing van een vordering in kort geding vereiste spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] betwist.
4.7.
Van een spoedeisend belang is sprake wanneer van [eiser] niet kan worden gevergd dat hij de beslissing in een bodemprocedure afwacht. Gezien de aard van de gevorderde voorziening (ontruiming), die ingrijpend en onomkeerbaar is, dient bij de beoordeling van de vraag of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft, terughoudendheid betracht te worden. [eiser] heeft in dit geval voldoende aangetoond dat [gedaagde sub 1] reeds kort na het aangaan van de huurovereenkomst (1 november 2018) betalingsachterstanden heeft laten ontstaan. Zij loopt deze achterstand nadien slechts ten delen in, zodat sprake blijft van een voortdurende huurachterstand. Er is verder geen reële aanwijzing voor verbetering van het betaalgedrag van [gedaagde sub 1] . In de gegeven omstandigheden wordt, mede gelet op de wederzijdse belangen, het vereiste spoedeisend belang aangenomen.
4.8.
Met betrekking tot de verklaring van 9 augustus 2019 is in dit kort geding niet vast komen te staan dat deze verklaring ook namens [gedaagde sub 1] is getekend zodat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] ook ná 15 augustus 2019 nog doorloopt.
4.9.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding dient voldoende aannemelijk te zijn dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarbij is van belang of, gelet op de omstandigheden van het geval, de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 1] van voldoende gewicht zal zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Naar het oordeel van de kantonrechter in kort geding doet die situatie zich hier voor. Daarbij wordt het volgende van belang geacht.
4.10.
[eiser] is een particulier verhuurder. [gedaagde sub 1] is kort na het aangaan de huurovereenkomst stelselmatig te laat met betaling van de huurpenningen. Ook biedt zij geen vooruitzicht op een volledige betaling op korte termijn. Dat er geen sprake is van een achterstand van drie maanden of meer, betekent niet dat een ontbinding per definitie niet gerechtvaardigd zal zijn en evenmin dat er geen factoren zijn die aanleiding geven voor een vordering tot ontruiming. [gedaagde sub 1] is herhaaldelijk tekortgeschoten in de (tijdige) nakoming van de betalingsverplichting. Het direct na aangaan van de huurovereenkomst reeds meer dan een jaar laten bestaan van achterstanden zal in de regel voldoende zijn voor een ontbinding van de huurovereenkomst. In dit geding heeft [gedaagde sub 1] erkend dat zij stelselmatig niet voldoet aan haar verplichting om de huurtermijnen (tijdig en volledig) te voldoen. Betalingsonmacht aan de kant van [gedaagde sub 1] ontslaat haar echter niet van die verplichting en regardeert bovendien [eiser] niet.
4.11.
De vordering van [eiser] zal derhalve worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee maanden na betekening van dit vonnis.
4.12.
Volgens [eiser] bedraagt de huurachterstand met betrekking tot de woning op dit moment nog € 384,00. [gedaagde sub 1] heeft zulks niet betwist zodat dit bedrag zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen als gevorderd ( [gedaagde sub 1] heeft daartegen geen verweer gevoerd), met dien verstande dat bij de berekening daarvan vanaf 16 oktober 2019 rekening wordt gehouden met de door [gedaagde sub 1] verrichtte deelbetalingen.
4.13.
De vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen als gevorderd nu [gedaagde sub 1] daartegen geen verweer heeft gevoerd.
4.14.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot vandaag begroot op:
- explootkosten € 103,10
- griffierecht € 231,00
- salaris gemachtigde
€ 480,00
€ 480,00
Totaal € 814,10.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de haren en het hare en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2] om uiterlijk binnen één week na betekening van dit vonnis de garage behorende bij de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de zijnen en het zijne en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 384,00,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 5,24 aan wettelijke rente berekend tot 16 oktober 2019, alsmede de wettelijke rente over € 1.568,00 vanaf 16 oktober 2019 tot aan de dag waarop door [gedaagde sub 1] een deelbetaling is verricht en verder over het resterende verschuldigde bedrag vanaf die datum (van deelbetaling) tot aan de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 142,30 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 2.923,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.720,00 vanaf 16 oktober 2019 tot aan de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 784,00 voor elke ingegane maand na 1 november 2019 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van elke maand tot aan de dag van volledige betaling,
5.8.
veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 340,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 november 2019 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van elke maand tot aan de dag van volledige betaling,
5.9.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot vandaag begroot op € 814,10,
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.
RJ