Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer 7038113 CV EXPL 18-4036
Vonnis van de kantonrechter van 19 december 2018 (bij vervroeging)
in de zaak
STICHTING WOONPUNT
statutair gevestigd en kantoor houdend in Maastricht
verder ook aan te duiden als “Woonpunt”
eisende partij
gemachtigde mr. M. van den Oord, advocaat in Woerden (postadres in Best)
tegen
[gedaagde]
wonend in [woonplaats] aan de [adres]
verder ook aan te duiden als “ [gedaagde] ”
gedaagde partij
gemachtigde mr. L. Schyns, advocaat in Maastricht
1.De procedure
Woonpunt heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 28 juni 2018 in rechte betrokken voor een vordering als omschreven in het exploot van dagvaarding. Tegelijk met het exploot zijn aan [gedaagde] zeven producties betekend.
[gedaagde] heeft - na herhaald uitstel - op 5 september 2018 schriftelijk geantwoord onder verwijzing naar zes aangehechte producties (‘verklaringen’).
Vervolgens heeft Woonpunt ter rolzitting van 10 oktober 2018 gerepliceerd en aan haar conclusie een achtste productie toegevoegd.
Op 7 november 2018 heeft [gedaagde] voor dupliek geconcludeerd. Aan de tegelijk met de dupliek ingediende producties 7 t/m 11 waarop Woonpunt niet meer heeft kunnen reageren, kan en mag voor de beslissing geen doorslaggevende betekenis toegekend worden.
Hierna is vonnis bepaald. De uitspraak is - bij vervroeging - op vandaag gesteld.
2.Het geschil
2.1
Woonpunt vordert de ontbinding van de huurovereenkomst woonruimte tussen haar en [gedaagde] alsmede diens veroordeling tot zo snel mogelijke ontruiming van het gehuurde en tot betaling door [gedaagde] van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur plus wettelijke rente zolang die ontruiming niet naar behoren gerealiseerd is, alles bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Woonpunt wenst tevens vergoeding van de te liquideren kosten van de procedure en de eventuele nadere uitvoeringskosten bij executie van een veroordelend vonnis.
2.2
De vordering is gebaseerd op een ernstige overtreding van de Opiumwet blijkend uit het aantreffen van handelshoeveelheden hennep en toebehoren (handelsattributen) in de woning van [gedaagde] in combinatie met het mede door de aanwezigheid van een aanmerkelijk bedrag aan contant geld ingegeven vermoeden van handel in hennep, alsmede overtreding van de Wet wapens en munitie. Door de gemeentelijke politie is een en ander op 14 maart 2018 geconstateerd in de sedert 16 januari 1997 door [gedaagde] van Woonpunt voor een actuele maandhuur van € 388,86 gehuurde woning in [woonplaats] . De burgemeester van Heerlen heeft hieraan de waarschuwing verbonden dat bij herhaling van deal- en/of teeltactiviteit in of vanuit de woning het pand terstond gesloten verklaard zou worden. Woonpunt heeft hieruit geconcludeerd dat [gedaagde] de woning in strijd met de bestemming gebruikt en ook overigens jegens haar hoogst ernstig te nemen wanprestatie pleegt. Zij heeft [gedaagde] bij brief van 23 maart 2018 te verstaan gegeven dat hij een procedure gericht op ontbinding van de huurovereenkomst slechts kon voorkomen door uiterlijk 30 maart 2018 vrijwillig de huur op te zeggen en de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft van dit aanbod geen gebruik gemaakt. Een door hem verzochte tweede kans is en wordt hem niet geboden, zodat na een laatste sommatie bij aangetekend verzonden brief d.d. 4 juni 2018 een procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt is. Woonpunt verwoordt in beide processtukken haar belang als woningcorporatie bij handhaving van de leefbaarheid van een wijk waar bewoners van door haar verhuurde woningen het rustige en veilige woongenot verschaft dient te worden. Ook zegt Woonpunt er voor te willen waken dat door drugshandel en de daaraan inherente overlast en door een negatieve uitstraling en verloedering de verhuurbaarheid van haar woningen geschaad wordt. Zij wenst tot slot precedentwerking te voorkomen door een strikt en streng beleid te voeren dat bij al haar huurders bekend is of behoort te zijn. Het door [gedaagde] buiten rechte en in rechte gevoerde verweer doet aan dit belang niets af en verdient geen honorering. Zijn tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming ten volle in het belang van het strikte anti-drugsbeleid dat Woonpunt voert én in praktijk brengt.
2.3
Woonpunt weerspreekt in voortgezet debat de bij antwoord nader tegen de vordering ingebrachte argumenten van [gedaagde] . De erkenning door [gedaagde] van een aantal ernstige gedragingen in volstrekte strijd met zijn goed huurderschap maakt op zichzelf al de ontbinding gerechtvaardigd nu de tekortkomingen niet meer ongedaan te maken zijn. Dat die van zodanig bijzondere aard waren of zo’n gering gewicht hadden, dat een uitzondering op de regel gemaakt zou moeten worden, toont [gedaagde] niet aan. De eventuele afwezigheid van gevaarzetting, overlast of verloedering, disculpeert [gedaagde] ten opzichte van Woonpunt niet, zoals vaste rechtspraak in civiele zaken leert. Woonpunt hoeft niet te wachten tot het risico daarvan zich in een concrete werkelijkheid vertaalt. Ook de lange duur van de huurrelatie en/of de noodzaak bij te springen in de verzorging van de ouders van [gedaagde] is / zijn geen factor die voldoende gewicht in de schaal legt. Ditzelfde geldt voor de psychische klachten waarmee [gedaagde] zou kampen en de gevolgen die een ontruiming voor zijn gezondheid kan hebben. Dat de burgemeester tot dusver een iets andere afweging gemaakt heeft, maakt niet dat Woonpunt die lijn zou moeten overnemen. Woonpunt heeft er ook alle belang bij dat een vonnis tot ontruiming bij voorraad uitvoerbaar wordt.
2.4
Het namens [gedaagde] gevoerde verweer strekt er toe dat hier een uitzondering gemaakt zou moeten worden op de hoofdregel van art. 6:265 lid 1 BW dat iedere tekortkoming de ontbinding (en in dit geval een daar aan te verbinden bevel tot ontruiming) rechtvaardigt.
In hoofdlijnen bestrijdt [gedaagde] een aantal essentiële feiten niet. In het bijzonder erkent hij de aanwezigheid in zijn woning op 14 maart 2018 van 2,711 kilogram henneptoppen en een dosis gripzakjes naast een bedrag in contanten van € 1 440,00, een kruisboog en twee airsoft-wapens en het feit dat dit overtreding van de Opiumwet oplevert. [gedaagde] wenst daar echter niet de conclusie aan verbonden te zien dat hij in drugs handelde of hennep teelde en/of gevaarzettend geopereerd heeft of voor verloedering van de wijk verantwoordelijk is. Hij zegt de hennep voor een (ongenoemde) derde in huis gehad te hebben en in kleinere doses te hebben moeten verpakken. Ook bestrijdt hij dat hij hiermee een verplichting uit de huurovereenkomst schond of de bestemming van het gehuurde (wezenlijk) aantastte. De woning is niet gebruikt als kweek- of handelslocatie. [gedaagde] heeft zich 21 jaar lang als keurig huurder gedragen. Dit wordt door enige buurtbewoners in schriftelijke verklaringen bevestigd. Tegenover de door [gedaagde] als gering aangemerkte tekortkoming staat zijn dringende en overheersende persoonlijke belang bij handhaving van de huur: gehechtheid aan deze woning waar hij al 21 jaar met plezier huurt, de nabijheid van zijn bejaarde en hulpbehoevende ouders (voor wie [gedaagde] dagelijks inspringt omdat wijkverpleging of andere hulp ontbreekt) en zijn persoonlijke psychische klachten (depressie). In geval van ontbinding komt [gedaagde] op een ‘zwarte lijst’ die hem het huren van een corporatiewoning zal beletten en huren tot een (te) dure aangelegenheid zal maken. De psychische klachten zouden hem ook beletten te werken (hij acht zich daar niet toe ‘in staat’), zodat hij van ‘een uitkering’ (onduidelijk is van welke aard en in welke omvang) afhankelijk is. [gedaagde] bestrijdt de gelijkstelling van zijn zaak met de voorbeelden die Woonpunt uit de jurisprudentie aanhaalt, omdat hier geen sprake was van gevaarzetting, overlast, daadwerkelijke handel of teelt en het slechts ging om het (tijdelijk en uit geldnood) verpakken van softdrugs in kleinere hoeveelheden. Bovendien heeft de politie gewoon bij hem aangebeld, was er geen sprake van een inval en heeft [gedaagde] de politie alle medewerking verleend zonder ophef in de buurt te veroorzaken. Ook bij dupliek handhaaft [gedaagde] daarom zijn beroep op een uitzondering.
3.De beoordeling
3.1
Het gaat in deze huurkwestie wel degelijk om een standaardgeval van tekortkoming in de naleving van verplichtingen van een huurder ten opzichte van een woningcorporatie met een sociaal volkshuisvestingsbelang in een kwetsbare wijk van de gemeente Heerlen waar drugsteelt, -productie en -handel aan de orde van de dag zijn en talrijke huurders zwichten voor de verleiding daar ook hun steentje aan bij te dragen (én er van te profiteren!). Als het dus al zo zou gegaan zijn als [gedaagde] wil doen geloven, namelijk dat hij slechts een pion is in de handen van een zorgvuldig buiten beeld gehouden onbekende ‘derde’ (zijn gelijk op dit punt van geschil staat allerminst vast), dan nog is hij een schakel in een ondermijnende keten zoals deze langzaamaan algemeen bekend geworden is. Een criminele keten waarvan buurten en gemeenschappen (althans het goedwillende deel daarvan) ernstig last ondervinden. De samenleving ondermijnende criminaliteit waarop gemeentelijke en provinciale overheden, publieke en private diensten, woningcorporaties, welzijnsinstellingen, opsporingsdiensten en justitie meer dan eens stuklopen, maar die zij met alle macht in de greep trachten te krijgen of te breken. De redenering van [gedaagde] dat hij zich ‘slechts’ - en dan nog maar heel zijdelings en kortstondig - met een bijverschijnsel van de teelt en handel in softdrugs bezighield door voor een ‘derde’ enige kilo’s (of waren het op een ander moment wellicht tientallen kilo’s?) in kleine gebruikshoeveelheden te verpakken, miskent de werkelijkheid. Die is immers dat een activiteit als de zijne voor de productie en handel in drugs een essentieel onderdeel is en per definitie samenhangt met het landelijke / regionale criminele circuit in de breedste zin van het woord, ook buiten de drugshandel. Zijn wijze van redeneren vormt ook een treffende illustratie van het vergoelijken van criminele en dus strafbare handelingen, omdat [gedaagde] ‘nu eenmaal in geldnood zat’ en het geld hard nodig had ‘om gokschulden af te lossen’. Waren daar dan ook die wapens voor nodig, die eveneens in beslag genomen zijn bij de huiszoeking van 14 maart 2018?
3.2
Niet voor niets heeft [gedaagde] een bestuurlijke aanzegging van de burgemeester van Heerlen gekregen tot toekomstige sluiting van de woning en is hem via een strafbeschikking van het OM in mei 2018 een werkstraf opgelegd voor overtreding van zowel de Opiumwet als de Wet wapens en munitie. Beide instanties (burgemeester en OM) onderkennen hiermee de ernst van hetgeen waaraan [gedaagde] zich schuldig maakte, maar alleen hijzelf ziet dit nog een slagje anders of wenst de werkelijkheid een wat rooskeuriger gedaante te geven. De kantonrechter kan hierin echter niet met [gedaagde] bagatellisering meegaan. De tekortkoming vormt een ernstige schending van zijn verplichtingen als goed huurder, ongeacht hetgeen sommige van zijn buren in hun verklaringen daar te zijnen gunste, althans op het punt van ondervonden ‘overlast’, over willen beweren. Eventueel goed gedrag in de eenentwintig voorafgaande huurjaren verandert daar niets aan. Bovendien is die tekortkoming niet terug te draaien en vormt zij een zelfstandige en toereikende grond voor het ontbinden van de huurovereenkomst. Tegenover het overwegende belang van Woonpunt bij het doorzetten van haar zowel op preventie als repressie van gevaarzettende en/of bedreigende gedragingen in de woonomgeving gerichte beleid, heeft [gedaagde] een tamelijk armzalig beroep gedaan op de bijzondere aard of geringe betekenis van het hem gemaakte verwijt. De zorg voor zijn ouders kan hij ook op een andere manier dan als huurder van een nabijgelegen woning praktiseren. Zeker waar hij zichzelf kennelijk niet tot normaal werken in loondienst in staat acht, zou hij zijn uitkeringsbestaan als mantelzorger net zo goed op grotere woonafstand dan 200 meter ten behoeve van zijn ouders zinvol kunnen invullen. Dat zijn neiging tot depressie door een huisuitzetting er niet op vooruit zal gaan, is het offer dat hij nu eenmaal zal moeten brengen. Dit is het directe resultaat van zijn handelen, waarvoor hij uitsluitend zelf verantwoordelijk is. Hetzelfde geldt voor het gevreesde effect van de ‘zwarte lijst’ voor zijn positie op de woningmarkt. [gedaagde] had zich dit moeten realiseren voordat hij de beslissing nam zich in wat voor hoedanigheid dan ook ‘voor geld’ in het criminele circuit te begeven. Hij is terug bij nul en zal zijn plaats in een nieuwe woonomgeving op eigen kracht en/of met hulp van (dit keer niet de verkeerde kant op kijkende) goedwillende derden moeten heroveren. Er bestaat ten aanzien van het te wijzen vonnis geen aanleiding om af te zien van uitvoerbaarverklaring bij voorraad, nu het overwegende belang van Woonpunt dit met zich brengt.
3.3
Het voorgaande leidt tot onverkorte toewijzing van de vorderingen van Woonpunt en tot verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Woonpunt tot op dit moment begroot op in totaal € 337,01:
- Exploot van dagvaarding € 98,01
- Griffierecht € 119,00
- Salaris gemachtigde € 120,00.
Indien gerechtelijke tenuitvoerlegging van dit vonnis noodzakelijk mocht blijken, wordt bij voorbaat een bedrag aan nader salaris begroot van een half procespunt (€ 30,00).
4.De beslissing
De kantonrechter komt aldus tot het volgende oordeel:
- De tussen Woonpunt en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] wordt ontbonden.
- [gedaagde] wordt veroordeeld om deze woonruimte uiterlijk veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen die en al hetgeen dat zijnerzijds in en om de woning aanwezig is, en dus in geheel ontruimde staat, te verlaten en met overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen.
- [gedaagde] wordt verder veroordeeld om aan Woonpunt tegen bewijs van kwijting voor iedere maand of ieder gedeelte van de maand dat hij ook na ontbinding (dus na heden) nog in de woning verblijft € 388,63 aan gebruiksvergoeding te betalen, eventueel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het gebruikelijke moment van opeisbaarheid van het maandbedrag tot de datum van volledige betaling.
- [gedaagde] wordt tot slot veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Woonpunt tot de datum van dit vonnis bepaald op een totaalbedrag van € 337,01 (indien nodig te verhogen met nadere kosten van tenuitvoerlegging, waaronder dan in elk geval een bedrag van € 30,00 aan gemachtigdesalaris begrepen wordt).
- Het vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
- Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.
Type: HS