ECLI:NL:RBLIM:2018:528

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 6336043 \ CV EXPL 17-7568

Vonnis van de kantonrechter van 24 januari 2018

in de zaak van:

de stichting STICHTING ANTARES WOONSERVICE,

gevestigd te Tegelen,

eisende partij,

gemachtigde mr. H.M.P.A. Wolters,

tegen:

[de bewindvoerder] , handelend onder de naam Balans, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [X],

kantoorhoudende te [vestigingsplaats kantoor] , [vestigingsadres kantoor] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.W. Kok.

Partijen worden hierna verder Antares en [X] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 13 september 2017,
de conclusie van antwoord,
de conclusie van repliek,
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij beschikking van de rechtbank Limburg van 10 april 2015 zijn de goederen van [X] onder bewind gesteld met benoeming van [de bewindvoerder] , h.o.d.n. Balans, tot bewindvoerder.

2.2.

Op 28 juli 2016 heeft [X] met Antares een huurovereenkomst gesloten, waarbij hij met ingang van die datum de woning huurt aan de [adres woning] te [plaats woning] . Het maandelijks te betalen huurbedrag inclusief servicekosten ad € 6,99 bedraagt op dit moment € 540,85.

2.3.

Van de huurovereenkomst maken de algemene bepalingen uit de "Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomsten zelfstandige woonruimte-Stichting Antares Woonservice" en de woonregels "Prettig wonen doen we samen".

2.4.

In voormelde "algemene huurvoorwaarden" is onder meer bepaald

in artikel 6.6: "
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden …etc"

in artikel 6.7: "
Het is huurder niet toegestaan in of bij het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst."

2.5.

In voormelde woonregels is onder het kopje "Geluidsoverlast" onder meer opgenomen:

Geen geluidsoverlast van muziek/televisie/gesprekken, zowel binnenshuis als buitenshuis.
Denk aan het geluid van deuren die dichtgeslagen/getrokken worden.

2.6.

Bij brief van 17 oktober 2016 is [X] door Antares wegens herhaaldelijk van omwonenden ontvangen klachten betreffende geluidsoverlast van zijn adres uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek op 25 oktober 2016 om het verhaal van zijn kant te laten horen. In die brief verwijst Antares naar het artikel in de algemene huurvoorwaarden waarin staat vermeld dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat ze overlast aan omwonenden veroorzaken.

2.7.

De bij het op 25 oktober 2016 gehouden gesprek gemaakte afspraken zijn bevestigd in de aan [X] gerichte brief, gedateerd 25 oktober 2017. In die brief is vermeld dat [X] heeft bevestigd dat de geluidshinder afkomstig is van zijn woonadres. Voorts is daarin vermeld dat Antares er op rekent dat [X] zich aan de gemaakte afspraken houdt en voortaan meer rekening houdt met de omwonenden.

2.8.

Op 3 maart 2017 stuurt Antares een brief aan [X] met de volgende inhoud:

"
Geachte heer [X] ,

Op 25 oktober 2016 hebben wij een gesprek gehad over de melding van geluidsoverlastklachten van omwonenden. We hebben toen afgesproken dat er geen enkele vorm van geluidshinder meer wordt veroorzaakt in of rondom uw woning.

Helaas blijven de klachten aanhouden en worden zelfs ernstiger. Op 1 maart 2017 is voor deze overlast ook politie ter plaatse geweest. Ik verzoek u daarom nogmaals, u te houden aan de eerder gemaakte afspraken. Wanneer u dit niet doet, zullen wij juridische stappen overwegen."

2.9.

Op 28 juni 2017 is een gesprek met [X] geweest naar aanleiding van een melding van geluidsoverlastklachten en vervuiling door omwonenden.

De inhoud van dat gesprek is door Antares bij brief van gelijke datum aan [X] bevestigd. Die brief bevat onder meer de volgende inhoud:

"Gele kaart, laatste waarschuwing

Omdat u ook al eerder bent aangesproken op uw woongedrag wil ik u erop wijzen dat u deze waarschuwing als een laatste mag beschouwen. Neem deze afspraken daarom serieus. Doet u dit onverhoopt niet dan overwegen we om juridische maatregelen te nemen bij een volgende constatering van slecht huurderschap. Daarmee komt het voortzetten van de huurovereenkomst voor u in gevaar.

Afspraken

Samen met u werd het volgende afgesproken:

Door u wordt geen enkele vorm van geluidsoverlast meer veroorzaakt in of rondom uw woning. De laatste meldingen betroffen een echtelijke twist in de nacht van vrijdag op zaterdag 23 juni 2017;
U zorgt ervoor dat het kapotte bankstel en de overige huisraad nog voor het aankomende weekend zijn verwijderd maar uiterlijk op zondag 2 juli 2017;
U zorgt er vandaag nog voor dat het looppad naar uw voordeur vrij van rommel wordt gemaakt en dat de voordeur en kozijnen ontdaan worden van spinnenwebben en goed wordt schoongemaakt.
U maakt de entree en hal van de woning schoon en zorgt ervoor dat de ammoniakgeur van de huisdieren verdwijnt."

2.10.

Antares heeft vervolgens twee overlastmeldingen van omwonenden ontvangen gedateerd 26 respectievelijk 27 juli 2017 betreffende geluidsoverlast op 25 en 27 juli 2017.

2.11.

Naar aanleiding van meldingen van ernstige geluidsoverlast overlast bezoekt de politie [X] op 15 augustus 2017. Op die datum zijn op de zolderetage van de door [X] gehuurde woning een groot aantal - in de dagvaarding en in het proces-verbaal van de politie, eenheid Limburg, District Noord- en Midden-Limburg d.d. 15 augustus 2017 en in de Kennisgeving van inbeslagneming van de politie, eenheid Limburg, District Noord- en Midden-Limburg d.d. 15 augustus 2017 nader omschreven - zaken aangetroffen, die voor de teelt van hennep worden gebruikt.

3.Het geschil

3.1.

Antares vordert - samengevat -:

ontbinding van de tussen haar en [X] bestaande huurovereenkomst,

veroordeling van gedaagde partij tot betaling van een maandelijks bedrag van € 540,85 vanaf de datum van ontbinding tot aan de ontruiming,

veroordeling van gedaagde partij tot ontruiming en verlating van het door [X] gehuurde,

veroordeling van gedaagde partij in de proceskosten.

3.2.

[X] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van een van diens verbintenissen uit de huurovereenkomst de verhuurder bevoegd maakt de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk door de rechter te doen ontbinden en dat de daarop gerichte vordering zich voor toewijzing leent, tenzij de bewuste tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 BW in verbinding met art. 7:221 lid 1 BW).

4.2.

Antares heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [X] :

bij herhaling en langdurig in strijd met zijn contractuele verplichtingen en in strijd met de wet heeft gehandeld door herhaaldelijk ernstige geluidsoverlast aan omwonenden c.q. andere huurders van Antares te veroorzaken en

vergaande voorbereidingen heeft getroffen om in het gehuurde een professionele hennepkwekerij te bouwen.

4.3.

Ter onderbouwing daarvan heeft Antares een groot aantal feiten opgesomd, die alle niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken en die zijn weergegeven onder 2.6 tot en met 2.11 van de vaststaande feiten. Dit betekent dat er van uit kan worden gegaan dat:

- [X] er mee bekend was dat omwonenden herhaaldelijk hebben geklaagd over geluidsoverlast vanuit zijn woning; [X] is daarvan onder meer in kennis gesteld bij brief van 17 oktober 2016,

[X] bij het daarop volgende gesprek op 25 oktober 2016 heeft bevestigd dat de door de omwonenden als geluidshinder ervaren gedragingen van hem afkomstig waren,
[X] daarbij heeft toegezegd voortaan meer rekening te houden met de omwonenden,
[X] bij brief van 3 maart 2017 is bericht dat de klachten bleven aanhouden en zelfs ernstiger werden en dat ook politie ter plaatse is geweest,
in die brief [X] is verzocht zich te houden aan de eerder gemaakte afspraken, bij gebreke waarvan juridische stappen worden overwogen,
naar aanleiding van een melding van geluidsoverlastklachten wederom een gesprek is gehouden en wel op 28 juni 2017. Daarbij is met [X] de afspraak gemaakt dat hij geen enkele vorm van geluidsoverlast meer veroorzaakt in of rondom zijn woning. Aan [X] is daarin voorts bericht dat die brief, omdat hij al eerder is aangesproken op zijn woongedrag, als een laatste waarschuwing heeft te gelden,
na voormelde brief vervolgens nog twee keer sprake is geweest van klachten door de omwonenden vanwege als overlast ervaren gedragingen van [X] .

4.4.

Bij zijn verweer tracht [X] afbreuk te doen aan de ernst van de door de omwonenden als overlast ervaren gedragingen door de subjectieve beleving van de door de omwonenden als overlast ervaren gedragingen en de door Antares bij brief van 28 juni 2017 gegeven laatste waarschuwingen ter discussie te stellen. Dit verweer kan evenwel naar het oordeel van de kantonrechter niet slagen. Op grond van al hetgeen hiervoor onder 4.3 is weergegeven, moet voor [X] meer dan voldoende duidelijk zijn geweest dat zijn gedragingen door de omwonenden als overlast wordt ervaren. Gesteld noch gebleken is dat [X] na ontvangst van de brieven van 25 oktober 2016, 3 maart 2017 en 28 juni 2017 bezwaar heeft gemaakt tegen de inhoud van die brieven, tegen de in de brieven van 25 oktober 2016 en 28 juni 2017 neergelegde verslaglegging van de gesprekken en tegen de daarin opgenomen afspraken. Voorts is niet gebleken dat [X] kenbaar heeft gemaakt dat hij het niet eens was met de door de omwonenden gegeven kwalificatie van zijn gedragingen. Zowel voormelde besprekingen als de brieven van 17 oktober 2016 en 3 maart bevatten een duidelijke waarschuwing, zodat op goede gronden in de brief van 28 juni 2017 een laatste waarschuwing aan [X] is gegeven. Voor zover [X] van mening is dat de inhoud van deze laatste brief als een vrijblijvende mededeling van Antares heeft te gelden, kan hij daarin op grond van het vorenstaande niet worden gevolgd. Ondanks al die waarschuwingen is [X] blijkens de niet betwiste klachtformulieren van omwonenden ter zake van klachten op of omstreeks 25 en 27 juli 2017 en de door [X] veroorzaakte overlast twee weken later gewoon door blijven gaan met gedragingen die als overlast wordt ervaren. De kantonrechter ziet dan ook in al het vorenstaande meer dan voldoende aanleiding om de door Antares op grond (geluids)overlast gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.

4.5.

Aan de beoordeling van de tevens door Antares aan haar vorderingen ten grondslag gelegde schending van de contractuele verplichtingen en strijd met de wet vanwege de bij [X] aangetroffen spullen voor het opzetten van een hennepkwekerij komt de kantonrechter vanwege het vorenstaande niet meer toe.

4.6.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig [X] c.q. de bewindvoerder toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.7.

De bewindvoerder zal als de formeel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Antares worden begroot op:

dagvaarding € 99,21
griffierecht 117,00
salaris gemachtigde

totaal € 516,21.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres woning] te [plaats woning] ,

5.2.

veroordeelt de bewindvoerder, om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisende partij te stellen,

5.3.

veroordeelt de bewindvoerder om aan Antares tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van in totaal € 540,85 per maand of gedeelte van een maand, ingaande heden tot aan het tijdstip der ontruiming,

5.4.

veroordeelt de bewindvoerder ten slotte in de proceskosten aan de zijde van Antares gevallen en tot op heden begroot op € 516,21,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.

type: TC

coll: