Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB 17/2821 en AWB 17/2822
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 december 2018 in de zaak tussen
[eiseres] BV, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maastricht, verweerder 1,
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuth, verweerder 2,
(gemachtigde: R.H.E. Steijvers ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2017 (het primaire besluit) hebben verweerders, ieder voor zover het hun eigen bevoegdheid betreft, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (onder andere) de onroerende zaken [adres 1] te Maastricht en [adres 2] te Nuth (hierna: de winkelpanden) per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] ,- voor het tijdvak 1 januari 2017 tot 1 januari 2018.
Bij besluit van 25 juli 2017 (het bestreden besluit) hebben verweerders de bezwaren van eiseres gericht tegen de vastgestelde WOZ-waarden van de hiervoor genoemde winkelpanden ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Beide verweerders hebben een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Namens eiseres is verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerders hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiseres is huurder/gebruiker van de winkelpanden.
2. Het winkelpand [adres 1] is gelegen in het centrum van Maastricht . De oppervlakte van het winkelpand bedraagt in totaal 465 m², bestaande uit 195 m² winkel en 270 m² opslag/magazijn.
3. Het winkelpand [adres 2] is gelegen in het centrum van Nuth . De oppervlakte van het winkelpand bedraagt in totaal 170 m², bestaande uit 60 m² winkel, 90 m² opslag/magazijn en 20 m² kantoor.
4. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. In geschil is de vraag of de heffingsambtenaren de waarde van de winkelpanden te hoog hebben vastgesteld.
6. Met betrekking tot het winkelpand [adres 1] overweegt de rechtbank als volgt.
7. Eiseres heeft een door taxateur [naam taxateur 1] opgestelde taxatiekaart overgelegd waarin de waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is bepaald op
€ [bedrag] ,-. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € [bedrag] ,-. De kapitalisatiefactor bedraagt 13,3, waarbij het leegstandsrisico op 9% en het opslagrisico op 5,1% is ingeschat.
8. Verweerder 1 heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in de beroepsfase als bijlage bij zijn verweerschrift een door taxateur [naam taxateur 2] opgesteld taxatierapport overgelegd. Taxateur [naam taxateur 2] heeft - eveneens aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode - de waarde vastgesteld op € [bedrag] ,-, uitgaande van de eigen huurwaarde van € [bedrag] ,-, en een kapitalisatiefactor 14,5, waarbij het leegstandsrisico op 9% en het opslagrisico op 4,7% (afgeleid uit DNB, FGH: regionale rapportages juli 2015) is ingeschat. Ter ondersteuning van de juistheid van deze waarde heeft taxateur [naam taxateur 2] het winkelpand aan de Spilstraat 21 te Maastricht als referentiepand bij de waardebepaling betrokken. Gelet op de uit het verkoopcijfer en huurcijfer van dit winkelpand afgeleide kapitalisatiefactor van 17,5 acht de taxateur een kapitalisatiefactor van 14,5 voor het onderhavige winkelpand niet te hoog. Onder verwijzing naar het taxatierapport, waarin de taxateur tot een hogere waarde dan de beschikte waarde
(€ [bedrag] ,-) heeft geconcludeerd, heeft verweerder 1 het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder 1 toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde bepaald wordt door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor, de juiste methode is voor de waardebepaling van objecten zoals bedrijfspanden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder 1 de waarde van [adres 1] heeft kunnen vaststellen aan de hand van het eigen huurcijfer van eiseres en een kapitalisatiefactor van 14,5. De rechtbank vindt hiervoor steun in (onder andere) de uitspraak van 12 oktober 2017 van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2017:4424). Eiseres heeft geen feiten en/of omstandigheden aangedragen op grond waarvan deze huur zou moeten worden gecorrigeerd voor bedingen in of bij de verhuurovereenkomst op grond waarvan de werkelijke huur in betekende mate afwijkt van voor vergelijkbare onroerende zaken op of rond de waardepeildatum per saldo overeengekomen huren. Gelet hierop heeft verweerder 1 zich eveneens terecht op het standpunt gesteld dat met de specifieke objectkenmerken zoals bouwjaar en gedateerdheid van onderhavig object, alsmede hiermee samenhangende aspecten zoals hoge stookkosten en mindere functionaliteit, maar ook de ligging, reeds rekening is gehouden. De stelling van eiseres dat vermenigvuldiging van de voor het referentiepand aan de Spilstraat 21 gehanteerde vierkante meterprijs (voor met name de opslag ruimte) met de door verweerder 1 voor de [adres 1] gehanteerde kapitalisatiefactor, neerkomt op een lagere waarde, berust op een onjuiste vooronderstelling. Verweerder 1 heeft dit referentiepand, zoals ter zitting nader toegelicht, immers enkel gebruikt ter onderbouwing van juistheid van zijn standpunt dat een kapitalisatiefactor van 14,5 niet te hoog is. Het winkelpand aan de Spilstraat is qua ligging goed vergelijkbaar en voor dat pand wordt gelet op de beschikbare cijfers 17,5 keer de huurwaarde betaald. Gesteld noch gebleken is dat dit winkelpand ook anderszins goed vergelijkbaar is, zodat de uit dit verkoopcijfer afgeleide vierkante meterprijs niet maatgevend wordt geacht. Gelet hierop acht de rechtbank de door eiseres voorgestane kapitalisatiefactor voor het onderhavige pand van 13,3, mede gelet op het gebrek aan onderbouwing hiervan, niet aannemelijk. De voor de kapitalisatiefactor door eiseres gehanteerde uitgangspunten voor wat betreft met name het opslagrisico en de onderhoudskosten, worden door de rechtbank derhalve niet gevolgd.
10. Met betrekking tot het winkelpand [adres 2] overweegt de rechtbank als volgt.
11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € [bedrag] ,-. Zij wijst op de huurwaarde van het pand Stationstraat 149, dat op 1 augustus 2016 verhuurd is voor € [bedrag] ,-.
12. Verweerder 2 heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in de beroepsfase als bijlage bij zijn verweerschrift een door taxateur [naam taxateur 2] opgesteld taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € [bedrag] ,-, gebaseerd op de overeengekomen jaarhuur. Er is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 7,9, waarbij het leegstandsrisico op 20% en het opslagrisico op 6,21% (afgeleid uit DNB, FGH: regionale rapportages juli 2015) is ingeschat. Onder verwijzing naar het taxatierapport, waarin de taxateur tot een hogere waarde (€ [bedrag] ,-) dan de beschikte waarde (€ [bedrag] ,-) heeft geconcludeerd, heeft verweerder 2 het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
13. Ook hier is niet in geschil dat de waarde van het winkelpand dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder 2 bij het vaststellen van de waarde mocht uitgaan van het eigen recent vastgestelde huurcijfer van de onroerende zaak aan de Stationstraat 149. De rechtbank is, onder verwijzing naar de reeds onder rechtsoverweging 9 genoemde uitspraak van het Gerechtshof
’s-Hertogenbosch, van oordeel dat dit het geval is. Eiseres heeft geen feiten en/of omstandigheden aangedragen op grond waarvan deze huur zou moeten worden gecorrigeerd voor bedingen in of bij de verhuurovereenkomst op grond waarvan de werkelijke huur in betekende mate afwijkt van voor vergelijkbare onroerende zaken op of rond de waardepeildatum per saldo overeengekomen huren. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de huurprijs in 2007 is overeengekomen en daarmee te ver van de waardepeildatum is gelegen, overweegt de rechtbank dat verweerder 2 is uitgegaan van de op 1 juni 2013 opnieuw vastgestelde huur. Dat deze jaarlijks wordt geïndexeerd betekent niet zonder meer dat de gehanteerde huurprijs van 2013 in 2017 niet meer marktconform was. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder, door de in 2013 vastgestelde huurprijs niet te indexeren, niet in het nadeel van eiseres heeft gehandeld. Bovendien duurt de huurovereenkomst voort tot 31 mei 2017, hetgeen aangeeft hoe de partijen in 2013 de marktsituatie in de daaropvolgende jaren hebben ingeschat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat het eigen huurcijfer niet meer marktconform is en dat er een relevante daling van de huurwaarde heeft plaatsgevonden. Gelet hierop mocht verweerder 2 voorbijgaan aan het door eiseres genoemde huurcijfer van het pand Stationstraat 149 en aansluiting zoeken bij het eigen huurcijfer van eiseres. Het voor de kapitalisatiefactor door eiseres gehanteerde uitgangspunt voor wat betreft het opslagrisico, wordt door de rechtbank derhalve niet gevolgd.
14. Tot slot heeft eiseres zich in beroep op het standpunt gesteld dat verweerders het bestreden besluit ten aanzien van beide winkelpanden niet deugdelijk hebben gemotiveerd, aangezien nauwelijks wordt ingegaan op de in bezwaar aangevoerde gronden en de waardes niet worden onderbouwd. Eiseres vindt dat de beroepen vanwege de ondeugdelijke motivering van het bestreden besluit gegrond moeten worden verklaard.
15. Anders dan eiseres heeft gesteld, is het bestreden besluit naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen eiseres in de bezwaarfase heeft aangevoerd niet noopte tot een uitgebreidere motivering van het bestreden besluit. Zo heeft eiseres enkel opgesomd met welke aspecten bij het vaststellen van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor in zijn algemeenheid rekening dient te worden gehouden en het bedrag genoemd waarop de waardes zouden moeten worden vastgesteld. In dit licht bezien hebben verweerders kunnen volstaan met de motivering dat uit hertaxatie is gebleken dat de huurwaarde en kapitalisatiefactor correct zijn vastgesteld.
16. De rechtbank zal de beroepen ongegrond verklaren.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.J.J. Derks-Voncken, voorzitter, en
mr. R.M.M. Kleijkers en mr. J.M.E. Kessels, leden, in aanwezigheid van mr. R.A. Debets, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 december 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 december 2018.
de griffier is verhinderd te ondertekenen voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: 28 december 2018.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.