ECLI:NL:RBLIM:2018:518

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/214466 / HA ZA 15-721

Vonnis van 17 januari 2018

in de zaak van

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. R.R.H.J. Ramakers te Maastricht,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.M. Wolfs te Maastricht.

Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure na het tussenvonnis van 7 december 2016 blijkt uit:

het proces-verbaal van getuigenverhoor van 20 januari 2017
het tussenvonnis van 1 februari 2017
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 8 maart 2017
het deskundigenbericht van 25 april 2017
de conclusie na getuigenverhoor van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
de conclusie na deskundigenbericht in conventie tevens conclusie na enquête

in reconventie tevens akte wijziging eis van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]

de akte van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
de akte uitlating producties van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

verhuur loods

2.1.

Bij tussenvonnis van 19 oktober 2016 heeft de rechtbank [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] opgedragen te bewijzen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de loods heeft verhuurd aan derden.

2.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (eiseres in conventie) en [naam servicemedewerker] (servicemedewerker bij Enexis) als getuigen en zichzelf als partijgetuige doen horen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft afgezien van contra-enquête.

2.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft - voor zover thans van belang - het volgende verklaard:

“Ik rijd regelmatig langs de loods en zie dat de poort vaak open staat en dat er licht brandt in de loods. Met regelmatig bedoel ik elke maandagavond in de winter (vanaf 1 oktober tot half mei) en met vaak bedoel ik ongeveer één keer per maand. Medio 2015 is het hek afgeschermd met een doek. Sinds oktober of november 2016 is het doek weg. Nadat het doek weg was, zag ik dat de poort beschadigd was. De beschadiging bestaat uit krassen, vooral op het onderste paneel van de poort. De krassen zijn wit. Voordat het doek er hing was de poort niet beschadigd. Dit is ook te zien op de foto’s van de advertentie van Boek & Offermans (productie 5 bij conclusie van antwoord). Enexis heeft mij gezegd dat zij caravans, motoren en een muziekinstallatie in de loods hebben gezien. Ik heb de caravans en motoren ook gezien. De bewoner van het woonhuis heeft ook gebruik gemaakt van de loods. Er is veel energie verbruikt. Gas kan nog wel worden verbruikt als er een kier is, maar elektra kan hierdoor niet ontsnappen. Enexis heeft mij gezegd dat zij een contract hebben op naam van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en dat de loods in gebruik is, waarmee ik bedoel: verhuurd. De monteur zag op een zaterdagochtend de huurder, dat is de bewoner van het woonhuis, bij de loods, maar die wilde hem niet binnen laten. Dit was in de periode dat ook de caravans er stonden. Mevr. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] woont sinds ongeveer 2008 niet meer zelf in het woonhuis. (...) De monteur waar ik het net over had, heet [naam monteur] . Behalve caravans, motoren en een muziekinstallatie stonden er ook meubels in de loods. Ik heb dat gezien door de open poort. Ik heb geen toestemming gegeven aan derden om de loods te huren of te gebruiken en ik heb geen toestemming gegeven aan mevr. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om de loods te verhuren of in gebruik te geven. Als de loods niet wordt gebruikt, betekent dit dat er weinig tot geen energie wordt gebruikt. De loods bevindt zich in goede staat, dus gas kan niet weglopen. Bovendien was er een hoog elektriciteitsverbruik en dat loopt niet weg, maar moet gebruikt zijn. In het rapport van Enexis staat dat er caravans en rotzooi, waarmee ik bedoel puin en afval, aanwezig waren in de loods. (...) Eerst huurde de jongste zoon, [naam zoon 1] , het woonhuis en daarna de oudere zoon, [naam zoon 2] . Ik weet niet van wie de caravans en andere goederen waren. (...) Ik weet niet van wie de motoren waren.”

2.4.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft - voor zover thans van belang - het volgende verklaard:

“Ik heb de loods nooit verhuurd. De toplaag van de loods was blauw en de verf is er hier af. Dat komt omdat mijn zoon er een tijd heeft gewoond en die had honden. De honden hebben de krassen gemaakt. Er staan inderdaad spullen in de loods. De helft van de loods is van mij dus ik zag er geen kwaad in mijn zoons er wat spullen neer te laten zetten. Dat doe je als moeder voor je zoons. Verder staan er spullen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf, de erfenis van moeder, en spullen van de zaak van vroeger. Er wordt hiervoor geen vergoeding betaald. Het gasverbruik was hoog omdat de buitendeur van de ruimte waar de CV staat niet sluit. Inmiddels is de CV afgesloten. De afspraak was om de CV aan te laten staan vanwege vocht. Het elektriciteitsverbruik was hoog omdat er lekkages zaten in het golfplaten dak. Hierdoor is water op de TL-buizen gelekt. (...) Er staat nu één caravan in de loods. Deze caravan is van mij. Er heeft een tijdje een tweede caravan gestaan. Deze was van een vriend van ons en was tijdelijk opgeslagen omdat hij nog stalling zocht voor zijn caravan. Deze vriend heet dhr. [naam vriend] en woont in Meerssen. Er heeft één motor in de loods gestaan en deze is van mijn zoon [naam zoon 1] , dat weet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook. Een muziekinstallatie zegt mij niets. Nadat wij uit de woning zijn vertrokken heeft eerst mijn jongste zoon [naam zoon 1] en later mijn oudste zoon [naam zoon 2] er gewoond. Zij hebben niet betaald voor de woning en/of de loods. Ze hebben wel gebruik gemaakt van een gedeelte van de loods want hij is voor de helft van mij. Ik heb geen toestemming gevraagd en ik zag er geen kwaad in de loods door mijn zoons te laten gebruiken. Ik had die toestemming ook niet nodig want [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist dat mijn zoon er woonde en dat de motor er stond. Op de foto’s van Funda is te zien dat er meubels in de woning staan en die zijn van mijn zoon [naam zoon 1] . De afspraak over de CV ketel heb ik met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemaakt in december 2007. De oudste zoon zal de schade die is veroorzaakt door de honden herstellen. Ik weet niet wanneer. Het weer is er nu te slecht voor. Ik weet niet of toegang is geweigerd aan de monteur van Enexis. Hij heef zich volgens mij tot mij gewend en toen is hij ook in de loods geweest. Meerdere foto’s van meerdere jaren van de lekkage en de deur zijn verstuurd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Ik heb al verklaard wat er allemaal in de loods staat. Ik heb de woning en loods niet te huur aangeboden bij Boek en Offermans, wel te koop. Mijn zoons hebben geen energie slurpende apparaten gebruikt in de loods. (...)”

2.5.

[naam servicemedewerker] heeft - voor zover thans van belang - het volgende verklaard:

“Ik weet niet of de loods aan de [adres 2] is verhuurd. Ik ben in de loods geweest. Ik heb van mijn bezoek een verslag gemaakt die ik bij me heb. Zonder dit verslag zou ik eigenlijk niets meer weten, behalve dat ik daar ben geweest. Het enige wat ik me nog meen te herinneren is dat er een elektriciteitsmeter was speciaal voor de elektrische rolpoort, maar dat is het enige. Ik weet niet eens meer hoe groot de loods was. In het verslag staat wat er in de loods stond. Voor de rest weet ik het niet.

De rechter leest het verslag voor dat aan dit proces-verbaal zal worden gehecht.

(...) Een leegstandcontract houdt in dat er een lager tarief wordt betaald. Ik denk dat gemiddeld zo’n 20 % minder wordt betaald. Ik heb geen idee wat het verbruik toentertijd was. Dat staat ook niet in het verslag. Er is volgens mij niets gezegd over een lekkage. Een lekkage zegt mij niets. Er is mij niets bekend van vocht. Ik weet niet of de deur sloot. Ik weet niet via welke kant ik de loods ben binnen gegaan. Ik kom dagelijks in stallen en loodsen, dus ik weet niet meer hoe het eruit zag bij de [adres 2] . (...) De spullen waarvan in het verslag wordt gesproken heb ik met mijn eigen ogen waargenomen. Tijdens mijn bezoek controleer ik de meter en de veiligheid van de elektriciteitsinstallatie. Die zal in dit geval veilig zijn geweest, want anders had er iets in het verslag gestaan en had ik de zaak eruit gehaald. Ik weet niet meer hoe de partner van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eruit zag. Ik heb ongeveer vier keer per dag van dit soort bezoeken.”

In het verslag dat tijdens het getuigenverhoor door de rechter is voorgelezen, staat - voor zover thans van belang - het volgende:

“(...) adres bezocht op 29.7.2014 (...) Het betreft hier een loods (...) Na gesproken te hebben met de bewoner op [adres 2] deze vertelde mij dat de loods leeg staat en zij er geen sleutel meer van hebben (...) maar de medewerker wist mij te vertellen dat de bewoner van [adres 2] wel een sleutel van de loods zou hebben en dat er ook spullen in staan en ook energie kan worden gebruikt. Na tel. contact met mevr. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , deze vertelde mij dat zij het pand bij Essent op een leegstandscontract heeft laten plaatsen (...) adres bezocht door GK 26.8.2014. in de loods met de partner van mw [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geweest. Pand is van de erven ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ). (...) Hij wordt echter gebruikt door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (caravanstalling) en de zoon van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (auto’s parkeren). Zoon woont op [adres 2] . Gas wordt niet gebruikt. Kan evt. afgesloten worden. Elektra mag niet afgesloten worden aangezien ze een elektrische poort hebben (...)”

2.6.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] partijgetuige is. De door hem als getuige

afgelegde verklaring kan daarom alleen bewijs in zijn voordeel opleveren, indien aanvullend bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft dat het zijn verklaring voldoende geloofwaardig maakt (art. 164 Rv). Zodanig sterk aanvullend bewijs is naar het oordeel van de rechtbank niet voorhanden.

2.6.1.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in zijn conclusie na getuigenverhoor aangevoerd “het gebruik van de loods door derden” te zullen aantonen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dienaangaande opgemerkt “wegens bewijsnood” niet expliciet te kunnen aantonen dat derden voor het gebruik van de loods een tegenprestatie hebben geleverd, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet beschikte over de sleutel van de loods en hij dus niet heeft kunnen verifiëren op welke wijze de tegenprestatie aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is geleverd. Onder verwijzing naar hetgeen de rechtbank in haar vonnis van 19 oktober 2016 onder r.o. 4.40 (12e zin van onderen e.v.) heeft overwogen, volgt de rechtbank [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in zijn stelling dat hij wegens bewijsnood, voor zover hiervan al sprake is (de identiteit van de gebruikers is immers bekend en deze gebruikers had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dus kunnen oproepen als getuigen), slechts het
gebruikvan de loods door derden dient aan te tonen. Gelet hierop gaat de rechtbank voorbij aan al hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met betrekking tot het
gebruikvan de loods heeft aangevoerd.

2.6.2.

De rechtbank is verder van oordeel dat de verklaring van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] consistent is met hetgeen zij eerder heeft aangevoerd, te weten dat zij (een deel van) de loods gebruikte voor het stallen van haar caravan en dat haar zonen er een aantal spullen stalden (waaronder een motor). Hieruit kan echter geen verhuur van de loods worden afgeleid. Evenmin kan het verlenen van een tijdelijke vriendendienst (namelijk het tijdelijk stallen van een caravan van een vriend van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de loods) verhuur van de loods worden afgeleid, te meer nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft verklaard de loods nimmer te hebben verhuurd of te huur heeft aangeboden.

2.6.3.

Uit de verklaring van [naam servicemedewerker] noch uit zijn verslag met betrekking tot zijn bezoek aan de loods valt iets af te leiden dat bewijs aandraagt voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’s stelling met betrekking tot de verhuur door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van de loods. Dat er - zoals al geoordeeld - een aantal goederen in de loods stonden en nog staan en de loods in die zin gebruikt wordt, levert geen bewijs van verhuur van de loods door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .

2.6.4.

Ten slotte is de rechtbank van oordeel dat - er veronderstellenderwijs van uitgaand dát er in 2012/2013 een hoog elektriciteits- en gasverbruik was in de loods - dit evenmin bewijst dat de loods door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is verhuurd. De rechtbank gaat voorbij aan hetgeen overigens is aangevoerd met betrekking tot het al dan niet toelaten van een medewerker van Enexis, nu dit evenmin bewijs van verhuur van de loods door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] oplevert.

2.7.

Gelet op al het voorgaande is niet vast komen te staan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de loods heeft verhuurd aan derden. De zijdens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij conclusie na enquête overgelegde producties 22-24 behoeven dan ook geen nadere bespreking. Zoals al bij vonnis van 19 oktober 2016 (r.o. 4.40) is geoordeeld, zal de rechtbank, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet is geslaagd in de bewijsopdracht, de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot het afleggen van rekening en verantwoording door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in verband met de door hem gestelde afwijzen, evenals zijn voorwaardelijke vorderingen (1a) en (1c).

eiswijziging van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] – heroverweging?

2.8.

Naar aanleiding van het deskundigenbericht heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een aantal van haar eisen

gewijzigd (akte wijziging eis van 5 juli 2017, sub 8 en sub 31-44). Kort gezegd heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met betrekking tot (a) de ontruiming van het pand en de verandering van de inrichting ervan gesteld dat de kosten die hiermee gemoeid zijn primair ex art. 3:172 BW en subsidiair ex art. 6:162 BW voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dienen te komen en (b) de negatieve invloed van de hennepkwekerij gesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] primair ex art. 3:172 BW deze negatieve invloed “dient weg te nemen” voordat tot verkoop van het pand kan worden overgegaan en subsidiair ex art. 6:162 BW voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient te komen. Voorts is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van mening dat de waardevermindering van het pand voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient te komen wegens onbevoegdelijk handelen althans dat de waardevermindering gelet op de redelijkheid en billijkheid ex art. 3:166 lid 3 BW niet op haar kan worden afgewenteld. Ten slotte heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar eis ten gevolge van “enkele onjuistheden resp. onvolledigheden in het petitum van haar dagvaarding” gewijzigd.

2.9.

Uit hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in zijn akte uitlating producties heeft aangevoerd, leidt de rechtbank af dat hij geen bezwaar heeft tegen de wijzigingen van eis van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Aangezien de wijziging niet in strijd is met de eisen van goede procesorde zal de rechtbank deze toestaan.

2.10.

In haar vonnis van 19 oktober 2016 is de rechtbank onder r.o. 4.25 als onvoldoende gesteld voorbijgegaan aan de stelling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het pand zou hebben verbouwd. Verder heeft de rechtbank onder r.o. 4.32 overwogen dat (i) met betrekking tot de gestelde geleden schade door de hennepkwekerij in het pand [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende heeft gesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onrechtmatig jegens de gemeenschap (laat staan jegens haar in persoon) heeft gehandeld, (ii) het causaal verband tussen de (beweerdelijke) onbevoegde huur van het pand door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en schade aan dat pand te ver verwijderd is én (iii) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht op basis waarvan geoordeeld moet worden dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er rekening mee moest houden dat de huurders, die hij had gevonden via een legitieme tussenpersoon (makelaar), in het pand een hennepkwekerij zouden opzetten. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat dit deel van het door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde dan ook bij eindvonnis zal worden afgewezen.

2.11.

De rechtbank ziet echter geen aanleiding deze eerdere eindbeslissingen te wijzigen, nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in het geheel geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit zou blijken dat ze op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag berusten. Dat tijdens de opname ter plaatse door de deskundige (waarbij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aanwezig was) bleek dat het pand volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] “een grote puinhoop” was en/of dat een brandblusser een keuringssticker uit 2010 had, zijn geen omstandigheden waaruit de onjuiste juridische of feitelijke grondslag van de eerdere eindbeslissingen blijkt. De rechtbank gaat hieraan dan ook voorbij.

2.12.

Voormelde eindbeslissingen betekenen dat ook de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij akte wijziging eis nieuw geformuleerde vorderingen onder II, B, subsidair (1), (2) en (7) en meer subsidiair (1) en (6) zullen worden afgewezen, indien hieraan wordt toegekomen. Ook zal geen verklaring voor recht worden gegeven dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onrechtmatig heeft gehandeld (vordering VI van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ).

deskundigenbericht - waardering pand, loods en berging

2.13.

In het deskundigenbericht van 26 april 2017 heeft de deskundige - kort gezegd - de haar voorgelegde vragen als volgt beantwoord:

1a. de vrije verkoopwaarde van het pand aan de [adres 1] te [plaats] is

getaxeerd op € 165.000,00,

1b. de te hanteren vraagprijs van het pand bedraagt € 169.000,00 en de te hanteren

laatprijs bedraagt € 139.000,00,

2a. de vrije verkoopwaarde van de loods aan de [adres 2] dan wel [adres 2] te

[plaats] is getaxeerd op € 29.000,

2b. de te hanteren vraagprijs van de loods bedraagt € 30.000,00 en de te hanteren

laatprijs bedraagt € 23.500,00,

3a. de vrije verkoopwaarde van de berging aan de [adres 2] dan wel [adres 2] te

[plaats] is getaxeerd op € 500,00,

3b. de te hanteren vraagprijs bedraagt € 750,00 en de te hanteren laatprijs bedraagt

€ 500,00.

De deskundige heeft hierbij opgemerkt dat de vraag- en de laatprijs geen taxatiebedragen zijn, maar adviesbedragen.

het pand

2.14.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij conclusie na deskundigenbericht geen bezwaar gemaakt tegen de waarde van € 165.000,00. Voorts heeft hij verklaard zich te kunnen verenigen met de geadviseerde vraag- en de laatprijs.

2.15.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij conclusie na deskundigenbericht verklaard geen opmerkingen te hebben ten aanzien van de waardebepaling en de geadviseerde laatprijs.

2.16.

De rechtbank neemt de door de deskundige getaxeerde waarde van € 165.000,00 over, die daarmee vaststaat.

2.17.

Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] al in een eerder stadium heeft aangevoerd het pand niet toebedeeld te willen krijgen en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hierop bij conclusie na deskundigenbericht niet is ingegaan, anders dan in haar gewijzigde petitum te handhaven (II.B.primair.(2)) dat het pand aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient te worden toebedeeld, zal de rechtbank de verdeling ervan ex art. 3:185 BW vaststellen en de verkoop ervan gelasten, aldus dat:

2.17.1.

het pand aan de [adres 1] te [plaats] via bemiddeling van M. Groeneveld, h.o.d.n. GNM Makelaardij, Oranjeplein 101 te (6224 KV) Maastricht zal worden verkocht aan een derde,

2.17.2.

partijen binnen twee weken nadat dit vonnis is gewezen tot ondertekening van de

overeenkomst van opdracht met de makelaar dienen over te gaan, en indien zij niet binnen twee weken na heden gezamenlijk voornoemde makelaar opdracht hebben gegeven tot de verkoop, ieder van hen afzonderlijk bevoegd is tot het verstrekken van een opdracht aan GNM Makelaardij te Maastricht tot verkoop van de woning,

2.17.3.

de makelaar als vraagprijs zal hanteren het bedrag van € 169.000,00 (k.k.) en als laatprijs een bedrag van € 139.000,00 (k.k.),

2.17.4.

partijen (onvoorwaardelijk) dienen mee te werken aan het openstellen van het pand voor bezichtigingen, het maken van foto’s en alles wat nodig is om het pand op een goede

wijze te verkopen,

2.17.5.

partijen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs hoger is dan € 139.000,00 of volgens beide partijen, gezien de onroerend goed markt ter plaatse en de kwaliteit van het pand, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod van minder dan € 139.000,00 de best mogelijke prijs is, dan zal de makelaar dit naar beste weten en kunnen bepalen,

2.17.6.

als de verkoopprijs bindend is vastgesteld, beide partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan het notariële transport van het pand aan de koper,

2.17.7.

iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en de levering te dragen,

2.17.8.

de netto-verkoopopbrengst gelijkelijk tussen partijen dient te worden verdeeld.

de loods

2.18.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bezwaar gemaakt tegen de door de deskundige getaxeerde waarde van € 29.000,00 alsook tegen de geadviseerde vraag- en laatprijs. Kort gezegd heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerd dat het aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te wijten is dat de onderhoudstoestand van de loods matig tot slecht is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nimmer een sleutel van de loods gehad, zodat hij de loods niet heeft kunnen onderhouden. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eerst herstelwerkzaamheden te verrichten waardoor de waarde van de loods zal stijgen, alvorens de loods kan worden verkocht.

2.19.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft opmerkingen gemaakt met betrekking tot de op pagina 11 van het

deskundigenbericht opgenomen reactie van de deskundige over de bepaling van de voorwaardelijke koop zoals opgenomen in de akte van levering van 25 mei 1994 van de loods. Voorts heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat de sanitaire ruimte tot het kadastraal perceel van de loods en de berging behoort. Zij wenst toedeling van de loods aan haar.

2.20.

Onder verwijzing naar hetgeen de rechtbank in haar vonnis van 19 oktober 2016 (onder r.o. 4.40.) heeft overwogen (te weten dat partijen het gemeenschappelijk beheer van de loods en de berging hebben, hetgeen betekent dat partijen ten aanzien van de loods en de berging evenveel rechten hebben, zodat van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] mocht worden verwacht dat hij afgifte van de sleutels door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eerder in rechte zou hebben afgedwongen), gaat de rechtbank thans voorbij aan hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld over het niet hebben kunnen doen van onderhoud wegens het niet hebben van een sleutel. Er bestaat geen rechtsgrond uit hoofde waarvan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] veroordeeld dient te worden tot het verrichten van herstelwerkzaamheden, zodat de rechtbank ook hieraan voorbij gaat. Hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aangevoerd ziet niet op de door de deskundige getaxeerde waarde, zodat de daaraan als rechtens thans niet relevant voorbijgaat.

2.21.

De rechtbank neemt de door de deskundige getaxeerde waarde van € 29.000,00 over, die daarmee vaststaat.

2.22.

De rechtbank zal in overeenstemming met het verzochte de loods toedelen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , onder veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wegens overbedeling de helft van de waarde ervan (zijnde € 29.000,00 / 2 = € 14.500,00) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen en onder verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot het verlenen van medewerking aan het notariële transport van de loods aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . De rechtbank zal voorts bepalen dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten ter zake van de verkoop en de levering van de loods te dragen.

de berging

2.23.

Onder verwijzing naar hetgeen de rechtbank onder r.o. 2.20. heeft overwogen, gaat de rechtbank voorbij aan de zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (zie onder 2.18.) en door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (zie onder r.o. 2.19.) aangevoerde bezwaren.

2.24.

De rechtbank neemt de door de deskundige getaxeerde waarde van € 500,00 over, die daarmee vaststaat.

2.25.

De rechtbank zal in overeenstemming met het verzochte de berging toedelen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , onder veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wegens overbedeling de helft van de waarde ervan (zijnde € 500,00 / 2 = € 250,00) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen en onder verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot het verlenen van medewerking aan het notariële transport van de berging aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . De rechtbank zal voorts bepalen dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de verkoop en de levering van de berging te dragen.

2.26.

De rechtbank zal niet bepalen, zoals door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderd in de akte wijziging eis, dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn goederen uit de loods en berging moet ontruimen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betwist dat er goederen van hem in de loods en berging staan en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet aangetoond dat dit wel zo is.

2.27.

De rechtbank zal bepalen, zoals door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderd in de akte wijziging eis, dat de overbedeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit hoofde van de toebedeling van de loods en de berging mag worden verrekend met het aandeel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de verkoopopbrengst van het pand.

compensaties

2.28.

In haar vonnis van 19 oktober 2016 heeft de rechtbank (r.o. 4.20-4.22) iedere beslissing aangehouden met betrekking tot eventuele overbedeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in het geval zij de loods en berging krijgt toebedeeld en met betrekking tot de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde waardevermindering van het pand ten gevolge van verhuur, de hennepkwekerij en de daarmee samenhangende kosten totdat de waarde van het pand, de loods en de berging door een deskundige is bepaald.

2.29.

De rechtbank benadrukt nogmaals dat ingevolge art. 3:170 lid 2 BW het beheer van het pand, de loods en de berging door partijen (zijnde de deelgenoten)
tezamengeschiedt en dat partijen als deelgenoten ingevolge lid 3
tezamenbevoegd zijn tot andere handelingen dan in lid 1 vermeld betreffende het pand, de loods en de berging. Het was dan ook aan partijen
tezamenom de staat van het onderhoud van het pand, de loods en de berging op peil te houden. Nu partijen om hen moverende redenen niet in staat zijn gebleken hierover constructief overleg te hebben en onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, is de rechtbank van oordeel dat beide partijen de consequenties van hun gedragingen dienen te aanvaarden, aldus dat er, mede gelet op het tussen partijen gevoerde debat, geen aanleiding bestaat één van partijen te compenseren voor de eventuele waardevermindering van het pand, de loods en de berging ten gevolge van het niet tijdig en/of op juiste wijze onderhouden.

proceskostenveroordeling

2.30.

De rechtbank ziet in de familiale verhouding aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

3.1.

stelt de verdeling van de gemeenschap tussen partijen als volgt vast:

3.2.0.

het pand aan de [adres 1] te [plaats] zal via bemiddeling van M. Groeneveld, h.o.d.n. GNM Makelaardij, Oranjeplein 101 te (6224 KV) Maastricht worden verkocht aan een derde,

3.2.1.

partijen dienen binnen twee weken nadat dit vonnis is gewezen tot ondertekening van de overeenkomst van opdracht met de makelaar over te gaan, en indien zij niet binnen twee weken na heden gezamenlijk voornoemde makelaar opdracht hebben gegeven tot de verkoop, is ieder van hen afzonderlijk bevoegd tot het verstrekken van een opdracht aan GNM Makelaardij te Maastricht tot verkoop van de woning,

3.2.2.

de makelaar zal als vraagprijs hanteren het bedrag van € 169.000,00 (k.k.) en als laatprijs een bedrag van € 139.000,00 (k.k.),

3.2.3.

partijen dienen (onvoorwaardelijk) mee te werken aan het openstellen van het pand voor bezichtigingen, het maken van foto’s en alles wat nodig is om het pand op een goede

wijze te verkopen,

3.2.4.

partijen gaan in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst aan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs hoger is dan € 139.000,00 of volgens beide partijen, gezien de onroerend goed markt ter plaatse en de kwaliteit van het pand, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod van minder dan € 139.000,00 de best mogelijke prijs is, dan zal de makelaar dit naar beste weten en kunnen bepalen,

3.2.5.

als de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn beide partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan het notariële transport van het pand aan de koper,

3.2.6.

iedere partij is gehouden de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de

overige kosten ter zake van de verkoop en de levering te dragen,

3.2.7.

de netto-verkoopopbrengst dient gelijkelijk tussen partijen verdeeld te worden,

3.3.

deelt aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe de loods, gelegen aan [adres 2] dan wel [adres 2] te [plaats] tegen een waarde van € 29.000,00, onder veroordeling de helft hiervan (zijnde € 14.500,00) wegens overbedeling aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen, onder verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot het verlenen van medewerking aan het notariële transport van de loods aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en onder bepaling dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de verkoop en de levering te dragen,

3.4.

deelt aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe de berging, gelegen aan [adres 2] dan wel [adres 2] te [plaats] tegen een waarde van € 500,00, onder veroordeling de helft hiervan (zijnde

€ 250,00) wegens overbedeling aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen, onder verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot het verlenen van medewerking aan het notariële transport van de berging aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en onder bepaling dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de verkoop en de levering te dragen,

3.5.

bepaalt dat de overbedeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit hoofde van de toebedeling van de loods en de berging mag worden verrekend met het aandeel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de verkoopopbrengst van het pand,

3.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen de helft van de door hem ontvangen huurpenningen van het pand (zijnde 50.5000,00 / 2 = € 25.250,00), te verminderen met de helft van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemaakte kosten (zijnde € 4.827,26 / 2 = € 2.413,63), bij gebreke van voldoening binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag tot de dag van algehele voldoening.

3.7.

bepaalt dat het saldo van de Rabobankrekening met nummer [rekeningnummer] door partijen bij helfte wordt verdeeld,

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.9.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

3.10.

wijst over en weer het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.^[1]