ECLI:NL:RBLIM:2018:1208

• Datum uitspraak: 17 januari 2018
• Publicatiedatum: 7 februari 2018
• Zaaknummer: 6075356 \ CV EXPL 17-5379
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M.P. Brouns
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst woning en boete bij niet nakoming financieringsvoorbehoud

In deze zaak heeft de kantonrechter te Roermond geoordeeld over de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning. De eisende partij, R. [eisende partij], had op 11 oktober 2016 een koopovereenkomst gesloten met de gedaagde partij, [gedaagde partij], voor de verkoop van een woning. In de overeenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen, die inhield dat de koper vóór 10 december 2016 een toezegging voor financiering diende te verkrijgen. De gedaagde partij heeft echter geen rechtsgeldig beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde, omdat de benodigde documentatie niet tijdig was overgelegd. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde partij in verzuim was en dat de eisende partij de overeenkomst op 2 februari 2017 rechtsgeldig heeft ontbonden. De gedaagde partij werd veroordeeld tot betaling van een boete van € 17.750,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 952,50, vermeerderd met wettelijke rente. De kantonrechter wees het verzoek van de gedaagde partij om matiging van de boete af, omdat de omstandigheden geen aanleiding gaven voor een dergelijke matiging. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 6075356 \ CV EXPL 17-5379

Vonnis van de kantonrechter van 17 januari 2018

in de zaak van:

1. [eisende partij sub 1] ,wonend [adres eisende partijen] ,[woonplaats eisende partijen] ,

2.
R. [eisende partij] ,
wonend [adres eisende partijen] ,
[woonplaats eisende partijen] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. G.E. Tip,

tegen:

[gedaagde partij] ,

wonend [adres gedaagde partij] ,

[woonplaats gedaagde partij] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. G.A.M.F. Spera.

Partijen worden verder aangeduid als “ [eisende partij] ”(mannelijk enkelvoud) en “ [gedaagde partij] ”.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de conclusie van repliek, met één productie;
• de conclusie van dupliek, met één productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben op 11 oktober 2016 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisende partij] aan [gedaagde partij] heeft verkocht de woning aan het adres [adres woning] te [plaats woning] tegen een koopsom van € 177.500,00. Partijen zijn als uiterste leveringsdatum 20 december 2016 overgekomen, dan wel levering zoveel eerder of later als partijen nader zouden overeenkomen.

2.2.

In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“
INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE

Artikel 14

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

Het hiervoor sub 1 en 2 bepaalde is ook van toepassing op de termijnen gesteld in de artikelen 1 en 4.

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (…)

ONTBINDENDE VOORWAARDEN

Artikel 15

1.
Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden kunnen worden als koper niet vóór 10 december 2016 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van de aankoop van het registergoed, zulks ter hoogte van de koopsom + kosten, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - de garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ter zake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste een schriftelijke afwijzing over te leggen.

(…)

(…)

Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn.

(…) ”

2.3.

Bij brieven van 2 en 9 december 2016 aan de notaris respectievelijk aan [eisende partij] heeft [gedaagde partij] een beroep gedaan op de in artikel 15, lid 1, bedoelde ontbindende voorwaarde. Noch bij de brief van 2 december, noch bij die van 9 december was de in het artikel bedoelde documentatie/schriftelijke afwijzing gevoegd.

2.4.

Bij brief van 13 december 2016 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] aan [eisende partij] en aan de notaris medegedeeld dat de bescheiden waaruit blijkt dat [gedaagde partij] de financiering niet rond krijgt zijn opgevraagd en dat deze zullen worden nagezonden.

2.5.

Bij brieven van 21 december 2016 en 2 januari 2017 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] aan [eisende partij] een schriftelijke afwijzing van de financieringsaanvraag van respectievelijk de ABN AMRO Bank en de Rabobank doen toekomen.

2.6.

Bij brief van 18 januari 2017 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] medegedeeld dat naar zijn mening geen rechtsgeldig beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] voor het verlenen van medewerking aan de levering van de woning in gebreke gesteld en hem verzocht binnen acht dagen aan te geven of hij alsnog tot nakoming van de overeenkomst zou overgaan, en dat, als hij dit niet zou doen hij de terstond opeisbare boete van € 17.750,00 zou verbeuren.

2.7.

Bij brief van 25 januari 2017 heeft [gedaagde partij] aan [eisende partij] laten weten dat hij van mening is dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden en dat nakoming dan ook niet aan de orde is.

2.8.

[eisende partij] heeft vervolgens bij brief van 2 februari 2017 de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde partij] gesommeerd de boete van € 17.750,00 binnen 21 dagen te voldoen, bij gebreke waarvan hij aanspraak heeft gemaakt op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke invorderingskosten ad € 952,50.

2.9.

[gedaagde partij] heeft de boete niet betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert - samengevat - voor recht te verklaren dat de onderhavige koopovereenkomst op 2 februari2017 rechtsgeldig is ontbonden, althans deze te ontbinden, alsmede [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de boete ad € 17.750,00 en de buitengerechtelijke invorderingskosten ad € 952,50, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente, en met veroordeling van [gedaagde partij] in de proces- en nakosten.

3.2.

Naast de hierboven weergegeven feiten legt [eisende partij] aan het gevorderde - samengevat - het volgende ten grondslag.

[gedaagde partij] heeft geen rechtsgeldig beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde: de afwijzingen zijn pas na het verstrijken van de termijn - en dus te laat - overgelegd. Bovendien zijn ze onvoldoende gedocumenteerd, zodat [eisende partij] niet kan beoordelen of [gedaagde partij] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. [gedaagde partij] heeft de overeenkomst dan ook niet rechtsgeldig ontbonden. [gedaagde partij] is in gebreke gebleven met de nakoming van zijn verplichting tot afname van de woning en daarom op grond van de koopovereenkomst de boete aan [eisende partij] verschuldigd.

3.3.

[gedaagde partij] voert - samengevat- het volgende verweer.

[gedaagde partij] is van mening dat hij met de overlegging van de schriftelijke afwijzingen aan de voorwaarden voor ontbinding heeft voldaan. Het was voor hem als niet deskundige particulier niet duidelijk dat de enkele mededeling niet voldoende was. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde partij] geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde is hij van mening dat de boete moet worden gematigd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter is met [eisende partij] van oordeel dat [gedaagde partij] geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Uit de tekst van artikel 15 blijkt immers duidelijk dat uiterlijk op 10 december 2016 schriftelijk en gedocumenteerd mededeling moest worden gedaan aan de notaris. De enkele binnen deze termijn door [gedaagde partij] gedane blote mededelingen zijn dus onvoldoende. Het moet voor de verkopende partij immers op het moment dat een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde controleerbaar zijn of de koper zich voldoende inspanning heeft getroost de financiering rond te krijgen. (Zie onder meer de door [eisende partij] onder punt 4 van de conclusie van repliek aangehaalde jurisprudentie.)

De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [gedaagde partij] dat het voor hem onduidelijk was dat de enkele mededeling onvoldoende was. Voor zover dit het geval was had het op zijn weg gelegen daarover bij de notaris of bij een andere ter zake deskundige daarover advies in te winnen. Dat hij dat niet, althans niet tijdig, heeft gedaan komt voor zijn eigen rekening en risico. De kantonrechter gaat eveneens voorbij aan het gestelde onder punt 1.a van de conclusie van dupliek, waar [gedaagde partij] kennelijk wenst te stellen dat mondeling aanvullende afspraken zijn gemaakt over de aan het beroep op de ontbindende voorwaarde te stellen eisen. [gedaagde partij] heeft daarover in zijn conclusie van antwoord met geen woord gerept. Gelet op het beginsel van concentratie van verweer wordt dit eerst bij dupliek gevoerde verweer als zijnde tardief gepasseerd.

De kantonrechter kan [gedaagde partij] voorts niet volgen in zijn stelling dat het te laat overleggen van de afwijzingen niets afdoet aan het feit dat het voor hem absoluut onmogelijk was om de aankoop te financieren en dat deze absolute onmogelijkheid niet aan hem kan worden toegerekend. De absolute onmogelijkheid zelf wordt immers niet aan [gedaagde partij] toegerekend, doch enkel slechts het feit dat hij niet tijdig en voldoende gedocumenteerd een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Dat [gedaagde partij] niet op tijd over de documenten beschikte komt voor zijn eigen rekening en risico. Het feit dat [gedaagde partij] nog niet in het bezit was van een arbeidscontract had hem er immers niet van moeten weerhouden toch de aanvraag in te dienen, al was het maar om tijdig de afwijzing in zijn bezit te hebben.

4.2.

[gedaagde partij] heeft niet op andere gronden dan dat hij de overeenkomst zou hebben ontbonden betwist dat hij in verzuim is en evenmin dat [eisende partij] de overeenkomst op 2 februari 2017 rechtsgeldig heeft ontbonden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.

4.3.

Gelet op het voorgaande is [gedaagde partij] op grond van artikel 14 lid 4 van de koopovereenkomst de boete verschuldigd.

[gedaagde partij] heeft de kantonrechter (subsidiair) verzocht om matiging van die boete.

Op grond van het bepaalde in artikel 94, lid 1, boek 6 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter een bedongen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 13 april 2007, ECLI:NL:HR:AZ 6638)

4.4.

[gedaagde partij] heeft - samengevat - de volgende omstandigheden aangevoerd:

• de boete is voornamelijk een prikkel tot nakoming;
• [gedaagde partij] is onvrijwillig in de situatie beland dat hij niet kan nakomen en het aansporend effect van de boete verandert daaraan niets;
• vaststelling van de boete tot het gevorderde bedrag leidt tot verrijking van [eisende partij] , wat partijen niet voor ogen hebben gehad; [eisende partij] heeft ook geen schade geleden;
• een punitieve sanctie is niet op zijn plaats, omdat [gedaagde partij] niet het oogmerk had [eisende partij] te benadelen en omdat het niet kunnen nakomen niet aan [gedaagde partij] kan worden toegerekend;
• [gedaagde partij] wordt als gevolg van de niet-nakoming niet bevoordeeld;
• het betreft een standaardbeding waarover partijen niet hebben onderhandeld.

4.5.

[eisende partij] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek tot matiging van de boete.

4.6.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woonhuizen. Dat het beding geldt als een standaardbeding, maakt niet dat dit in dit geval reden is tot matiging. Bij de totstandkoming van de overeenkomst is immers een notaris betrokken geweest. Voor zover [gedaagde partij] vragen/bedenkingen had bij het beding had hij deze aan de notaris kunnen stellen/uiten. Dat hij dit kennelijk niet heeft gedaan, komt voor zijn eigen rekening en risico.

Het boetebeding bevat voorts een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen, wat van belang is in het kader van de rechtszekerheid. Daarnaast is de boete bedoeld om de door de wederpartij van de nalatige partij geleden schade te fixeren. [eisende partij] heeft onweersproken gesteld dat hij sinds 20 december 2016 onverkort de hypotheeklasten en overige lasten van de woning draagt, terwijl hij niet meer in de woning woont. Daaruit volgt dat [eisende partij] alleen om die reden al schade lijdt. Dat die schade in geen enkele verhouding staat tot de hoogte van de boete is niet gebleken.

Zoals onder punt 4.1 reeds is overwogen komt het voor eigen rekening en risico van [gedaagde partij] dat hij niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Het komt de kantonrechter voor dat [gedaagde partij] te lang heeft gewacht met het doen van de financieringsaanvragen en daarmee zichzelf in een situatie heeft doen belanden waarin hij geen beroep meer kan doen op de ontbindende voorwaarde. Dat het boetebeding aldus kennelijk te weinig aansporend effect heeft gehad op [gedaagde partij] maakt dus evenmin dat de boete in dit geval matiging behoeft.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde partij] de boete onverkort verschuldigd is, zodat het in verband daarmee gevorderde bedrag van € 17.750,00 toewijsbaar is.

4.7.

[gedaagde partij] betwist wettelijke rente verschuldigd te zijn; volgens hem treedt de boete immers in de plaats van een vordering tot schadevergoeding. De kantonrechter is echter met [eisende partij] van oordeel dat partijen in artikel 14, lid 4 van de koopovereenkomst zijn afgeweken van deze in artikel 92 lid 2 van boek 6 BW neergelegde regel van aanvullend recht. [eisende partij] kan dus aanspraak maken op wettelijke rente als aanvullende schadevergoeding. [gedaagde partij] heeft geen verweer gevoerd tegen de gestelde rentedatum, zodat de rente wordt toegewezen als gevorderd.

4.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden, die niet zijn betwist, dat daarvoor kosten in rekening worden gebracht. Nu het gevorderde bedrag in overeenstemming is met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten neergelegde staffeltarief is het gevorderde bedrag toewijsbaar.

4.9.

[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:

• dagvaarding € 101,12
• griffierecht 470,00
• salaris gemachtigde

totaal € 1.171,12

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.

4.10.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.

4.11.

[gedaagde partij] is van mening dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard, nu [eisende partij] niet heeft gesteld wat zijn belang daarbij is. Dit belang wordt echter verondersteld aanwezig te zijn door het feit dat ingeval van uitvoerbaar bij voorraad verklaring het instellen van een rechtsmiddel geen schorsende werking heeft ten aanzien van de tenuitvoerlegging van het vonnis. Gelet op artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, nu de wet of de aard van de zaak zich daartegen niet verzet.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst d.d. 11 oktober 2016 ter zake de verkoop van het woonhuis c.a., staande en gelegen te [plaats woning] , aan de [adres woning] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [X] , nummer [nr.] door [eisende partij] op 2 februari 2017 rechtsgeldig is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 17.750,00, ter zake de terstond opeisbare boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2017 tot aan de voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 952,50 ter zake van de buitengerechtelijke invorderingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2017 tot aan de voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] gevallen en tot op heden begroot op € 1.171,12, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis;

5.5.

veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door [eisende partij] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.

type: EB

coll: