Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 7179952 CV EXPL 18-5409
Vonnis in kort geding van 16 oktober 2018
in de zaak van
1.stichting woonpunt,
gevestigd in Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel
en (na voeging ex art. 217 Rv)
2.STICHTING FOKUS EXPLOITATIE
gevestigd in Groningen,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.H. Mastenbroek
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
wonend in [woonplaats] aan de [adres]
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie jegens Stichting Fokus Exploitatie,
gemachtigde mr. L. Meys.
Partijen zullen hierna Woonpunt, Fokus en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 4 september 2018
- de op 28 september 2018 ingekomen incidentele conclusie tot voeging van Fokus
- de van de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 5 oktober 2018 ingekomen producties
- de mondelinge behandeling ter zitting d.d. 8 oktober 2018.
1.2.
Ter zitting is het voegingsincident behandeld en desgevraagd hebben noch Woonpunt noch [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich tegen voeging van Fokus (aan de zijde van Woonpunt) verzet, waarna de kantonrechter bij mondeling vonnis in het incident de vordering heeft toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten (voor zover die er al separaat geweest zijn) in het incident geheel te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is rolstoelafhankelijk en huurt sinds 16 juli 1995 van Woonpunt de woning aan de [adres] , eerst samen met haar echtgenoot en na diens overlijden op 16 maart 2017 alleen. De woning is een zogenoemde ‘Fokus-woning’, te weten een woning die met overheidssubsidie tot stand is gekomen op basis van een samenwerkingsovereenkomst met Fokus, speciaal voor mensen die behoefte hebben aan hulp in de algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL). Het betreft een aangepaste rolstoeldoorgankelijke woning die is voorzien van een alarmintercomsysteem, rechtstreeks verbonden met een hulppost (ADL-eenheid). Op grond van de voor het realiseren van dit type woning ontvangen subsidies, zijn Fokus en Woonpunt ten aanzien van elkaar en ten aanzien van de subsidieverstrekker (de overheid) verplicht deze te reserveren voor lichamelijk gehandicapte personen die voor het wonen met een ADL-assistentie zijn geïndiceerd en geregistreerd door het College voor Zorgverzekeringen, een en ander zoals omschreven onder punt 1 van productie 2 bij exploot, een door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 20 januari 2012 ondertekend aanhangsel (verder te noemen: het aanhangsel) bij de huurovereenkomst.
2.2.
Art. 2 onder f, g en h van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde bijlage D (productie 1 bij exploot) luidt:
“
f. dat het, gezien het onder a en e genoemde en gezien de grote behoefte aan woningen als de onderhavige, ongewenst is dat dergelijke woningen niet bewoond worden door hen voor wie deze woningen zijn gebouwd en aangepast;
f. dat het, gezien het onder a en e genoemde en gezien de grote behoefte aan woningen als de onderhavige, ongewenst is dat dergelijke woningen niet bewoond worden door hen voor wie deze woningen zijn gebouwd en aangepast;
g. dat derhalve verhuurster met huurder deze huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de[adres]te [woonplaats] wenst aan te gaan, onder de nadrukkelijke voorwaarde dat huurder ermee instemt de huurovereenkomst te beëindigen, zodra de omstandigheid zich voordoet dat de woning niet meer bewoond wordt door de onder d. genoemde persoon met een lichamelijke handicap of zodra deze persoon niet meer voldoet aan één van de in de Regeling Ziekenfondsraad subsidiëring ADL-clusters en ADL-assistentie of diens opvolger genoemde criteria;
h. dat de onder g. genoemde beëindiging echter niet eerder zal geschieden, en dat de huurder en/of diens medebewoners de woning niet eerder zullen behoeven te verlaten, dan nadat verhuurster hem/hen passend vervangende woonruimte heeft aangeboden.”
2.3.
Art. 1 van het aanhangsel luidt, voor zover hier relevant:
“
1. (…) dat uitsluitend is bestemd voor de huisvesting van mensen met een ernstige lichamelijke handicap die in- en om deze woning assistentie bij de algemene levensverrichtingen nodig hebben en deze ontvangen van de aanbieder van ADL-assistentie in dit cluster: de Stichting Fokus Exploitatie te Groningen, die daartoe een samenwerkingsovereenkomst met de verhuurder sloot en voor dit doel wordt bekostigd uit overheidssubsidies.”
1. (…) dat uitsluitend is bestemd voor de huisvesting van mensen met een ernstige lichamelijke handicap die in- en om deze woning assistentie bij de algemene levensverrichtingen nodig hebben en deze ontvangen van de aanbieder van ADL-assistentie in dit cluster: de Stichting Fokus Exploitatie te Groningen, die daartoe een samenwerkingsovereenkomst met de verhuurder sloot en voor dit doel wordt bekostigd uit overheidssubsidies.”
2.4.
Art. 3 van het aanhangsel luidt, voor zover hier relevant:
“
Huurder (en medehuurders) verplichten zich de huur van de woning binnen zes maanden of zoveel eerder als mogelijk is op te zeggen en de woning te ontruimen in geval:
Huurder (en medehuurders) verplichten zich de huur van de woning binnen zes maanden of zoveel eerder als mogelijk is op te zeggen en de woning te ontruimen in geval:
a. (…)
b. (…)
c. (…)
d. de dienstverleningsovereenkomst tussen huurder en Fokus eindigt door rechtsgeldige opzegging van een der beide bij die overeenkomst betrokken partijen.”
2.5.
Art. 4 van het aanhangsel luidt, voor zover hier relevant:
“
Indien huurder in de gevallen als bedoeld onder artikel 3 niet tijdig de huur opzegt, zal verhuurder deze opzeggen tegen de eerst mogelijke vervaldatum, waarbij partijen reeds nu voor alsdan overeenkomen en erkennen dat de in artikel 3 genoemde gevallen ieder voor zich voor verhuurder tegen de achtergrond van de artikelen 1 en 2 van dit aanhangsel een situatie van dringend eigen gebruik opleveren, als bedoeld in de wet en als invulling van artikel 274, lid 1 en 3 van Boek 7 BW. (…)”
Indien huurder in de gevallen als bedoeld onder artikel 3 niet tijdig de huur opzegt, zal verhuurder deze opzeggen tegen de eerst mogelijke vervaldatum, waarbij partijen reeds nu voor alsdan overeenkomen en erkennen dat de in artikel 3 genoemde gevallen ieder voor zich voor verhuurder tegen de achtergrond van de artikelen 1 en 2 van dit aanhangsel een situatie van dringend eigen gebruik opleveren, als bedoeld in de wet en als invulling van artikel 274, lid 1 en 3 van Boek 7 BW. (…)”
2.6.
Sinds 2015 is tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en Fokus verschil van mening ontstaan over de door Fokus verleende dienstverlening, onder meer ter zake van het gebruik van een zogenoemde tillift. Sinds 2017 neemt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen althans nauwelijks nog zorg af van Fokus en verkrijgt zij de door haar benodigde ADL-hulp via mantelzorg (familie en vrienden).
2.7.
In december 2016 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurovereenkomst getekend voor een (aangepaste) woning in [plaats] , welke door woningstichting Heemwonen is aangepast voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , waarbij voor ongeveer € 20.000,00 in de woning is geïnvesteerd. De geschiktheid van die woning voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is getoetst door de deskundige van de WMO van de gemeente Landgraaf en haar ergotherapeut. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft deze woning echter nooit betrokken (maar wel de huur betaald) omdat deze volgens haar niet geschikt is. In dat kader verwijst zij naar een adviesrapportage van haar eigen ergotherapeut d.d. 21 juni 2018 (productie 16). Zij heeft de huur van die woning opgezegd tegen 1 september 2018. Fokus heeft daarop met Heemwonen afgesproken dat Fokus voorlopig de huur zal betalen teneinde deze woning beschikbaar te houden voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Daarbij heeft Fokus te kennen gegeven dat die situatie uiteraard niet al te lang mag duren, mede omdat Heemwonen erop aandringt dat de woning daadwerkelijk bewoond gaat worden.
2.8.
Bij brief van 9 mei 2018 heeft Fokus het navolgende aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te kennen gegeven:
“(…)
U voert op dit moment nog discussie met de gemeente Landgraaf over de vraag of die woning verder aangepast moet worden. Vanuit Fokus is er echter behoefte om de volgende punten (nogmaals) te benadrukken.
Zoals bekend is, neemt u al langere tijd geen ADL-assistentie meer af van Fokus. Fokus heeft gemeend u daarin enige ruimte te moeten geven, maar ik wijs u er nogmaals op dat het niet langer afnemen van de ADL-assistentie een reden is voor de beëindiging van de overeenkomst tussen u en Fokus. Conform de algemene voorwaarden van Fokus en meer specifiek het bepaalde in artikel 17 punt 1 sub h en i daarvan, eindigt de dienstverleningsovereenkomst door het vervallen van de indicatie of door het niet (meer voldoende) gebruik maken van de assistentie. In uw situatie is dat al lang aan de orde. Fokus concludeert dan ook dat de overeenkomst tussen partijen is geëindigd. Voor zover dat nodig is, wordt hierdoor de overeenkomst ook opgezegd.
Fokus is bereid om u nog een korte overgangsperiode te gunnen, waarin u de woning in Landgraaf kunt gaan betrekken. Indien en voor zover echter door u de Fokuswoning niet uiterlijk per 15 juli 2018 is verlaten, ziet Fokus zich genoodzaakt om samen met de verhuurder een ontruimingsprocedure te starten.”
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
Woonpunt en Fokus (als belanghebbende bij de huurovereenkomst en gevoegde partij) vorderen in kort geding de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om - kort gezegd - het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.
3.2.
Woonpunt beroept zich erop dat sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in art. 6:215 BW en dat het zorgelement in de overeenkomst dermate bepalend/overheersend is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen beroep toekomt op de huurders-beschermende bepalingen van Boek 7 BW. Door reeds lange tijd geen althans nauwelijks nog zorg af te nemen van Fokus schiet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tekort in de nakoming van haar verbintenis op grond van art. 1 van het aanhangsel. Op grond daarvan zal de overeenkomst dus (in een eventuele bodemprocedure) worden ontbonden. Het spoedeisend belang van Woonpunt en Fokus rechtvaardigt dat op die beslissing vooruit wordt gelopen door thans de ontruiming te bevelen.
in reconventie jegens Fokus
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert de veroordeling de veroordeling van Fokus tot - kort gezegd - nakoming van de zorgovereenkomst.
in het voegingsincident
3.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft zoals gezegd ter zitting te kennen gegeven geen bezwaar te maken tegen de voeging van Fokus in de procedure (en die in feite zelfs verwelkomd, gezien haar eis in reconventie).
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Uit het bepaalde in art 254 lid 1 Rv vloeit voort dat de gevorderde voorziening
kanworden toegewezen (1) als Woonpunt of Fokus daarbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd een beslissing in een bodemprocedure af te wachten, (2) als zodanig waarschijnlijk is dat een (nagenoeg) gelijkluidende vordering ten gronde zal worden toegewezen dat het gerechtvaardigd is om daarop met het treffen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad vooruit te lopen en (3) als afweging van de gerechtvaardigde belangen van partijen er niet toe noopt om - ook al is aan criteria (1) en (2) voldaan - de voorziening achterwege te laten. Deze criteria kunnen niet strikt worden onderscheiden en vloeien in elkaar over. Zo worden bij een vordering die (2) ten gronde zonder meer toewijsbaar is - zoals tot ontruiming wegens een huurachterstand van drie maanden waarvoor geen rechtvaardigingsgrond bestaat - nauwelijks eisen gesteld aan (1) de spoedeisendheid. Bij een vordering waarvan de toewijsbaarheid in een bodemprocedure twijfelachtig is, dient daarentegen de spoedeisendheid concreet vast te staan om een voorlopige voorziening te verkrijgen. Bij zo’n vordering speelt ook (3) het belang van de gedaagde bij het achterwege blijven van een voorziening waarvan de gevolgen niet kunnen worden teruggedraaid en handhaving van de bestaande situatie - in dit geval: de huurovereenkomst - een voornamere rol.
kanworden toegewezen (1) als Woonpunt of Fokus daarbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd een beslissing in een bodemprocedure af te wachten, (2) als zodanig waarschijnlijk is dat een (nagenoeg) gelijkluidende vordering ten gronde zal worden toegewezen dat het gerechtvaardigd is om daarop met het treffen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad vooruit te lopen en (3) als afweging van de gerechtvaardigde belangen van partijen er niet toe noopt om - ook al is aan criteria (1) en (2) voldaan - de voorziening achterwege te laten. Deze criteria kunnen niet strikt worden onderscheiden en vloeien in elkaar over. Zo worden bij een vordering die (2) ten gronde zonder meer toewijsbaar is - zoals tot ontruiming wegens een huurachterstand van drie maanden waarvoor geen rechtvaardigingsgrond bestaat - nauwelijks eisen gesteld aan (1) de spoedeisendheid. Bij een vordering waarvan de toewijsbaarheid in een bodemprocedure twijfelachtig is, dient daarentegen de spoedeisendheid concreet vast te staan om een voorlopige voorziening te verkrijgen. Bij zo’n vordering speelt ook (3) het belang van de gedaagde bij het achterwege blijven van een voorziening waarvan de gevolgen niet kunnen worden teruggedraaid en handhaving van de bestaande situatie - in dit geval: de huurovereenkomst - een voornamere rol.
4.2.
Fokus heeft onweersproken aangevoerd dat in de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op haar overeenkomst met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bepaling is opgenomen op grond waarvan de dienstverleningsovereenkomst eindigt indien er ‘langere tijd geen ADL-assistentie wordt afgenomen’. Nu vaststaat (zie 2.6) dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] sinds 2017 niet of nauwelijks nog zorg bij Fokus afneemt, is het aannemelijk dat de opzegging door Fokus van de dienstverleningsovereenkomst in de brief van 9 mei 2018 (zie 2.8) doel heeft getroffen en die overeenkomst daardoor is geëindigd, zij het eerst vanaf 9 mei 2018. Dit laatste omdat het einde van die overeenkomst niet door feitelijk handelen of nalaten tot stand kan komen maar gemarkeerd dient te worden door een opzegging of ontbinding door een der partijen, en van een eerdere opzegging of uitlating die als ontbinding kan worden beschouwd niet is gebleken. In de brief van Fokus wordt ook geen concrete eerdere datum genoemd waarop de overeenkomst zou zijn geëindigd. De kantonrechter gaat in deze procedure uit van het einde van de overeenkomst tussen Fokus en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 9 mei 2018.
4.3.
Woonpunt stelt zich primair op het standpunt dat reeds door en met het einde van de zorgovereenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en Fokus de huurovereenkomst eveneens is geëindigd. Zij verwijst daartoe naar een vonnis van de kantonrechter te Den Haag, locatie Leiden, van 17 november 2010 met registratienummer 913036 CV EXPL 09-9237. Anders dan in dat geval zijn Woonpunt en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] echter in art. 3 en 4 van het aanhangsel (zie 2.4 en 2.5) expliciet overeengekomen hoe te handelen indien de zorgovereenkomst met Fokus eindigt: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dient binnen zes maanden op te zeggen en te ontruimen en indien zij daarmee in gebreke blijft zal Woonpunt de huurovereenkomst opzeggen. Dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd dóór (en tegelijk met) de beëindiging van de zorgovereenkomst, zou daarmee in strijd zijn en gaat in dit geval dus niet op. Wel is daarmee de verplichting ontstaan voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen zes maanden op te zeggen, doch die termijn is nog niet verstreken.
4.4.
Belangrijker nog is dat partijen in bijlage D onder h (zie 2.2) overeengekomen zijn dat de beëindiging niet eerder zal geschieden en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning niet eerder zal hoeven te verlaten dan nadat Woonpunt haar passende vervangende woonruimte heeft aangeboden. Gelet op het rapport van de ergotherapeut van 21 juni 2018 (productie 16) staat op dit moment niet vast dat de aangeboden woning in Landgraaf passend is. Voorts is ter zitting nog door Woonpunt ter sprake gebracht dat in het complex waar [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] woont een andere aangepaste woning leegstaat die wellicht passend is (te maken) voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Ter zitting heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te kennen gegeven bereid te zijn mee te werken aan een eventueel medisch onderzoek teneinde te kunnen vaststellen of de woning in [plaats] dan wel de andere woning in haar complex passend is. Van eisers kan gevergd worden de uitkomst van zo’n onderzoek af te wachten.
4.5.
In de zojuist beschreven omstandigheden is de bij 4.1 onder (2) genoemde, hoge mate van waarschijnlijkheid van een voor Woonpunt en Fokus gunstige beslissing in een bodemprocedure thans niet aanwezig. Hier komt bij - verwezen wordt naar het criterium bij 4.1 onder (3) - dat het belang van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om te kunnen blijven wonen in de huidige, voor haar op maat aangepaste woning, bijzonder groot is. In de door de voorzieningenrechter te maken belangenafweging weegt bovendien ten nadele van Fokus mee dat Fokus weliswaar gesteld heeft dat zij voor haar financiering (in ieder geval mede) afhankelijk is van de daadwerkelijke bewoning van Fokuswoningen door een ADL-geïndiceerde huurder, maar dat zij de gestelde schaarste van die woningen op geen enkele wijze concreet heeft gemaakt, niet door het overleggen van wachtlijsten noch anderszins. Zulks terwijl die schaarste door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is betwist: volgens haar staan er veel Fokuswoningen leeg. Een zelfde overweging leidt er jegens Fokus èn Woonpunt bovendien toe dat hun spoedeisend belang - het criterium bij 4.1 onder (1) - bij ontruiming niet vaststaat (de huur wordt steeds op tijd door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaald).
4.6.
Al met al oordeelt de kantonrechter het op grond van alle omstandigheden van het geval en alle wederzijdse belangen tegen elkaar afwegend niet gerechtvaardigd om, vooruitlopend op de (onzekere) uitkomst van een bodemprocedure, reeds thans de vordering tot ontruiming toe te wijzen. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.7.
Ten overvloede derhalve overweegt de kantonrechter dat - zoals ter zitting zijdelings ter sprake gekomen - hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in haar pleitnota onder punt 32 suggereert niet mogelijk is. Artikel 254 Rv biedt de mogelijkheid om een onmiddellijke voorziening
bij voorraadte geven. Voor het treffen van een onmiddellijke voorziening
zonderdeze uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, biedt de wet geen grond. Dit zou ook in strijd zijn met de spoedeisende aard van een voorziening.
bij voorraadte geven. Voor het treffen van een onmiddellijke voorziening
zonderdeze uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, biedt de wet geen grond. Dit zou ook in strijd zijn met de spoedeisende aard van een voorziening.
4.8.
Woonpunt en Fokus zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
4.9.
De vordering is te laat, immers eerst ter zitting, ingesteld, hetgeen in strijd is met de eisen van een goede procesorde zoals die ook hun weerslag hebben gevonden in artikel 7.1 van het Procesreglement kort gedingen. Van Fokus (en van de kantonrechter) kon niet verwacht worden hierop voorbereid te zijn. Ten overvloede overweegt de kantonrechter hierover nog dat, gelet op het oordeel in conventie dat aannemelijk is dat de zorgovereenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en Fokus is geëindigd (zie 4.2), in kort geding niet met succes nakoming gevorderd kan worden. Daarbij is ook geen spoedeisend belang - anders dan de wens om via de zorgovereenkomst de huurovereenkomst te behouden - gesteld. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft inmiddels ruim een jaar lang de benodigde zorg elders betrokken en gesteld noch gebleken is dat die (mantel)zorg niet gecontinueerd kan worden en dat zij thans op Fokus aangewezen is. De vordering kan dus om meerdere redenen niet slagen.
4.10.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Fokus tot de datum van dit vonnis begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde: een gematigd tarief omdat de eis in reconventie voor (de gemachtigde van) Fokus geen werkzaamheden van betekenis heeft veroorzaakt die niet reeds in conventie moesten worden verricht.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Woonpunt en Fokus tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00;
in reconventie jegens Fokus
5.3.
wijst de vordering af;
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Fokus tot de datum van dit vonnis begroot op € 100,00;
in het voegingsincident
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.
RK