Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6238284 \ CV EXPL 17-6682 (hoofdzaak)
6556760 CV EXPL 17-9961 (vrijwaringszaak)
Vonnis van de kantonrechter van 26 september 2018
in de hoofdzaak van:
de stichting STICHTING BPL PENSIOEN,
voorheen genaamd Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw,
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden,
eisende partij, verder genoemd: BPL Pensioen,
gemachtigde mr. B.J. Groenhuijzen,
tegen:
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring],
wonend [adres gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
[woonplaats gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
gedaagde partij, verder genoemd: [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
gemachtigde mr. M.C.A. Geerts.
en
in de vrijwaringszaak van
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
wonende te [woonplaats gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
eiser in de vrijwaringszaak, verder genoemd: [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] ,
gemachtigde mr. M.C.A. Geerts,
tegen:
[gedaagde partij in vrijwaring] ,
wonende te [woonplaats gedaagde partij in vrijwaring] aan de [adres gedaagde partij in vrijwaring] ,
gedaagde partij in de vrijwaringszaak, verder genoemd: [gedaagde partij in vrijwaring] ,
niet in rechte verschenen.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 juni 2018 [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] in de gelegenheid gesteld om bij akte een gespecificeerde opgave te verstrekken van de werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten die volgens hem nodig waren om de woning in redelijke staat te brengen.
1.2.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft van de geboden gelegenheid gebruik gemaakt en heeft bij akte van 11 juli 2018 een opgave gedaan van posten die naar zijn oordeel ten onrechte door BPL Pensioen zijn opgevoerd, nu die werkzaamheden door hem zelf hadden kunnen worden verricht, ware hij daartoe in de gelegenheid gesteld.
1.3.
BPL Pensioen heeft de nadere stellingen van [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] gemotiveerd betwist.
2.De feiten en het geschil
2.1.
De kantonrechter verwijst op dit punt naar het tussenvonnis van 6 juni 2018
en volhardt bij de inhoud daarvan.
2.2.
Voor de nadere stellingen van partijen wordt verwezen naar de betrekkelijke processtukken.
3.De beoordeling
In de hoofdzaak
3.1.
In de eerste plaats merkt de kantonrechter op dat uit de processtukken in voldoende mate is gebleken dat de woning zich na de ontmanteling van de daarin gevestigde hennepkwekerij in een deplorabele toestand bevond en in alle redelijkheid niet langer voor bewoning geschikt was. [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft daarmee niet voldaan aan de op hem rustende verplichting om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW).
3.2.
Daarnaast is gebleken dat BPL Pensioen het bij dagvaarding opgevoerde schadebedrag heeft onderbouwd met een aantal facturen en een offerte van Jena Bouw. De bedragen van de facturen en de offerte overstijgen tezamen ruim het gevorderde bedrag van € 12.491,13. Nu BPL Pensioen zelf uitgaat van een veel lager bedrag zal de kantonrechter dit bedrag als uitgangspunt nemen.
3.3.
Zoals reeds in het tussenvonnis van 6 juni 2018 onder r.o. 4.13 is overwogen heeft BPL Pensioen verzuimd [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] bij de beëindiging van de huur in de gelegenheid te stellen zelf althans voor zijn rekening herstelwerkzaamheden uit te laten voeren.
3.4.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft bij akte van 11 juli 2018 aangegeven dat hij voor een bedrag van € 1.003,09 de woning had kunnen herstellen. [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] gaat er daarbij vanuit dat niet alle van de door BPL Pensioen opgevoerde werkzaamheden door hem hadden moeten worden hersteld.
3.5.
De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
3.6.
Zoals hiervoor onder 3.1. reeds is overwogen staat vast dat de woning na ontmanteling van de hennepkwekerij niet meer voor bewoning geschikt is. Uit de foto’s kan worden afgeleid dat het weer bewoonbaar maken van de woning geen eenvoudige klus is en dat daar vele uren aan tijd en veel mankracht in gaan zitten. Het weer in orde maken voor de verhuur van de woning dient naar het oordeel van de kantonrechter op deskundige wijze te gebeuren en BPL Pensioen heeft er als verhuurder alle belang bij dat de woning weer brandschoon in de markt kan worden gezet. Uit de door BPL Pensioen overgelegde foto’s blijkt voorts dat dit geen sinecure is.
3.7.
De kantonrechter zal hierna de kosten bespreken waarvan [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] stelt dat deze door BPL Pensioen ten onrechte zijn opgevoerd.
herstel en schoonmaken van de woning
3.8.
Het weer in orde maken voor de verhuur van de woning dient naar het oordeel van de kantonrechter op deskundige wijze te gebeuren en BPL Pensioen heeft er als verhuurder alle belang bij dat de woning weer brandschoon in de verhuurmarkt kan worden gezet.
De kantonrechter zal [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] dan ook niet volgen in zijn standpunt dat hij de woning zelf had kunnen schoonmaken en zeker niet voor het door hem genoemde bedrag van
€ 1.003,09. De schoonmaakwerkzaamheden zijn te omvangrijk en deze dienen op specialistische wijze door een professionele partij te gebeuren. Met name waar het de luxaflex betreft acht de kantonrechter de reiniging daarvan niet meer aan de orde en is complete vernieuwing het meest aangewezen. De door BPL Pensioen opgevoerde kostenpost van € 625,00 ligt dan ook voor toewijzing gereed.
verwijderen van schroeven spijkers en beplating en overige lichte werkzaamheden
3.9.
Op dit punt overweegt de kantonrechter dat het verwijderen van schroeven, spijkers en beplating werkzaamheden zijn van zeer eenvoudige aard betreft die gemakkelijk door [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] hadden kunnen worden uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor het verwijderen van lampen/armaturen en het plaatsen van kroonsteentjes en het verwijderen van naamplaatjes.
Ook moet [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] in staat worden geacht om afvoeren na te zien en te ontstoppen.
De kantonrechter zal de met voornoemde werkzaamheden gepaard gaande bedragen, inclusief btw, op het gevorderde in mindering brengen.
dichten van gaten in de badkamer
3.10.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft op dit punt aangevoerd dat hij geen offertes heeft kunnen opvragen met betrekking tot deze post. [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] erkent de verschuldigdheid van deze post. [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] betwist in de akte van 11 juli 2018 dat hij nog overige werkzaamheden had moeten verrichten.
huren van container in verband met afval
3.11.
Uit de door BPL Pensioen overgelegde foto’s blijkt ontegenzeglijk dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde voor een enorme ravage heeft gezorgd. De afvoer van goederen – waaronder wellicht chemisch afval – dient naar het oordeel van de kantonrechter op een juiste wijze te gebeuren en de kantonrechter acht het inschakelen van professionals op dit punt dan ook alleszins gerechtvaardigd.
3.12.
Ten aanzien van de overige door BPL Pensioen opgevoerde kosten overweegt de kantonrechter het navolgende.
3.13.
BPL Pensioen heeft ten aanzien van de badkamer gesteld dat de integrale vervanging van het tegelwerk in de badkamer noodzakelijk is. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst BPL Pensioen enkel naar de bij dagvaarding en bij nadere akte overgelegde foto’s. Deze foto’s laten zien dat de badkamer weliswaar ernstig is vervuild, maar dat op een enkele ontbrekende tegel na geen verdere schade aan de badkamer en met name aan het tegelwerk te zien is. De noodzaak van integrale vervanging van de tegels is naar het oordeel van de kantonrechter in onvoldoende mate komen vast te staan. De daarmee gepaard gaande kosten zoals opgevoerd in de Jena Bouw offerte (productie 6 bij dagvaarding) zullen dan ook voor rekening van BPL Pensioen moeten blijven. Dat betekent dat de kantonrechter een bedrag van € 1.652,15 in mindering op de vordering zal brengen.
3.14.
Daarnaast wordt in de eerder genoemde offerte van Jena Bouw de levering en plaatsing van een koel/vriescombinatie opgevoerd voor een bedrag van € 644,95. Het is de kantonrechter volstrekt onduidelijk waar deze post op ziet, nu daarover in de dagvaarding noch bij repliek en de nadere akte met geen enkel woord wordt gerept. De kantonrechter zal deze post dan ook afwijzen.
3.15.
Op de oorspronkelijk gevorderde hoofdsom van € 12.491,13 zullen de navolgende posten uit de Jena Bouw offerte in mindering worden gebracht:
- verwijderen naamplaatjes € 19,31
- verwijderen van schroeven spijkers en beplating € 38,63
- verwijderen van lampen armaturen en kroonsteen plaatsen € 42,89
- rookmelders leveren en monteren € 62,93
- koelvries combinatie leveren en plaatsen € 644,95
- monteren sanitair € 140,00
- tegels primeren t.b.v. hechting € 60,00
- leveren wantegels glans wit 20 x 25 € 350,00
- lijm en voegsel € 184,00
- wandtegels lijmen en inwassen € 640,00
- afkitten van binnenhoeken incl. bij de kozijnen € 85,00
- afmonteren van het opgeslagen sanitair € 193,15
- alle afvoeren nazien en ontstoppen
totaal € 2.487,17
3.16.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van bovenstaande posten dat deze voor rekening van BPL Pensioen dienen te blijven, nu zij onnodig zijn opgevoerd dan wel dat [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] in staat moet zijn geacht enkele van deze posten zelf te herstellen.
3.17.
Uit het vorenstaande volgt dat de vordering van BPL Pensioen – met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen – in hoofdsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 10.003,98.
3.18.
De door BPL Pensioen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen de kantonrechter alleszins redelijk voor en ook deze liggen voor toewijzing gereed. Nu de kantonrechter een verminderde hoofdsom zal toewijzen zullen ook de buitengerechtelijke incassokosten naar evenredigheid worden verminderd en wel tot een bedrag van € 1.054,01.
3.19.
BPL Pensioen vordert voorts veroordeling van [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente over de openstaande maandbedragen. Het is de kantonrechter niet duidelijk welke maandbedragen BPL Pensioen bedoelt. De kantonrechter zal de gevorderde rente toewijzen over de hoofdsom van € 10.003,98 vanaf de dag der dagvaarding.
3.20.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] zal in de kosten van deze procedure – met inbegrip van de kosten van het incident – aan de kant van BPL Pensioen gevallen worden veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak als volgt begroot:
- kosten exploot € 101,05
- griffierecht € 939,00
- kosten incident € 100,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.890,05
In de vrijwaringszaak
3.21.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft – nadat de kantonrechter hem dit bij vonnis van 12 december 2017 heeft toegestaan – [gedaagde partij in vrijwaring] gedagvaard om te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter van 3 januari 2018 teneinde op de eis tot vrijwaring te antwoorden en voort te procederen.
3.22.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft in de vrijwaringszaak gevorderd dat [gedaagde partij in vrijwaring] zal worden veroordeeld om aan [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] al datgene te betalen waartoe [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak tussen hem en BPL Pensioen mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kosten en veroordeling van [gedaagde partij in vrijwaring] in de kosten van de vrijwaringszaak.
3.23.
[gedaagde partij, eiser in vrijwaring] heeft daarnaast gevorderd [gedaagde partij in vrijwaring] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.167,69 ter zake kosten Enexis, als ook de buitengerechtelijke incassokosten ad € 886,68, zulks met veroordeling van [gedaagde partij in vrijwaring] in de kosten van de procedure.
3.24.
[gedaagde partij in vrijwaring] is niet in rechte verschenen. De kantonrechter heeft verstek tegen hem verleend.
3.25.
De vordering in vrijwaring als ook de vordering van [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] op [gedaagde partij in vrijwaring] komt de kantonrechter niet onrechtmatig en/of ongegrond voor en deze liggen dan ook als zijnde niet weersproken voor toewijzing gereed. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen.
3.26.
[gedaagde partij in vrijwaring] zal in de vrijwaringszaak worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de kant van [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] gevallen en tot aan deze uitspraak als volgt begroot:
- kosten exploot € 97,31
- griffierecht € 226,00
- salaris gemachtigde
totaal € 723,31
4.De beslissing
De kantonrechter
In de hoofdzaak
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] om aan BPL Pensioen tegen behoorlijke kwijting te voldoen een bedrag van € 11.057,99, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 10.003,98 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] in de kosten van deze procedure aan de kant van BPL Pensioen gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 1.890,05,
4.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In de vrijwaringszaak
4.4.
veroordeelt [gedaagde partij in vrijwaring] om aan [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] tegen behoorlijke kwijting te voldoen een bedrag van € 11.057,99, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 10.003,98 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
4.5.
veroordeelt [gedaagde partij in vrijwaring] om aan [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] te voldoen de proceskosten van de hoofdzaak tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 1.890,05,
4.6.
veroordeelt [gedaagde partij in vrijwaring] voorts om aan [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] tegen behoorlijke kwijting te voldoen een bedrag van € 12.054,37, ter zake hoofdsom en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 11.167,69 vanaf 22 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening,
4.7.
veroordeelt [gedaagde partij in vrijwaring] in de kosten van de vrijwaringsprocedure aan de kant van [gedaagde partij, eiser in vrijwaring] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 723,31,
4.8.
wijst – voor zoveel nodig – het meer of anders gevorderde af,
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
4.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: ph
coll: