ECLI:NL:RBLIM:2018:7041

• Datum uitspraak: 24 juli 2018
• Publicatiedatum: 23 juli 2018
• Zaaknummer: C/03/251214 / KG RK 18-491
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: W.E. Elzinga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek tot onderhandse verkoop van onroerend goed met waarborging van belangen hypotheekhoudster

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 24 juli 2018 uitspraak gedaan in een verzoek tot onderhandse verkoop van onroerend goed. Verzoekster, een besloten vennootschap, had verzocht om verlof voor de verkoop van een onroerende zaak onderhands, maar dit verzoek is afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelde dat het taxatierapport, opgesteld in opdracht van de hypotheekgeefster, twijfelachtig was en dat de koopovereenkomst niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Bovendien was het bod lager dan de omvang van de gestelde zekerheid, wat de belangen van de hypotheekhoudster, [belanghebbende sub 1], niet voldoende waarborgde.

De procedure begon met een verzoekschrift dat op 12 juni 2018 was ingediend, gevolgd door een mondelinge behandeling op 17 juli 2018. Tijdens de zitting werd duidelijk dat partijen familie van elkaar zijn en dat er een complexe relatie bestond tussen de verzoekster en de belanghebbende. De voorzieningenrechter stelde vast dat de waarde van het onroerend goed niet adequaat was vastgesteld en dat de koopovereenkomst niet aan de wettelijke vereisten voldeed. Dit leidde tot de conclusie dat de onderhandse verkoop niet de beste optie was om de belangen van de hypotheekhoudster te beschermen.

De voorzieningenrechter heeft daarom bepaald dat de verkoop openbaar dient te geschieden, met een datum vastgesteld op 27 september 2018. Tevens is verzoekster veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende, die zijn begroot op een totaal van € 1.377,00. De uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij de verkoop van onroerend goed, vooral wanneer er belangen van hypotheekhouders in het spel zijn.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rekestnummer: C/03/251214 / KG RK 18-491

Beschikking van de voorzieningenrechter van 24 juli 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster] ,

gevestigd en kantoorhoudend te [vestigingsplaats] ,

verzoekster,

advocaat mr. M.J. Mookhram te Heerlen,

en

1. [belanghebbende sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

advocaat mr. N.J.A. Raets te Maastricht,

2. de naamloze vennootschap

ABN AMRO BANK N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

belanghebbenden.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met bijlagen, zoals ontvangen op 12 juni 2018,
• de brief van mr. Mookhram met bijlage, zoals ontvangen op 27 juni 2018,
• het verweerschrift houdende een zelfstandig verzoek met bijlagen, zoals ontvangen op

9 juli 2018,

- de mondelinge behandeling op 17 juli 2018.

Ter zitting zijn verschenen:

• namens verzoekster mr. Mookhram;
• de zoon van [belanghebbende sub 1] , bijgestaan door mr. Raets.

2. De feiten

2.1.

Partijen zijn familie van elkaar. [belanghebbende sub 1] is de weduwe van de op 5 februari 1985 overleden [naam overledene] , tot zijn overlijden medebestuurder van [naam BV] , rechtsvoorgangster van verzoekster.

2.2.

Bij akte van 2 september 1985 verleden voor mr. AC.J. Huenges Wajer als plaatsvervanger van prof. mr. E.A.A.Luijten, destijds notaris te Heerlen, heeft [naam BV] zekerheid gesteld tot een bedrag van ƒ 340.000 (= € 154.285,27) voor de uitkering van de weduwepensioenrechten van [belanghebbende sub 1] in de vorm van een eerste hypotheekrecht op de onroerende zaak omschreven als kantoor en loods met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente Heerlen, [kadasternummer] , groot negen en negentig are en vier centiare, hierna ook aangeduid als het onderpand.

2.3.

Sedert 2009 bleef verzoekster regelmatig in gebreke de weduwepensioen-uitkeringen aan [belanghebbende sub 1] te betalen. In 2011 is een aangezegde openbare verkoop van het onderpand gestaakt nadat verzoekster en [belanghebbende sub 1] een aanvullende overeenkomst hadden gesloten met betrekking tot de betalingsverplichting waarbij ook een boete is overeengekomen.

De beoordeling

2.4.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om de hierna te noemen onroerende zaak onderhands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst tegen het bod van € 150.000,00.

2.5.

Mr. Raets stelt dat het taxatierapport niet deugdelijk is omdat de taxateur is uitgegaan van de waardering op basis van huurprijs, wat niet reëel is voor een object dat op een executieveiling wordt verkocht (vrij van verhuur). Het bod zoals bij verzoekschrift is overgelegd, komt nog niet bij benadering overeen met de waarde van de onroerende zaak. Voor de aanzegging van de veiling stond de onroerende zaak immers te koop voor het bedrag van € 595.000,00. Volgens Raets is het aannemelijk dat de onroerende zaak bij veiling meer zal opbrengen, waarbij ook de zoon van mevrouw [belanghebbende sub 1] overweegt mee te bieden. De waardeverminderende factoren, zoals de gestelde bodemverontreinigingstaan niet vast, evenmin als de bedragen die verzoekster als waardevermindering wenst op te voeren. De gemeente Heerlen heeft met betrekking tot het onderpand geen saneringsverplichting opgelegd.

De overgelegde koopovereenkomst voldoet ook niet aan de daaraan te stellen eisen. Deze koopovereenkomst had opgesteld moeten worden door de aangewezen veilingnotaris en daarin hadden geen ontbindende voorwaarden mogen worden opgenomen. De afkoopsom voor de pensioenverplichtingen ten behoeve van [belanghebbende sub 1] bedraagt op dit moment € 311.220,- (onder andere veroorzaakt door de lage rentestand) reden waarom zij belang heeft bij een zo hoog mogelijke opbrengst van het onderpand. [belanghebbende sub 1] had als verkoper moeten worden genoemd om zeker te stellen dat de betaalde koopsom aan haar ter beschikking zal komen. Het verzoek moet daarom worden afgewezen, aldus [belanghebbende sub 1] .

2.6.

Mr. Moohkram stelt dat het een uitdrukkelijke wens is van dhr. Janssen, bestuurder van verzoekster, dat niemand van de familie, wie dan ook, het onderpand kan kopen. Het bedrijfsgebouw verkeert in een slechte toestand, het pand vertoont scheuren, vandaar de lage taxatieprijs. Het onderpand is niet goed verkoopbaar.

2.7.

De voorzieningenrechter stelt vast dat het taxatierapport van 28 maart 2018 geen melding maakt van een slechte constructieve toestand van de het bedrijfsgebouw. De waarde van het taxatierapport is twijfelachtig. Verzoekster heeft niet aannemelijk gemaakt dat sanering van de grond (op korte termijn) noodzakelijk is. Het aan de notaris kenbaar gemaakte bod dekt de vordering van [belanghebbende sub 1] niet volledig en de koopovereenkomst voldoet niet aan de daaraan te stellen voorwaarden.

Dit alles heeft dan ook tot gevolg dat de voorzieningenrechter niet de overtuiging heeft gekregen dat door middel van de ter beoordeling voorgelegde onderhandse verkoopovereenkomst een zo hoog mogelijke opbrengst wordt gegenereerd en dat de belangen van [belanghebbende sub 1] als hypotheekhoudster voldoende worden gewaarborgd. De voorzieningenrechter zal het verzoek tot onderhandse verkoop daarom afwijzen en bepalen dat de verkoop in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris dient te geschieden. Tevens zal overeenkomstig artikel 548 lid 4 Rv een dag worden bepaald waarop de openbare verkoop zal plaatsvinden.

2.8.

Over de door [belanghebbende sub 1] bij zelfstandig verzoek gevorderde pensioenbetalingen en vervallen boeten behoeft de voorzieningenrechter niet te oordelen. Deze verzoeken zijn immers ter gelegenheid van de mondelinge behandeling ingetrokken.

2.9.

De voorzieningenrechter ziet, nu het verzoek wordt afgewezen, aanleiding om [verzoekster] te veroordelen in de proceskosten van [belanghebbende sub 1] tot op heden begroot op € 291,00 aan griffiekosten en € 1.086,00 (2 punten tarief II) voor salaris advocaat.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

wijst het verzoek tot onderhandse verkoop af en bepaalt dat de openbare verkoop van het registergoed plaatselijk bekend [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente Heerlen, [kadasternummer] , groot 99 are en 4 centiare, zal plaatsvinden op donderdag 27 september 2018 vanaf 13.30 uur in Hotel De Jagershorst, Valkenswaardseweg 44, 5595 XB Leende,

3.2.

bepaalt dat bekendmaking van de executieverkoop op de gebruikelijke websites zal geschieden door mr. J.M.J.H. Achten, notaris te Maastricht,

3.3.

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van [belanghebbende sub 1] tot op heden begroot op € 1.377,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. Type: AH/JvdH