Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/247892 / KG ZA 18-160
Vonnis in kort geding van 19 april 2018
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
advocaat mr. S.G.J. Habets,
tegen
1.[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie,
advocaat mr. M.J. Mookhram te Heerlen,
2.
[gedaagde sub 2 in conventie],
[gedaagde sub 2 in conventie],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde sub 2 in conventie,
gemachtigde mr. B.A.L.H. Robijns.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 maart 2018
- de advocaatstelling van mr. Mookhram voor [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie]
- de mondelinge behandeling op 5 april 2018,
- de pleitnota en aanvullende pleitaantekeningen van de eisers,
- de pleitnota , tevens houdende de eis in reconventie, van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gedaagden zijn eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
Nadat de eisers in het najaar van 2017 de gedaagden hadden meegedeeld dat zij geïnteresseerd waren in een aankoop van de woning, hebben de gedaagden hen op 15 januari 2018 bericht dat zij voornemens waren de woning te verkopen voor € 649.000,-.
2.3.
De partijen zijn in gesprek gegaan over de (ver)koop van de woning. De eisers hebben op 25 februari 2018 de vraagprijs aanvaard.
2.4.
Op 3 maart 2018 heeft [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] een e-mail aan de eisers gezonden met als bijlagen onder meer een concept-koopovereenkomst.
2.5.
De eisers hebben het concept voor de koopovereenkomst op enkele punten gewijzigd. Zij hebben de aldus aangepaste koopovereenkomst ondertekend en op 6 maart 2018 aan de gedaagden ter hand gesteld.
2.6.
Op 7 maart 2018 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] per Whatsapp bericht: “
Hallo [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] , hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie nog vragen? Groet, [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] .”
Hallo [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] , hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie nog vragen? Groet, [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] .”
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft teruggeappt: “
Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.”
Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.”
2.7.
Op 9 maart 2018 heeft [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] de eisers gebeld en - kort gezegd - meegedeeld dat de woning niet wordt verkocht.
2.8.
De eisers hebben de gedaagden op 9 maart 2018 bij aangetekend schrijven bericht dat zij nakoming vorderen van de afspraken over de (ver)koop van de woning.
2.9.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft de eisers op 11 maart 2018 gemaild dat er geen getekende koopovereenkomst is en dat hij en zijn echtgenote niet zullen overgaan tot de verkoop van de woning.
2.10.
Op 22 maart 2018 hebben de eisers conservatoir beslag tot levering doen leggen op de woning.
2.11.
De eisers hebben een huurder met ingang van 1 mei 2018 voor hun huidige woning.
3.Het geschil in conventie
3.1.
De eisers vorderen, gelet op het bovenstaande, samengevat:
1. veroordeling van de gedaagden om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en de sleutels af te geven aan de eisers;
2. te bepalen dat indien de gedaagden na betekening van dit vonnis niet (volledig) aan deze veroordeling gehoor geven, zij gemachtigd zijn de woning op kosten van de gedaagden te doen ontruimen door inschakeling van deurwaarder en sterke arm;
3. te bepalen dat indien de gedaagden niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis hun medewerking hebben verleend aan de notariële overdracht van de woning ten overstaan van de notaris, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring en handtekening van verkopers.
3.2.
De gedaagden voeren verweer.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] vordert voor zover thans relevant, samengevat - primair te bevelen dat het beslag tot levering op de woning, betekend op 22 maart 2018, ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, onmiddellijk en om niet wordt opgeheven en door-gehaald en dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking van de eisers om tot doorhaling van dat beslag te komen, alsmede de eisers te veroordelen tot betaling aan hem van een voorschot op de schadevergoeding.
4.2.
De eisers voeren verweer.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak. De eisers hebben een potentiële huurder voor hun eigen woning, doch kunnen geen (definitieve) huurovereenkomst met die huurder sluiten, nu - kort gezegd - de gedaagden de door de gedaagden (mondeling) aangeboden en door de eisers aanvaarde woning niet aan de eisers ter beschikking willen stellen.
5.2.
Tussen de partijen staat ter discussie of, in aanmerking nemende art. 7:2 lid 1 BW, een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.
5.3.
In art. 7:2 lid 1 BW is bepaald:
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van op 9 december 2011, ECLI:NL: HR:2011:BU7412, voor het geval dat, zoals in deze zaak, (ook) de verkoper een particulier is, de volgende rechtsregel geformuleerd:
3.8 (…)
Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
3.9
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
5.4.
De eisers betogen dat aan het in art. 7:2 lid 1 BW opgenomen schriftelijkheidsvereiste is voldaan en dat reeds daardoor deze rechtsregel niet toepassing is. Zij stellen dat het onder 2.6 genoemde WhatsApp-bericht van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] de schriftelijke ondertekening van de koopovereenkomst door de gedaagden vervangt, en dat er door dat bericht, dat er volgens hen op gericht is om een schriftelijke koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW te constitueren, een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.
5.5.
De voorzieningenrechter volgt de eisers hierin niet. Een schriftelijke koopovereenkomst is een onderhandse akte, waarvoor op grond van art. 156 lid 1 Rv het vormvoorschrift van ondertekening geldt. Bedoeld WhatsApp bericht van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] maakt geen deel uit van het door de eisers ondertekende concept voor de koopovereenkomst en vormt ook geen (elektronische) ondertekening door de gedaagden. Het houdt hoogstens een toezegging van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] in dat hij en zijn echtgenote het concept voor de koopovereenkomst zullen ondertekenen. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat, nu de koopovereenkomst niet door de gedaagden als verkopende partij is ondertekend, niet aan het in art. 7:2 BW opgenomen schriftelijkheidsvereiste is voldaan. Zij kunnen daarop, gelet op de hiervóór geformuleerde rechtsregel van de Hoge Raad, een beroep doen. Overigens gold ook op grond van partijafspraken, als vermeld in art. 18.1 van het laatste concept, dat uit de koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen deze hebben ondertekend.
5.6.
De afspraken tussen de partijen over de (ver)koop van de woning krijgen daardoor niet het door de eisers gewenste rechtsgevolg. Gelet hierop zullen hun vorderingen als ongegrond worden afgewezen en hoeven de overige stellingen en verweren in conventie geen verdere bespreking meer.
5.7.
De eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde sub 2 in conventie] bij (eigen) gemachtigde is verschenen, doch dat nu die gemachtigde zich grotendeels heeft aangesloten bij het door [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] gevoerde verweer, het salaris van die gemachtigde wordt begroot op nihil en de proceskosten voor het overige worden begroot op € 291,- aan griffierecht. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op € 291,- aan griffierecht en € 816,- aan salaris advocaat.
in reconventie
5.8.
Nu aangenomen moet worden dat er geen sprake is van de door de eisers gestelde koopovereenkomst tussen de partijen, is summierlijk gebleken dat het op 22 maart 2018 ten laste van de gedaagden gelegde conservatoire beslag tot levering ondeugdelijk is. Het beslag dient dan ook op grond van art. 705 lid 2 Rv. te worden opgeheven.
De voorzieningenrechter zal, gelet op de hem in art. 705 lid 1 Rv gegeven bevoegdheid, het beslag zelf opheffen. Het treffen van de gevorderde voorziening ex artikel 3:300 BW is dan niet nodig.
5.9.
Wat betreft het door [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] gevorderde voorschot op de schadevergoeding, bestaande uit de declaratie van zijn advocaat, overweegt de voorzieningenrechter dat de eisers de omvang ervan op de mondelinge behandeling gemotiveerd hebben bestreden. Nu dit kort geding zich niet leent voor een nadere bewijsvoering zal deze vordering reeds daarom worden afgewezen.
5.10.
De gedaagden in reconventie zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] worden in reconventie begroot op € 408,- aan salaris advocaat (factor 0,5 × tarief € 816,-).
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] begroot op € 1.107,- en aan de zijde van [gedaagde sub 2 in conventie] op € 291,-,
in reconventie
6.3.
heft op het op 22 maart 2018 ten laste van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde sub 2 in conventie] op de woning aan de [adres] te [woonplaats] gelegde conservatoire beslag tot levering,
6.4.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op € 408,-,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken. [1]