Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6618896 \ HZ VERZ 18-3
Zaaknummer: 6707594 \ HZ VERZ 18-10
Zaaknummer: 6707594 \ HZ VERZ 18-10
Beschikking van de kantonrechter van 29 mei 2018.
in de zaak van:
[verzoeker zaak 1], wonende te [woonplaats verzoeker zaak 1] aan de [adres verzoeker zaak 1] ,
verzoeker,
gemachtigde: H.J. Schanssema,
tegen:
[verweerder zaak 1 en 2], wonende te [woonplaats verweerder zaak 1 en 2] aan het adres [adres verweerder zaak 1-2] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. Y.J.M.L. Dijk,
en in de zaak van
[verzoekster zaak 2], wonen de te [woonplaats verzoekster zaak 2] aan de [adres verzoekster zaak 2] ,
verzoekster,
verzoekster,
gemachtigde: mr. A. Feenstra,
tegen:
[verweerder zaak 1 en 2], wonende te [woonplaats verweerder zaak 1 en 2] aan het adres [adres verweerder zaak 1-2] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. Y.J.M.L. Dijk,
Partijen worden hierna [verzoeker zaak 1] , [verweerder zaak 1 en 2] en [verzoekster zaak 2] genoemd
1.De procedure
1.1.
Op 29 januari 2018 is ter griffie ingekomen een verzoekschrift van [verzoeker zaak 1] , waarbij hij verzoekt de ontruimingstermijn van de door hem gehuurde bedrijfsruimte in het Trefcentrum Edith Stein, Diepstraat 4 te Echt te vernietigen, 31 maart 2019 als nieuwe ontruimingsdatum vast te stellen, de ontruimingsverplichting te schorsen en [verweerder zaak 1 en 2] te veroordelen in de kosten van de procedure.
1.2.
Op 8 mei 2018 is door [verweerder zaak 1 en 2] een verweerschrift ingediend, waarbij [verweerder zaak 1 en 2] zich gemotiveerd heeft verzet tegen het verzochte, primair niet ontvankelijk verklaring verzoekt van [verzoeker zaak 1] , subsidiair verzoekt voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2018 en meer subsidiair voor het geval de ontruimingstermijn wordt verlengd een gebruiksvergoeding van € 250,00 per maand vast te stellen met veroordeling van [verzoeker zaak 1] in de proceskosten.
1.3.
Op 27 februari 2018 is ter griffie ingekomen een verzoekschrift van [verzoekster zaak 2] , waarbij zij verzoekt de gedane opzegging en ontruiming van de door haar gehuurde bedrijfsruimte in het Trefcentrum Edith Stein, Diepstraat 4 te Echt strijdig te verklaren met de gemaakte afspraken en subsidiair de ontruimingsverplichting te verlengen tot 1 januari 2019 en [verweerder zaak 1 en 2] te veroordelen in de kosten van de procedure.
1.4.
Op 8 mei 2018 is door [verweerder zaak 1 en 2] een verweerschrift ingediend, waarbij [verweerder zaak 1 en 2] zich gemotiveerd heeft verzet tegen het verzochte, primair niet ontvankelijk verklaring verzoekt van [verzoekster zaak 2] , subsidiair verzoekt voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2018 en meer subsidiair voor het geval de ontruimingstermijn wordt verlengd een gebruiksvergoeding van € 650,00 per maand vast te stellen met veroordeling van [verzoekster zaak 2] in de proceskosten.
1.5.
Op 15 mei 2018 is een mondelinge behandeling van de zaak gehouden. [verzoeker zaak 1] en [verzoekster zaak 2] huren beiden een deel van het bedrijfspand Trefcentrum Edith Stein te Echt, welk pand in eigendom toebehoort aan [verweerder zaak 1 en 2] . Partijen stemmen in met gelijktijdige behandeling van beide verzoeken hetgeen voor de kantonrechter aanleiding is op basis van artikel 285 Rv. de zaken te voegen en beide zaken in één beschikking af te doen. [verweerder zaak 1 en 2] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [verzoekster zaak 2] bij email bericht van 9 en 14 mei 2018 ingezonden producties. [verzoekster zaak 2] heeft er op gewezen dat de producties van 9 mei een reactie zijn op het verweerschrift dat pas op 8 mei 2018 is ontvangen en dat de producties van 14 mei betrekking hebben op een gesprek van [verzoekster zaak 2] met de gemeente Echt dat op 14 mei 2018 heeft plaats gevonden. De kantonrechter wijst het bezwaar van [verweerder zaak 1 en 2] af, zodat de producties mede bij de beoordeling van de zaak tussen [verzoekster zaak 2] en [verweerder zaak 1 en 2] zullen worden betrokken.
1.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker zaak 1] zijn verzoek tot vernietiging van de ontruimingstermijn ingetrokken en heeft [verweerder zaak 1 en 2] zijn meer subsidiaire verzoek tot het vaststellen van een gebruiksvergoeding nader gesteld op een bedrag inclusief de energiekosten op € 284,75 (all in) wat betreft het door [verzoeker zaak 1] gehuurde en € 690,00 (all in) wat betreft het door [verzoekster zaak 2] gehuurde. [verzoeker zaak 1] en [verzoekster zaak 2] hebben ingestemd met deze gebruiksvergoeding.
1.7.
Partijen hebben daarna verzocht een beschikking te geven, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1.
Gelet op de stukken en de ter mondelinge behandeling door partijen afgelegde verklaringen, alsmede gelet op hetgeen partijen op vragen van de kantonrechter over en weer nog hebben aangevoerd, overweegt de kantonrechter het navolgende:
2.2.
[verzoeker zaak 1] heeft ingaande 1 april 2011 een huurovereenkomst gesloten met het Kerkbestuur van de R.K. Parochie van de Heilige Landricus te Echt betreffende lokaal nummer 3 in het Trefcentrum Edith Stein. [verzoeker zaak 1] exploiteert in het gehuurde een drumschool. [verzoekster zaak 2] heeft ingaande 1 november 2005 een huurovereenkomst gesloten met het Kerkbestuur van de R.K. Parochie van de Heilige Landricus te Echt betreffende lokaal nummer 5 in het Trefcentrum Edith Stein. [verzoekster zaak 2] exploiteert in het gehuurde een kinderdagverblijf. In september 2017 heeft [verweerder zaak 1 en 2] het Trefcentrum Edith Stein gekocht van de R.K. Parochie van de Heilige Landricus. [verweerder zaak 1 en 2] heeft de huur opgezegd en aan [verzoeker zaak 1] en [verzoekster zaak 2] de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2018.
2.3.
[verweerder zaak 1 en 2] verzoekt niet ontvankelijk verklaring van zowel [verzoeker zaak 1] als [verzoekster zaak 2] . Dit verweer gaat niet op. [verweerder zaak 1 en 2] stelt dat [verzoeker zaak 1] te laat is met zijn verzoek omdat volgens [verweerder zaak 1 en 2] sprake is van een huur die telkens van jaar tot jaar opnieuw wordt overeengekomen en aldus gelet op de maandelijkse huurbetaling een opzegtermijn van een maand heeft te gelden. Zowel [verzoeker zaak 1] als [verzoekster zaak 2] verklaren tijdens de mondelinge behandeling dat na afloop van het eerste jaar er nooit meer is onderhandeld en de huur stilzwijgend is verlengd. [verweerder zaak 1 en 2] brengt daar enkel tegen in dat er tweemaal een huurverhoging is aangezegd. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een huur voor onbepaalde tijd en de contractueel overeengekomen opzegtermijn van drie maanden dan heeft te gelden. Gelet op artikel 7:271 Bw wordt een opzegging in strijd met de regels geconverteerd naar de voorgeschreven termijn. [verzoeker zaak 1] is daarom ontvankelijk in zijn verzoek. [verweerder zaak 1 en 2] stelt dat [verzoekster zaak 2] niet ontvankelijk is in haar verzoek omdat zij stelt dat de aanzegging tot ontruiming nietig is. De kantonrechter is van oordeel dat er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld door [verweerder zaak 1 en 2] die een ontvankelijkheid van [verzoekster zaak 2] in de weg staan. Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt daarom gepasseerd.
2.4.
[verweerder zaak 1 en 2] verzoekt voor recht te verklaren dat de huur ten aanzien
Van [verzoekster zaak 2] eindigt per 1 januari 2018 en ten aanzien van [verzoeker zaak 1] per 1 april 2018. Gelet op de opzegging ten aanzien van [verzoekster zaak 2] en de op grond van artikel 7:271 Bw ten aanzien van [verzoeker zaak 1] in acht te nemen opzegtermijn en het feit dat zowel [verzoeker zaak 1] als [verzoekster zaak 2] geen inhoudelijk verweer hebben gevoerd tegen de beëindiging kunnen deze tegenverzoeken worden toegewezen.
2.5.
Rest de belangenafweging van partijen tegen de verzochte verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter is van oordeel dat wel duidelijk is dat [verzoekster zaak 2] niet aanstonds de beschikking heeft over vervangende bedrijfsruimte voor de exploitatie van haar kinderdagverblijf. Afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zou betekenen dat [verzoekster zaak 2] haar activiteiten noodgedwongen zal moeten staken hetgeen met zich brengt dat de 35 kinderen op het kinderdagverblijf onmiddellijk van opvang verstoken blijven met alle consequenties van dien voor de ouders van deze kinderen, dat de drie personeelsleden van [verzoekster zaak 2] zonder werk zitten en dat een en ander mogelijk desastreuse zakelijke en financiële gevolgen voor [verzoekster zaak 2] met zich zal kunnen brengen. Daar staat tegenover dat [verweerder zaak 1 en 2] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat de planning van de nieuwbouw op schema ligt dat het echter nog tot de tekentafel beperkt is dat de verwachting is dat de eerste aanvraag de tweede week van juni bij de gemeente zal worden ingediend, waarna een bezwaartermijn van 14 weken heeft te gelden waarna de gemeente een vergunning kan afgeven en dat dan op zijn vroegst medio oktober met sloop van het pand een aanvang kan worden gemaakt. De kantonrechter stelt vast dat er geen enkel concreet stuk wordt overgelegd en de stellingen van [verweerder zaak 1 en 2] feitelijk zijn gebaseerd op een prognose gebaseerd op het meest gunstige scenario. De kantonrechter is van oordeel dat nu geen enkele zekerheid valt te ontlenen aan de prognose van [verweerder zaak 1 en 2] het belang van [verzoekster zaak 2] bij de verzochte verlenging van de ontruimingstermijn dient te prevaleren. Dit betekent dat het Trefcentrum Edith Stein nog niet gesloopt kan worden en [verweerder zaak 1 en 2] derhalve geen belang meer heeft bij een eerdere ontruiming van [verzoeker zaak 1] . Ten aanzien van beiden zal daarom de ontruimingsdatum worden verlengd tot 1 januari 2019. Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
Verlengt de termijn waarbinnen [verzoeker zaak 1] het door hem gehuurde gedeelte van het pand Trefcentrum Edith Stein te Echt dient te ontruimen tot 1 januari 2019 en bepaalt dat hij voor het gebruik van het gehuurde een ‘all in” gebruiksvergoeding aan [verweerder zaak 1 en 2] is verschuldigd van € 284,75,
3.2.
Verlengt de termijn waarbinnen [verzoekster zaak 2] het door haar gehuurde gedeelte van het pand Trefcentrum Edith Stein te Echt dient te ontruimen tot 1 januari 2019 en bepaalt dat zij voor het gebruik van het gehuurde een “all in” gebruiksvergoeding aan [verweerder zaak 1 en 2] is verschuldigd van € 690,00,
3.3.
Verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met [verzoeker zaak 1] eindigt per 1 april 2018 en de huurovereenkomst met [verzoekster zaak 2] per 1 januari 2018
3.4.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. J.W. Rijksen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.
type: HMUI
coll: