Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6272527 \ CV EXPL 17-6975
Vonnis van de kantonrechter van 10 januari 2018
in de zaak van:
[eisende partij],
wonend [adres eisende partij] ,
[woonplaats eisende partij] ,
eisende partij,
gedaagde partij in verzet,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen [eisende partij] ,
gemachtigde Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V.
tegen:
[gedaagde partij],
voorheen wonend [oude adres gedaagde partij] ,
[oude woonplaats gedaagde partij] , thans zonder vaste woon- of verblijfplaats,
gedaagde partij,
eisende partij in verzet,
eisende partij in reconventie,
verder te noemen [gedaagde partij]
gemachtigde mr. J.B.G. Gelissen,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het navolgende:
- het door de kantonrechter op 12 juli 2017 tussen [eisende partij] als eisende partij en [gedaagde partij] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 6098736 CV EXPL 17-5571;
- de verzetdagvaarding tevens houdende een eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in verzet tevens antwoord in reconventie;
- de conclusie van repliek in verzet tevens repliek in reconventie;
- het tussenvonnis van 15 november 2017;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] verhuurd de woonruimte aan de [oude adres gedaagde partij] te [oude woonplaats gedaagde partij] . De huurovereenkomst is aangevangen per 1 juli 2010. De laatstelijk geldende huurprijs bedroeg € 729,87 (per 1 juli 2017).
2.2.
De volgende huurtermijnen (voor de beoordeling in het verstekvonnis) zijn onbetaald gebleven:
- maart 2017 € 89,48 (restant);
- april 2017 € 709,80;
- mei 2017 € 709,80;
- juni 2017 € 709,80.
2.3.
Bij verstekvonnis is onder andere de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen.
2.4.
Bij kortgedingvonnis van 25 augustus 2017 is de vordering van [gedaagde partij] tot opschorting van de ontruiming van het gehuurde afgewezen.
2.5.
Op 16 augustus 2017 is het gehuurde aan de [oude adres gedaagde partij] te [oude woonplaats gedaagde partij] ontruimd.
2.6.
De huurtermijnen over de maanden juli 2017 en augustus 2017 zijn eveneens onbetaald gebleven.
2.7.
Op 26 april 2017 is de voordeur van de woning aan de [oude adres gedaagde partij] te [oude woonplaats gedaagde partij] ingetrapt. [eisende partij] is na een melding daarvan poolshoogte gaan nemen en heeft de politie ingeschakeld. Beide troffen een beschonken heer [A] in de woning aan. De heer [A] staat, naast [gedaagde partij] , op eerdergenoemd adres ingeschreven.
2.8.
De kosten van een noodreparatie aan de voordeur bedroegen € 199,65. Hiervan is € 99,65 door de verzekeraar van [eisende partij] voldaan. Het herstel van de voordeur bedroeg € 2.590,17. Dit bedrag is geheel door de verzekeraar van [eisende partij] voldaan.
2.9.
Door [gedaagde partij] is eerder een bedrag van € 1.000,00 ter zake borg betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde partij] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling aan [eisende partij] van de bedragen en rente als in de dagvaarding vermeld, kosten rechtens.
3.2.
Bij verstekvonnis van 12 juli 2017 is de vordering, met inachtneming van een ontruimingstermijn van veertien dagen, aan [eisende partij] toegewezen, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
3.3.
[gedaagde partij] vordert in het verzet dat hij zal worden ontheven van de tegen hem bij het verstekvonnis uitgesproken veroordeling en dat de vordering van [eisende partij] alsnog wordt afgewezen. Daarnaast vordert [gedaagde partij] [eisende partij] te veroordelen tot het (doen) herstellen van de gebreken aan de woning en een vermindering van de huurprijs vast te stellen wegens gederfd huurgenot.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie4.1. Het verzet kan geacht worden tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is, zodat [gedaagde partij] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.
4.2.
Uit de stellingen van [gedaagde partij] kan worden afgeleid dat de bij intitiële dagvaarding gestelde huurachterstand als zodanig niet wordt betwist. [gedaagde partij] acht het in strijd met goed verhuurderschap en de redelijkheid en billijkheid dat [eisende partij] [gedaagde partij] , ondanks de wetenschap van [eisende partij] van de medische situatie van [gedaagde partij] , in rechte heeft betrokken.
4.3.
Bij antwoord in verzet stelt [eisende partij] dat hij na de contante betaling op 26 april 2017, waarmee in de dagvaarding reeds rekening is gehouden, geen betaling van [gedaagde partij] meer heeft mogen ontvangen. Daarnaast is de voordeur van het gehuurde ingetrapt. De voordeur is ingetrapt, volgens [gedaagde partij] en een getuige, door de heer [A] . De heer [A] verbleef met goedvinden van [gedaagde partij] in de woning en [gedaagde partij] is dan ook aansprakelijk voor de gedragingen van [A] .
[gedaagde partij] schiet daarom ernstig tekort in de nakoming van zijn (betalings)verbintenissen jegens [eisende partij] , waardoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Vast staat dat [gedaagde partij] een huurachterstand van ruim drie maanden heeft laten ontstaan. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (in geval van een huurovereenkomst: doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Een huurachterstand van ruim drie maanden acht de kantonrechter een dermate ernstige tekortkoming, dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst reeds rechtvaardigt. Het is immers een van de hoofdverplichtingen van een huurder om zorg te dragen voor tijdige en volledige betaling van de huurpenningen. Bij een achterstand van ruim drie maanden hoeft van een verhuurder niet verlangd te worden de huurder nog in het genot van het gehuurde te laten. De omstandigheden die tot de huurachterstand hebben geleid komen geheel voor rekening en risico van [gedaagde partij] en raken [eisende partij] niet. Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dient het verstekvonnis te worden bekrachtigd. Over de gevorderde huurachterstand hierna meer.
4.5.
Ten aanzien van de gevorderde schade aan de voordeur overweegt de kantonrechter als volgt.
Inmiddels is komen vast te staan dat de verzekeraar van [eisende partij] de schade aan de voordeur heeft vergoed tot een bedrag van € 2.689,82. Rest een niet-vergoed bedrag van € 100,00.
Als onweersproken gesteld kan worden vastgesteld dat de heer [A] met goedvinden van [gedaagde partij] toegang had tot het gehuurde. [gedaagde partij] is ex artikel 7:219 BW dan ook aansprakelijk voor de gedragingen van de heer [A] . Jegens [eisende partij] is [gedaagde partij] aanspreekbaar voor de schade. [gedaagde partij] kan vervolgens de heer [A] aanspreken.
Voor zover de heer [A] niet verantwoordelijk is voor de schade aan de voordeur overweegt de kantonrechter dat [gedaagde partij] dan toch zelf – als huurder – verantwoordelijk is en blijft voor aan het gehuurde toegebrachte schade. Het ligt daarom op zijn weg om ofwel kenbaar te maken wie dan wel verantwoordelijk zou zijn ofwel ook zijn eigen verantwoordelijkheid als huurder te nemen. De gevorderde (rest) schade ad € 100,00 dient daarom eveneens aan [eisende partij] te worden toegewezen.
4.6.
Over de gevorderde achterstallige huurpenningen zal, zoals overeengekomen, de gevorderde contractuele rente worden toegewezen vanaf de dag der opeisbaarheid. Niet duidelijk is waarop de vordering tot contractuele rente over het schadebedrag is gegrond. Over de toe te wijzen schade zal derhalve de wettelijke rente worden toegewezen.
4.7.
[eisende partij] maakt verder aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.
De kantonrechter stelt vast dat [eisende partij] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
4.8.
Nu in het verstekvonnis de huurachterstand en de schade in één bedrag is opgenomen, zal de kantonrechter het verstekvonnis als gewezen onder r.o. 3.3. vernietigen en opnieuw recht doen. Voor het overige zal het verstekvonnis worden bekrachtigd.
4.9.
[gedaagde partij] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten
van het verzet worden verwezen.
In reconventie
4.10.
[gedaagde partij] vordert – na vermeerdering van eis –:
- [eisende partij] te veroordelen tot het (doen) herstellen van de gebreken aan de woning, dan wel in ieder geval een aanvang te maken hiertoe, zulks binnen twee weken na betekening van het vonnis, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eisende partij] dit verzuimt;
- een vermindering van de huurprijs wegens gederfd huurgenot vast te stellen zoals de kantonrechter in goede justitie juist acht, te rekenen van de dag dat [gedaagde partij] voor het eerst de klachten kenbaar maakte, tot en met de dag waarop [eisende partij] de gebreken heeft gerepareerd;
- [eisende partij] te veroordelen tot terugbetaling van de borg van € 1.000,00, die [gedaagde partij] aan [eisende partij] heeft betaald bij aanvang van het huurcontract voor de woonruimte aan de [adres eisende partij] te [woonplaats eisende partij] , dan wel, in het geval wordt geoordeeld dat [eisende partij] schade heeft geleden waarvoor [gedaagde partij] verantwoordelijk gehouden dient te worden, dit te verrekenen met deze € 1.000,00.
4.11.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Ten aanzien van het eerste onderdeel van de vordering heeft [gedaagde partij] geen belang (meer). In conventie is geoordeeld dat [eisende partij] op goede gronden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. Het gehuurde is inmiddels ook ontruimd. [gedaagde partij] heeft daarom geen belang meer bij het gevorderde herstel van de gestelde gebreken, wat daar verder ook van zij.
4.12.
Ten aanzien van het tweede onderdeel van de vordering wordt als volgt overwogen.
[gedaagde partij] stelt dat sprake is van gebreken aan de woning en vordert vermindering van de huurprijs vanaf het moment dat [gedaagde partij] voor het eerst de klachten kenbaar heeft gemaakt. [eisende partij] betwist dat sprake is van gebreken die voor rekening van [eisende partij] komen.
Enkel de brief van 26 juni 2017 van [eisende partij] aan [gedaagde partij] getuigt van het aan [eisende partij] op 16 juni 2017 kenbaar maken van een gebrek. In deze brief verwijst [eisende partij] naar een klacht over de bel. Nog afgezien van de vraag of dit een gebrek is en of herstel van dit gebrek voor rekening van de verhuurder komt, kan dit niet leiden tot vermindering van de huurprijs. Voor zover al sprake is van een gebrek, is dit van zo een geringe omvang dat hiermee niet gesproken kan worden van vermindering van het huurgenot.
Voor het overige zijn de gestelde gebreken niet aangetoond en/of is niet aangetoond dat [eisende partij] daarvan in kennis is gesteld en de gelegenheid is geboden om voor herstel zorg te dragen. De aantekeningen op de brief van 26 juni 2017 zijn van [gedaagde partij] zelf en niet kan worden vastgesteld dat [eisende partij] hiervan, anders dan in deze procedure, kennis heeft kunnen nemen. Dit onderdeel van de vordering dient derhalve te worden afgewezen.
4.13.
Ten aanzien van de gevorderde terugbetaling van de gestelde borgsom overweegt de kantonrechter als volgt.
Vast staat dat [gedaagde partij] op enig moment een bedrag van € 1.000,00 ter zake borg aan [eisende partij] heeft betaald. [gedaagde partij] vordert dit bedrag nu terug van [eisende partij] .
Bij verzetdagvaarding stelt [gedaagde partij] een eis in reconventie in. [gedaagde partij] is aldus bekend met de mogelijkheid tot het instellen van een tegeneis. Toch laat hij na de door hem gestelde borgtocht reeds toen terug te vorderen. Hij vermeerdert daartoe zijn eis bij conclusie van repliek in verzet/repliek in reconventie. [eisende partij] reageert daarop bij conclusie van dupliek in recoventie.
De kantonrechter acht deze gang van zaken in strijd met de eisen van een goede procesorde. Gelet op het gestelde in de conclusie van dupliek in reconventie, ontstaat er thans voor het oog van de kantonrechter een geheel nieuwe discussie tussen partijen over mogelijke schade die eventueel met de borgsom verrekend kan/dient te worden. Dit leidt naar het oordeel van de kantonrechter tot een onnodige en onredelijke vertraging van de procedure. Indien [gedaagde partij] een vordering ter zake de terugbetaling van de borgsom op [eisende partij] meent te hebben, dient hij deze daarom bij een afzonderlijke procedure in te stellen.
4.14.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering in reconventie afgewezen. [gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze reconventie worden verwezen
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 12 juli 2017 onder zaaknummer 6098736 CV EXPL 17-5571 gewezen verstekvonnis onder r.o. 3.3.,
en in zoverre opnieuw beslissend
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om tegen bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen:
- een bedrag van € 2.218,88, ter zake van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de contractuele rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
- een bedrag van € 145,07, ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
- vanaf 1 juli 2017 een bedrag van € 729,87 voor elke maand of gedeelte hiervan, waarin [gedaagde partij] het gehuurde niet geheel ontruimd ter vrije beschikking van [eisende partij] heeft gesteld,
- een bedrag van € 100,00 ter zake schade aan de voordeur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2017 tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [eisende partij] tot op heden begroot op € 250,00 voor gemachtigdensalaris,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
5.6.
wijst de vordering af.
5.7.
veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisende partij] gevallen en tot op heden begroot op € 125,00 voor gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.
type: ksf
coll: