Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/227346 / HA ZA 16-632
Vonnis van 7 maart 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat mr. W.M.J. Weijers te Valkenswaard,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STREEP WERK B.V.,
gevestigd te Venlo,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARBEN VENLO B.V.,
gevestigd te Venlo,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIBRA II B.V.,
gevestigd te Venlo,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AUCH ENNE B.V.,
gevestigd te Venlo,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NOTARISKANTOOR [X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde sub 5] ,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZEVEN ERVEN B.V.,
gevestigd te Venlo,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SOVARE B.V.,
gevestigd te Roermond,
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TARDE VENIENTIBUS OSSA B.V.,
gevestigd te Venlo,
9.
[gedaagde sub 9],
[gedaagde sub 9],
wonende te [woonplaats gedaagde sub 9] ,
10.
[gedaagde sub 10],
[gedaagde sub 10],
wonende te [woonplaats gedaagde sub 10] ,
gedaagden,
advocaat mr. F. van der Woude te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en de notaris (als gezamenlijke aanduiding van gedaagden) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarbij is bepaald dat een comparitie zal worden gehouden van 29 november 2017
- het proces-verbaal van comparitie van 22 februari 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Gedaagden sub 1 tot en met sub 9 zijn/waren maten in de (voormalige) maatschap [Y] Notarissen, welke maatschap in opdracht notariële werkzaamheden heeft verricht, zoals hieronder nader te noemen. Gedaagde sub 10 is/was geen maat van voornoemde maatschap, maar is degene die feitelijk als notaris is opgetreden. Alle gedaagden gezamenlijk worden hierna verder aangeduid als de notaris.
2.2.
[eiser] was middellijk - via de vennootschap [A] Beheer B.V., waarvan hij enig aandeelhouder en bestuurder is - bestuurder en mede-aandeelhouder van [B] B.V. en [C] B.V. (hierna ook: de vennootschappen).
2.3.
In de vennootschappen werden twee bouwprojecten in respectievelijk Venlo en Steyl ontwikkeld. Het ging bij beide bouwprojecten kort samengevat om het realiseren van appartementen. De financiering van deze bouwprojecten vond gedeeltelijk plaats door de vennootschappen en gedeeltelijk door externe financiers. De belangrijkste externe financier was de (Rabo)bank (hierna: de bank). Voor de financiering van de bank zijn (eerste) hypotheekrechten gevestigd. Naderhand zijn ook enkele andere externe financiers bereid gevonden te investeren in de projecten, namelijk Beheer- en Beleggingsmaatschappij HOS B.V. (hierna: Hos), Alukol Kft. (een vennootschap naar Hongaars recht; hierna: Alukol) en Janans B.V. (hierna: Janans).
2.4.
De ontwikkeling van de onder 2.3 genoemde projecten heeft plaatsgevonden in het tijdvak van 2007 tot en met 2013. De vennootschappen werden al vrij snel geconfronteerd met tegenvallende verkopen en met daaruit voortvloeiende liquiditeitsproblemen. Deze liquiditeitsproblemen vormden de aanleiding tot het op enig moment - op aangeven van de bank die slechts bereid was zelf aanvullend te financieren mits ook andere externe financiers zouden worden gevonden - aantrekken van de bovengenoemde drie externe financiers. De wijze waarop de drie externe financiers gingen deelnemen was de volgende.
2.4.1.
Hos heeft op 12 februari 2010 aan [B] B.V. een geldlening verstrekt ter grootte van € 500.000. Tot zekerheid voor de terugbetaling van de lening zijn daarbij twee appartementsrechten verkocht aan Hos onder de opschortende voorwaarde van het niet of niet tijdig terugbetalen van de lening. (Noot rechtbank: de gedachte was met andere woorden dat de lening zou worden terugbetaald in geld en als dat niet mogelijk zou zijn in de vorm van twee appartementsrechten). Daarnaast heeft [eiser] zich jegens Hos borg gesteld voor de lening. Dit alles is in één overeenkomst opgenomen.
2.4.2.
Alukol heeft op 19 maart 2010 op voorlopige basis van [B] B.V. ten minste één appartementsrecht (noot rechtbank: het aantal is in geschil) gekocht voor € 250.000 waarvan een gedeelte groot € 200.000 bij wijze van voorschot is betaald. [eiser] heeft zich ook bij deze overeenkomst borg gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van [B] B.V. uit hoofde van de genoemde overeenkomst.
2.4.3.
Janans heeft op 31 maart 2010 een geldlening verstrekt aan [B] B.V. ter grootte van € 500.000. Ook bij deze overeenkomst zijn - net als bij die met Hos -appartementsrechten verkocht onder de opschortende voorwaarde van het niet of niet tijdig terugbetalen van de lening. In dit geval heeft [eiser] zich niet borg gesteld.
2.5.
De notaris is bij het opstellen van de onder 2.4.1 tot en met 2.4.3 genoemde overeenkomsten betrokken geweest door in ieder geval de legalisatie van handtekeningen te verzorgen.
(Noot rechtbank: of de opdracht aan de notaris meer taken omvatte dan de genoemde, is in geschil).
2.6.
Nadat eind 2011 geen verbetering was opgetreden in de verkopen van appartementen en [B] B.V. niet in staat bleek om de rente te voldoen op de bovengenoemde leningen, hebben de bovengenoemde externe financiers te kennen gegeven dat zij de in de overeenkomsten vermelde appartementen geleverd wilden krijgen, waarna volgens de bedoeling van partijen de verschuldigde koopsommen van deze appartementen zouden worden verrekend met hun vorderingen. Uitvoering daarvan is vervolgens niet mogelijk gebleken omdat de bank weigerde de hypotheekinschrijving op de betrokken appartementen vrij te geven, waardoor levering van de appartementsrechten in onbezwaarde staat niet mogelijk was.
2.7.
Alukol heeft [eiser] als borg aangesproken en ten laste van [eiser] beslag gelegd. Alukol en [eiser] hebben daarna een regeling getroffen. Op grond van deze regeling heeft [eiser] de hoofdsom van € 200.000 en een bedrag aan rente van € 50.000 betaald aan Alukol.
2.8.
De vennootschappen [B] B.V. en [C] B.V. zijn beide in staat van faillissement verklaard op 8 juli 2014.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - (I) te verklaren voor recht dat de notaris onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door schending van de op de notaris rustende zorgplicht en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade en (II) de notaris te veroordelen tot vergoeding van de onder I bedoelde schade nader op te maken bij staat, een en ander (III) vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
De notaris voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen is door [eiser] in de dagvaarding samengevat als volgt: het gaat in deze zaak om de vraag of de notaris onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door [eiser] - als borg bij de door de notaris opgemaakte overeenkomsten - niet te informeren of te waarschuwen dat de door de gewaarborgden (Hos en Alukol) primair verlangde en overeengekomen zekerheden (namelijk: levering van onbezwaarde appartementsrechten) niet konden worden verleend waardoor [eiser] als borg een veel groter risico aanging dan door hem was verondersteld. Volgens [eiser] heeft dit risico zich verwezenlijkt en is hij aangesproken voor de volledige bedragen waarvoor hij zich borg heeft gesteld. [eiser] stelt dat hij - als hij wel door de notaris was gewaarschuwd - zich nimmer borg had gesteld en dus ook niet als borg zou zijn aangesproken.
De notaris betwist dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden en heeft daartoe onder andere aangevoerd dat op hem in dit geval geen informatie- of waarschuwingsplicht rustte, zoals door [eiser] is gesteld.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en heeft daartoe als volgt overwogen.
De kern van de grondslag van de vordering van [eiser] is diens stelling dat de notaris de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden door [eiser] - kort samengevat - niet te waarschuwen voor het risico dat kleefde aan de als zekerheid bedoelde voorwaardelijke verkoop van appartementsrechten. Met dit risico bedoelt [eiser] de mogelijkheid dat de bank niet zou meewerken aan de onbezwaarde levering van die appartementsrechten, welke medewerking zou moeten bestaan uit het partieel afstand doen van het recht van hypotheek van de bank.
De rechtbank is met de notaris van oordeel dat de notaris in dit geval niet gehouden was de door [eiser] bedoelde waarschuwing te geven en dat om de volgende redenen.
[eiser] is - via de bovengenoemde aan hem gelieerde vennootschappen - werkzaam als projectontwikkelaar. Het organiseren van de financiering van een project behoort tot de kerntaken van een projectontwikkelaar. Het verstrekken van zekerheden behoort daartoe en daarmee ook een beoordeling van de economische/financiële risico’s die daaraan zijn verbonden. In zijn algemeenheid geldt dan ook dat een notaris - die werkzaam is in de juridische sfeer en niet in de economische/financiële sfeer - ervan mag uitgaan dat een projectontwikkelaar weet en begrijpt, dat indien een met hypotheek bezwaard recht wordt verkocht er een risico bestaat dat de hypotheekhouder niet bereid is mee te werken aan levering van die zaak door het in zoverre verlenen van royement van het hypotheekrecht. Zeker indien die geldgever/hypotheekhouder een bank is zal door de notaris mogen worden aangenomen dat een projectontwikkelaar weet dat die hypotheekhouder zijn beslissing om wel of niet afstand van zijn hypotheekrecht te doen zal laten afhangen van een beoordeling van de risico’s die de bank loopt uitgaande van in ieder geval de omvang van de openstaande vorderingen, de risico’s die zijn verbonden aan de gefinancierde ondernemingsactiviteiten en het totaal van zekerheden waarover de bank beschikt.
In dit geval wordt het genoemde uitgangspunt - de notaris mag een bepaald niveau van kennis en inzicht bij de projectontwikkelaar veronderstellen - versterkt door de omvang van de twee betrokken projecten. Deze kunnen naar het oordeel van de rechtbank worden aangemerkt als grote projecten, uitgaande van de door [eiser] aangevoerde omvang van de investeringen, namelijk ruim € 4,4 miljoen aan eigen middelen, ruim € 8 miljoen vanuit de bank en ruim € 1 miljoen van de bovengenoemde drie andere externe financiers.
[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling aangevoerd dat de voorwaardelijke verkoop van appartementsrechten moet worden aangemerkt als een schijnzekerheid (waarvoor de notaris hem had moeten waarschuwen). Met de term schijnzekerheid doelt [eiser] kennelijk op het bovengenoemde risico dat onbezwaarde levering niet mogelijk blijkt. Die aanduiding is naar het oordeel van de rechtbank echter niet terecht. Om te beginnen hadden partijen gekozen voor een periode van twee jaar waarbinnen de lening in geld terugbetaald zou kunnen worden. Op voorhand viel uiteraard niet uit te sluiten dat in die periode de financiële gezondheid van de vennootschappen weer zodanig zou herstellen dat daadwerkelijk afbetaling mogelijk zou blijken te zijn, dan wel dat de schuld aan de bank zodanig zou kunnen worden afgelost dat de bank wel bereid zou zijn mee te werken aan het doorhalen van de hypotheek waarna alsnog onbezwaarde levering mogelijk zou zijn. In die zin is deze zekerheidstelling ook niet meer of minder schijn dan bijvoorbeeld een borgstelling. Ook in het geval van een borgstelling zal immers moeten worden afgewacht of de borg, nadat deze is aangesproken, inderdaad in staat zal blijken om de op hem rustende betalingsverplichtingen na te komen. Van een principieel afwijkend risico is daarom in dit geval geen sprake. Of en in hoeverre daadwerkelijk het risico bestaat dat onbezwaarde levering niet mogelijk zou blijken te zijn, is zoals gezegd ook eerder een afweging van economische en financiële risico’s dan van juridische risico’s en ligt derhalve in de verhouding tussen een projectontwikkelaar en een notaris in de sfeer van de projectontwikkelaar, zodat er voor het aannemen van enige waarschuwingsverplichting van de notaris geen plaats is.
4.3.
De slotsom is dat in het onderhavige geval geen zorgplichtschending van de notaris kan worden aangenomen en reeds daarmee ontvalt de grondslag aan de vordering.
4.3.1.
Ten overvloede merkt de rechtbank nog op, dat de rechtbank van oordeel is dat op basis van de stellingen en de producties aannemelijk is dat de opdracht aan de notaris in dit geval niet verder ging dan de legalisatie van de handtekeningen. Dat is onder andere zo omdat de betrokken overeenkomsten feitelijk weliswaar via de notaris tot stand zijn gekomen, maar deze zijn naar de vorm geen notariële aktes maar onderhandse aktes en de inhoud is niet en ook niet mede bepaald door de notaris. Onderaan de respectieve aktes is met zoveel woorden door de notaris vermeld: “
Gezien voor legalisatie van de handtekeningen(…)”. Dat is daarmee in de letterlijke zin datgene waarvoor de notaris heeft getekend. Daar komt bij dat de notaris voor zijn bemoeienis bij elke akte een bedrag van € 125,00 exclusief btw in rekening heeft gebracht, wat niet duidt op een ruimere bemoeienis met de totstandkoming van de overeenkomsten dan de genoemde legalisatie. Een en ander in onderling verband bezien maakt aannemelijk dat de notaris terecht heeft aangevoerd dat de aan hem gegeven opdracht zich beperkte tot de legalisatie van de handtekeningen. Daarvan uitgaande bestaat ook vanwege de beperktheid van de opdracht geen grond om de door [eiser] gestelde waarschuwing aan te nemen.
Gezien voor legalisatie van de handtekeningen(…)”. Dat is daarmee in de letterlijke zin datgene waarvoor de notaris heeft getekend. Daar komt bij dat de notaris voor zijn bemoeienis bij elke akte een bedrag van € 125,00 exclusief btw in rekening heeft gebracht, wat niet duidt op een ruimere bemoeienis met de totstandkoming van de overeenkomsten dan de genoemde legalisatie. Een en ander in onderling verband bezien maakt aannemelijk dat de notaris terecht heeft aangevoerd dat de aan hem gegeven opdracht zich beperkte tot de legalisatie van de handtekeningen. Daarvan uitgaande bestaat ook vanwege de beperktheid van de opdracht geen grond om de door [eiser] gestelde waarschuwing aan te nemen.
4.4.
De beslissing van de rechtbank is gebaseerd op de bovenstaande overwegingen. Hetgeen partijen meer of anders hebben aangevoerd kan als niet langer ter zake doende verder buiten beschouwing blijven.
4.5.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.522,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 1.522,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van dit tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018. [1]