Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6753805 \ CV EXPL 18-1712
Vonnis van de kantonrechter van 26 september 2018
in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij,
gedaagde partij in verzet,
gemachtigde Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
[gedaagde partij, eiser in verzet],
h.o.d.n. [eerste handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet] , t.h.o.d.n. [tweede handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet], gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde partij, eiser in verzet] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde],
h.o.d.n. [eerste handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet] , t.h.o.d.n. [tweede handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet], gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde partij, eiser in verzet] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde],
gedaagde partij,
eisende partij in verzet,
gemachtigde mr. C.A. Offermans,
Partijen zullen hierna Woonpunt en [gedaagde partij, eiser in verzet] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het navolgende:
- het door de kantonrechter op 31 januari 2018 tussen Woonpunt als eisende partij en [onderbewindgestelde] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 6585635 CV EXPL 18-320
- de verzetdagvaarding tevens houdende eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in verzet en van antwoord in conventie
- de conclusie van repliek in verzet en van repliek in reconventie tevens houdende wijziging van eis
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[onderbewindgestelde] huurt sinds 15 juni 2017 het appartement aan de [voormalig adres onderbewindgestelde] te [voormalige woonplaats onderbewindgestelde] . De huurprijs bedraagt € 629,17 per maand.
2.2
[onderbewindgestelde] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 6 april 2018.
2.3.
Uit het openbaar toegankelijk register is gebleken dat bij beschikking van 24 april 2018 een bewind is ingesteld over de (toekomstige) goederen van [onderbewindgestelde] , met benoeming van [gedaagde partij, eiser in verzet] h.o.d.n. [eerste handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet] t.h.o.d.n. [tweede handelsnaam gedaagde partij, eiser in verzet] te [vestigingsplaats gedaagde partij, eiser in verzet] tot bewindvoerder.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst ontbindt en [onderbewindgestelde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een bedrag van € 2.791,19 en een bedrag van € 629,17 per maand na 31 januari 2018, vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten.
3.2.
Bij verstekvonnis van 31 januari 2018 is de vordering, behoudens de gevorderde wettelijke rente over een bedrag hoger dan € 2.650,55 toegewezen, terwijl aan incassokosten een bedrag van € 288,14 is toegewezen. Verder is [onderbewindgestelde] veroordeeld in de proceskosten.
3.3.
[gedaagde partij, eiser in verzet] vordert in het verzet dat hij zal worden ontheven van de tegen hem bij het verstekvonnis uitgesproken veroordeling en dat de vordering van Woonpunt alsnog wordt afgewezen. Na wijziging van eis vordert [gedaagde partij, eiser in verzet] in reconventie Woonpunt te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 314,58, alsmede tot vergoeding van de schade ten gevolge van de periode dat zij in de gebrekkige woning heeft gewoond en om deze schade te begroten op de vordering die Woonpunt op [gedaagde partij, eiser in verzet] heeft, althans een in goede justitie te bepalen schadevergoeding, dit alles met veroordeling van Woonpunt in de kosten van deze procedure.
3.4.
Woonpunt heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uit de overgelegde processtukken blijkt dat het verzet tijdig is ingesteld, zodat [gedaagde partij, eiser in verzet] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.
4.2.
Gedurende de procedure is een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [onderbewindgestelde] , waarbij [gedaagde partij, eiser in verzet] tot bewindvoerder is benoemd. Als productie 9 bij conclusie van repliek in oppositie tevens inhoudende akte van eiswijziging is een schriftelijke machtiging van [gedaagde partij, eiser in verzet] overgelegd. Gelet hierop en de vaste rechtspraak op dit punt wordt [gedaagde partij, eiser in verzet] als procespartij aangemerkt.
4.3.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk besproken en beoordeeld worden.
4.4.
Woonpunt vordert betaling ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde partij, eiser in verzet] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een bedrag groot € 2.791,19 (€ 2.362,41 aan huurachterstand en € 428,78 aan incassokosten), alsmede betaling van een bedrag van € 629,17 per maand vanaf 31 januari 2018 tot aan de ontruiming. De huurachterstand tot aan het einde van de huurovereenkomst bedraagt inmiddels € 3.746,68, aldus Woonpunt.
4.5.
[gedaagde partij, eiser in verzet] voert eerst verweer over het al dan niet ontvangen van de dagvaarding. Dit verweer treft geen doel nu de dagvaarding in persoon aan [gedaagde partij, eiser in verzet] (lees [onderbewindgestelde] ) is betekend. Dit staat immers vermeld op het exemplaar dat ter griffie is overgelegd. Bovendien blijkt uit de e-mail van 13 januari 2018 (productie 1 bij conclusie van antwoord in oppositie) dat [gedaagde partij, eiser in verzet] op de hoogte was van de rolzitting op 17 januari 2018. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat [gedaagde partij, eiser in verzet] de dagvaarding moet hebben ontvangen.
4.6.
[gedaagde partij, eiser in verzet] voert verder aan dat hij niet per 15 juni 2017 over de sleutel kon beschikken, terwijl hij verder pas in augustus 2017 de woning kon betrekken omdat er onderhoud aan de woning zou worden verricht. Eerst op 29 juni 2017 zijn de sleutels overhandigd. Vanaf 15 juni 2017 is wel een bedrag van € 314,58 aan huur betaald, terwijl [gedaagde partij, eiser in verzet] niet gehouden was tot betaling van de huur.
Woonpunt stelt dat het huurcontract op 12 juni 2017 is ondertekend. Toen is ook een zogenaamde SLO (sleuteloverdracht) gepland op 29 juni 2017.
De kantonrechter overweegt dat vast staat dat [gedaagde partij, eiser in verzet] niet eerder dan 29 juni 2017 over de sleutel heeft kunnen beschikken. De reden waarom [gedaagde partij, eiser in verzet] eerst na 2 weken na ingang van de huurovereenkomst over de sleutel heeft kunnen beschikken, is onvoldoende onderbouwd door [gedaagde partij, eiser in verzet] . In elk geval staat niet vast dat Woonpunt ter zake een verwijt te maken valt. Nu de huurovereenkomst is ingegaan per 15 juni 2017, is [gedaagde partij, eiser in verzet] gehouden de huur vanaf die datum te voldoen. Dit houdt in dat de vordering in reconventie onder I van de akte wijziging eis wordt afgewezen.
4.7.
Verder voert [gedaagde partij, eiser in verzet] aan dat het benodigde onderhoud niet is uitgevoerd. Ter onderbouwing van dit standpunt legt [gedaagde partij, eiser in verzet] als productie 5 bij de verzetdagvaarding een aantal foto’s over. Bij brief van 29 juni 2017 en van 12 oktober 2017 heeft [gedaagde partij, eiser in verzet] melding gemaakt van de gebreken. Dit heeft echter niet tot herstel geleid, waarna [gedaagde partij, eiser in verzet] zich op zijn opschortingsrecht heeft beroepen.
Woonpunt betwist de gestelde gebreken. Ter onderbouwing verwijst Woonpunt naar de als productie 2 bij conclusie van antwoord in oppositie overgelegde opnamestaat. Andere dan de daarin te verrichten werkzaamheden zijn niet geconstateerd. De klachtbrieven zoals door [gedaagde partij, eiser in verzet] in het geding gebracht, heeft Woonpunt niet ontvangen.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij, eiser in verzet] niet heeft aangetoond dat het verhuurde gebreken of tekortkomingen vertoonde die moeten leiden tot enige schadevergoeding. [gedaagde partij, eiser in verzet] heeft zijn stellingen op dit punt niet althans onvoldoende onderbouwd. Daarentegen spreekt de opnamestaat, die door [gedaagde partij, eiser in verzet] (lees [onderbewindgestelde] ) is ondertekend voor zich. Hierin staan enkel de binnendeuren(kozijnen) van slaapkamer 1, slaapkamer 2 en binnenberging als “slecht” vermeld. Indien en voor zover er reeds bij aanvang meer of andere gebreken kleefden aan het verhuurde, zoals door [gedaagde partij, eiser in verzet] wordt betoogd, had het op de weg gelegen dit in de opnamestaat te vermelden. Partijen, en met name [gedaagde partij, eiser in verzet] , hebben hiertoe kennelijk geen aanleiding gezien.
Ook de bij verzetdagvaarding overgelegde brieven d.d. 29 juni 2017 en 14 augustus 2017 en foto’s kunnen niet althans onvoldoende als onderbouwing van de gestelde gebreken worden gezien. Woonpunt heeft de ontvangst van de brieven immers betwist, terwijl ook de afkomst en datering van de foto’s niet kan worden vastgesteld.
Het voorgaande brengt met zich dat de opschorting van de huurpenningen ongeoorloofd heeft plaatsgevonden en dat de achterstallige huur alsnog voldaan moet worden. Verder geldt dat de vordering in reconventie zoals vermeld onder II van de akte wijziging van eis strandt. Daar komt nog bij dat [gedaagde partij, eiser in verzet] niet heeft onderbouwd schade te hebben geleden. Het enkele feit dat een woning gebrekkig is, maakt de verhuurder in beginsel niet schadeplichtig.
4.9.
Samenvattend komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat de vordering van Woonpunt tot betaling van de huurachterstand ad € 2.362,41 toewijsbaar is en de vordering tot vergoeding van de incassokosten tot een bedrag van € 288,14 zoals overwogen in het verstekvonnis. Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde kunnen alsnog worden afgewezen, nu is gebleken dat gedurende deze procedure de huurovereenkomst is beëindigd en [gedaagde partij, eiser in verzet] het gehuurde ook daadwerkelijk heeft ontruimd.
De vorderingen van [gedaagde partij, eiser in verzet] worden integraal afgewezen.
4.10.
Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd voor zover daarin de huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde partij, eiser in verzet] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Voor het overige zal dit vonnis op genoemde gronden worden bekrachtigd.
4.11.
[gedaagde partij, eiser in verzet] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure worden verwezen. De kosten van het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen echter op grond van het bepaalde in art. 141 Rv voor rekening van [gedaagde partij, eiser in verzet] komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat [gedaagde partij, eiser in verzet] in eerste instantie niet is verschenen.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 31 januari 2018 onder zaaknummer 6585635 CV EXPL 18-320 gewezen verstekvonnis ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde,
en opnieuw beslissend
5.2.
bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij, eiser in verzet] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 175,00 voor gemachtigdensalaris,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
In reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde partij, eiser in verzet] in de kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 175,00 (2 x 0,5 x tarief € 175,00) als salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: PL
coll: