ECLI:NL:RBLIM:2018:517

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 6554150 \ CV EXPL 17-9285

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 18 januari 2018

in de zaak van:

[eiser in conventie, verweerder in reconventie],

wonend [adres 1] ,

[woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. F.G.H.J. Niemarkt,

tegen:

1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,wonend [adres 2] ,[woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
wonend [adres 2] ,
[woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

procederende in persoon.

1.De procedure

1.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] (verder ook te noemen: de verhuurder) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] (verder ook te noemen: de huurders) gedagvaard in kort geding voor de voorzieningenrechter.

1.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hebben geantwoord in conventie en geconcludeerd voor eis in reconventie.

1.3.

Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en uiteindelijk, nadat ze geen regeling hadden weten te bereiken, vonnis gevraagd.

1.4.

De voorzieningenrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2.De motivering van de beslissingen

2.1.

Ter zitting heeft de voorzieningenrechter al aangegeven en toegelicht hoe hij zal beslissen indien partijen vonnis zouden vragen. Daarom kan worden volstaan met een verkort gemotiveerd vonnis.

2.2.

Voor een weergave van de vorderingen over en weer - en de verweren - verwijst de voorzieningenrechter naar de gedingstukken. De inhoud daarvan wordt geacht hier te zijn herhaald en ingelast.

2.3.

Om een voorlopige voorziening te kunnen treffen moet sprake zijn van een spoedeisend belang. De voorzieningenrechter dient te beoordelen of op basis van de feiten en omstandigheden en zonder nadere bewijslevering de vorderingen die bij wijze van voorziening zijn verzocht in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. Daarbij moeten de belangen van partijen bij toewijzing dan wel afwijzing van de voorlopige voorziening tegen elkaar worden afgewogen. Een zaak is in ieder geval ongeschikt als in kort geding de noodzakelijke feitelijke opheldering niet kan worden verkregen. Met andere woorden: voor nader feitelijk onderzoek is in een kort geding geen plaats.

2.4.

De voorzieningenrechter kan in elk geval vaststellen dat huurders bij brief van 21 juli 2017 aan de verhuurder kennis hebben gegeven van een aantal gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkages en een luchtafvoer van de badkamer die binnenshuis uitmondt. Huurders hebben ook foto’s in het geding gebracht van het gehuurde, waaruit van die gebreken voldoende is gebleken om voorlopig vast te stellen dat het huurgenot van huurders als gevolg daarvan flink is verminderd. Het is moeilijk om precies te voorspellen met welk bedrag de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurprijs zal verminderen. Voorlopig vermindert de voorzieningenrechter de huurprijs tot € 500,00 per maand in plaats van € 775,00 per maand.

2.5.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek dat niet voor zijn verantwoordelijkheid komt (lid 2) een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

2.6.

In dit kort geding komt de voorzieningenrechter er niet achter of, en zo ja, wanneer dan precies, verhuurder al vóór de brief van 21 juli 2017 bekend was geworden met concrete, voor zijn rekening komende gebreken die hij diende te verhelpen. Dat betekent dat de voorzieningenrechter aan de veilige kant moet gaan zitten en de huurvermindering pas kan “meenemen” over de periode vanaf september 2017.

2.7.

De voorzieningenrechter stelt ook vast dat huurders vanaf september 2017 - ten onrechte dus - geen énkele huur (de huurprijs is € 775,00 per maand) meer hebben voldaan. Huurders hebben hun huurbetalingsverplichting dus volledig opgeschort, al 4 maanden lang, toen verhuurder hen dagvaardde op 5 januari 2018.

2.8.

De voorzieningenrechter stelt ook vast dat partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst per 31 januari 2018 eindigt. Huurders kunnen dus geen beroep meer doen op hun opschortingsrecht. Zij zullen nu enerzijds hun betalingsverplichtingen moeten nakomen en anderzijds kunnen zij hun opschortingsverweer nu de vorm geven van een vordering tot schadevergoeding, zoals zij ook in reconventie hebben gedaan.

2.9.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande overweegt de kantonrechter dan (verder) als volgt:

in conventie (de vorderingen van verhuurder):

de vordering tot ontruiming is toewijsbaar; huurders moeten het gehuurde voor 1 februari 2018 ontruimen; oplegging van een dwangsom, zoals ook gevorderd, wordt afgewezen, omdat verhuurder de ontruiming al met behulp van dit vonnis kan afdwingen, desnoods met behulp van de sterke arm en justitie;
de vordering tot huurbetaling wordt voorlopig toegewezen tot in elk geval 5 x € 500,00,00 = € 2.500,00 (inclusief januari 2018), vermeerderd met wettelijke rente over € 2.000,00 vanaf de dagvaarding; partijen kunnen een bodemprocedure beginnen indien zij menen dat de voorlopige huurvermindering onterecht (te veel of te weinig) is;
de vordering tot betaling van een vergoeding van € 500,00 per maand vanaf februari 2018 tot de ontruiming, steunt op artikel 7:225 BW en is toewijsbaar.

in reconventie (de vorderingen van huurders):

de vordering tot schadevergoeding van 50% van de maandelijkse huur, gerekend vanaf aanvang van de huurovereenkomst, is deels al verdisconteerd in de beslissing omtrent de huurprijsvermindering in conventie, en voor het overige wordt de vordering afgewezen, bij gebrek aan voldoende bewijs omtrent aard en omvang van de gebreken en omtrent het moment waarop huurders verhuurder van die gebreken in kennis hebben gesteld (zie hierboven bij artikel 7:207 BW);
de gevorderde verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen. Nog daargelaten dat de regeling waarop huurders zich voor de berekening van de vergoeding baseren, niet van toepassing lijkt, is deze post ook onvoldoende feitelijk onderbouwd, kunnen voorlopig vraagtekens worden gezet bij de gestelde causaliteit tussen gebreken en noodzakelijke verhuizing en is de voorzieningenrechter er dus allerminst van overtuigd dat de bodemrechter deze vordering zal toewijzen;
de vordering tot teruggave van de waarborgsom (volgens huurders € 1.000,00) is prematuur, nu het gehuurde nog niet is opgeleverd. Daarom wordt de vordering afgewezen.

in conventie en in reconventie:

- de proceskosten zullen, gelet op de uitkomst van de procedure, aldus worden gecompenseerd dat elke partij de eigen kosten draagt.

3.Beslissingen

De voorzieningenrechter:

in conventie

3.1.

veroordeelt huurders om voor 1 februari 2018 de gehuurde woonruimte plus garage te verlaten onder medeneming van hun eigendommen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan verhuurder;

3.2.

veroordeelt huurders om aan verhuurder te betalen, bij wijze van voorlopig geschatte huurachterstand tot en met januari 2018:

- € 2.500,00 vermeerderd met wettelijke rente over € 2.000,00 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt huurders om aan verhuurder vanaf februari 2018 tot de dag dat huurders het gehuurde hebben verlaten en ontruimd te betalen:

- € 500,00 per maand;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

3.5.

verstaat dat de gevorderde schadevergoeding wegens huurgenot reeds is verdisconteerd in beslissing 3.2.;

3.6.

wijst de gevorderde verhuiskostenvergoeding en de gevorderde teruggave van de waarborgsom af;

in conventie en in reconventie:

3.7.

compenseert de proceskosten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt;

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken.