Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/153294 / HA ZA 10-866
Vonnis van 11 januari 2017
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BEEK,
zetelend te Beek,
eiseres,
advocaat mr. J.J.M. Goumans te Maastricht,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats gedaagde partij] ,
gedaagde,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde partij] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de processtukken als vermeld in het tussenvonnis van 1 juni 2016
- de pleitnotitie zijdens de gemeente
- de pleitnotitie zijdens [gedaagde partij] en de door haar ten behoeve van het pleidooi overgelegde stukken
- de declaraties van de deskundigen
- de akte uitlating kosten deskundigen van de gemeente.
2.De beoordeling
2.1.
De rechtbank verwijst vooreerst naar de inhoud van haar tussenvonnis van 1 juni 2016, bij de inhoud waarvan wordt volhard, tenzij hierna daarover anders wordt geoordeeld.
2.2.
Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken met de zaaknummers 153269 / HA ZA 10-855 (gemeente Meerssen - [gedaagde partij] ), 153276 / HA ZA 10-859 (gemeente Meerssen - [X] c.s.), 153291 / HA ZA 10-865 (gemeente Beek - [X] c.s.), 153280 / HA ZA 10-860 (gemeente Meerssen - [Y] c.s.), 153301 / HA ZA 10-871 (gemeente Beek - [Y] c.s.) en 153297 /HA ZA 10-868 (gemeente Beek - [Z] c.s.). Voorafgaand aan de inhoudelijke bespreking van de zaken hebben de advocaten van de verschillende gedaagden aangegeven dat zij elkaars standpunten delen en overnemen. Op grond hiervan zal de rechtbank bij de beoordeling niet alleen uitgaan van hetgeen in deze zaak is aangevoerd, maar van al hetgeen tijdens de gezamenlijke behandeling van de zaken door alle betrokkenen naar voren is gebracht.
De werkelijke waarde van het onteigende
De eliminatieregel
2.3.
Bij vorenbedoeld vonnis is geoordeeld dat de eliminatieregel als bedoeld in artikel
40c Ow niet op de onderhavige zaak van toepassing is.
2.4.
[gedaagde partij] heeft gesteld dat zij, hoewel zij zich kan vinden in de conclusie van de rechtbank, van mening is dat de rechtbank de arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 verkeerd heeft uitgelegd: volgens [gedaagde partij] kan er geen sprake zijn van eliminatie alleen al omdat het werk wordt uitgevoerd door een private rechtspersoon en speelt de vraag of er sprake is van een (on)rendabel werk in dat oordeel geen rol.
2.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Door de Hoge Raad is geoordeeld dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 40c Ow volgt dat het artikel slechts betrekking heeft op werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van - kort gezegd - publiekrechtelijke rechtspersonen. Daarvan is volgens de Hoge Raad geen sprake als er bij dat werk private “marktpartijen” zijn betrokken. Ter onderbouwing van dat oordeel heeft de Hoge Raad verwezen naar de totstandkomingsgeschiedenis van het artikel. De rechtbank zag zich gesteld voor de vraag of het werk waarvoor onteigend wordt ook als overheidswerk aangemerkt dient te worden indien het voor rekening en risico komt van de publiekrechtelijke rechtspersonen (en dus zonder private marktpartijen) die zich presenteren in de vorm van (een) privaatrechtelijke rechtspersoon. De vraag of sprake was van private of publiekrechtelijke rechtspersonen is door de rechtbank in het midden gelaten en kon ook in het midden gelaten worden omdat, zoals de rechtbank onder 2.8. van het vonnis van 1 juni 2016 heeft overwogen, in het onderhavige geval niet voldaan is aan de redelijkheidseis die blijkens de totstandkomingsgeschiedenis in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de totstandkoming van de eliminatieregel, te weten dat geen rekening wordt gehouden met een winstpotentie indien de onteigende gronden uitsluitend in het algemeen belang worden ontwikkeld. Daarmee heeft de rechtbank naar haar oordeel geen onjuiste uitleg gegeven aan de arresten van de Hoge Raad, maar een andere beoordelingsgrond toegepast.
2.6.
Op grond van het vorenstaande blijft de rechtbank bij hetgeen zij in haar vonnis van 1 juni 2016 ten aanzien van de eliminatieregel heeft overwogen en zal de waarde van de grond worden bepaald mede aan de hand van de huidige bestemming.
Het advies van de deskundigen
2.7.
De rechtbank verwijst vooreerst voor wat betreft de omvang van het onteigende en de peildatum naar haar vonnis van 17 december 2014.
2.8.
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben op basis van onder meer die gegevens gerapporteerd over de werkelijke waarde van het onteigende en de door hen daartoe gehanteerde methode.
2.9.
De gemeente heeft aangevoerd zich op een aantal punten niet te kunnen verenigen met de adviezen van de deskundigen.
2.10.
Ook [gedaagde partij] heeft aangevoerd zich niet te kunnen verenigen met de door de deskundigen vastgestelde schadeloosstelling. Zij is van mening dat het rapport niet het vereiste inzicht geeft in de gedachtegang die tot het advies heeft geleid en dat het rapport niet zodanig is opgesteld dat de juistheid en de zuiverheid van het advies en de daarin gehanteerde berekeningsmethodiek kunnen worden beoordeeld door zowel de opdrachtgever als ook door andere betrokkenen die daarbij een eigen belang hebben. Volgens [gedaagde partij] is dat het criterium waaraan de rechtbank het advies van de deskundigen dient te toetsen. [gedaagde partij] heeft verzocht om een uitdrukkelijk oordeel van de rechtbank aangaande dit punt.
2.11.
De rechtbank overweegt als volgt.
2.12.
Vooropgesteld wordt dat er een significant verschil bestaat tussen de activiteiten van een “normale” door de rechtbank ingeschakelde deskundige en de deskundigen in onteigeningszaken. De taak van de onteigeningsdeskundigen gaat namelijk verder dan de taak van deskundigen in “normale” civiele zaken, omdat de onteigeningdeskundigen niet enkel gevraagd wordt op basis van hun deskundigheid feiten te vergaren en te interpreteren maar daar ook - in het kader van hun advies - reeds juridische gevolgtrekkingen uit te maken. Om die reden dienen verdergaande motiveringseisen aan het rapport van de deskundigen gesteld te worden.
2.13.
Anders dan [gedaagde partij] betoogt is de rechtbank van oordeel dat het rapport voldoende door de deskundigen is gemotiveerd en dat het voldoende inzicht verschaft in de gedachtegang van de deskundigen. Onder punt 8.1 van hun rapport hebben de deskundigen inzicht gegeven in het wettelijke stelsel inzake de waardebepaling en onder punt 8.3 hebben zij aangegeven dat zij - overigens in overeenstemming met het standpunt van partijen - van mening zijn dat de vergelijkingsmethode in de onderhavige zaak de meest geschikte methode is. Zij hebben verder inzicht gegeven in het standpunt van de Hoge Raad omtrent de vergelijkingsmethode en over de rol van het intuïtieve inzicht van de deskundigen bij het hanteren van die methode. De deskundigen hebben vervolgens inzicht gegeven in de taxatieoverwegingen en uiteengezet waarom zij noch de waardebepaling van de gemeente noch die van [gedaagde partij] volgen. Onder punt 8.9 hebben de deskundigen inzichtelijk gemaakt welke transacties naar hun mening voor de vergelijkingsmethode in aanmerking komen en waarom zij die mening zijn toegedaan. Vervolgens zijn de deskundigen uitdrukkelijk ingegaan op hetgeen daartegen door zowel de gemeente als [gedaagde partij] is aangevoerd.
2.14.
In het licht van het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet - zeker niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt - geconcludeerd worden dat het inzicht in de gedachtegang van de deskundigen en de juistheid en de zuiverheid van het advies en de gehanteerde berekeningsmethodiek in het rapport ontbreken.
2.15.
Vervolgens is door [gedaagde partij] aangevoerd dat het rapport niet voldoet aan de Gedragscode van het Nederlands Register Gerechtelijk Deskundigen (verder: NRGD).
2.16.
De rechtbank gaat aan deze stelling als zijnde niet relevant voorbij. De deskundigen in onteigeningszaken staan immers niet ingeschreven in het NRGD en zijn dus ook niet gebonden aan de door het NRGD gehanteerde Gedragscode. Er bestaat ook geen noodzaak of voorschrift voor deskundigen in onteigeningszaken om zich te doen inschrijven in het NRGD en er bestaat evenmin een bepaling of richtlijn dat een rechtbank in onteigeningszaken alleen deskundigen mag benoemen die in het NRGD staan ingeschreven. Op grond van het vorenstaande gaat de rechtbank voorbij aan hetgeen over de Gedragscode is aangevoerd.
2.17.
De rechtbank gaat ook voorbij aan de stelling van [gedaagde partij] dat de deskundigen hebben gekozen voor één waarderingsmethode die de onteigeningsrechter geen keuze geeft. Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter immers zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen. De onteigeningsrechter is bovendien vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardebepaling het meest geschikt is. Indien die keuze mocht afwijken van het advies van de deskundigen staat het de onteigeningsrechter vrij te verzoeken om een aanvullend advies of - zo nodig - een nieuwe commissie van deskundigen te benoemen. De stelling van [gedaagde partij] dat de handelswijze van de deskundigen in strijd zou zijn met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (kennelijk) omdat er maar één methode is gehanteerd, snijdt dan ook geen hout. Het een en ander klemt temeer nu door de deskundigen inzichtelijk is gemaakt waarom zij uitdrukkelijk voor die ene methode hebben gekozen en niet voor een andere, zelfs niet ter controle van de gehanteerde methode.
De door de deskundigen gehanteerde waarderingsmethode
2.18.
De deskundigen hebben de werkelijke waarde van het onteigende bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De gemeente heeft te kennen gegeven te kunnen instemmen met deze methode.
2.19.
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat de nadelen aan de vergelijkingsmethode zodanig zwaarwegend zijn, dat het alleen toepassen van de vergelijkingsmethode geen geschikte methode is voor de waardebepaling. Door [gedaagde partij] is in dit kader gewezen op het feit dat de meeste grondtransacties in het gebied tot stand zijn gekomen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Gelet op de prijsdempende werking van de Wvg is er geen sprake meer van een vrije marktwerking.
2.20.
De rechtbank stelt voorop dat het aan de deskundigen is om een methode (of meerdere, al dan niet gecombineerde methodes) te kiezen aan de hand waarvan zij de waarde van het onteigende bepalen en hun advies baseren. Niets verplicht de deskundigen om meer dan één methode te hanteren: het is aan hen als deskundigen om (een) bij de specifieke zaak passende waarderingsmethode(n) te kiezen. Daarbij kunnen deskundigen, zoals meermaals door de Hoge Raad is bepaald, de waarde van grond mede bepalen op basis van hun - op ervaring, kennis en kunde gebaseerde - intuïtie.
2.21.
Naar het oordeel van de rechtbank is de door de deskundigen gekozen vergelijkingsmethode een gebruikelijke en correcte methode voor het bepalen van de marktwaarde van onteigende gronden. In het onderhavige geval zijn de deskundigen van mening dat de vergelijkingsmethode ook passend is bij de onderhavige zaak en hebben zij aangevoerd dat er voldoende vergelijkingstransacties zijn om de waarde van het onteigende te bepalen. Omdat de deskundigen - naast de transacties binnen het gebied - ook gebruik hebben gemaakt van transacties van buiten het gebied zijn zij verder van mening dat de door [gedaagde partij] gestelde effecten van de Wvg op de waarde van de grond reeds om die reden geen rol spelen. De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunten, neemt deze over en maakt deze tot het hare. De door [gedaagde partij] tegen de toepassing van de vergelijkingsmethode aangevoerde bezwaren treffen naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de door de deskundigen in het onderhavige geval gehanteerde werkwijze, in beginsel dan ook geen doel.
2.22.
Ten aanzien van de door de gemeente gehanteerde prijs voor de agrarische waarde van de grond van € 4,00 per m² hebben de deskundigen aangevoerd dat die prijs jarenlang op hetzelfde niveau is gebleven, hetgeen niet overeenkomt met de bewegingen van de prijzen in de markt. Gelet daarop en op de - op kennis en kunde gebaseerde, intuïtieve - ervaring dat de prijs voor agrarische grond gestegen is tot ongeveer 6,00 per m², bestond bij de deskundigen het vermoeden dat de door de gemeente gehanteerde prijs geforceerd laag is. Dat er in het gebied desondanks gronden voor die prijs zijn “verkocht” hangt naar de mening van de deskundigen samen met het feit dat aan grondeigenaren het voor agrariërs aantrekkelijk voorstel is gedaan hun grond in de verhouding 1:4 te ruilen voor grond elders, die de gemeente reeds eerder had aangekocht voor € 4,00 per m². Het vermoeden dat de prijs geforceerd laag is heeft de deskundigen ertoe gebracht om - zoals hiervoor al overwogen - in de door hen gebruikte vergelijkingsmethode niet alleen uit te gaan van transacties van binnen het gebied, maar daarin ook transacties van buiten het gebied te betrekken. Op basis van al die transacties hebben de deskundigen de waarde van de onderhavige grond getaxeerd op een bedrag van € 22,00 per m². Die prijs valt volgens de deskundigen binnen de voor dergelijke gronden te hanteren range. Ten aanzien van die range is door de deskundigen ter zitting uiteengezet dat er altijd verschillen zijn tussen de grond die gewaardeerd moet worden en de transacties waarmee vergeleken wordt. De rekenkundige impact van elk van de afzonderlijke verschillen is volgens de deskundigen niet te benoemen en ook niet te isoleren: dat kan enkel plaatsvinden op basis van intuïtie. In het onderhavige geval zijn, aldus de deskundigen, alle voor- en nadelen, verschillen en dergelijke van de vergeleken grondtransacties meegenomen, dus ook het gegeven dat de onderhavige gronden gelegen zijn in de omgeving van een vliegveld. Omdat er voldoende vergelijkingstransacties zijn en omdat de gevonden prijs binnen de range valt, bestaat er volgens de deskundigen geen aanleiding om de getaxeerde waarde te toetsen aan de hand van een andere methode, zoals bijvoorbeeld de residuele methode, omdat die toetsing niets aan de taxatie kan toevoegen.
2.23.
De rechtbank neemt de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumenten van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. Gezien het vorenstaande gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [gedaagde partij] dat aan de deskundigen dient te worden opgedragen onderzoek te verrichten naar de actuele grondprijzen van agrarische gronden en de meerwaarde daarvan indien de grond in de nabijheid van een vliegveld is gelegen. De rechtbank gaat gezien het vorenstaande ook voorbij aan hetgeen de gemeente en [gedaagde partij] - in afwijking van het advies van de deskundigen - hebben gesteld over de (on)bruikbaarheid van enkele door de deskundigen aangehaalde transacties. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank deze transacties terecht buiten beschouwing gelaten gelet op het volgende. De deskundigen hebben ter zitting aangegeven dat zich binnen het gebied, zo is hiervoor ook weergegeven, niet direct bruikbare vergelijkingstransacties waren, reden waarom zij ook buiten het gebied zijn gaan kijken. Zij hebben daarbij kunnen vaststellen dat de grondmarkt in Limburg zich rond de peildatum met een zekere voorspelbaarheid heeft ontwikkeld. De transacties die buiten beschouwing zijn gelaten wijken op onderdelen zodanig af dan wel zijn zodanig specifiek dat zij daardoor, ook in het licht van de zekere voorspelbare ontwikkeling, als vergelijkingsobject niet bruikbaar waren. De rechtbank ziet geen reden deze transacties alsnog mee te nemen in de beoordeling.
2.24.
De deskundigen hebben ook het bepaalde in het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2005 (NJ 2005/315) op juiste wijze toegepast. Immers heeft de Hoge Raad in dit arrest bepaald dat de waarde van het onteigende onverkort behoort te worden vergoed en dat dan geen plaats is voor een korting. [gedaagde partij] stelt dat de transactie [betrokken partij bij de transactie] en BAM Vastgoed niet leidt tot een contant maken maar slechts tot het vertalen van de feiten in een index, zo begrijpt de rechtbank. De rechtbank is evenwel van oordeel dat, hoewel anders benoemd, in beide gevallen niet de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40a Ow wordt berekend.
2.25.
Ten aanzien van de transactie BAM Vastgoed/Land Development Aviation Valley Maastricht (verder: LDAVM) overweegt de rechtbank als volgt. Door de deskundigen is gerapporteerd en ter zitting aangevoerd dat zij in beginsel transacties, die tot stand zijn gekomen tussen en met overheden en projectontwikkelaars, waarbij andere belangen aan de orde zijn geweest dan de zuiver commerciële belangen van de grondeigenaar die een perceel landbouwgrond wenst te verkopen en de bouwgrond-exploitant die het perceel als ruwe bouwgrond wenst aan te kopen, buiten beschouwing laten. In het onderhavige geval hebben zij een specifieke vergelijking met vorenbedoelde transactie onwenselijk geacht vanwege de vele onzekerheden die deze transactie, die aangemerkt moet worden als een packagedeal, bevat. Dat de transactie afwijkt van andere transacties is overigens ook door [gedaagde partij] erkend. Een vergelijking met deze transactie is volgens de deskundigen bovendien niet nodig is omdat er voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn. De rechtbank deelt het standpunt van de deskundigen en maakt dat tot het hare. De rechtbank ziet in het door [gedaagde partij] aangevoerde geen aanleiding om de deskundigen alsnog te gelasten tot nader onderzoek van de transactie en gaat dan ook aan dat verzoek voorbij. De rechtbank gaat ook voorbij aan de stelling van [gedaagde partij] dat de deskundigen geen genoegen hadden mogen nemen met het antwoord van de gemeente over de transactie, reeds omdat niet nader is toegelicht welke specifieke wetenschap de gemeente - waarvan niet is aangevoerd dat zij partij is bij de overeenkomst - heeft over de transactie. Dat in de samenwerkings-overeenkomst tussen de gemeente, de gemeente Beek, het LIOF, Business Park MAA (verder: BPMAA) en MAA BV is overeengekomen dat de gemeente op verzoek van BPMAA de betreffende grondverwerving voor rekening en risico van BPMAA zal uitvoeren en zo nodig het publiekrechtelijke instrumentarium zal inzetten doet aan het vorenstaande niets af, nu die situatie zich kennelijk niet heeft voorgedaan. Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank geen grond voor toewijzing van het door [gedaagde partij] op grond van artikel 22 Rv gedane verzoek om de gemeente te bevelen de volledige akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst in het geding te brengen.
2.26.
De gemeente heeft nog aangevoerd dat in een Wvg-procedure in het plangebied Weert/Kampershoek (waarin de deskundige Van Arnhem was benoemd) is gerapporteerd dat de waarde van de grond is dat plan hoger is dan de waarde van de onderhavige grond. Desondanks is de waarde van de grond in beide gevallen getaxeerd op € 22,00 per m². De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij, nu de opmerking in het rapport Kampershoek over de onderhavige grond bezien moet worden in het licht van de in het plangebied Kampershoek gehanteerde residuele methode, terwijl de waarde in het onderhavige geval is gebaseerd op de vergelijkingsmethode.
2.27.
Op grond van al het vorenstaande stelt de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende vast op een bedrag van € 22,00 per m² en aldus op € 26.730,00. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en het feit dat deze waarde tot stand is gekomen op basis van vergelijkingstransacties wordt voorbij gegaan aan hetgeen de gemeente heeft aangevoerd ten aanzien van (de grootte van) het exploitatiegebied en het percentage uit te geven oppervlakte: die aspecten spelen in de vergelijkingsmethode - anders dan in een residuele (of topdown)methode - immers geen (grote) rol bij de waardering van de grond.
Overige schade
2.28.
Vast staat dat bij het bouwrijp maken van het terrein klei vrijkomt die afgevoerd en verkocht kan worden ten behoeve van de dakpanindustrie. Het afgraven van deze klei is onderhevig aan vergunningverlening in het kader van de Ontgrondingenwet. Aldus is er sprake van onwinbare bodembestanddelen.
2.29.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat in deze leidend zijn de arresten Limburg/Rouwet (HR 2 december 1959, NJ 1960, 99), Staat/Del Court-Van Krimpen (HR 25 januari 1989, NJ 1990, 234) en Noord-Holland/Koeckhoven (HR 4 juni 2002, NJ 2003, 150). In het eerste arrest is bepaald dat het niet relevant is in hoeverre, zonder rekening te houden met de bodembestanddelen, de grond al een hogere ruwe bouwgrondwaarde op grond van een nieuwe bestemming heeft gekregen; bepalend is of die nieuwe bestemming de winning van de bodembestanddelen al dan niet uitsluit. Van een uitsluiting van winning is in het onderhavige geval geen sprake, omdat de voorschriften van het bestemmingsplan juist tot afgraven verplichten. Dat leidt tot de conclusie dat nader bepaald zal moeten worden hoeveel klei in het totale exploitatiegebied vrijkomt en - onder verwijzing naar vorenbedoelde laatste twee arresten - welk voordeel daardoor genoten wordt. Dit voordeel dient vervolgens tussen onteigende en onteigenaar verdeeld te worden. De vergoeding van de bodembestanddelen zal echter - onder verwijzing naar laatstgenoemd arrest - niet op een hoger bedrag dan de markwaarde van de bodembestanddelen gesteld worden. Volgens de deskundigen dient bij de vergoeding van de waarde van de klei niet uitgegaan te worden van het project als complex (artikel 40d Ow) omdat de aanwezigheid van de klei (löss) een eigenschap is van het perceel, die op zichzelf los staat van de exploitatie van het plan en daarom ook niet in de omslag van baten en lasten dient te worden meegenomen.
2.30.
De deskundigen hebben voor de bepaling van de waarde van de bodem-bestanddelen (de klei dan wel löss) een derde ingeschakeld, te weten P. van den Akker (verder: Van den Akker), verbonden aan Ingenieursbureau Kragten te Roermond (verder: Kragten). Kragten heeft op 13 november 2012 een rapport uitgebracht en de deskundigen hebben op basis van dat rapport (en de reacties van partijen daarop) op 19 februari 2013 nader gerapporteerd. De waardebepaling van de bodembestanddelen (löss) heeft plaatsgevonden op basis van anonieme verklaringen van marktbetrokkenen (aannemers, transporteurs en afnemers).
2.31.
[gedaagde partij] heeft bezwaar tegen zowel de derde die door de deskundigen benaderd is als de wijze waarop de waarde van de bodembestanddelen is bepaald. Zij heeft daartoe aangevoerd dat Van den Akker/Kragten niet beschikt over specifieke deskundigheid ten aanzien van de waardering van bodembestanddelen. Verder is bezwaar gemaakt tegen de waardering op basis van anonieme verklaringen van diverse marktbetrokkenen.
2.32.
De rechtbank overweegt als volgt.
2.33.
Vooropgesteld wordt dat de waarde van de bodembestanddelen door de rechtbank zelfstandig dient te worden vastgesteld. De rechtbank beschikt voor die vaststelling over een tweetal rapporten: het aanvullende rapport van de deskundigen en het rapport van 22 oktober 2013 van een der partijdeskundigen, ing. J.P.M. van der Heijden (verder: Van der Heijden), dat in het geding is gebracht.
2.34.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn er onvoldoende argumenten aangevoerd voor de stelling dat Kragten - een onafhankelijk adviesbureau voor de openbare ruimte - niet beschikt over deskundigheid ten aanzien van de waardering van bodembestanddelen.
2.35.
Het enkele feit dat Van den Akker - als degene die het rapport feitelijk heeft opgesteld - niet beschikt over specifieke deskundigheid op het gebied van waardering van bodembestanddelen brengt naar het oordeel van de rechtbank niet met zich dat het rapport reeds daarom zonder waarde is en gepasseerd dient te worden. Verder zijn er geen onderbouwde argumenten genoemd dat de door Van den Akker gebruikte methode onjuist zou zijn voor de berekening van de waarde van bodembestanddelen en/of dat hij anderszins op onjuiste wijze te werk is gegaan. Daar komt bij dat zowel uit het rapport van Kragten als uit het rapport van de partijdeskundige kan worden opgemaakt dat sprake is van een zeer gesloten markt: er is, aldus Kragten, sprake van een lokale “submarkt” waarover weinig tot geen bruikbare openbare informatie beschikbaar is. Ook Van der Heijden heeft slechts één persoon bereid gevonden om concrete gegevens te verstrekken over de markt voor löss. Het enkele feit dat in dit rapport gebruik is gemaakt van informatie van een niet-anonieme marktpartij maakt echter, nu het slechts gaat om één marktpartij (van de 15 Nederlandse en Belgische firma’s die zijn benaderd en informatie hadden kunnen verschaffen), niet dat op grond daarvan voorbijgegaan dient te worden aan het rapport van Kragten. Hoewel in het rapport van Kragten - om begrijpelijke reden - gebruik is gemaakt van anonieme verklaringen van marktbetrokkenen is de rechtbank van oordeel dat het rapport, temeer nu het rapport goed is gemotiveerd en partijen in de gelegenheid zijn gesteld om op dat rapport te reageren, in beginsel bruikbaar is.
2.36.
Gelet op het een en ander komt de rechtbank op basis van beide rapporten tot de navolgende waardebepaling voor de bodembestanddelen.
2.37.
Volgens de deskundigen ligt de verkoopprijs franco van de löss tussen € 4,50 en € 7,00 per m³. Die prijsrange is gebaseerd op de gemiddelde prijs in de lokale markt (€ 7,00 per m³) en de markt voor klei in België (€ 4,50 per m³). Het bedrag van € 7,00 wordt ook genoemd in het rapport van Van der Heijden, zij het niet per m³ maar per ton, waarbij is aangevoerd dat 1 m³ löss gelijk is aan 1.800 kg. Voor de berekening van de hoogte van de schadeloosstelling is Van der Heijden (uitgaande van een gemiddelde prijs per ton van € 6,75) uitgegaan van een bedrag van € 12,15 per m³. De rechtbank is van oordeel dat de aan Kragten afgelegde verklaringen niet terzijde kunnen worden gezet door de verklaring van één enkele marktpartij en zal daarom uitgaan van een gemiddelde prijs van € 7,00 per m³ voor de löss.
2.38.
Op de prijs voor de löss dient in mindering te worden gebracht de kosten van het afgraven van de klei en de transportkosten. Door Kragten zijn de afgravingskosten berekend op een bedrag van € 0,55 per m³. De rechtbank zal, nu dit bedrag niet is betwist en door geen van betrokkenen een ander bedrag is genoemd, van voormeld bedrag uitgaan. Kragten is voor de berekening van de transportkosten uitgegaan van een bedrag van € 80,00 per uur voor een 30-tons kipper/oplegger met chauffeur, zijnde een normbedrag. Omgerekend belopen de transportkosten volgens Kragten een bedrag van € 3,87 per m³ wanneer er sprake is van een retourvracht en € 6,06 indien er geen sprake is van een retourvracht. Volgens Van der Heijden dient niet uitgegaan te worden van een normbedrag, maar van de prijs in de markt die volgens hem (veel) lager ligt.
2.39.
De rechtbank deelt het standpunt van de partijdeskundige van [gedaagde partij] niet en is van oordeel dat voor de berekening van de transportkosten uitgegaan dient te worden van de in het nadere deskundigenrapport genoemde normbedrag. Een dergelijk normbedrag kan immers beschouwd worden als zijnde een gemiddelde voor dergelijke kosten. Dat er in de markt feitelijk ook lagere bedragen gehanteerd worden betekent niet dat er niet ook hogere kosten gehanteerd worden. Het toepassen van een gemiddelde prijs is dan ook evident. Daaraan staat met name niet in de weg dat, aldus Van der Heijden, door de gemeente Sittard-Geleen een bedrag van gemiddeld € 2,90 per m³ aan transportkosten is betaald. Dit bedrag is immers berekend aan de hand van gegevens uit een packagedeal, zoals door de deskundigen onweersproken is aangevoerd, zodat niet uitgegaan kan worden van deze specifieke transactie, maar uitgegaan dient te worden van een transactie tussen een gemiddelde verkoper en koper. Nu geen andere argumenten zijn aangevoerd waarom het normbedrag geen € 80,00 per uur bedraagt, zal de rechtbank van dit bedrag uitgaan en daarmee van de door Kragten berekende vrachtkosten.
2.40.
Op basis van het een en ander kan de prijs van löss, bij een verkoopprijs van € 7,00 per m³, berekend worden op een franco afnamebod van € 2,58 per m³. Die prijs kan, aldus de deskundigen, evenwel slechts gerealiseerd worden als er sprake is van een retourvracht; indien er geen sprake is van een retourvracht dan bedraagt de prijs slechts € 0,39 per m³ (€ 7,00 minus € 0,55 en 6,06). Volgens de deskundigen is niet zeker in hoeveel gevallen er sprake is van een dergelijke retourvracht. Gezien het een en ander zijn de deskundigen uitgegaan van een gemiddelde afnameprijs van € 1,25 per m³.
2.41.
In afwijking van de deskundigen is de rechtbank echter van oordeel dat, gezien de onduidelijkheid over het aantal retourvrachten, uitgegaan dient te worden van een gemiddeld aantal vrachten met en zonder retourvracht, en daarmee van een gemiddelde afnameprijs van (€ 2,58 plus € 0,39 is ongeveer) € 1,50 per m³. Aan de stelling van de gemeente dat er geen sprake kan zijn van retourvracht omdat de vrachtauto’s die voor het vervoer van löss ingezet worden niet geschikt en te smerig zijn voor het vervoeren van schoon product gaat de rechtbank voorbij, nu bij een retourvracht niet zonder meer uitgegaan dient te worden van een retourvracht vanaf de dakpannenfabriek, maar ook gedacht dient te worden aan vervoer van bodembestanddelen vanaf een plek in de omgeving van die fabriek.
2.42.
De rechtbank is met deskundigen van oordeel zal er - gelet op de grote hoeveelheid
klei die in een korte periode vrijkomt - verder sprake zal zijn van opslagkosten en daarmee van renteverlies. Op voormeld bedrag strekt daarom in mindering een opslag voor rente, winst en risico van de exploitant. Die opslag is door de deskundigen bepaald op een bedrag van € 0,25. Dit bedrag is door (de partijdeskundige van) [gedaagde partij] niet (gemotiveerd) betwist, zodat ook de rechtbank van dit bedrag zal uitgaan.
2.43.
Op grond van het een en ander zal de rechtbank de prijs voor de in het onteigende aanwezige bodembestanddelen (löss) vaststellen op een marktwaarde van € 1,25 per m³. Door de deskundigen is onweersproken aangevoerd dat het voordeel dat de gemeente zou kunnen behalen een bedrag beloopt van € 8,92 per m³, van welk voordeel de helft (zijnde € 4,46) aan [gedaagde partij] zou toekomen. Nu de marktwaarde (beduidend) lager is dan de helft van het voordeel dat de onteigenaar heeft van de winning van de löss, komt aan [gedaagde partij] niet de helft van vorenbedoeld voordeel maar de marktwaarde van de löss toe.
2.44.
Vervolgens is aan de orde de vraag of voor de berekening van de hoogte van de schadeloosstelling uitgegaan dient te worden van de hoeveelheid löss die daadwerkelijk op het onteigende wordt gewonnen of dat geabstraheerd dient te worden van die werkelijke hoeveelheid en uitgegaan dient te worden van het geheel als complex (artikel 40d Ow).
2.45.
De rechtbank oordeelt als volgt. De rechtbank deelt het standpunt van deskundigen dat artikel 40d Ow niet de strekking heeft om in het vrije verkeer aan bepaalde eigenschappen toegekende verschillen in waarden die zich tussen verschillende stukken grond voordoen (om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen) weg te denken; de strekking ervan is beperkt tot het elimineren van waardeverschillen die door het geven van verschillende bestemmingen aan verschillende delen van het complex zouden ontstaan. Dit zou in beginsel ertoe leiden dat de percelen waar de löss wordt afgegraven, een hogere waarde zouden kunnen hebben. Echter, uit de stukken blijkt dat het complex in het onderhavige geval bestaat uit percelen grond die alle een ongeveer even grote hoeveelheid löss bevatten. Gelet daarop is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een specifieke eigenschap van een of enkele percelen binnen het complex. De löss in alle percelen binnen het complex was onwinbaar. Uitsluitend vanwege het werk waarvoor onteigend wordt, is de löss winbaar en wordt er door de uitvoering van dat werk op het ene perceel binnen het complex meer löss gewonnen dan op het andere perceel. Die omstandigheid dient er naar het oordeel van de rechtbank in dit specifieke geval toe te leiden dat ook voor wat betreft de löss de complextheorie gehandhaafd wordt en dat daar niet van wordt afgeweken. Dat brengt met zich mee dat in dit geval de vergoeding voor de löss niet dient te worden gebaseerd op de feitelijk per afzonderlijk perceel hoeveelheid gewonnen löss, maar dat uitgegaan dient te worden van een prijs die op de hierna weergegeven wijze berekend wordt aan de hand van de oppervlakte van het onteigende.
2.46.
De totale hoeveelheid te winnen bodembestanddelen is door de deskundigen berekend op 2 miljoen kubieke meter. Deze hoeveelheid is door partijen niet weersproken, zodat de rechtbank van die hoeveelheid zal uitgaan.
2.47.
Ten aanzien van de grootte van het complex overweegt de rechtbank als volgt. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat het zuidelijke natuurcompensatiegebied onderdeel uitmaakt van het complex. Voor de vraag of dit gebied onderdeel uitmaakt van het complex acht de rechtbank van belang de niet (voldoende gemotiveerd) weersproken stelling van de gemeente dat het gebied ten zuiden van het bedrijventerrein is ingericht als afscherming van dat terrein van de kern Ulestraten, dat het is ingericht met grondwallen en hoogstamfruit en in de samenwerkingsovereenkomst “de groene buffer” wordt genoemd. Verder acht de rechtbank van belang dat de samenwerkingsovereenkomst verplicht tot realisering van het gebied, dat het gebied als één geheel met het nieuwe bedrijventerrein in exploitatie is gebracht en dat de onderlinge relatie en verbondenheid blijkt uit de onweersproken stelling van de gemeente dat de jaarlijkse (notarieel vastgelegde) parkmanagementbijdrage van € 1,00 per m² onder meer bestemd is voor het onderhouden en in stand houden van het gebied. De overige gronden met de bestemming Natuurcompensatie worden niet tot het complex gerekend omdat deze niet vallen onder het als één geheel in exploitatie te brengen terrein. De rechtbank zal dan ook uitgaan van een oppervlakte van het complex van 108 ha (1.080.000 m²). Gemiddeld bevatten de percelen dus 1,85 m³ löss per m² oppervlakte. Dat leidt tot een gemiddelde prijs voor de löss van € 2,31 per m². Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de aan [gedaagde partij] toe te kennen schadeloosstelling voor de te winnen bodembestanddelen berekend kan worden op een bedrag van 1.215 m² maal € 2,31 is € 2.806,65.
Totale schadeloosstelling
2.48.
Samengevat betekent het vorenstaande dat de rechtbank de aan [gedaagde partij]
toekomende schadeloosstelling voor de onteigening zal vaststellen op € 29.536,65, te vermeerderen met de op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente daarover zoals hierna bepaald. Aan [gedaagde partij] is als voorschot een bedrag voldaan van € 17.496,00.
De rente
2.49.
Door de gemeente is bepleit dat toekenning van rente over het verschil tussen het aan [gedaagde partij] toegekende voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn, nu de wettelijke rente hoger is dan de aan een bank verschuldigde financieringsrente en veel hoger dan de van een bank te ontvangen depositorente, zodat [gedaagde partij] als gevolg van toekenning van de wettelijke rente een onbedoeld en onevenredig voordeel zou hebben. Subsidiair heeft de gemeente aangevoerd dat de rente beperkt moeten worden tot 2% per jaar. De gemeente heeft verder aangevoerd dat de onteigeningsprocedure door toedoen van de rechtbank vertraging heeft opgelopen.
2.50.
De rechtbank gaat aan het vorenstaande voorbij. Indien het voorschot lager is dan de uiteindelijk aan de onteigende toekomende schadeloosstelling, dan is er sprake van een gemis van het ontbrekende geldbedrag en dient daarover aan de onteigende (wettelijke) rente te worden vergoed. Dat een procedure meer tijd vergt dan voorzien doet aan dat beginsel niets af, ook niet indien dat mede een gevolg is van het aantal door de rechtbank gewezen tussenvonnissen en de daarmee gemoeide tijd. Van een onbedoeld en onevenredig voordeel aan de zijde van de onteigende die maakt dat toewijzing van (wettelijke) rente onaanvaardbaar zou zijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
2.51.
Ten aanzien van de hoogte van de rente zal de rechtbank uitgaan van de wettelijke rente, nu er onvoldoende argumenten zijn aangevoerd op basis waarvan geoordeeld moet worden dat het percentage van de wettelijke rente onaanvaardbaar hoog is. De verwijzing door de gemeente naar de uitspraak van de rechtbank Zeeland West-Brabant van 16 december 2015 doet aan het vorenstaande niets af, nu in die uitspraak niet nader is gemotiveerd op grond waarvan de rente op het percentage van 2% is gesteld.
Kosten van juridische en andere deskundige bijstand
2.52.
[gedaagde partij] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand ad € 81.268,01 (inclusief btw) voor zowel de procedure van de gemeente Meerssen als die van de gemeente Beek, en andere deskundige bijstand ad € 18.054,43 (eveneens inclusief btw en eveneens voor beide zaken). De gemeente heeft verweer gevoerd tegen de kosten voor rechts- en andere deskundige bijstand.
2.53.
Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan [gedaagde partij] wordt een hogere schadeloosstelling toegekend dan door de gemeente was aangeboden, zodat in beginsel de kosten van [gedaagde partij] voor rekening van de gemeente komen.
2.54.
Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.
2.55.
Ten aanzien van het door de advocaat van [gedaagde partij] gedeclareerde bedrag van in totaal € 81.268,01 merkt de rechtbank vooreerst op dat er sprake is van één declaratie voor twee zaken, namelijk zowel de onderhavige zaak als de zaak van de gemeente Beek tegen [gedaagde partij] . De juridische kosten voor de onderhavige zaak zullen gelet daarop en op het feit dat de beide zaken identiek zijn voor wat betreft de dragende stellingen inzake de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van de bodembestanddelen, gesteld worden op de helft van vorenbedoeld bedrag en daarmee op een bedrag van € 40.634,00 (inclusief btw) per zaak.
2.56.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen die kosten - mede met inachtneming van hetgeen hierboven over de gelijkenis van beide zaken is overwogen - de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. De rechtbank overweegt daartoe dat uit de door [gedaagde partij] in het geding gebrachte urenverantwoording blijkt dat er door 4 verschillende juridische medewerkers van het kantoor van de advocaat van [gedaagde partij] aan de dossiers is gewerkt. Dat impliceert dat er noodzakelijkerwijs sprake moet zijn geweest van overlap en het maken van extra uren om zich (weer) in te lezen in de materie, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank onder meer daaruit blijkt dat een groot aantal uren is gedeclareerd voor bestudering van het dossier. Door [gedaagde partij] is ook niet op enigerlei wijze onderbouwd waarom het noodzakelijk was om tot een dergelijke overdracht over te gaan. Een dergelijke werkwijze kan daarmee de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Gelet op het een en ander zal de rechtbank de kosten van de juridische bijstand van [gedaagde partij] matigen tot een totaalbedrag van € 65.000,00, waardoor de juridische kosten voor de onderhavige zaak berekend kunnen worden op een bedrag van € 32.500,00 inclusief btw.
2.57.
Met betrekking tot de kosten van de door [gedaagde partij] ingeschakelde andere deskundige, ir. I.J.E.A. Huntjens, verbonden aan Rentmeesterskantoor Huntjens, is de rechtbank van oordeel dat deze de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Nu ook deze kosten niet alleen betrekking hebben op de onderhavige zaak, maar ook op de zaak van de gemeente Beek tegen [gedaagde partij] zullen ook deze kosten gelijkelijk over de beide zaken verdeeld worden, zodat in de onderhavige zaak voor toewijzing vatbaar is een bedrag van € 9.027,22.
2.58.
Op grond van al het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 41.527,22 toewijsbaar.
Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.59.
Door de deskundigen is verzocht om een deelbetaling, welk verzoek bij beschikking van 7 mei 2014 is toegewezen. Bij schrijven van 27 oktober 2016 hebben de deskundigen hun slotdeclaraties aan de rechtbank overgelegd.
2.60.
De gemeente heeft ten aanzien van de kosten van de deskundigen aangegeven dat er sprake lijkt van een overlap tussen de op 4 februari 2014 door mr. Van Drooge gedeclareerde uren en de thans nog door hem gedeclareerde uren. Voor het overige zijn er tegen de kosten van de deskundigen geen bezwaar gemaakt.
2.61.
Naar het oordeel van de rechtbank is er van een overlap geen sprake. Uit de bij het
verzoek om een voorschot gevoegde declaraties van mr. Van Drooge blijkt dat er is gedeclareerd tot en met 4 november 2013. De uren, gemoeid met (de voorbereiding van) het pleidooi, zijn echter niet in dat overzicht zijn opgenomen; die zijn eerst opgenomen in de declaraties van 27 oktober 2016. Van een overlap is dan ook geen sprake. Nu de rechtbank de declaraties redelijk en niet bovenmatig acht, zal de rechtbank de gemeente veroordelen in het door de deskundigen aanvullend gedeclareerde bedrag van € 24.070,63. Dit bedrag zal gelijkelijk over de zeven onteigeningszaken worden verdeeld, zodat in de onderhavige zaak voor toewijzing vatbaar is een bedrag van € 3.438,66.
2.62.
De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [gedaagde partij] verschuldigd, vast op € 29.536,65,
3.2.
veroordeelt de gemeente als schadeloosstelling aan [gedaagde partij] alsnog te betalen € 12.040,65, te vermeerderen met de op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente daarover vanaf 25 maart 2011, zijnde de dag waarop het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers, tot heden en te verminderen met de eveneens op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente over het betaalde voorschot ad € 17.496,00 vanaf de dag der betaling tot 25 maart 2011,
3.3.
veroordeelt de gemeente tot voldoening aan [gedaagde partij] van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf de dag van deze uitspraak tot die der algehele voldoening,
3.4.
wijst aan als nieuwsblad, waarin dit vonnis bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst het te Beek verschijnende dagblad "Dagblad de Limburger", editie zuid,
3.5.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de aanvullende kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, bedragende € 3.438,66,
3.6.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde partij] , te weten € 41.527,22 ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand en € 240,00 ter zake griffierechten,
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A.J.C.M. van den Berg Jeths-van Meerwijk, mr. A.H.M.J.F. Piëtte en mr. L.J. Geerits en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2017. [1]