Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6335762 \ CV EXPL 17-7541
Vonnis van de kantonrechter van 11 april 2018
in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONWENZ,
gevestigd te Venlo,
eisende partij,
verder te noemen Woonwenz,
gemachtigde mr. G.J. Scholten,
tegen:
1.[gedaagde partij sub 1] ,wonend [adres gedaagde partij sub 1] ,[woonplaats gedaagde partij sub 1] ,
2.
[gedaagde partij sub 2],
wonend [adres gedaagde partij sub 2] ,
[woonplaats gedaagde partij sub 2] ,
[gedaagde partij sub 2],
wonend [adres gedaagde partij sub 2] ,
[woonplaats gedaagde partij sub 2] ,
gedaagde partij,
verder te noemen [gedaagden] ,
gemachtigde mr. J.H.M. Verstraten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- aanvullende bescheiden, ingediend door [gedaagde partij sub 1] ;
- een aanvullende productie 38, indiende zijdens Woonwenz;
- de comparitie van 8 maart 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 november 1999 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de rechtsvoorgangster van Woonwenz enerzijds en [gedaagden] anderzijds, met betrekking tot de woonwagenstandplaats aan de [adres gedaagde partij sub 1] te [woonplaats gedaagde partij sub 1] .
2.2.
Tussen Woonwenz als verhuurster en [gedaagden] als huurders, is – in verband met de vervanging van de woonwagen – met ingang van 1 juni 2002 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonwagen, staande op de woonwagenstandplaats aan de [adres gedaagde partij sub 1] te [woonplaats gedaagde partij sub 1] .
2.3.
De huurprijs voor de woonwagenstandplaats en de woonwagen (het gehuurde) bedraagt in totaal € 478,48 per maand.
2.4.
[gedaagde partij sub 2] is geen huurder van het gehuurde meer. [gedaagde partij sub 2] huurt vanaf eind 2009 elders in de gemeente [plaatsnaam woonplaats gedaagde partij sub 2] van Woonwenz.
2.5.
Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van € 1.511,29. Op 8 maart 2018, datum comparitie, bedroeg de huurachterstand € 1.411,29.
2.6.
Eind 2016/2017 heeft [gedaagde partij sub 1] gedurende ongeveer drie maanden dubbele woonlasten gehad in verband met de (aangekondigde) sluiting van het gehuurde.
2.7.
Sinds maart 2017 heeft [gedaagde partij sub 1] budget begeleiding.
2.8.
Tot het moment dat [gedaagde partij sub 1] met dubbele woonlasten geconfronteerd werd, was nimmer sprake van huurachterstand.
2.9.
Op het adres [straatnaam adres] te [plaatsnaam] is momenteel sprake van een kleine woonwagenlocatie met slechts twee standplaatsen op de nummer [huisnummer adres gedaagde partij sub 1] en [huisnummer adres broer gedaagde partij sub 1] . Voorheen was sprake van zes standplaatsen en zes woonwagens. [gedaagde partij sub 1] bewoont nr. [huisnummer adres gedaagde partij sub 1] en de broer van [gedaagde partij sub 1] bewoont nr. [huisnummer adres broer gedaagde partij sub 1] .
2.10.
[gedaagde partij sub 1] en diens broer hebben langere tijd in onmin geleefd. Het is nu al enige tijd rustig.
2.11.
[gedaagde partij sub 1] heeft in 2012 de camera van een medewerker van Woonwenz vernield. De schade is door [gedaagde partij sub 1] vergoed.
2.12.
In juli 2015 heeft [gedaagde partij sub 1] klinkers uit de bestrating gehaald om zo de toegankelijkheid van de woonwagenlocatie te bemoeilijken.
2.13.
De laatste overlastmelding [gedaagde partij sub 1] betreffend, die door Woonwenz is ontvangen dateert van 7 januari 2016.
2.14.
Op 20 juli 2016 heeft een inval plaatsgevonden op de woonwagenstandplaats. [gedaagde partij sub 1] heeft de politie in het gehuurde toegelaten. Daarbij is een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met daarin 209 opgestapelde, gebruikte, lege bloempotten.
2.15.
Bij besluit van 23 augustus 2016 heeft de burgemeester van de gemeente Venlo aan [gedaagde partij sub 1] bekend gemaakt dat is besloten tot sluiting van het gehuurde voor de periode van negen maanden.
2.16.
Op 30 augustus 2016 heeft [gedaagde partij sub 1] een bezwaarschrift ingediend tegen voornoemd besluit. Tevens is namens [gedaagde partij sub 1] een verzoek om schorsing ingediend. Dit verzoek is bij uitspraak van de voorzieningenrechter d.d. 20 september 2016 toegewezen tot zes weken na het te nemen besluit op het bezwaarschrift.
2.17.
Bij besluit van 3 november 2016 heeft de burgemeester het bewaarschrift ongegrond verklaard.
2.18.
Met een beroepschrift d.d. 22 november 2016 is namens [gedaagde partij sub 1] beroep ingesteld bij de rechtbank, met het verzoek om de beslissing van 3 november 2016 als ook het primaire besluit van 23 augustus 2016 te vernietigen. Op 22 november 2016 is tevens een (tweede) verzoek ingediend op bij wege van een voorlopige voorziening tot schorsing van het bestreden besluit over te gaan.
2.19.
Op 13 december 2016 heeft de voorzieningenrechter beroep op formele gronden gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd en tevens bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven. Het (tweede) verzoek om een voorlopige voorziening is afgewezen.
2.20.
Bij schrijven van 3 januari 2017 is aan [gedaagde partij sub 1] te kennen gegeven dat de burgemeester het voornemen heeft om het primaire besluit tot sluiting te effectueren op 18 januari 2017.
2.21.
[gedaagde partij sub 1] heeft op 3 januari 2017 hoger beroep ingesteld. Tevens is een hernieuwd schorsingsverzoek ingediend bij de voorzieningenrechter.
2.22.
Bij uitspraak van 28 maart 2017 van de voorzieningenrechter van de Raad van State zijn de besluiten van 3 november 2016 en 23 augustus 2016 vooralsnog geschorst.
2.23.
Bij uitspraak van 10 januari 2018 verklaart de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het hoger beroep ongegrond en het incidenteel hoger beroep van de burgemeester van Venlo gegrond.
3.Het geschil
3.1.
Woonwenz vordert – samengevat – ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten en veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 1.411,29, alsmede € 478,48 voor elke maand na maart 2018, tot het moment waarop het gehuurde ter vrije beschikking van Woonwenz wordt gesteld, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter comparitie van partijen is vastgesteld dat [gedaagde partij sub 2] niet meer aan te merken is als huurder. [gedaagde partij sub 2] huurt al vanaf eind 2009 andere woonruimte van Woonwenz en is feitelijk ook niet meer woonachtig in het gehuurde. De gemachtigde van [gedaagden] heeft toegezegd zorg te zullen dragen voor een officiële verklaring van de zijde van [gedaagde partij sub 2] dat zij geen huurder van het gehuurde meer is. De vordering ten aanzien van [gedaagde partij sub 2] zal daarom worden afgewezen. Woonwenz dient daarbij als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten aan de zijde van [gedaagde partij sub 2] gevallen, welke tot op heden worden begroot op nihil.
4.2.
Aan haar vordering legt Woonwenz ten grondslag de huurachterstand, het wangedrag van [gedaagde partij sub 1] alsmede de aanwezigheid van een (niet in werking zijnde) hennepkwekerij in het gehuurde. Deze tekortkomingen rechtvaardigen, naar de stelling van Woonwenz, de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde.
4.3.
[gedaagde partij sub 1] stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand is ontstaan als gevolg van de tijdelijke sluiting van het door [gedaagde partij sub 1] gehuurde, waardoor [gedaagde partij sub 1] geconfronteerd werd met dubbele woonlasten. Voordien is nimmer sprake geweest van wanbetaling.
[gedaagde partij sub 1] betwist verder dat sprake is van wangedrag, althans van wangedrag in het recente verleden, en voor zover al sprake zou zijn geweest van wangedrag, dat dit niet van dermate omvang is dat dit de thans gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
[gedaagde partij sub 1] erkent dat in het schuurtje nabij de woning van [gedaagde partij sub 1] diverse attributen zijn aangetroffen die in rechtstreeks verband kunnen worden gebracht met de teelt van hennep. Er zijn geen hennepplanten en/of drugs in het gehuurde aangetroffen. De op 20 juli 2016 aangetroffen voorbereidingen voor een hennepkwekerij zijn zonder medeweten van [gedaagde partij sub 1] aangebracht en de aangetroffen attributen zijn zonder toestemming van [gedaagde partij sub 1] in het schuurtje geplaatst, althans heeft [gedaagde partij sub 1] hier niet vrijwillig (onder bedreiging) toestemming voor gegeven, aldus [gedaagde partij sub 1] .
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Daarbij zij opgemerkt dat ontbinding van huurovereenkomsten wegens een tekortkoming van de huurder alleen kan geschieden door de kantonrechter (artikel 7:231 lid 1 BW).
huurachterstand
4.5.
Vast staat dat op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van (ruim) drie maanden, te weten € 1.511,29. Dit levert een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij sub 1] in de nakoming van diens verplichtingen tegenover Woonwenz op. Nu [gedaagde partij sub 1] een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 BW (‘tenzij’), dient vervolgens de vraag te worden beantwoord, of deze tekortkoming ook de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
De huurachterstand is ontstaan nu [gedaagde partij sub 1] tijdelijk geconfronteerd is geworden met dubbele woonlasten als gevolg van de woningsluiting door de burgemeester. Niet vergeten mag worden dat deze sluiting een gevolg was van een doen (of nalaten) van [gedaagde partij sub 1] zelf. In het gehuurde is een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en of [gedaagde partij sub 1] deze nu wel of niet zelf heeft aangelegd, [gedaagde partij sub 1] is voor derden verantwoordelijk voor het hetgeen in/op het door hem gehuurde gebeurt (artikel 7:219 BW).
Naar het oordeel van de kantonrechter dient anderszins ook mee te wegen dat er niet eerder sprake is geweest van wanbetaling. Vanaf 1999 is niet eerder sprake geweest van een huurachterstand.
overlast
4.6.
Vast staat dat [gedaagde partij sub 1] overlast heeft veroorzaakt. Dat meerdere van deze meldingen (mogelijk) afkomstig zijn van de buurman van [gedaagde partij sub 1] , tevens broer van [gedaagde partij sub 1] , maakt dit niet anders. Immers, ook zonder díe meldingen, bestaat er nog het incident met de medewerker van Woonwenz waarbij diens camera is vernield, de klinkers die uit de bestrating zijn gehaald en de weg die, al dan niet voor de broer, werd versperd (met klinkers/aanhangwagen). Ook dit levert naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij sub 1] in de nakoming van diens verplichtingen tegenover Woonwenz op. Ook ten aanzien van de overlast dient dan beoordeeld te worden of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierover hierna meer.
Hennepkwekerij
4.7.
Vast staat dat bij een politie-inval op 20 juli 2016 een (niet in werking zijnde) professioneel ingerichte hennepkwekerij is aangetroffen in/op het gehuurde. Dat [gedaagde partij sub 1] de politie zelf/vrijwillig (zonder bevel) heeft binnengelaten, maakt het naar het oordeel van de kantonrechter niet minder erg.
Op grond van de door B&W besloten sluiting van het gehuurde zou een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst reeds mogelijk zijn geweest, ook al is het besluit nog niet onherroepelijk. Nu het bestuursrechtelijke besluit (herhaaldelijk) geschorst is, heeft Woonwenz geen gelegenheid gezien de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit neemt echter niet weg, dat een sluiting door B&W wel een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kan opleveren (artikel 7:231 lid 2 BW).
Lopende onderhavige procedure is bij uitspraak van 10 januari 2018 beslist – kort gezegd – dat B&W destijds terecht tot sluiting van het gehuurde is overgegaan.
4.8.
Hoewel voorgaande tekortkomingen ieder voor zich misschien geen zodanige tekortkoming oplevert dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, doen zij dit bij elkaar opgeteld zeker wel. Hierbij wordt nog overwogen dat tekortkomingen niet teniet worden gedaan, door alsnog de verplichtingen uit de huurovereenkomsten na te komen. Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde partij sub 1] zodanig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover Woonwenz, dat van Woonwenz niet langer verwacht kan worden dat zij [gedaagde partij sub 1] in het genot van het gehuurde laat. De vaststaande tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomsten.
4.9.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering aan Woonwenz toegewezen. Het ter zitting vastgestelde bedrag aan huurachterstand tot en met maart 2018 zal daarbij als uitgangspunt worden genomen. Daarnaast zal er een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd moeten worden.
Woonwenz behoeft verder geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Woonwenz bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.10.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig [gedaagde partij sub 1] toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.11.
[gedaagde partij sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonwenz worden begroot op:
- dagvaarding € 101,11
- griffierecht 470,00
- salaris gemachtigde
totaal € 871,11
4.12.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.
4.13.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
ten aanzien van [gedaagde partij sub 2]
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Woonwenz in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde partij sub 2] gevallen en tot op heden begroot op nihil,
ten aanzien van [gedaagde partij sub 1]
5.3.
ontbindt de tussen Woonwenz en [gedaagde partij sub 1] bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de standplaats en de woonwagen, gelegen aan de [adres gedaagde partij sub 1] te [woonplaats gedaagde partij sub 1] ,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij sub 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde (zowel de standplaats als de woonwagen) te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, alsmede het gehuurde (zowel de standplaats als de woonwagen), onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woonwenz te stellen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij sub 1] tot betaling van een huurachterstand tot en met maart 2018 van € 1.411,29, alsmede tot betaling van een bedrag van € 478,48 voor elke maand of gedeelte van een maand na maart 2018, tot het moment waarop het gehuurde ter vrije beschikking van Woonwenz wordt gesteld,
5.6.
veroordeelt [gedaagde partij sub 1] in de proceskosten aan de zijde van Woonwenz gevallen en tot op heden begroot op € 871,11,
5.7.
veroordeelt [gedaagde partij sub 1] onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door Woonwenz volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van volledige betaling,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.
type: ksf
coll: