ECLI:NL:RBLIM:2018:4360

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 6337042 \ CV EXPL 17-7591

Vonnis van de kantonrechter van 9 mei 2018

in de zaak van:

de stichting
STICHTING WOONWENZ,

gevestigd te Venlo,

eisende partij,

gemachtigde mr. J.M.H. van den Mosselaar,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEWINDVOERING REGIO VENLO B.V.,in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van

[onderbewindgestelde] ,

gevestigd te Venlo,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. S.H.J. van der Linden.

Partijen worden verder aangeduid als “Woonwenz ”enerzijds en “de bewindvoerster” dan wel “ [onderbewindgestelde] ” anderzijds.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de comparitie die is gehouden op 5 maart 2018;
de voorafgaand aan de comparitie door de bewindvoerder ingediende producties 10, 11 en 12;
de akte van de bewindvoerder;
de antwoordakte van Woonwenz.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Woonwenz verhuurt aan [onderbewindgestelde] sinds 1 augustus 2013 de woning aan de [adres onderbewindgestelde] te [woonplaats onderbewindgestelde] . Met ingang van 1 juli 2017 bedraagt de huurprijs van de woning € 546,68 per maand.

2.2.

Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt als volgt:

“
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”

2.3.

In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden is voorts, voor zover van belang het volgende bepaald:

Artikel 6.3:

“
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt.”

Artikel 6.4:

“
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden permanent bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)”

Artikel 6.7:

“
Het is huurder ten strengste verboden om in het gehuurde, danwel in de directe woonomgeving van het gehuurde, middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 der Opiumwet te kweken, te bereiden, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben danwel te vervaardigen, zulks op straffe van een onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst. (…)”

2.4.

Op 28 juli 2016 heeft de politie in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen bestaande uit onder andere 96 hennepplanten en bijbehorende apparatuur. Een fraude-inspecteur van de netwerkbeheerder heeft daarbij geconstateerd dat ten behoeve van de stroomvoorziening van de hennepkwekerij een illegale aansluiting was gemaakt in de meterkast.

2.5.

De burgemeester heeft bij besluit van 5 oktober 2016 een last onder bestuursdwang opgelegd die ertoe strekt dat de woning met ingang van 20 oktober 2016 voor de duur van drie maanden zou worden gesloten.

De bestuursrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2016 het besluit van de burgemeester geschorst tot zes weken na bekendmaking van de beslissing op het door [onderbewindgestelde] ingediende bezwaar.

De gemeente Venlo heeft bij e-mail van 22 december 2016, gericht aan de gemachtigde van [onderbewindgestelde] , haar besluit tot sluiting van de woning voor drie maanden herroepen.

2.6.

[onderbewindgestelde] heeft Woonwenz op 11 oktober 2016 desgevraagd laten weten dat zij niet zal meewerken aan een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.

Woonwenz heeft bij brief van 2 maart 2017 [onderbewindgestelde] andermaal in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, vanwege de aangetroffen hennepkwekerij. [onderbewindgestelde] heeft via haar gemachtigde nogmaals laten weten niet over te zullen gaan tot opzegging.

Bij brief van 7 september 2017 heeft de gemachtigde van Woonwenz zich tot de bewindvoerder gewend om deze in de gelegenheid te stellen de huurovereenkomst op te zeggen, wat de bewindvoerster bij brief van 13 september 2017 heeft geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

Woonwenz stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat [onderbewindgestelde] , met het kweken van hennep in de woning, heeft gehandeld in strijd met de artikelen 7:213 en 214 BW en artikel 2 van de huurovereenkomst alsmede met de artikelen 6.3, 6.4 en 6.7 van de algemene huurvoorwaarden. Woonwenz vordert om die reden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.2.

De bewindvoerster voert - samengevat - het volgende verweer.

Weliswaar heeft [onderbewindgestelde] door de aanwezigheid van de hennepkwekerij gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, echter naar haar mening is deze tekortkoming niet ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. De bewindvoerster noemt de volgende omstandigheden die volgens haar bij de belangenafweging een rol dienen te spelen:

Er is geen feitelijke informatie over het daadwerkelijke brandgevaar;
Van overlast in de buurt is niet gebleken;
De hennepkwekerij was niet van [onderbewindgestelde] en is tegen haar wil door haar ex-partner in de woning geplaatst. Zij werd daartoe door deze ex-partner onder druk gezet en bedreigd.
[onderbewindgestelde] heeft van de hennepkwekerij geen voordeel genoten.
[onderbewindgestelde] en haar gezin komen in een noodtoestand te verkeren als [onderbewindgestelde] de woning dient te ontruimen. [onderbewindgestelde] kampt met psychische en lichamelijke problemen. Ook heeft zij drie inwonende minderjarige kinderen (van 11, 9 en 6 jaar oud), die allen een beperking hebben en onder toezicht staan van Bureau Jeugdzorg. De hulpverlening aan het gezin zal wegvallen althans stagneren als zij de woning moeten verlaten. [onderbewindgestelde] vreest dat zij dientengevolge verdere ernstige schade zullen oplopen.
De hennepkwekerij is ruim 1,5 jaar geleden aangetroffen. Gelet op dit tijdsverloop heeft Woonwenz in ieder geval minder direct belang bij ontbinding van de huurovereenkomst.
[onderbewindgestelde] heeft geen antecedenten op het gebied van de Opiumwet en geen contact meer met haar ex-partner.

Tot slot verzoekt [onderbewindgestelde] , ingeval van toewijzing van de vorderingen, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van [onderbewindgestelde] in de nakoming van een van haar verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan Woonwenz de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter dient daarbij rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Hij zal daarbij mede in zijn beoordeling dienen te betrekken de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de partij tegen wie de ontbinding is gericht, is tekortgeschoten. Voorts dienen de belangen van partijen te worden meegewogen.

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezigheid in de woning van een hennepkwekerij van de gestelde omvang voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dat van daadwerkelijke overlast of brandgevaar niet is gebleken is in dit verband niet van belang. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat bij illegale hennepkwekerijen veelal, zoals ook hier, sprake is van het illegaal aftappen van stroom waarbij niet zelden de brandveiligheid in het geding is. Woonwenz heeft er in dit verband op gewezen dat zij er belang bij heeft dat er geen schade ontstaat aan haar eigendom of dat er overlast ontstaat voor omwonenden. Hoewel dit laatste hier niet is komen vast te staan, kan het exploiteren van een hennepkwekerij wel overlast in de vorm van stankoverlast of handel vanuit de woning met zich brengen. Woonwenz heeft als sociaal verhuurder onder meer de taak te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin de woningen gelegen zijn en er daarom belang bij precedentwerking te voorkomen en andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen. Dat de hennepkwekerij ruim anderhalf jaar geleden is ontdekt, doet daaraan niets af.

4.3.

Tegenover dit belang van Woonwenz staat het belang van [onderbewindgestelde] om met haar gezin met minderjarige kinderen in de woning te mogen blijven. Hoewel dit een zwaarwegend belang is, zeker gelet op de geschetste probleemsituatie, leidt dit niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde achterwege moet blijven. Het ligt immers in de eerste plaats op de weg van [onderbewindgestelde] om te voorkomen dat zij uit haar woning wordt gezet. In dit verband merkt de kantonrechter op dat uit de door [onderbewindgestelde] overgelegde WhatsApp-berichten ook niet blijkt dat zij door haar ex-partner werd bedreigd en onder druk is gezet de hennepkwekerij in haar woning te laten plaatsen. Daarmee ontbreekt ieder begin van bewijs en is het horen van getuigen, zoals door [onderbewindgestelde] is aangeboden, niet aan de orde. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [onderbewindgestelde] de problemen zelf heeft veroorzaakt en zij kan deze dan ook niet op Woonwenz afwentelen. Te meer niet, nu uit de processtukken blijkt dat [onderbewindgestelde] reeds eerder betrokken is geweest bij het opzetten van een hennepkwekerij in de woning van haar vriendin. Bovendien is het hebben van een hennepkwekerij nadrukkelijk bij overeenkomst (art. 6.7 Algemene Voorwaarden) verboden en is bij overtreding een directe ontbinding van de huurovereenkomst in het vooruitzicht gesteld. [onderbewindgestelde] was, althans kon, dus zeer wel op de hoogte zijn van de mogelijke gevolgen. Als deze nu intreden komen ze voor haar eigen risico.

Dat door de ontruiming een acute noodtoestand zal ontstaan is voorts niet gebleken. [onderbewindgestelde] en haar gezin kunnen gebruik maken van noodvoorzieningen die voor dit soort omstandigheden bestaan. Daarbij is de kantonrechter van oordeel dat het primair de taak van de ouders is om voor hun kinderen te zorgen in de vorm van passend onderdak en niet die van de verhuurder. Daarnaast kan [onderbewindgestelde] wellicht aankloppen voor onderdak bij haar broers en zussen. Van de zijde van de bewindvoerster is in dat verband ter zitting enkel opgemerkt dat bij hen wonen op financiële gronden niet haalbaar is vanwege te ontvangen toeslagen en dergelijke. Wat daar van zij: wellicht dat een ophanden zijnde ontruiming leidt tot meer welwillendheid.

De overig door de bewindvoerster aangevoerde omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel.

4.4.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijsbaar.

De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Noch de wet, noch de aard van de zaak verhindert dit (artikel 233 Rv). Weliswaar is sprake van een onomkeerbare situatie indien in hogere beroep anders mocht worden beslist, echter het belang van Woonwenz bij tenuitvoerlegging van het vonnis dient in dit geval te prevaleren. [onderbewindgestelde] was immers reeds in 2016 ermee bekend dat Woonwenz de huurovereenkomst wilde beëindigen. [onderbewindgestelde] heeft ter zitting verklaard dat zij niet op zoek is gegaan naar andere woonruimte, wat wel van haar had mogen verwacht.

4.5.

De bewindvoerster zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonwenz worden begroot op:

dagvaarding € 99,21
griffierecht 117,00
salaris gemachtigde

totaal € 591,21

4.6.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres onderbewindgestelde] te [woonplaats onderbewindgestelde] ,

5.2.

veroordeelt de bewindvoerster, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonwenz te stellen,

5.3.

veroordeelt de bewindvoerster voorts om aan Woonwenz tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 546,68 per maand voor elke ingegane maand dat [onderbewindgestelde] na heden in het gehuurde verblijft tot aan het tijdstip van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de betreffende termijnbedragen tot aan de dag van voldoening,

5.4.

veroordeelt de bewindvoerster in de proceskosten aan de zijde van Woonwenz gevallen en tot op heden begroot op € 591,21,

5.5.

veroordeelt de bewindvoerster onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door Woonwenz volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 75,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.

type: EB

coll: