Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/255959 / KG ZA 18-569
Vonnis in kort geding van 22 november 2018
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,
tegen
1.[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie,
advocaat mr. F.G.J. van der Kruis te Son en Breugel,
2.[gedaagde sub 2 in conventie] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde sub 2 in conventie,
advocaat mr. L.V. Claassens te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde sub 2 in conventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 oktober 2018 met producties
- de producties van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie]
- de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde sub 2 in conventie]
- de aangekondigde eis in reconventie met producties van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie]
- de aanvullende producties van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
- de pleitnota van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] , houdende de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Relatie [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - [gedaagde sub 2 in conventie]
2.1.
Betreffende de zelfstandige woning (hierna te noemen: de woning) gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] , kadastraal bekend als [kadasternummer] , hebben [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (eigenaar/verhuurder) en [gedaagde sub 2 in conventie] (huurder) met ingang van 1 december 2016 een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte gesloten (hierna te noemen: de huurovereenkomst) (productie 2 bij dagvaarding). Op het perceel ligt tevens een grote loods voor bedrijfsmatig gebruik.
2.2.
Op verzoek van [gedaagde sub 2 in conventie] is in de huurovereenkomst (artikel 15.11) het volgende beding opgenomen:
15.11
Huurder heeft het eerste recht van koop. Indien verhuurder in de toekomst over zal gaan tot vervreemding van de woning gelegen aan de [adres] , [woonplaats 3] , is hij verplicht om huurder van dit voornemen in kennis te stellen. Huurder dient binnen acht dagen, nadat de bedoelde mededeling door hem werd ontvangen, schriftelijk te verklaren aan verhuurder of hij van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken. Indien huurder verklaart van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken of indien binnen de gemelde periode van acht dagen geen bericht dienaangaande door de verhuurder is ontvangen en indien huurder en verhuurder niet binnen een termijn van één maand tot een prijsafspraak komen, is verhuurder bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan.
2.3.
Bij e-mail van 14 februari 2017 heeft de verkoopmakelaar van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde sub 2 in conventie] gevraagd hem mee te delen of hij nog steeds geïnteresseerd is in de koop van de woning die hij huurt. De makelaar heeft [gedaagde sub 2 in conventie] meegedeeld dat zich mogelijke kandidaten hebben gemeld om het gehele object (de woning en de bedrijfshal e.d.) te kopen.
2.4.
De huurovereenkomst is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , bij aangetekende brief aan [gedaagde sub 2 in conventie] van
9 januari 2018, met ingang van 31 maart 2018 opgezegd (productie 4 bij dagvaarding). De reden van de opzegging is dat het pand verkocht is. In die brief is tevens vermeld dat [gedaagde sub 2 in conventie] de woning per 30 juni 2018 moet hebben ontruimd.
2.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 12 januari 2018 een e-mail (productie 24 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) aan [gedaagde sub 2 in conventie] gezonden met de volgende tekst:
Beste mijnheer [gedaagde sub 2 in conventie] ,
Vandaag wordt, per aangetekend schrijven, bijgaande brief naar u verzonden. De inhoud van de brief spreekt voor zichzelf.
Voor meer informatie kunt u zich wenden tot mijn makelaar de heer [naam makelaar] .
Met vriendelijke groet
2.6.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een aangetekende brief d.d. 12 januari 2018 aan [gedaagde sub 2 in conventie] gezonden, waarin te lezen is:
Conform artikel 15.11 uit de getekende huurovereenkomst, heeft u recht van eerste verkoop van de woning en stel ik u bij deze in de gelegenheid het gehuurde aan te kopen.
Uw schriftelijke reactie zie ik graag binnen 8 dagen tegemoet of u van dit recht van eerste koop gebruik wenst te maken.
Indien u gebruik wenst te maken van dit recht, zal de makelaar contact met u opnemen.
2.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een verzendbewijs van 12 januari 2012 (productie 25 bij dagvaarding) en een overzicht van PostNL (productie 26 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) overgelegd. Dat overzicht vermeldt onder andere dat de brief van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 12 januari 2018 op 15 en 16 januari 2018 tevergeefs aan [gedaagde sub 2 in conventie] is aangeboden. [gedaagde sub 2 in conventie] heeft de brief op 20 januari 2018 op het postkantoor te [adres postkantoor] om 12:42 uur in ontvangst genomen.
2.8.
[gedaagde sub 2 in conventie] heeft op die brief van 12 januari 2018 bij e-mail van advocaat van 25 januari 2018 gereageerd. [gedaagde sub 2 in conventie] heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - kort gezegd - meegedeeld dat hij gebruik wil maken van zijn voorkeursrecht, maar dat dit recht waardeloos is geworden, doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het onroerende goed (waaronder de woning) al heeft verkocht aan een derde. [gedaagde sub 2 in conventie] heeft in die brief geen bod gedaan op de woning en dit heeft hij ook binnen één maand nadien niet gedaan.
2.9.
Op 15 november 2018 woonde [gedaagde sub 2 in conventie] nog in de woning en betaalde hij de huur aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
Relatie [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie]
2.10.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] (verkoper) en [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] (koper) hebben op 5 januari 2018 een schriftelijk koopovereenkomst gesloten (productie 3 bij dagvaarding), ter zake de koop door [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] van het woonhuis met kantoor/showroom, bedrijfshal en verdere opstallen, een en ander plaatselijk bekend [adres] , [woonplaats 3] (hierna te noemen: het registergoed) van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De koopsom is bepaald op € 325.000,00 en de contractspartijen zijn in de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarden overeengekomen (artikel 13 koopovereenkomst Pro). De transportdatum is bepaald op 1 juli 2018. Van de (ver)koop is een conceptakte van levering opgesteld (productie 7 bij dagvaarding).
2.11.
In artikel 10, aanhef en sub i, van de koopovereenkomst is bepaald:
Verkoper garandeert aan Koper, die deze garantie aanneemt, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, en het bepaalde in artikel 12 het Pro navolgende:
…
i. Ten opzichte van derden bestaan ten aanzien van het Verkochte geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht, recht van wederinkoop of optierecht
…
2.12.
De contractpartijen zijn in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst boetebedingen overeengekomen.
2.13.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] zijn op 27 juni 2018 (productie 6 bij dagvaarding) overeengekomen dat de in de koopovereenkomst genoemde transportdatum wordt opgeschort naar 15 oktober 2018 en dat de overige bepalingen als genoemd in de koopovereenkomst van kracht blijven.
2.14.
De notaris, die het transport van het registergoed moest uitvoeren, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij brief van 5 september 2018 (productie 10 bij dagvaarding) - kort gezegd - bericht dat [gedaagde sub 2 in conventie] van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken. De notaris is van mening dat het hem (daardoor) niet vrij staat uitvoering aan de akte van levering te geven. De notaris heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij brief van 4 oktober 2018 (productie 13 bij dagvaarding) opnieuw meegedeeld dat hij (nog) geen uitvoering kan geven aan het transport van het registergoed.
2.15.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft op 3 oktober 2018 (productie 15 bij dagvaarding) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld, voor het geval [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 15 oktober 2018 niet aan hem kan leveren.
2.16.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] op 9 oktober 2018 (productie 16 bij dagvaarding) meegedeeld dat hij bereid is om de koopovereenkomst na te komen. Tevens heeft hij [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] in gebreke gesteld voor het geval [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] op 15 respectievelijk 18 oktober 2018 het gekochte niet zal afnemen en de koopsom niet zal betalen.
2.17.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling de eis in conventie jegens [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] gewijzigd (verminderd). Hij heeft de vordering, voorzover die vordering de primair gevorderde transportdatum en de dwangsom betreft, ingetrokken.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert na vermindering van eis, samengevat -:
1) [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de overeengekomen koopsom en ondertekening van de leveringsakte (productie 6 bij dagvaarding) voor het onroerende goed gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] , ten overstaan van Notaris mr. J.M.J.H. Achten te Maastricht, althans een andere notaris van dat notariskantoor, danwel een andere door [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] aan te wijzen notaris, zulks uiterlijk binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis,
2) [gedaagde sub 2 in conventie] te veroordelen de uitvoering van het in deze te wijzen vonnis te hengen en te gedogen,
3) [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde sub 2 in conventie] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, des dat de een betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijdt.
3.1.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de vordering onder 2) op de mondelinge behandeling nader toegelicht en - samengevat - gesteld dat [gedaagde sub 2 in conventie] zal moeten gehengen en gedogen dat het registergoed wordt geleverd aan [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] .
3.2.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde sub 2 in conventie] voeren beiden (afzonderlijk) verweer.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] vordert samengevat - [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 60.000,00, althans een nader door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag, als voorschot op de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigde boetes uit de koopovereenkomst, te vermeerderen met de rente en veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van de procedure.
4.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.
5.In conventie en in reconventie
5.1.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie
6.1.
Het spoedeisend belang van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij toewijzing van de vorderingen volgt uit de aard van deze zaak.
6.2.
De notaris heeft, nadat hem is gebleken dat [gedaagde sub 2 in conventie] een recht op eerste koop stelt, de aan hem opgedragen ambtsverrichting - het transport van het registergoed gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] - geweigerd. De notaris heeft dat gedaan op grond van de ministerieplicht als bedoeld in artikel 21 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt. De afweging die de notaris daarbij heeft gemaakt blijkt voldoende uit zijn brieven van 5 september 2018 en 4 oktober 2018 en komt de voorzieningenrechter niet op voorhand onredelijk voor.
6.3.
Het bovenstaande maakt dat de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] moeten worden afgewezen. [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] wil immers, net als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , de koopovereenkomst nakomen en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet aannemelijk gemaakt dat (ook) [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] debet is aan het feit dat het transport van het registergoed nog niet heeft plaatsgevonden. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende heeft bestreden dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] - met inachtneming van een redelijke termijn van ongeveer twee weken - over de koopsom kan beschikken en dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft aangetoond (producties 1 en 2 van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] ) dat hij tevergeefs naar een andere notaris heeft gezocht die de onderhavige ambtshandeling wel wil verrichten.
6.4.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op:
- griffierecht € 291,00
- salaris advocaat €
816,00
816,00
totaal € 1.107,00.
6.5.
De vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen [gedaagde sub 2 in conventie] dienen wel te worden toegewezen. Hiertoe wordt allereerst het volgende overwogen.
6.6.
[gedaagde sub 2 in conventie] heeft niet tijdig gebruik gemaakt van zijn voorkeursrecht als bedoeld in artikel 15.11 van de huurovereenkomst. Conform dat artikel dient [gedaagde sub 2 in conventie] binnen acht dagen nadat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem in kennis heeft gesteld van de voorgenomen verkoop van de woning aan een derde, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te berichten dat hij van dat voorkeursrecht gebruik wenst te maken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft onderbouwd dat zijn aanbiedingsbrief (kennisgeving) op 12 januari 2018 aangetekend is verzonden en dat de bewuste kennisgeving in ieder geval op 15 januari 2018 moet worden geacht [gedaagde sub 2 in conventie] te hebben bereikt. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW Pro heeft immers een tot een persoon gerichte verklaring ook haar werking indien het niet of niet tijdig bereiken van die verklaring het gevolg is van zijn eigen handeling. Evident is dat [gedaagde sub 2 in conventie] - door het bericht dat de postbode voor hem in de brievenbus had achter gelaten - al op 15 januari 2018 wist dat er een aangetekende brief voor hem was. [gedaagde sub 2 in conventie] heeft er vervolgens voor gekozen om die brief eerst op 20 januari 2018 bij het postkantoor in de straat van zijn woning, op te halen. Doordat [gedaagde sub 2 in conventie] eerst op 25 januari 2018 schriftelijk heeft gereageerd op die brief van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , heeft hij niet tijdig de huurdersverklaring als bedoeld in artikel 15.11 van de huurovereenkomst uitgebracht.
6.7.
Voorts staat vast dat er geen prijsafspraak - die eveneens vereist is op grond van artikel 15.11 van de huurovereenkomst - tot stand is gekomen. Op grond van artikel 15.11 van de huurovereenkomst geldt dat binnen één maand een prijsafspraak tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde sub 2 in conventie] tot stand moet zijn gekomen, doch [gedaagde sub 2 in conventie] heeft geen koopsom voor de woning geboden.
6.8.
Voor zover [gedaagde sub 2 in conventie] heeft willen betogen dat hij geen concreet bod aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gedaan omdat hij dacht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woning / het registergoed toch al onvoorwaardelijk had verkocht aan een derde, komt die onjuiste aanname voor zijn rekening en risico. Hiertoe wordt overwogen dat de koopovereenkomst van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] (slechts) een verbintenisrechtelijke overeenkomst tussen die partijen is en niet betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woning niet zou kunnen verkopen en leveren aan een derde. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was daartoe op 12 januari 2018 nog steeds beschikkingsbevoegd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bovendien verklaard dat de woning op het perceel, die voor [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] in zijn plannen met het registergoed niet primair van belang was, kadastraal kon worden afgesplitst van dat registergoed en kon worden (door)verkocht aan [gedaagde sub 2 in conventie] . Overwogen wordt dat het voorkeursrecht van [gedaagde sub 2 in conventie] en de aanbiedingsplicht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , als bedoeld in artikel 15.11 van de huurovereenkomst, ook alleen de woning betrof. [gedaagde sub 2 in conventie] , die tot 23 januari 2018 het recht van eerste koop van de woning had, heeft dat recht echter ongebruikt gelaten, terwijl hij al vanaf 14 februari 2017 wist dat er belangstellende potentiële kopers voor het registergoed waren.
6.9.
Gelet op al het hiervoor overwogene is er geen titel voor levering van het registergoed respectievelijk de woning aan [gedaagde sub 2 in conventie] en zal [gedaagde sub 2 in conventie] moeten gehengen en gedogen dat het registergoed (waaronder de woning) door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] wordt geleverd. De vordering jegens [gedaagde sub 2 in conventie] wordt op de wijze als vermeld in de beslissing toegewezen.
6.10.
[gedaagde sub 2 in conventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 101,81
- griffierecht € 291,00
- salaris advocaat €
816,00
816,00
totaal € 1.208,81.
7.De beoordeling in reconventie
7.1.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft - samengevat - gesteld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de garantie van artikel 10 lid 1 van Pro de koopovereenkomst heeft geschonden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft mede daardoor, met inachtneming van artikel 12 leden Pro 3 en 4 van de koopovereenkomst, boetes verbeurd, aldus [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] .
7.2.
De gestelde schending van de garantie is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemotiveerd bestreden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bovendien een beroep op overmacht gedaan. Dat beroep is, gelet op hetgeen in conventie is overwogen (overwegingen 6.2 en 6.9), niet voorshands onaannemelijk. Deze zaak is vervolgens te complex voor een voldoende beoordeling van de (nog nader te onderbouwen) stellingen en weren van partijen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal bijvoorbeeld, gelet op zijn inhoudelijk verweer, in de gelegenheid moeten worden gesteld zijn beroep op overmacht, dat niet voorshands onaannemelijk is, nader te onderbouwen. En ook [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] heeft een beroep op overmacht gedaan. Deze procedure leent zich echter niet voor een nadere stellingname en bewijsvoering door partijen.
7.3.
Doordat in deze procedure onvoldoende kan worden beoordeeld of de vorderingen van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] - al dan niet - in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, moeten de reconventionele vorderingen worden afgewezen.
7.4.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 408,00 (0,5 x 1 x € 816,00).
8.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
8.1.
veroordeelt [gedaagde sub 2 in conventie] te gehengen en gedogen dat het registergoed gelegen aan de [adres] te [woonplaats 3] door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt geleverd aan [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] ,
8.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2 in conventie] in de proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 1.208,81,
8.3.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] , aan de zijde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op € 1.107,00,
8.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
8.6.
wijst de vorderingen af,
8.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 408,00,
8.8.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken. [1]