ECLI:NL:RBLIM:2018:5436

• Datum uitspraak: 31 mei 2018
• Publicatiedatum: 8 juni 2018
• Zaaknummer: C/03/249999 / KG ZA 18-268
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.M. Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot gebruik van ladderrecht voor bouwactiviteiten op perceel van de buren

In deze zaak, die zich afspeelt in Maastricht, hebben twee buren, aangeduid als eiser en gedaagde, een geschil over het gebruik van elkaars perceel voor bouwactiviteiten. Eiser heeft een omgevingsvergunning verkregen voor de bouw van een energieneutrale woning, maar heeft toestemming nodig van gedaagde om gebruik te maken van het ladderrecht, zoals vastgelegd in artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek. Gedaagde heeft herhaaldelijk geweigerd om toestemming te geven, wat heeft geleid tot een kort geding. Eiser stelt dat het noodzakelijk is om gebruik te maken van het perceel van gedaagde om de bouw van zijn woning op de juiste manier te kunnen uitvoeren. Gedaagde daarentegen voert aan dat er geen gewichtige redenen zijn voor het gebruik van zijn perceel en dat de bouwplannen van eiser niet goed zijn gepresenteerd. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat gedaagde in beginsel moet toestaan dat eiser gebruik maakt van zijn perceel, mits eiser hem tijdig op de hoogte stelt en schadeloosstelling biedt. De rechter heeft vastgesteld dat gedaagde geen gewichtige redenen heeft om het ladderrecht te weigeren en heeft de vordering van eiser toegewezen. Gedaagde is veroordeeld in de kosten van het geding.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/249999 / KG ZA 18-268

Vonnis in kort geding van 31 mei 2018

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. N.P.H. Vissers,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

in persoon is verschenen.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 16 mei 2018 met producties,
• de mondelinge behandeling van 24 mei 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde] zijn eigenaar van aangrenzende percelen gelegen aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Beiden wensen nieuwbouw te realiseren op hun perceel. De gemeente heeft daartoe elk een omgevingsvergunning verleend.

2.2.

[eiser] wenst een energieneutrale woning en bijbehoren op te richten. Het aanbrengen van isolatiemateriaal in de spouw is daarbij van belang, evenals dat voorkomen moet worden dat vocht in de (buiten)muren trekt.

De op te richten muur met spouw en isolatie van [eiser] ligt tegen de perceelgrens. Er is geen ruimte voor een steiger op zijn eigen perceel om die muur vanaf de buitenzijde op te metselen.

2.3.

Bij brief van 21 december 2017 heeft [eiser] voor het eerst aan [gedaagde] aangegeven dat hij tijdens de bouw van zijn woning en bijbehoren gebruik wenst te maken van het ladderrecht, als bedoeld in artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek.

2.4.

[gedaagde] heeft meermaals negatief gereageerd op de verzoeken van [eiser] om van het ladderrecht gebruik te kunnen maken. Overleg tussen [eiser] en [gedaagde] heeft niet tot een voor [eiser] gunstig resultaat geleid.

2.5.

De omgevingsvergunning van [eiser] staat, nadat [gedaagde] bezwaar daartegen heeft ingediend, inmiddels in rechte vast. [eiser] is gestart met de (voorbereidingen van de) bouw van zijn woning en bijbehoren.

2.6.

De bouwplanning van [eiser] is zo dat – ijs en weder dienend – in de periode augustus/september 2018 een periode van vier weken benodigd is voor de werkzaamheden waarvoor het ladderrecht is verzocht.

2.7.

De beroepsprocedure van [eiser] inzake de afwijzende beslissing op bezwaar inzake de omgevingsvergunning van [gedaagde] dient op korte termijn.

2.8.

[gedaagde] is, ondanks dat zijn omgevingsvergunning nog niet in rechte vast staat, al aangevangen met de bouw van zijn woning en bijbehoren. De bouw moet zijn afgerond in november, omdat zijn echtgenote dan een kind verwacht.

2.9.

De aannemer van [gedaagde] heeft geen bouwvak ingepland.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert gedaagden hoofdelijk te veroordelen om op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag dat gedaagden daarmee in gebreke blijven eisers toe te staan om binnen de periode 28 mei 2018 tot en met 31 oktober 2018 gedurende vier aaneengesloten weken, die periode van vier aaneengesloten weken te verlengen met door weersomstandigheden onwerkbare dagen of dagen waarop door overmacht de te verrichten werkzaamheden niet kunnen worden verricht, gebruik te maken en te laten maken van het perceel van gedaagden, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , ten behoeve van het door eisers verrichten of laten verrichten van werkzaamheden aan hun onroerend goed gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , welke werkzaamheden zullen bestaan uit het (laten) realiseren van het buitenspouwblad aan de zijde van de perceelgrens tussen de percelen van partijen alsmede hetgeen daarmee samenhangt, in het bijzonder het aanbrengen van ankers, luchtspouw, isolatiemateriaal en voegwerk, alsmede met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat voor het oprichten van zijn (bijna) energieneutrale en tegen de perceelgrens gesitueerde woning en bijbehoren het noodzakelijk is om gebruik te maken van het ladderrecht ex artikel 5:56 BW. Alleen als vanaf het perceel van [gedaagde] kan worden gewerkt kan de noodzakelijke kwaliteit worden geleverd. [eiser] stelt dat toestemming is gevraagd en dat het vanzelfsprekend is dat een en ander in overleg met (de aannemer van ) [gedaagde] zal geschieden. Voorts stelt hij dat schade toegebracht door of vanwege de werkzaamheden vergoed zal moeten worden. [eiser] stelt dat [gedaagde] geen gewichtige redenen heeft om het ladderrecht te ontzeggen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat

• er door hem voldoende gelegenheid is gegeven om de bouwplannen voor te leggen, dat [eiser] dat niet heeft gedaan en dat zijn gedrag daarbij dreigend en intimiderend was,
• [eiser] uitdrukkelijk heeft bevestigd over de hand te zullen metselen en hij aan zijn woord gehouden moet worden,
• de noodzaak ontbreekt om anders dan over de hand te metselen,
• het tegelijkertijd twee aannemers op het terrein aan het werk hebben onhandig is en dat een extra steiger de bouw van zijn woning en bijbehoren hindert, omdat de doorgang naar het achter gelegen terrein wordt belemmerd, en vertraagt en dat er daardoor schade ontstaat.

[gedaagde] heeft ter kort gedingzitting verklaard dat voor het voegen het ladderrecht niet geweigerd kan worden, maar dat [eiser] dat pas kan doen in november, als hij zelf met de bouw klaar is, dan wel op een vroeger tijdstip, maar niet eerder dan na overleg met zijn aannemer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De spoedeisendheid

4.1.

De spoedeisendheid vloeit voort uit het feit dat de bouwplanning van [eiser] in het gedrang komt als geen gebruik kan worden gemaakt van het ladderrecht.

Het ladderrecht

4.2.

Kern van het geschil is of [gedaagde] met recht kan weigeren dat gebruik wordt gemaakt van zijn perceel voor de bouw van de buitenmuur van de woning en bijbehoren van [eiser] .

4.3.

Relevant voor de beoordeling is artikel 5:56 BW. Dit luidt als volgt:

Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

4.4.

[gedaagde] vindt dat de noodzaak van de werkzaamheden ontbreekt, behalve waar het gaat om het voegen, omdat ook over de hand kan worden gemetseld en volgens hem [eiser] heeft aangegeven over de hand te kunnen metselen. [gedaagde] vindt dat het voegen van de muur moet plaatsvinden als zijn aannemer klaar is, dan wel eerder, maar niet zonder overleg.

4.5.

De voorzieningenrechter laat in het midden wat [eiser] tegen [gedaagde] heeft gezegd over het metselen over de hand, omdat uit het eigendomsrecht van [eiser] , dat het meest omvattende recht is, voortvloeit dat hij kan bepalen of en hoe gebouwd wordt. [eiser] mag daarom de metselwijze kiezen die hem de beste kwaliteit muur oplevert. Dit recht wordt in dit geval slechts begrensd door het eigendomsrecht van [gedaagde] . Uit zijn eigendomsrecht vloeit immers voort dat hij het exclusief gebruik heeft van zijn perceel en in beginsel niet gehouden is gebruik van zijn perceel door een ander te dulden. Dit uitgangspunt kan echter doorbroken worden ingeval van toepasselijkheid van artikel 5:56 BW.

4.6.

Omdat [gedaagde] niet het recht heeft om de bouwwijze te bepalen en hij niet betwist dat voor het bouwen van de muur op de wijze die [eiser] voor ogen heeft het betreden van zijn perceel noodzakelijk is, zal hij in beginsel (de aannemer van) [eiser] voor de bouw van de muur moeten toelaten op zijn perceel. Een en ander op voorwaarde dat [eiser] daarvan behoorlijke kennisgeving doet en [gedaagde] schadeloos stelt. Op dit beginsel wordt evenwel een uitzondering toegelaten indien [gedaagde] een (of meer) gewichtige reden(en) heeft om dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip uit te stellen.

4.7.

[gedaagde] betoogt dat het onhandig is als twee aannemers tegelijkertijd op het perceel werkzaam zijn. Niet alleen zal de steiger de toegang tot het achterste deel van zijn perceel belemmeren, maar hij vreest dat er ook schade zal ontstaan, omdat zijn aannemer belemmerd wordt tijdig de bouw af te ronden.

[eiser] heeft daartegenin gebracht dat de bouwplanning voorziet dat de werkzaamheden hooguit vier weken in beslag nemen en dat de werkzaamheden in goed overleg nader ingepland zullen kunnen worden, bij voorkeur in de periode augustus/september. Voegen zou inderdaad op een later tijdstip kunnen plaatsvinden, maar na november is er kans op vorst, zodat de voorkeur uitgaat het voegen van de muur ook in de vierweekse periode uit te voeren. Hij stelt voorts dat er ongeveer vijf meter is tussen de perceelgrens en de bouw van [gedaagde] , zodat er voldoende ruimte is om te manoeuvreren.

4.8.

[gedaagde] betwist niet dat er vijf meter ruimte is en [gedaagde] stelt in dit verband enkel dat de werkzaamheden van de aannemer aan die zijde van het op te richten bouwwerk op zijn perceel nog niet zijn afgerond. Dat het voegwerk vervroegd zou kunnen worden wordt door [gedaagde] erkend. [gedaagde] maakt echter op geen enkele wijze aannemelijk dat er hinder zal zijn en schade zal ontstaan, omdat niet tijdig kan worden opgeleverd, door de aanwezigheid van de steiger van [eiser] . De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat [gedaagde] geen gewichtige reden(en) heeft tot weigeren van het ladderrecht. Zij merkt daarbij op dat de enkele vrees voor schade in dat kader onvoldoende is.

4.9.

[gedaagde] betoogt ook dat hij het ladderrecht kan weigeren, omdat door het door hem als intimiderend en dreigend ervaren gedrag van [eiser] de burenrelatie zo ernstig is verstoord dat het noodzakelijke overleg helemaal niet mogelijk is.

[eiser] erkent dat hij op grond van de wet gehouden is overleg te voeren en hij stelt dat hij daartoe bereid is.

4.10.

Wat er ook zij van de verstoorde burenrelatie, het is geen gewichtige reden om het steigerrecht te weerhouden. Een goede burenrelatie is in rechte nu eenmaal niet afdwingbaar. [eiser] , althans zijn aannemer, zal met [gedaagde] , althans met diens aannemer, moeten overleggen over de planning van de werkzaamheden. Er is geen enkele reden aangevoerd dat dergelijk planningsoverleg onmogelijk is. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat [gedaagde] niet betwist dat een periode van vier aaneengesloten weken noodzakelijk is voor het oprichten en afwerken van de muur.

4.11.

De vordering van [eiser] zal worden toegewezen. De gevorderde dwangsom is niet onrechtmatig of ongegrond en in het licht van de omstandigheden van het geval evenmin onredelijk. De dwangsom zal wel worden gemaximeerd om redenen van redelijkheid en billijkheid.

4.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] . Deze kosten worden tot op heden begroot op

• exploot van dagvaarding € 109,61
• griffierecht € 291,00
• salaris advocaat

totaal € 1.380,61.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om, op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag dat gedaagden daarmee in gebreke blijven met een maximum van
€ 50.000, eisers toe te staan om binnen de periode 28 mei 2018 tot en met
31 oktober 2018 gedurende vier aaneengesloten weken, die periode van vier aaneengesloten weken te verlengen met door weersomstandigheden onwerkbare dagen of dagen waarop door overmacht de te verrichten werkzaamheden niet kunnen worden verricht, gebruik te maken en te laten maken van het perceel van gedaagden, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , ten behoeve van het door eisers verrichten of laten verrichten van werkzaamheden aan hun onroerend goed gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , die zullen bestaan uit het (laten) realiseren van het buitenspouwblad aan de zijde van de perceelgrens tussen de percelen van partijen alsmede hetgeen daarmee samenhangt, in het bijzonder het aanbrengen van ankers, luchtspouw, isolatiemateriaal en voegwerk,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.380,61,

5.3.

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: EvB