Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 6579821 CV EXPL 18-252
Vonnis van de kantonrechter van 23 mei 2018
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DE VOORZORG,
gevestigd te Hoensbroek, gemeente Heerlen,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. W.V.J.M. Bonnie (Adactio Gerechtsdeurwaarders),
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. K. Wöltgens-Daems (advocaat).
Partijen zullen hierna de woningstichting en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie
- de rolbeschikking waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief met bijlagen van 23 april 2018 van de zijde van de woningstichting
- het proces-verbaal van comparitie van 2 mei 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt sinds juli 2017 van de woningstichting de woning aan de [adres] te [woonplaats] , tegen een huurprijs van € 578,95 in 2017 en € 572,45 sinds 1 januari 2018.
2.2.
Op 15 september 2017 is een definitieve keuken in de woning geplaatst.
2.3.
Vanwege de keuken-situatie heeft de woningstichting de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaalde huur van de maand juli 2017 gerestitueerd en hem gratis een garagebox in gebruik gegeven.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft, op twee maanden na, waarvan er één gerestitueerd is, alle huurtermijnen, ondanks sommaties, onbetaald gelaten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De woningstichting vordert bij dagvaarding vanwege de onder 2.4. beschreven huurachterstand, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn en tot betaling van:
- € 2.315,80 aan huurachterstand tot en met januari 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van dagvaarding (9 januari 2018) tot de dag van voldoening,
- € 210,16 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw,
- € 572,45 per maand vanaf 1 februari 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming (onverminderd de eventuele wettelijke rente),
- de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert hiertegen verweer, waarop hierna zal worden ingegaan.
in reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de woningstichting bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van € 578,95 vanwege gederfd woongenot, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 augustus 2017 tot de dag van voldoening en de proceskosten.
3.4.
De woningstichting voert verweer, waarop hierna zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ter comparitie verklaard dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , die niet ter comparitie is verschenen, haar heeft gezegd dat hij twee huurtermijnen heeft betaald. Volgens de woningstichting klopt dit en gaat het om de maanden juli en september 2017. De overige huurtermijnen zijn derhalve onbetaald gebleven.
4.2.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (in het geval van een huurovereenkomst: door de kantonrechter te doen ontbinden), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW jo. artikel 7:231 BW)
4.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had op het moment van dagvaarden een huurachterstand van vier maanden. Deze huurachterstand was op het moment van de comparitie nog toegenomen omdat ook alle sinds de dagvaarding vervallen huurtermijnen niet zijn betaald. Dit is een tekortkoming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de nakoming van zijn verbintenissen op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan moet worden geoordeeld dat de tekortkoming bijzonder van aard of gering van betekenis is. De gevorderde ontbinding en ontruiming, alsmede de gevorderde betaling van de huurachterstand en van (een bedrag gelijk aan) de huurprijs tot aan de ontruiming zijn derhalve toewijsbaar.
4.4.
Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was hij de huur niet per de eerste van de maand verschuldigd maar per de vijftiende van de maand. De kantonrechter volgt hem hierin niet. De woningstichting heeft op de vraag van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] of het mogelijk is dat hij maandelijks de vijftiende betaalt
(e-mail van 13 juni 2017) geantwoord dat de woningstichting niet het gewenste antwoord kan geven en dat de huur
“bij vooruitbetaling aan een contractsperiode”verschuldigd is. Aldus is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] iedere maand per de eerste in verzuim komen te verkeren. De wettelijke rente zoals gevorderd door de woningstichting, namelijk per datum dagvaarden, is toewijsbaar.
(e-mail van 13 juni 2017) geantwoord dat de woningstichting niet het gewenste antwoord kan geven en dat de huur
“bij vooruitbetaling aan een contractsperiode”verschuldigd is. Aldus is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] iedere maand per de eerste in verzuim komen te verkeren. De wettelijke rente zoals gevorderd door de woningstichting, namelijk per datum dagvaarden, is toewijsbaar.
4.5.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen, omdat aan de voorwaarden voor aanspraak hierop is voldaan. Er is namelijk een zogenoemde veertiendagenbrief gestuurd die voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW en het Besluit.
4.6.
De woningstichting heeft de kantonrechter ter comparitie verzocht de ontruimingstermijn te stellen op drie dagen na vonnis, omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet meer in het gehuurde zou wonen en omdat de schade oploopt aangezien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] al maanden niets meer betaalt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet ter comparitie is verschenen, ondanks de waarschuwing in de oproepingsbrief dat als een partij zonder bericht niet in persoon verschijnt, de rechter daaruit conclusies kan trekken in het nadeel van die partij, neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet meer in het gehuurde woont. De kantonrechter ziet hierin reden af te wijken van de als uitgangspunt gehanteerde ontruimingstermijn van twee weken na betekening van het vonnis en zal de ontruimingstermijn stellen op drie dagen na de datum van (niet van dit vonnis, maar op grond van artikel 555 Rv) de betekening van dit vonnis.
4.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van de woningstichting. Deze worden tot vandaag begroot op:
dagvaarding: € 99,91
griffierecht: € 476,00
salaris gemachtigde:
€ 350,00(2 punten x tarief € 175,00)
€ 350,00(2 punten x tarief € 175,00)
totaal € 925,91
in reconventie
4.8.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert naast de reeds verkregen huurkorting over de maand juli 2017 een tweede maand huurkorting omdat hij 2,5 maand gebruik heeft moeten maken van een foutief geleverde keuken waardoor hij geen vloerbedekking kon leggen en waardoor nauwelijks ruimte in de woonkamer overbleef.
4.9.
De woningstichting heeft betwist dat het ging om een foutief geleverd keukenblok dat nog in de woning stond. Zij voert aan dat zij in afwachting van de definitieve keuken op 4 juli 2017 een tijdelijke keuken heeft geplaatst (drie keukenkastjes, spoelbak en aanrecht) en dat er dus geen sprake was van gederfd woongenot. Zij betwist derhalve dat recht bestaat op huurkorting. Volgens de woningstichting houdt de onverplichte restitutie van de huur van juli 2017 hoe dan ook voldoende compensatie in, namelijk omgerekend over 2,5 maand een huurkorting van 40%. Hiernaast heeft de woningstichting ook nog gratis een garagebox ter beschikking gesteld. Ten slotte voert de woningstichting aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich voorafgaand aan deze procedure nooit op het standpunt gesteld huur in te houden vanwege verminderd huurgenot.
4.10.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hierop niet meer gereageerd. De kantonrechter neemt daarom aan dat hij (met uitzondering van de eerste vier dagen van juli 2018) de beschikking had over een woning met adequate keuken. Het is niet aannemelijk dat dit (met uitzondering van de eerste vier dagen) heeft geleid tot een substantiële genotsvermindering, wat wel vereist is voor aanspraak op huurprijsvermindering. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft immers de woning gewoon kunnen gebruiken, alleen met een eenvoudigere keuken. Overigens, voor zover wel sprake was van substantiële genotsvermindering, oordeelt de kantonrechter de gegeven restitutie voldoende compensatie. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft immers de facto een huurprijsvermindering gekregen van 40% over 2,5 maand. Hierbij komt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijsvermindering over de maand augustus 2017 vordert, terwijl hij die vordering pas op 14 maart 2018, bij wijze van eis in reconventie, heeft ingesteld. Hij vordert dus een huurprijsvermindering over een periode langer dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Dit is op grond van artikel 7:257 lid 3 BW niet mogelijk. De vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zullen worden afgewezen.
4.11.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van de woningstichting. Deze worden tot vandaag begroot op € 100,- aan salaris gemachtigde (1 punt x tarief € 100,-). Voor de comparitie wordt geen punt toegekend, omdat partijen toen in reconventie geen nieuwe of aanvullende standpunten naar voren hebben gebracht.
5.De beslissing
De kantonrechter,
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres] te [woonplaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om voormelde woning binnen drie dagen na de datum van betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de woningstichting te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen bewijs van kwijting aan de woningstichting € 2.315,80 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 januari 2018 tot aan de dag van voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen bewijs van kwijting aan de woningstichting € 572,45 te betalen voor iedere ingegane maand vanaf 1 februari 2018 tot het tijdstip van de ontruiming,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de woningstichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 925,91,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de woningstichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 100,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
type: GD