ECLI:NL:RBLIM:2018:8279

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 7081188 CV EXPL 18-4470

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 31 augustus 2018

in het kort geding van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEINEKEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde mr. J.A.M.G. Vogels

tegen

[gedaagde]

wonend te [woonplaats] aan de [adres] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.J.C. Delahaye.

Partijen zullen hierna Heineken en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 23 juli 2018 met producties
de aanvullende producties van de zijde van Heineken
de van de zijde van [gedaagde] ingebrachte producties en aanvullende producties
de mondelinge behandeling ter zitting van 23 augustus 2018, waar beide partijen de respectieve standpunten nader hebben toegelicht aan de hand van een pleitnota.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 april 2010 van Heineken het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder te noemen: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk

€ 11.288,50 per maand. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een hotel ( [naam hotel] ) en een brasserie/café ( [naam brasserie] ) in de vorm van een eenmanszaak.

2.2.

Ten tijde van het exploot bestond een huurachterstand van € 33.977,19 die volgens productie 4 grotendeels bestond in onbetaald gelaten huur over de maanden mei, juni en juli 2018.

3.De vordering

3.1.

Heineken vordert de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na het wijzen van dit vonnis en om het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heineken te stellen, alsmede tot betaling van de huurachterstand van € 33.977,19 inclusief btw met overeengekomen rente en betaling van de huur vanaf 1 augustus 2018 voor iedere maand dat hij het gehuurde niet heeft ontruimd, onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten.

Ter zitting heeft Heineken gesteld dat de huurachterstand op dat moment € 34.202,67 bedraagt (evenwel zonder haar vordering op dit punt te wijzigen, zodat van het oorspronkelijke bedrag uitgegaan dient te worden), onder verwijzing naar productie 6. Volgens die productie heeft de huurachterstand betrekking op de maanden juni, juli en augustus 2018 en heeft er dus - kennelijk - na dagvaarding nog een volledige huurbetaling plaatsgevonden die door Heineken is toegerekend aan de maand mei 2018.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op het bepaalde in art 254 lid 1 Rv geldt dat de gevorderde voorziening
kanworden toegewezen (1) als Heineken daarbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd de beslissing in een bodemprocedure af te wachten, (2) als zodanig waarschijnlijk is dat een (nagenoeg) gelijkluidende vordering ten gronde zal worden toegewezen dat het gerechtvaardigd is om daarop met het treffen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad vooruit te lopen en (3) als afweging van de gerechtvaardigde belangen van partijen er niet toe noopt om - ook al is aan criteria (1) en (2) voldaan - de voorziening achterwege te laten.

4.2.

Heineken heeft zonder meer belang bij een spoedige ontruiming, nu zij op die wijze wil voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt of kan oplopen, zodat aan vereiste (1) is voldaan.

4.3.

Het verweer van [gedaagde] inhoudende dat er ‘eigenlijk geen huurachterstand is’, kan niet worden gevolgd. Onder verwijzing naar onder meer een bouwkundig inspectierapport van [naam bouwkundige] d.d. 25 juni 2018 (productie 4A van [gedaagde] ) stelt hij zich op het standpunt dat het gehuurde een veelvoud aan gebreken kent die volgens hem voor rekening van Heineken komen en ter zitting heeft [gedaagde] aangekondigd dat hij doende is een bodemprocedure ter zake te starten, enerzijds om het verhelpen van die gebreken door Heineken in rechte af te dwingen (dan wel eventueel zelf te gaan verhelpen en de kosten daarvan met de huur te verrekenen) en anderzijds om huurprijsvermindering te vorderen.

4.4.

Dit verweer kan echter om meerdere redenen niet slagen. Zelfs indien Heineken in een bodemprocedure veroordeeld zou worden tot het verhelpen van gebreken, dan nog doet dat in het geheel niets af aan de huurachterstand: die wordt daar immers niet minder door.

Ten aanzien van een eventuele vordering in een bodemprocedure tot verrekening van kosten van het verhelpen van de gebreken met de huur heeft weliswaar te gelden dat de contractuele uitsluiting van verrekening niet rechtsgeldig is omdat van die mogelijkheid niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken (art. 7:206 lid 3 BW), doch dat er daadwerkelijk iets te verrekenen valt, staat allerminst vast, reeds omdat op dit moment nog geen sprake is van door [gedaagde] gemaakte herstelkosten, nog daargelaten de vraag of aan het vereiste van verzuim aan de zijde van Heineken - die op deze punten gemotiveerd verweer heeft gevoerd - is voldaan.

Het systeem van laatstgenoemd artikel is duidelijk: de verhuurder dient eerst in verzuim te zijn (met het verhelpen van gebreken die voor zijn rekening komen), en
daarnakan de huurder in redelijkheid
gemaaktekosten verrekenen met de huur. Dát is de rechtens te bewandelen weg, doch [gedaagde] heeft dat pad links laten liggen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om huur onbetaald te laten met een beroep op verrekening met
nog te makenkosten. Daarbij dient overigens niet uit het oog te worden verloren dat opschorting van huurbetalingen (voor zover [gedaagde] zich daarop beroept) ten eerste contractueel is uitgesloten en ten tweede slechts
uitstelvan betaling kan opleveren, maar geen afstel. Ten overvloede derhalve overweegt de kantonrechter nog dat ten aanzien van veel van de door [gedaagde] gestelde gebreken in deze procedure niet vast is komen te staan dat hij Heineken daar (eerder dan in deze procedure) van in kennis heeft gesteld, laat staan haar gelegenheid heeft geboden tot het verhelpen daarvan, terwijl voor sommige gestelde gebreken geldt dat deze op grond van wet of overeenkomst voor rekening van [gedaagde] komen. Daarnaast staat onweersproken vast dat Heineken een aantal gebreken - waarvan zij wel op de hoogte was gesteld - heeft verholpen dan wel de kosten daarvoor heeft vergoed (het dak in 2016 en de pompen in 2018).

Een vordering tot huurprijsvermindering zou, indien er al vanuit gegaan moet worden dat die (met terugwerkende kracht) zou worden toegewezen, slechts een deel van de huurachterstand kunnen raken. Bovendien onderbouwt [gedaagde] ten aanzien van een groot deel van de gestelde gebreken niet dat en waarom die een substantiële vermindering van het huurgenot opleveren. Daar komt nog bij dat [gedaagde] in het ongewisse laat waarom hij, uitgaande van zijn stelling dat reeds lange tijd sprake is van ernstige gebreken, genoemde tot zijn beschikking staande rechtsmiddelen niet al veel eerder heeft aangewend.

Ten slotte levert het gegeven dat Heineken in het verleden meer dan éénmaal coulance heeft betracht jegens [gedaagde] ter zake van huurachterstanden - uiteraard - geen rechtsverwerking op ten aanzien van de huidige huurachterstand. Dit argument lijkt tegen beter weten te worden aangevoerd.

Al met al dient de conclusie te worden getrokken dat op grond van de vaststaande huurachterstand van iets meer dan drie huurtermijnen ook aan vereiste (2) is voldaan.

4.5.

Onweersproken staat vast dat [gedaagde] in 2010 de onderhavige onderneming heeft overgekocht voor € 850.000,00, zogenoemde ‘goodwill’, en dat hij die thans te koop aanbiedt voor meer dan € 600.000,00. Volgens Heineken is de omvang van die vraagprijs de belangrijkste reden waarom [gedaagde] nog geen koper heeft gevonden, maar uit een door [gedaagde] overgelegde opname van een gesprek tussen een medewerker van Heineken en iemand die zich voordeed als potentiële koper is de onderneming volgens deze medewerker in ieder geval (op zijn minst) € 200.000,00 waard.

De gevolgen van een gedwongen ontruiming op dit moment zullen voor [gedaagde] daarom zéér nadelig zijn, immers: hij zal dan geen cent terugzien van de omvangrijk te noemen investering die hij in 2010 deed. In beginsel valt dit weliswaar onder het ondernemersrisico, doch daar staat een - in vergelijking (!) - slechts beperkt belang van Heineken (iets meer dan € 30.000,00) tegenover. Het is om deze reden dat de kantonrechter op dit moment van oordeel is dat aan vereiste (3) niet is voldaan, zodat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen.
dient zich terdege te realiseren dat hij zonder meer gehouden is de lopende huur gewoon tijdig en volledig te (blijven) voldoen om te voorkomen dat de huurachterstand nog verder oploopt; dat heden betrachte coulance geen garantie biedt voor coulance in de toekomst, geldt óók voor dit gerechtelijk oordeel. Een gewaarschuwd mens telt voor twee!

4.6.

De vordering tot betaling van de huurachterstand zal op grond van bovenstaande overwegingen worden toegewezen zoals gevorderd.

4.7.

In de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Heineken € 33.977,19 inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 5 juli 2018 tot aan de dag van voldoening,

5.2.

verklaart de veroordeling onder 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.