Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/269356 / KG ZA 19-462
Vonnis in kort geding van 7 november 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. J.J.C. Delahaye te Maastricht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.T.L.J. Jongen.
Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 17
- de akte houdende producties 18 t/m 23 van [eisers]
- de brief van [gedaagde] met producties 1 t/m 5, ter griffie ontvangen op 22 oktober 2019
- de brief van [gedaagde] met producties 6 en 7, ter griffie ontvangen op 22 oktober 2019
- de mondelinge behandeling, gehouden op 24 oktober 2019
- de pleitaantekeningen met addendum van [eisers]
- de conclusie van antwoord tevens pleitnota van [gedaagde]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sinds 2 september 2010 eigenaren van de onroerende zaken staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres 1] , kadastraal bekend als [kadasternummer 1] (hierna: [kadasternummer 1] ), alsmede van de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres 2] , kadastraal bekend als [kadasternummer 2] (hierna: [kadasternummer 2] ) (productie 1 bij dagvaarding). Op [kadasternummer 1] staat de voormalige [naam kerk] die door [eisers] aan Basic Fit wordt verhuurd. Op [kadasternummer 2] staat de bij de [naam kerk] behorende voormalige pastoriewoning, waarin zich thans een aantal appartementen bevinden.
2.2.
[gedaagde] is sinds 27 februari 1999 eigenaar van (onder andere) de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres 3] , kadastraal bekend als [kadasternummer 3] (hierna: [kadasternummer 3] ) (productie 2 bij dagvaarding). Dit perceel grenst direct aan de [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] . In de rechterzijgevel (aan de achterzijde van het pand, vanaf de straatzijde vanaf de [straatnaam 1] bezien) bevinden zich een tweetal garagepoorten met een looppoort. Deze garagepoorten komen uit op [kadasternummer 1] . Tevens bevinden zich aan deze zijgevel camera’s, regenafvoeren, lampen en een vogelhuisje.
2.3.
[gedaagde] exploiteert een coffeeshop, genaamd ‘ [naam coffeeshop] ’, gelegen in het pand staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres 4] , kadastraal bekend als [kadasternummer 4] (hierna: [kadasternummer 4] ). Dit pand wordt door (een vennootschap van) [gedaagde] gehuurd.
2.4.
Tussen [gedaagde] en (de rechtsvoorganger van) [eisers] is met ingang van
1 juni 2007 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het buitenterrein gelegen aan (tussen) de [adres 5] en [adres 2] en [adres 3] te Maastricht (productie 3 bij dagvaarding). Het verhuurde betreft een gedeelte van [adres 1] .
2.5.
In de huurovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang:
…
Object, bestemming, gebruik
1.1
Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, zijnde
het perceel tussen de kapelanie ( [adres 5] ) en de kerk achter de pastorij ( [adres 2] ) komende vanaf de [straatnaam 2] (kadastraal bekend als [kadasternummer 5] ) en de percelen kadastraal bekend als [kadasternummer 3] (coffeeshop) en [kadasternummer 4] (perceel gelegen achter coffeeshop), m.u.v. een strook langs de kerk, afgebakend door hekwerk, en de trappartij naar de [straatnaam 1] , zoals aangegeven op de situatieschetsen welke onverbrekelijk zijn verbonden aan deze overeenkomst.
1.2
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken voor de toegang van de zijkant van zijn perceel, gelegen aan de [adres 3] te Maastricht, kadastraal bekend als [kadasternummer 3] , met voertuigen, rijwielen en motorfietsen.
…
2.6.
Naast de pastoriewoning is een pad/trap gelegen, die leidt naar de [straatnaam 1] (de ‘ [naam] ’ genoemd). De trap is ingesloten tussen de panden op [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] ., en komt uit op [kadasternummer 1] .
2.7.
Aan [eisers] is op 3 mei 2018 een vergunning verleend (productie 7 bij dagvaarding) ter uitbreiding van de pastoriewoning. Volgens de bouwplannen (productie 9 bij dagvaarding) wordt de uitbreiding gerealiseerd op het grondstuk tussen de bestaande woningen (gelegen op [adres 2] , de pastoriewoning, en [adres 3] , de woning van [gedaagde] ), alwaar zich thans de trap bevindt. Deze uitbreiding wordt gerealiseerd op [kadasternummer 1] .
2.8.
Op 8 en 12 februari 2019 hebben [eisers] een brief verstuurd aan [gedaagde] waarin aan [gedaagde] wordt medegedeeld dat gebleken is dat een deel van de zijgevel en de garages op het terrein van [eisers] staan, dat er zich zaken aan de muren bevinden die oversteken en wordt door [eisers] aangekondigd dat zij voornemens zijn de huurovereenkomst met betrekking tot het buitenterrein op te zeggen (productie 11 bij dagvaarding).
2.9.
[eisers] hebben bij deurwaardersexploot van 7 augustus 2019 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 oktober 2019 (productie 15 bij dagvaarding). In die brief is [gedaagde] ook verzocht het gehuurde te ontruimen per genoemde datum. Bij brief van 24 september 2019 (productie 17 bij dagvaarding) hebben [eisers] de huurovereenkomst nogmaals opgezegd per 1 november 2019 en subsidiair per 1 januari 2020.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding uitvoerbaar bij voorraad:
IA. [gedaagde] veroordeelt om per 1 oktober 2019, althans vanaf 1 november 2019, althans vanaf 1 december 2019, althans vanaf 1 januari 2020, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde terrein (zoals aangegeven in de huurovereenkomst en gearceerd op de kaart bij productie 3) met al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet,
IB. [gedaagde] verbiedt zich vanaf 1 oktober 2019, althans vanaf 1 november 2019, althans vanaf 1 december 2019, althans vanaf 1 januari 2020, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, nog op het gehuurde terrein (zoals aangegeven in de huurovereenkomst en gearceerd op de kaart bij productie 3) te begeven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet,
IIA. [gedaagde] veroordeelt om de verlichting, de vogelhuisjes, de camera’s, de regenwaterafvoer en eventueel andere zaken die zich aan de rechterzijgevel (vanaf de [straatnaam 1] bezien) van zijn pand te verwijderen binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet,
IIB. [gedaagde] veroordeelt om, de rechterzijgevel (vanaf de [straatnaam 1] bezien) vrij te houden van zaken / uitsteeksels (in de ruimste zin des woords), op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet,
III. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat zij de huurovereenkomst per 1 oktober 2019 en subsidiair per 1 november 2019, dan wel 1 januari 2020 hebben opgezegd (productie 15 en 17 bij dagvaarding). De termijn van één maand (ingevolge artikel 7:228 BW Pro) voor opzegging is in acht genomen. De eisen van de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen in dezen niet dat er een zwaarwegende grond voor opzegging dient te zijn. Voorts gebruikt [gedaagde] het gehuurde als parkeerplaatsen en als nooduitgang hetgeen in strijd is met het bepaalde in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is slechts bedoeld om [gedaagde] toegang tot zijn garages te geven.
Verder staat volgens [eisers] een deel van de garage en van de zijgevel van [gedaagde] op het perceel van [eisers] Aan die zijgevel bevinden zich lampen, camera’s, vogelhuisjes en regenwaterafvoeren die oversteken op het terrein van [eisers] (zie foto’s bij productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde] maakt daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers] De zaken dienen verwijderd te worden omdat de uitbreiding van de woning op de percelen van [eisers] (vrijwel) tegen de zijgevel van het pand van [gedaagde] zal worden aangebouwd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen.
Opzeggen huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.2.
[gedaagde] erkent dat de huurovereenkomst met betrekking tot het buitenterrein (een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is) overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:228 BW Pro kan worden opgezegd met een opzegtermijn van tenminste één maand en dat aan [eisers] derhalve, in beginsel, die bevoegdheid toekomt. Desondanks stelt [gedaagde] dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Door een opzegging wordt hij immers ernstig in zijn belangen geschaad. Zo kunnen de parkeerplaatsen, die voor het personeel en de bezoekers van de coffeeshop worden gehuurd, niet meer gebruikt worden, waardoor de exploitatie van de coffeeshop wordt geraakt. Daarnaast komt de nooduitgang van de coffeeshop uit op het gehuurde buitenterrein. Bij opzegging van de huurovereenkomst kan niet langer van de nooduitgang gebruik worden gemaakt. Hierdoor komt de veiligheid van het personeel en de bezoekers van de coffeeshop ernstig in het geding en kan de coffeeshop niet meer voldoen aan de gebruikersvergunning waardoor zij haar deuren zal moeten sluiten. Tot slot kan [gedaagde] zijn garage niet meer als zodanig gebruiken, aldus [gedaagde] .
4.3.
In onderhavige procedure in kort geding is niet vast komen te staan met welk doel het buitenterrein precies door [gedaagde] is gehuurd. Partijen verschillen daarover van mening. Volgens [gedaagde] heeft hij het buitenterrein destijds van de Rooms Katholieke Kerk gehuurd met als doel het personeel en de bezoekers van de coffeeshop van parkeerplaatsen te voorzien en om een nooduitgang te realiseren. [eisers] hebben deze stelling (gemotiveerd) betwist en stellen dat de huurovereenkomst enkel is bedoeld om [gedaagde] de toegang te geven tot zijn garages. Ook van een stilzwijgende instemming met wijziging van de bestemming is geen sprake volgens [eisers] .
4.4.
Voor een nadere bewijslevering is in onderhavige kort geding procedure geen plaats zodat niet van het doel en strekking van de huurovereenkomst zoals [gedaagde] deze schetst, kan worden uitgegaan, dan wel dat [eisers] met een wijziging van de bestemming (stilzwijgend) hebben ingestemd. Evenmin is de voorzieningenrechter zulks voorshands gebleken. Een en ander leidt derhalve niet tot de conclusie dat om die reden op grond van de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegende grond voor opzegging vereist is. [gedaagde] heeft verder de stellingen van [eisers] dat ook elders voldoende alternatieve parkeergelegenheid is voor [gedaagde] en de klanten van de coffeeshop (Sphinx terrein, Spar, nabijgelegen wijk) onvoldoende (gemotiveerd) betwist zodat onvoldoende is gebleken dat de exploitatie van de coffeeshop in het geding komt waardoor een zwaarwegende grond voor opzegging vereist zou zijn.
4.5.
Met betrekking tot (het verdwijnen van) de nooduitgang volgt uit de stukken en het verhandelde ter zitting onvoldoende dat daarmee het voortbestaan van de coffeeshop daadwerkelijk in het geding komt. [gedaagde] heeft ter zitting - anders dan zijn advocaat - verklaard dat het voortbestaan van de coffeeshop niet in geding is, wanneer geen gebruik kan worden gemaakt van de nooduitgang. Volgens [gedaagde] heeft het niet gebruik kunnen maken van de nooduitgang slechts tot gevolg dat het aantal bezoekers dat zich gelijktijdig in de coffeeshop mogen bevinden, teruggebracht zal moeten worden. Verder is niet gebleken dat de nooduitgang niet aan de voorzijde kan worden gerealiseerd.
4.6.
Ter zake het gebruik van de garage als zodanig heeft [gedaagde] , behoudens de erfdienstbaarheid (waarover hierna een voorlopig oordeel zal worden gegeven), verder niets (meer) gesteld dat tot het oordeel zou moeten leiden dat aan de zijde van [eisers] een zwaarwegende grond voor opzegging vereist is.
4.7.
Gelet op al het vorenstaande brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid niet met zich dat aan de zijde van [eisers] sprake dient te zijn van een zwaarwegende grond voor opzegging zodat de stellingen van partijen (zie onder meer 3.9 tot en met 3.15 pleitaantekeningen van [gedaagde] en 4.4. van de dagvaarding) daarover geen verdere bespreking behoeven.
4.8.
[gedaagde] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat de door [eisers] voorgenomen bouw wellicht geen doorgang zal kunnen vinden aangezien de bouw is gepland op het voetpad de ‘ [naam] ’, welk voetpad een openbare weg is in de zin van artikel 4 van Pro de Wegenwet. Het voetpad is namelijk meer dan dertig achtereenvolgende jaren voor eenieder toegankelijk geweest, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarom een verzoek tot handhaving ingediend bij het college van B&W van de gemeente Maastricht (productie 18 bij akte houdende producties [eisers] ).
4.9.
Hoewel op het verzoek tot handhaving van [gedaagde] nog geen formeel besluit is genomen door het college, ligt er thans wel een verleende bouwvergunning voor [eisers] op basis waarvan [eisers] mogen gaan bouwen. In onderhavige procedure kan niet vooruitgelopen worden op een mogelijke beslissing van het college van B&W in de toekomst, zodat ook dit argument van [gedaagde] niet met zich brengt dat opzegging van de huurovereenkomst door [eisers] niet zonder meer mogelijk is.
Opzegtermijn
4.10.
[gedaagde] heeft geen verweren gevoerd tegen de door [eisers] gehanteerde (en gevorderde) opzegtermijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eisers] dan ook een redelijke termijn voor opzegging in acht genomen. Aangezien de termijn van 1 oktober 2019 en 1 november 2019 reeds verstreken is, acht de voorzieningenrechter termen aanwezig de gevorderde ontruiming toe te wijzen met ingang van 1 december 2019.
Verbod om zich op het terrein te begeven
4.11.
[gedaagde] stelt dat hij een recht van erfdienstbaarheid heeft verworven om zich via het buitenterrein toegang te verschaffen tot de garage. De voorzieningenrechter begrijpt de stelling van [gedaagde] aldus dat hij het recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen door middel van bevrijdende verjaring (bezit niet te goeder trouw, gedurende 20 jaren). [eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
4.12.
De voorzieningenrechter is het met [eisers] eens dat van een recht van erfdienstbaarheid geen sprake kan zijn. Immers, ingevolge artikel 744 BW Pro (oud) kunnen alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden door verjaring worden verkregen. Als uitgangspunt geldt dat een erfdienstbaarheid van overpad niet voortdurend is, omdat zij slechts door menselijk handelen kan worden uitgeoefend. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een uitzondering op deze regel moet worden aangenomen. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Het kan zo zijn dat het pad / de trap al heel lang op de door [gedaagde] gestelde wijze is gebruikt, ook door derden en rechtsvoorgangers, maar dat maakt (naar oud recht) nog niet dat er sprake was van voortdurendheid. Immers, slechts die erfdienstbaarheden zijn voortdurend die worden uitgeoefend zonder dat daartoe telkens aan de zijde van de eigenaar van het heersend erf een handeling nodig is, die rechtstreeks strekt tot uitoefening van de erfdienstbaarheid. Dat is hier niet het geval. De omstandigheid dat de garagepoorten enkel toegankelijk zijn via het terrein van [eisers] , maakt dit niet anders. Daarbij, zelfs al zou de situatie van de garagepoorten als zichtbaar en voortdurend aangemerkt kunnen worden, dan geldt zulks niet voor het lopen van en naar de garagepoorten over het perceel van [eisers] .
4.13.
Onder het huidige BW kunnen erfdienstbaarheden, ook die van overpad, ontstaan door zowel verkrijgende (na verloop van tien jaar) als bevrijdende (na twintig jaar) verjaring. Genoemde termijnen kunnen, gelet op het in artikel 95 Overgangswet Pro bepaalde, echter niet eerder dan op 1 januari 1992 zijn ingegaan. Niet gebleken is dat aan de zijde van [gedaagde] sprake was van de voor verkrijgende verjaring vereiste goede trouw (artikel 3:23 BW Pro e.v.). Voor bevrijdende verjaring (twintig jaar) treedt de verkrijging in ten gunste van de bezitter, ongeacht diens goede of kwade trouw. Daarbij is voldoende dat de bezitsdaden naar buiten toe (en dus ook voor de rechthebbende) kenbaar waren. [gedaagde] is echter met ingang van 1 juni 2007 huurder van het buitenterrein zodat de huurovereenkomst houderschap pretendeert en juist geen bezit. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] dan ook geen recht van overpad (erfdienstbaarheid) verkregen door middel van bevrijdende verjaring. Het is [gedaagde] daarom niet langer toegestaan zich met ingang van 1 december 2019 nog op het buitenterrein te begeven.
4.14.
De gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen als gevorderd. De voorzieningenrechter ziet echter aanleiding om daaraan op de hierna in het dictum te formuleren wijze een maximum te verbinden.
Verwijderen uitsteeksels
4.15.
[eisers] vorderen verwijdering van een aantal zaken, die aan de linkerzijgevel van het pand van [gedaagde] ( [kadasternummer 3] ) zijn bevestigd. Te weten: camera’s, volgehuisjes, TL-armaturen / verlichting en een regenwaterafvoer. Volgens [eisers] steken deze zaken over op het terrein van [eisers] en maken de zaken een inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers] , zodat zij verwijdering daarvan kunnen vorderen. Ter onderbouwing van hun stelling verwijzen [eisers] naar een kadastrale meting (productie 10 bij dagvaarding) waaruit zou blijken dat de garages, de muur waarop de veranda staat en de muur daarvoor deels staan op het terrein van [eisers]
4.16.
[gedaagde] stelt dat het eerste gedeelte van de gevel van zijn pand volledig op zijn grond staat en dat er zelfs nog een strook grond over is tussen de gevel en de perceelgrens met [eisers] Ter zake de gevel van de aanbouw (veranda) en de gevel van de garage stelt [gedaagde] dat [eisers] geen belang hebben bij de vordering tot verwijdering van uitsteeksels aangezien uit de overgelegde bouwtekeningen blijkt dat er slechts voor een gedeelte tegen de gevel van [gedaagde] gebouwd zal gaan worden.
4.17.
De vorderingen van [eisers] tot verwijdering van de uitsteeksels en het vrijhouden van de zijgevel van zaken lenen zich niet voor een beoordeling in kort geding, nu daarvoor een nader onderzoek naar de feiten (perceelgrenzen) nodig is, en een kort geding zich niet hiervoor leent. De vordering van [eisers] tot verwijdering van de uitsteeksels, alsmede tot het vrijhouden van de zijgevel van zaken, zal daarom worden afgewezen.
4.18.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 101,06
- griffierecht € 297,00
- salaris advocaat €
633,00
633,00
Totaal € 1.031,06
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 december 2019 het gehuurde terrein (zoals aangegeven in de huurovereenkomst en gearceerd op de kaart bij productie 3) met al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 20.000,00,
5.2.
verbiedt [gedaagde] om zich vanaf 1 december 2019 nog op het gehuurde terrein (zoals aangegeven in de huurovereenkomst en gearceerd op de kaart bij productie 3) te begeven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 20.000,00,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.031,06,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2019. [1]