Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 6861974 CV EXPL 18-2623
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 11 juni 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde mr. A.N.A.G. Boer,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
[gedaagde sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.G.P. Voragen.
Partijen zullen hierna verhuurder en huurders worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 4 mei 2018 met producties
- akte houdende wijziging van eis
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling op 28 mei 2018, mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigden van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder verhuurt vanaf 14 februari 2008 aan huurders de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk
€ 489,86 per maand inclusief servicekosten. Het betreft een eengezinswoning geschakeld in een blok van zes woningen. De meerderjarige zoon van huurders, [naam zoon] , geboren op [geboortedatum] , staat niet op het adres van huurders ingeschreven. De zoon is gehuwd, maar wordt niet altijd toegelaten tot zijn echtelijke woning. Hij gaat dan naar de woning van huurders.
2.2.
Bij brieven van 15 november 2011 hebben omwonenden verhuurder laten weten dat zij drie á vier keer per week overlast ondervinden van de zoon en dat de zoon in een caravan in de tuin slaapt. Verhuurder is in november 2011 op huisbezoek bij huurders gegaan om de klachten te bespreken. Huurders hebben bij die gelegenheid laten weten dat de overlast tot het verleden behoort en dat de zoon weer bij zijn vrouw woont.
2.3.
Begin 2015 ontvangt verhuurder wederom van omwonenden brieven en meldingen van overlast, veroorzaakt door de zoon. Daarbij is aangegeven dat de zoon in de tuin slaapt dan wel, als huurders op vakantie zijn, in de woning verblijft. Verhuurder is wederom op huisbezoek gegaan en heeft huurders uitgenodigd voor een gesprek op 19 maart 2015.
2.4.
Bij brief van 24 maart 2015 heeft verhuurder huurders gesommeerd ervoor te zorgen dat hun zoon geen toegang meer heeft tot de woning of de tuin. Daarbij is aangegeven dat, indien de zoon toch toegang krijgt, dit gevolgen kan hebben voor de voortzetting van de huurovereenkomst. Bij brief van 22 juli 2015 heeft verhuurder huurders meegedeeld dat gebleken is dat huurders zich niet aan de afgemaakte afspraken houden. Huurders zijn gesommeerd om een einde te maken aan de overlast.
2.5.
Ook in 2017 en begin 2018 ontvangt verhuurder van omwonenden emailberichten en schriftelijke meldingen van overlast. Daarbij is vermeld dat de zoon wederom in de tuin slaapt. Bij brief van 17 april 2018 zijn huurders laatstelijk gesommeerd een einde te maken aan de overlast.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert samengevat:
- primair huurders te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, subsidiair huurders bij wijze van ordemaatregel een gedragsaanwijzing op te leggen,
- huurders hoofdelijk te veroordelen de huur te voldoen met ingang van 1 mei 2018 tot het einde van de huurovereenkomst, vermeerderd met rente,
- huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten, vermeerderd met rente, en nakosten.
3.2.
Verhuurder legt daaraan ten grondslag dat huurders tekort schieten in hun verplichting om zich te gedragen als een goed huurder en om ervoor te zorgen dat door hun en hun bezoek geen overlast wordt veroorzaakt. Huurders hebben verder hun zoon zonder toestemming van verhuurder laten inwonen.
3.3.
Huurders voeren verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang is niet betwist en vloeit voort uit de aard van de vordering. Verhuurder heeft immers de verplichting om haar andere huurders (de omwonenden) het rustig woongenot te verschaffen.
4.2.
Bij conclusie van antwoord hebben huurders nogmaals verzocht de zaak aan te houden, ditmaal om de dagvaarding te laten vertalen. Ter zitting is evenwel desgevraagd verklaard dat het vertalen van de dagvaarding uit financieel oogpunt niet is, of zal worden gedaan. Een verder uitstel om die reden is dan ook niet zinvol te achten. Daarbij komt dat huurders, vanaf het moment van de betekening van de dagvaarding, 23 dagen de tijd hebben gehad om de zaak met hun advocaat te bespreken, zij de Duitse taal machtig zijn en, gelet op de gesprekken die verhuurder met huurders in de Duitse taal heeft gevoerd, aangenomen mag worden dat zij begrijpen waar het verhuurder in essentie om te doen is. Er wordt dan ook geen aanleiding gezien voor verder uitstel.
4.3.
Huurders bagatelliseren de klachten. Huurders hebben evenwel geen aanknopingspunten geboden om te twijfelen aan de inhoud van verklaringen van omwonenden zoals die bij de dagvaarding zijn ingebracht, en daarmee aan de geschetste overlast. De verklaringen zijn afkomstig van meerdere omwonenden, al dan niet nog ondertekend door buurtbewoners, zijn gedetailleerd en liggen, wat de aard van de klachten betreft, met elkaar in lijn. Verhuurder heeft foto’s ingebracht waarop te zien is dat een slaapplek in de tuin is ingericht voor de zoon. Uit die klachten is op te maken dat de zoon, verkerende onder invloed van alcohol, met name in de avond en nacht geluidsoverlast - waaronder schreeuwen, zingen, het plegen van vernielingen - veroorzaakt en daarnaast bedreigingen uit. De laatste tijd is de overlast dagelijks. De politie is meermaals ingeschakeld. De zoon doet zijn behoefte in de heg met de buren. Deze klachten zijn ernstig van aard. Een en ander heeft tot gevolg dat de nachtrust van omwonenden telkenmale wordt verstoord en dat zij zich niet meer veilig voelen. De situatie escaleert. Het is duidelijk dat ingrijpen is geboden.
4.4.
Het verweer dat huurders niet verantwoordelijk zijn voor de daden van hun zoon, wordt verworpen. Zij zijn als huurders jegens verhuurder op grond van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met hun goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met hun goedvinden daarop bevinden. De zoon wordt telkens toegelaten in de woning dan wel de tuin. Huurders zijn op de hoogte van de overlast. Huurders zijn door verhuurder meermaals aangesproken op de gedragingen van hun zoon en de noodzaak hieraan iets te doen. Die gesprekken hebben plaatsgevonden in bijzijn van een tolk. Zij zijn ook gesommeerd iets aan de overlast te doen. De stelling van huurders dat zij de brief van 17 april 2018 niet hebben ontvangen, is ter zitting door verhuurder gemotiveerd weerlegd en hiertegen hebben huurders op hun beurt niets meer ingebracht.
4.5.
Het had dan ook op de weg van huurders gelegen maatregelen te nemen. Van huurders kon verlangd worden een einde te maken aan de overlast, bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat de zoon geen toegang meer had tot de woning en de tuin en zich niet meer voor de woning ophield. Uit niets blijkt dat huurders zelf op enig moment stappen hebben ondernomen om aan de overlast een einde te maken dan wel deze overlast te beperken. In dit verband is frappant dat [gedaagde sub 2] ter zitting heeft verklaard dat hij vanaf nu zal zorgen dat het afgelopen is (simpelweg) door alles op slot te doen. Deze actie had evenwel veel eerder verwacht mogen worden. Daarbij niet valt in te zien waarom niet van huurders gevergd kan worden dat zíj de politie of andere instanties benaderen om hulp te verlenen om de overlast te beëindigen. Voormelde verantwoordelijkheid kan niet worden neergelegd bij de verhuurder of de omwonenden. De inzet van huurders is hier benodigd.
4.6.
Gelet op het vorenstaande zijn huurders ernstig tekortgeschoten in de op hun rustende verplichtingen als huurder. Zij hebben zich met name niet als goed huurder gedragen doordat niets is gedaan om aan de overlast een einde te maken.
4.7.
Deze tekortkoming is zodanig ernstig (in omvang en duur) dat deze in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en, daarop vooruitlopend in dit kort geding, de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Er wordt ernstig en structureel overlast veroorzaakt voor de omwonenden, terwijl een verbetering van de situatie niet valt te verwachten. Huurders hebben niets aangevoerd waardoor met zekerheid kan worden aangenomen dat de overlast voorbij is. Integendeel, huurders hebben de overlast gebagatelliseerd. Dit geeft geen blijk ervan dat huurders de ernst van de overlast inzien en daadwerkelijk genegen zijn ten behoeve van de omwonenden de overlast een halt toe te roepen. De leefbaarheid in de buurt is ernstig aangetast. Van verhuurder kan niet worden gevergd deze situatie te laten voortduren. Het belang van verhuurder om een rustige woonomgeving voor haar andere huurders te creëren prevaleert boven het belang van huurders om in de woning te blijven. Verhuurder heeft huurders voldoende gewaarschuwd en huurders hebben genoeg kansen gehad om in te grijpen.
4.8.
De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat in dit geval een ontruimingstermijn van twee weken redelijk is te achten. Verhuurder behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat verhuurder bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. De vordering zal op dit onderdeel worden afgewezen.
4.9.
De vordering die ziet op een veroordeling tot betaling van het bedrag gelijk aan de huurprijs vanaf 1 mei 2018 totdat de huurovereenkomst is geëindigd, te verhogen met de overeengekomen huurverhoging en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn (zijnde telkens de eerste van de maand) is onbetwist en zal worden toegewezen.
4.10.
Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op € 1.181,61, bestaande uit € 600,00 aan salaris gemachtigde, € 476,00 aan griffierecht en € 105,61 aan explootkosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
4.11.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
veroordeelt huurders om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] met personen - waaronder hun zoon [naam zoon] - en zaken te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder te stellen overeenkomstig de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt huurders hoofdelijk om aan verhuurder tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 489,86 per maand, telkens voor de eerste van de maand, te vermeerderen met de overeengekomen huurverhoging, met ingang van 1 mei 2018 totdat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, bij gebreke van voldoening telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand tot aan de voldoening;
5.3.
veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.181,61, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.4.
veroordeelt huurders hoofdelijk, onder de voorwaarde dat huurders niet binnen twee weken na aanschrijving door verhuurder volledig aan de veroordelingen onder 5.1 tot en met 5.3 voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
NIv