ECLI:NL:RBLIM:2018:6454

• Datum uitspraak: 6 juli 2018
• Publicatiedatum: 9 juli 2018
• Zaaknummer: 6988208 CV EXPL 18-3646
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.P. van Unen; P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte; gebruik volgens overeengekomen bestemming van bakkerij; herstel van gebreken en gevolgschade

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, vordert de eiser in conventie, die tevens verweerder in reconventie is, van de gedaagde partij, Gentinus B.V., dat deze binnen 48 uur na betekening van het vonnis de bakkerij weer volledig inricht en in bedrijf stelt. Daarnaast vordert hij dat Gentinus binnen vier weken na betekening van het vonnis onderhoud verricht zoals aangegeven in een rapport van 14 december 2017. De eiser stelt dat er een spoedeisend belang is vanwege hygiëne en gezondheidsrisico's. Gentinus voert verweer en vordert in reconventie dat de eiser hoofdelijk wordt veroordeeld tot herstel van gebreken aan de bedrijfsruimte, ook op straffe van een dwangsom.

De rechtbank oordeelt dat de vorderingen van de eiser in conventie niet toewijsbaar zijn. De gedaagde partij heeft de bedrijfsruimte conform de overeengekomen bestemming gebruikt en de eiser heeft niet voldoende onderbouwd dat de gedaagde partij in gebreke is gebleven. De vordering tot herstel van gebreken wordt gedeeltelijk toegewezen, waarbij de rechtbank oordeelt dat de eiser als verhuurder verantwoordelijk is voor de gebreken aan het dak en de daaruit voortvloeiende schade. De rechtbank legt een termijn op voor het herstel en stelt een dwangsom vast voor het geval de eiser niet tijdig aan de verplichtingen voldoet.

De beslissing van de rechtbank houdt in dat de vorderingen van de eiser in conventie worden afgewezen, terwijl de vorderingen van Gentinus in reconventie gedeeltelijk worden toegewezen. De kosten van het geding worden aan de eiser in conventie opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 6988208 CV EXPL 18-3646

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 6 juli 2018

in de zaak van:

[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

en

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. P. Baur,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GENTINUS B.V. ,

gevestigd te Heerlen,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. M.M.T.H. Janssen.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (in mannelijk enkelvoud) en Gentinus genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de twaalf door Gentinus ingediende producties alsmede de aangekondigde conclusie van eis in reconventie.
• de bij brief van 1 juli 2018 ingekomen reactie van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
• de mondelinge behandeling op 2 juli 2018, waarbij Gentinus een conclusie van eis in reconventie ingediend heeft en waarbij partijen pleitnota’s hebben overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 26 november 2003 zijn twee bakkerijwinkels en (kort gezegd) alles wat daartoe behoort aan Gentinus verkocht.

2.2.

Een van de twee bakkerijwinkels is gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft deze bedrijfsruimte (met woning en aanhorigheden) bij schriftelijke overeenkomst van dezelfde datum, 26 november 2003, aan Gentinus verhuurd.

2.3.

Art. 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als ‘ambachtelijke brood en banket bakkerszaak’.

Art. 6.1 van de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) bepaalt (voor zover hier van belang) dat de huurder het gehuurde uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming zal gebruiken.

2.4.

Artikel 4.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd is.

2.5.

Sedert begin 2016 heeft Gentinus aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] herhaaldelijk (ook) schriftelijk verzocht om gebreken aan het gehuurde te herstellen.

2.6.

Op 14 maart 2016 heeft [naam 1] h.o.d.n. [handelsnaam] in opdracht van Gentinus een “onderhoudsrapport” met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] - [adres 2] opgesteld.

2.7.

Op 14 december 2017 heeft [naam 2] in opdracht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een rapport met bevindingen ten aanzien van het gehuurde aan de [adres 1] - [adres 2] opgesteld.

2.8.

Omstreeks maart/april 2018 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] herstelwerkzaamheden aan het dak van het gehuurde laten verrichten.

2.9.

Op 27 juni 2018 heeft Bouwadvies en Tekenwerk [naam 3] (hierna: [naam 3] ) in opdracht van Gentinus een “bouwkundig advies” opgesteld.

2.10.

Partijen hebben (onder meer) onderhandeld over (vroegtijdige) beëindiging van de huurovereenkomst, maar dit heeft tot op heden niet tot overeenstemming hierover geleid.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert in conventie:

Gentinus te gebieden ervoor zorg te dragen dat binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de gehele bakkerij weer volledig ingericht en in bedrijf gesteld is op straffe van verbeurte van een dwangsom,

Gentinus te gebieden binnen vier weken na betekening van dit vonnis het onderhoud te verrichten zoals aangegeven in het rapport van 14 december 2017 van [naam 2] Projectmanagement op straffe van verbeurte van een dwangsom,

Gentinus te veroordelen om de huur stipt elke eerste dag van de maand te voldoen op straffe van verbeurte van een dwangsom van 2% van de verschuldigde huur per kalendermaand,

Gentinus te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Gentinus voert verweer.

in reconventie

3.3.

Gentinus vordert in reconventie [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoofdelijk te veroordelen:

om binnen vier weken (althans een door de kantonrechter te bepalen termijn) na betekening van dit vonnis het onderhoud te verrichten (de gebreken en de gevolgen daarvan herstellen) zoals aangegeven in het rapport van [naam 3] , op straffe van verbeurte van een dwangsom,

tot betaling van de proceskosten.

3.4.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Ter zitting heeft Gentinus gesteld dat de bedrijfsruimte nog steeds volledig ingericht en in gebruik is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit niet betwist. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarop nog aangevoerd dat hij vreest dat Gentinus de bedrijfsruimte op korte termijn niet meer (volledig) zal gebruiken als bakkerij(winkel). Wat er ook zij van deze nadere stellingname van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , vast staat dat Gentinus thans de bedrijfsruimte volledig gebruikt conform de met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overeengekomen bestemming. De vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is er niet op gericht om toekomstige wijzigingen in het gebruik en de inrichting te voorkomen. Hieruit volgt dat onderdeel 1 van de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet toewijsbaar is.

4.2.

Ook onderdeel 2 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordering is niet toewijsbaar. In het rapport van [naam 2] van 14 december 2017 staan diverse
gebreken vermeld die volgens dat rapport deels voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en deels voor rekening van Gentinus komen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nagelaten te concretiseren welke
werkzaamheden Gentinus op grond van dit rapport zou moeten verrichten. Reeds daarom is onderdeel 2 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordering niet toewijsbaar. Overigens lijkt het in het rapport van [naam 2] voornamelijk te gaan om werkzaamheden ter verbetering van de constructie van het gebouw waartoe het gehuurde behoort, zoals versteviging van de balken, die in het algemeen - en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft onvoldoende gemotiveerd dat dit hier anders zou zijn - voor rekening van de verhuurder/eigenaar van de onroerende zaak komen.

4.3.

Onderdeel 3 van de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal eveneens worden afgewezen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat Gentinus altijd/doorgaans te laat is met de betaling van de huur. Gentinus betwist dat evenwel, en uit het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde overzicht van betalingen blijkt zonder nadere toelichting (die ontbreekt) niet dat Gentinus gewoonlijk de huur te laat betaalt. Zelf als Gentinus wel de huur structureel te laat betaalt, is de vordering niet toewijsbaar, omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen spoedeisend bij toewijzing van dit onderdeel van de vordering heeft (gesteld). Gentinus is reeds op grond van de huurovereenkomst gehouden tot vooruitbetaling van de huur; een voorlopige voorziening kan niet dienen om op voorhand nakoming van die (toekomstige) verplichting te verzekeren. Tot slot is de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde dwangsom niet toewijsbaar omdat deze dan, in strijd met art. 611a lid 1 Rv, bij de niet-betaling van een geldsom zou worden verbeurd.

4.4.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Gentinus tot op heden begroot op
€ 600,00 salaris gemachtigde.

in reconventie

4.5.

Gentinus heeft aangevoerd dat door de slechte onderhoudstoestand van de bedrijfsruimte de omstandigheden in de bakkerij onhygiënisch zijn en er gezondheidsrisico’s bestaan voor haar personeel. Gentinus stelt te vrezen dat de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit (NVWA) de bakkerij zal sluiten. Gentinus heeft hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij (een deel van) de gevorderde voorziening.

4.6.

Ter zitting heeft Gentinus haar vordering geconcretiseerd. Zij vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot het volgende herstel (zoals vermeld in pagina 10 van het rapport van [naam 3] ):

De hemelwaterafvoeren van de buren links en rechts van het pand laten veranderen en laten afwateren op eenieders eigen dak c.q. riolering

De loodslabben vernieuwen en op voldoende lengte en hoogte aanbrengen

De plafonds in de bakkerij en de verkeersruimte slopen

Het dakbeschot controleren op eventuele lekkages, vocht en schimmelvorming en doorhangen van het dakbeschot

Het aanbrengen van nieuwe plafonds conform voorschriften van de NVWA

Reparatie van het beschadigde stucwerk in de bakkerij en verkeersruimte (wanden)

Het drogen van de wanden en plafonds m.b.v. droogmachines (geforceerd drogen en ventileren)

4.7.

Zoals hiervoor reeds overwogen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in maart/april 2018 herstelwerkzaamheden aan het dak van het gehuurde verricht. Sindsdien hebben zich geen lekkages meer voorgedaan. Hieruit volgt dat Gentinus geen spoedeisend belang heeft bij een veroordeling tot herstel zoals in 4.6. vermeld onder de punten 1 en 2. Gentinus’ vordering is op die onderdelen reeds daarom niet toewijsbaar.

4.8.

Ten aanzien van punt 4. is in het rapport van [naam 3] geen herstel geadviseerd zodat ook dat onderdeel niet toewijsbaar is.

4.9.

De overige onderdelen zijn wel toewijsbaar op grond van de volgende overwegingen. Gentinus voert aan dat het (ook) in die onderdelen gaat om herstel van schade als gevolg van lekkages in het dak vanaf 2016 tot maart/april 2018. Door Gentinus is gesteld en door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is niet betwist dat tijdens regenbuien in de bakkerij in die periode speciekuipen werden gebruikt om het regenwater op te vangen en dat het regenwater langs de muren liep. Daarvan is geen sprake meer geweest sinds het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uitgevoerde herstel van het dak. Hieruit volgt dat het zeer onaannemelijk is dat de lekkages (mede) zijn veroorzaakt doordat Gentinus de dakgoten en afvoeren niet goed schoongehouden heeft. Gesteld noch gebleken is immers dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook daaraan werkzaamheden verricht heeft. Ook [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verweer dat de lekkages (mede) zijn veroorzaakt doordat Gentinus de doorvoeren van de verwijderde koelcellen niet goed afgedicht heeft, kan hem niet baten. Gentinus heeft betwist dat de doorvoeren niet goed afgedicht waren: zij heeft deze doorvoeren na verwijdering van de koelcellen laten zitten zodat dit niet tot lekkages geleid kan hebben. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens betoogd dat de doorvoeren na het verwijderen van de koelcellen wellicht niet meer dicht waren, maar enige onderbouwing van dit (nadere) standpunt is uitgebleven en ook niet te vinden in het rapport van [naam 2] . Onwaarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat dit (voor rekening van Gentinus komend) gebrek bestaan heeft. Ook de stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat het vochtgehalte van muren en plafonds wordt veroorzaakt doordat Gentinus onvoldoende ventileert en onder andere de over niet goed sluit, is uiterst onaannemelijk. Een lekkage komt van buiten, niet van binnen.

4.10.

Een gebrek aan het dak komt voor rekening en risico van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als verhuurder. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft het dak inmiddels laten herstellen, maar de schade die als gevolg van dat gebrek ontstaan is, dient [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eveneens te herstellen. Dat de plafonds en de wanden van de bakkerij als gevolg van de lekkages (die gedurende twee jaar zijn opgetreden) zijn beschadigd, staat (voorshands) wel vast. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal daarom worden veroordeeld tot herstel conform de punten 3, 5, 6 en 7. Ten aanzien van punt 7 zal het wel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelaten worden of het drogen dient te geschieden met behulp van droogmachines.

4.11.

De termijn waarbinnen het herstel door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient plaats te vinden heeft Gentinus gesteld op vier weken. Gesteld noch gebleken is dat dit een te korte periode is, zodat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal worden veroordeeld tot herstel binnen die periode. De gevorderde dwangsom van € 5.000,00 per dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet binnen deze termijn het herstel verricht heeft, is naar het oordeel van de kantonrechter te hoog. De dwangsom zal worden vastgesteld op € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.

4.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Gentinus tot op heden begroot op € 300,00 salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Gentinus tot op heden begroot op € 600,00,

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoofdelijk om binnen een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis:

• de plafonds in de bakkerij en de verkeersruimte te slopen
• nieuwe plafonds aan te brengen conform voorschriften van de NVWA
• het beschadigde stucwerk van de wanden in de bakkerij en de verkeersruimte te repareren
• de wanden en plafonds te drogen en te ventileren,

een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 20.000,00,

5.4.

veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Gentinus tot op heden begroot op € 300,00,

5.5.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken door mr. P. Hoekstra.

Type: RW