ECLI:NL:RBLIM:2017:9162

• Datum uitspraak: 20 september 2017
• Publicatiedatum: 20 september 2017
• Zaaknummer: 03 5151588/CV 16-5586
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.A.J. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de hoogte van servicekosten en de verplichting tot het verstrekken van gespecificeerde overzichten door verhuurder

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 20 september 2017, staat het geschil tussen de eisende partij en de gedaagden centraal, met betrekking tot de hoogte van de servicekosten die door de gedaagden aan de eisende partij in rekening zijn gebracht. De eisende partij, vertegenwoordigd door mr. A.J.J. Kreutzkamp, heeft de gedaagden, vertegenwoordigd door mr. M. Jilsink, aangeklaagd omdat zij van mening is dat niet alle opgevoerde posten in het servicekostenoverzicht gegrond zijn. De huurovereenkomst is aangegaan op 20 augustus 2013, met een ingangsdatum van 15 september 2013, en de eisende partij betaalt een huurprijs van € 640,00 per maand, plus een voorschot van € 40,00 aan servicekosten. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagden niet hebben voldaan aan hun verplichting om gespecificeerde overzichten van de servicekosten te verstrekken, zoals vereist door artikel 7:259 lid 2 BW. Dit verzuim heeft als gevolg dat de gedaagden het voorschotbedrag van de servicekosten niet mogen verhogen. De kantonrechter heeft de verschillende posten in het servicekostenoverzicht beoordeeld, waaronder energiekosten, kosten voor de huismeester, schoonmaakkosten, en onderhoudskosten. Uiteindelijk heeft de kantonrechter de servicekosten voor de jaren 2013, 2014 en 2015 vastgesteld op respectievelijk € 2.776,92, € 3.020,72 en € 2.935,79. De gedaagden zijn veroordeeld om de onverschuldigd betaalde bedragen aan de eisende partij terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, en de proceskosten zijn gecompenseerd.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 5151588 \ CV EXPL 16-5586

Vonnis van de kantonrechter van 20 september 2017

in de zaak van:

[eisende partij] ,

wonend te [woonplaats eisende partij] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp,

tegen:

1. [gedaagde partij sub 1] ,wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] ,

2.
[gedaagde partij sub 2] ,
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M. Jilsink.

Partijen worden verder in dit vonnis aangeduid als [eisende partij] en [gedaagden]

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
• de comparitie van partijen van 24 oktober 2016
• de conclusie van repliek
• de conclusie van dupliek
• de akte uitlating producties van [eisende partij]
• de antwoordakte van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] hebben aan [eisende partij] verhuurd de woonruimte (appartement) staande en gelegen te [plaats appartement] aan de [adres appartement] .

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan op 20 augustus 2013 en heeft als ingangsdatum 15 september 2013. De huurprijs bedraagt € 640,00 per maand en daarnaast is [eisende partij] een voorschotbedrag van € 40,00 aan servicekosten verschuldigd.

2.3.

Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex bestaande uit 12 appartementen waarvan 10 huurappartementen en 2 koopwoningen. Voor [gedaagden] fungeert de heer mr. [tussenpersoon] als tussenpersoon. De heer [huismeester] is als huismeester aangesteld.

2.4.

[gedaagden] hebben een huurverhoging aangekondigd per 1 januari 2016. [eisende partij] heeft daartegen op 16 december 2015 bezwaar gemaakt.

2.5.

[eisende partij] heeft [gedaagden] verzocht om gevolg te geven aan de verplichting ex artikel 7:259 lid 2 BW – het verstrekken van gespecificeerde overzichten van de servicekosten – ten aanzien van de jaren 2013 en 2014.

2.6.

[eisende partij] heeft op 31 januari 2016 van [gedaagden] een overzicht servicekosten 2015 ontvangen.

2.7.

[gedaagden] hebben bij antwoord de overzichten servicekosten over de jaren 2013 en 2014 als respectievelijk productie 9 en 11 overgelegd.

2.8.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat – in deze procedure:

1. dat de kantonrechter voor recht zal verklaren welke betalingsverplichting [eisende partij] heeft gehad met betrekking tot de servicekosten over de jaren 2013, 2014 en 2015;

2. [gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [eisende partij] terug te betalen de bedragen die [eisende partij] te veel, dus onverschuldigd aan [gedaagden] heeft betaald, zulks te berekenen op basis van de door de kantonrechter vastgestelde betalingsverplichtingen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, tot aan de dag der algehele voldoening;

3. veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In artikel 7:259 lid 2 BW is onder meer bepaald dat de verhuurder verplicht is om aan de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten te verstrekken. In deze procedure staat vast dat [gedaagden] niet aan deze verplichting hebben voldaan, voor zover het de jaren 2013 en 2014 betreft. Aan dit verzuim is enkel de wettelijke sanctie verbonden dat zolang de verhuurder het betreffende overzicht niet heeft verstrekt het voorschotbedrag van de servicekosten niet mag worden verhoogd. Daarvan is in dit geval geen sprake.

Andere sancties op de overschrijding van de zes maandentermijn stelt de wet niet.

4.2.

Voorts is in artikel 7:237 lid 3 BW nadere invulling gegeven aan het begrip servicekosten. Volgens voornoemd artikel moet daar onder worden verstaan
de vergoeding voor de overige zaken en diensten (kantonrechter: anders dan de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Daarnaast is het begrip servicekosten nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten. De bijlage bij artikel 1 van het Besluit servicekosten bevat een lijst van zaken en diensten die in elk geval als servicekosten aangemerkt moeten worden. Deze lijst is niet limitatief.

4.3.

De kantonrechter zal alvorens inhoudelijk in te gaan op de door [gedaagden] in de diverse overzichten opgevoerde posten beoordelen welke posten al dan niet als servicekosten kunnen worden gekwalificeerd. Daarbij merkt de kantonrechter op dat voor zover [eisende partij] klaagt over de gebrekkigheid van de verleende service dit buiten het toetsingskader van artikel 7:259 BW valt. Voor zover [eisende partij] daartegen wil ageren, dient zij een vordering tot nakoming in te stellen.

overzicht servicekosten 2013

4.4.

In productie 9 bij conclusie van antwoord hebben [gedaagden] een overzicht gegeven van de servicekosten over het jaar 2013. Bij dupliek hebben [gedaagden] een herziene versie van dit overzicht in het geding gebracht (productie 16). De kantonrechter zal aan de hand van deze laatste versie de posten en de daartegen door [eisende partij] geuite bezwaren puntsgewijs bespreken.

energie

4.5.

In de eerste plaats merkt de kantonrechter op dat de energiekosten voorkomen op de lijst behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten, zodat deze terecht onder de noemer servicekosten worden geschaard.

4.6.

[gedaagden] voeren ten aanzien van de kosten Essent en WML bedragen op van respectievelijk € 132,00 en € 91,35. [gedaagden] hebben bij dupliek alsnog de onderliggende eindafrekening van Essent over het jaar 2013 overgelegd. Daaruit blijkt dat [gedaagden] van de totale werkelijke kosten ad € 219,55 slechts een bedrag van € 132,00 aan de huurders in rekening brengt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [eisende partij] tegen dit lagere bedrag in alle redelijkheid geen bezwaar hebben. De kosten WML worden niet betwist. De kantonrechter stelt dan ook op grond van het vorenstaande vast dat de kostenpost energie in het overzicht 2013 kan worden gehandhaafd.

huismeester en schoonmaak

4.7.

Ook de kosten voor de huismeester worden vermeld in Besluit servicekosten en kunnen aldus bij de servicekosten worden meegenomen.

4.8.

[gedaagden] brengen in 2013 een bedrag van € 120,00 bij de huurders in rekening ter zake de kosten van de huismeester, de heer [huismeester] . Daarnaast voeren [gedaagden] een bedrag van € 780,00 aan schoonmaakkosten op. Uit de nadere toelichting zoals door [gedaagden] bij conclusie van dupliek wordt gegeven leidt de kantonrechter af dat de heer [huismeester] voornoemd voor onder meer het uitvoeren van kleine herstelwerkzaamheden, het aan de straat zetten van de vuilnisbakken en het houden van toezicht op jaarbasis een bedrag van € 120,00 krijgt uitgekeerd. Daarnaast krijgt [huismeester] voor het uitvoeren van schoonmaak-werkzaamheden een maandelijkse korting op de huurprijs van € 75,00.

4.9.

[eisende partij] voert daartegen aan dat het niet acceptabel is dat de huurkorting als servicekosten worden omgeslagen bij de huurders. [eisende partij] voorziet deze stelling echter niet van een nadere onderbouwing. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het door [eisende partij] ingekomen standpunt. De kantonrechter overweegt daarnaast dat niet valt in te zien op welke wijze [gedaagden] met het geven van een korting op de huurprijs aan [huismeester] de belangen van de overige huurders zouden schaden. Ingeval [gedaagden] er voor zouden kiezen om de heer [huismeester] een maandelijkse vergoeding van € 75,00 te betalen, leidt dit evenzeer tot een kostenpost ter zake huismeester/schoonmaak van € 900,00 op jaarbasis die aan de huurders zal worden doorberekend. De stelling van [eisende partij] dat in de praktijk niet blijkt dat [huismeester] de werkzaamheden verricht wordt verder niet onderbouwd. De kantonrechter gaat daaraan dan ook voorbij.

4.10.

[eisende partij] plaatst voorts vraagtekens bij de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden. Ook nu onderbouwt [eisende partij] haar stellingen niet althans in onvoldoende mate. Daarnaast verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor onder r.o. 4.3. reeds is overwogen, namelijk dat klachten over de gebrekkigheid van de verleende service buiten het toetsingskader van artikel 7:259 BW vallen.

Onderhoud 24uur cv-ketel

4.11.

[gedaagden] voeren een bedrag van € 1.250,00 op ter zake – althans zo begrijpt de kantonrechter – een 24-uurs servicecontract met betrekking tot de cv-ketel. [eisende partij] is van mening dat deze kosten vallen onder groot onderhoud en derhalve niet vallen onder het Besluit servicekosten. De kantonrechter deelt deze mening van [eisende partij] niet. De kantonrechter is van oordeel dat dergelijke kosten zijn aan te merken als vergoeding voor diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het enkele feit dat dergelijke kosten niet voorkomen op de lijst behorend bij artikel 1 van het Besluit servicekosten betekent niet dat deze kosten niet als servicekosten te kwalificeren zijn, nu immers zoals hiervoor reeds is overwogen deze lijst niet limitatief is. Het feit dat de bijbehorende factuur over het jaar 2013 niet door [gedaagden] kan worden overgelegd betekent niet dat [gedaagden] geen aanspraak zouden kunnen maken op de kosten over het jaar 2013. [gedaagden] hebben in dat verband verwezen naar de gelijkluidende facturen over de jaren 2014 en 2015. [eisende partij] heeft daartegen geen verweer gevoerd.

De kantonrechter acht het alleszins aannemelijk dat ook over het jaar 2013 een bedrag van

€ 1.250,00 verschuldigd is.

Onderhoud tuin en parkeerruimte

4.12.

Ook op dit punt trekt [eisende partij] de kwaliteit van de geleverde service in twijfel. In dat opzicht geldt hetzelfde als onder 4.10 ten aanzien van de schoonmaakkosten is overwogen. Aan het standpunt van [eisende partij] dat het slechts om een zeer kleine tuin gaat, gaat de kantonrechter voorbij. [eisende partij] laat onweersproken dat het hier ook om het parkeerterrein gaat. De kantonrechter acht in dat kader een bedrag van € 240,34 niet buitensporig en dit bedrag is dan ook terecht bij de huurders in rekening gebracht. Voor het overige is de kantonrechter van oordeel dat de door [gedaagden] opgevoerde kosten met betrekking tot het onderhoud van gemeenschappelijke (groen)voorzieningen vallen onder de servicekosten, nu zij rechtstreeks verband houden met de huurovereenkomst.

Bestuurskosten

4.13.

Tussen partijen is in debat of de bestuurskosten al dan niet aan de huurders kunnen worden doorberekend. [eisende partij] betwist de verschuldigdheid van een evenredig deel van het door [gedaagden] opgevoerde bedrag, terwijl [gedaagden] de mening zijn toegedaan dat deze kosten zien op de administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik, de verbruikskosten aan de individuele huurders alsmede die van de overige zaken en diensten. Deze kosten zijn derhalve op grond van het Besluit servicekosten toewijsbaar.

4.14.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagden] deze kostenpost in ontoereikende mate hebben onderbouwd. [gedaagden] hebben in dat verband bij conclusie van antwoord de factuur van tussenpersoon [tussenpersoon] overgelegd, welke factuur een totaalbedrag beloopt van € 1.723,80 en ziet op de periode 2011 tot en met juni 2014. [gedaagden] brengen vervolgens van het totaalbedrag een substantieel deel ad € 943,80 over het jaar 2013 bij de huurders in rekening. Het is de kantonrechter volstrekt onduidelijk hoe dit bedrag tot stand gekomen is. Een deugdelijke urenspecificatie ontbreekt en niet duidelijk is waarom meer dan de helft van het totaalbedrag enkel al in 2013 verschuldigd is. [gedaagden] zijn er niet in geslaagd om op dit punt de door [eisende partij] gevraagde helderheid te verschaffen. Nu deze kostenpost elke feitelijke onderbouwing mist, dient deze kostenpost naar het oordeel van de kantonrechter uit het overzicht 2013 te worden geschrapt.

verzekeringen/glasverzekering/inboedelverzekering

4.15.

Nadat [gedaagden] bij dupliek het aanvankelijk opgevoerde bedrag van € 657,64 hebben teruggebracht tot een bedrag van € 75,68, heeft [eisende partij] daar niet langer verweer tegen gevoerd. Laatstgenoemd bedrag kan dan ook in het overzicht worden gehandhaafd.

het overzicht over het jaar 2014

4.16.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] bij conclusie van dupliek ook over het jaar 2014 een herziene versie in het geding brengen. Dit herziene overzicht bevat exact dezelfde posten als het overzicht over het jaar 2013. De kantonrechter is van oordeel dat al hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het jaar 2013 ook geldt ten aanzien van het overzicht 2014, nu niet alleen de opgevoerde posten identiek zijn, maar ook het verweer van [eisende partij] tegen de diverse posten gelijkluidend is.

het overzicht over het jaar 2015

4.17.

Ook ten aanzien van het jaar 2015 voeren [gedaagden] grotendeels dezelfde posten op en maakt [eisende partij] daartegen dezelfde bezwaren als ten aanzien van de overzichten 2013 en 2014. Tegen de aanschaf van een nieuwe deurmat maakt [eisende partij] kennelijk geen bezwaar.

overige punten

4.18.

[gedaagden] heeft als productie 23 een overzicht overgelegd ten aanzien van de jaren 2013, 2014 en 2015 waaruit blijkt dat de gemeente Gulpen-Wittem rioolrechten bij [gedaagden] hebben geïnd. [gedaagden] stellen zich daarbij op het standpunt dat zij geheel onverplicht deze rioolrechten niet aan de huurders hebben doorberekend, waarmee zij willen aangeven dat het totaalbedrag van € 40,00 aan servicekosten alleszins redelijk is.

4.19.

[eisende partij] betwist de stellingen van [gedaagden] en voert daartegen aan

– overigens volledig ongemotiveerd – dat de huurders aan [gedaagden] een automatische incasso hebben verstrekt ten aanzien van het innen van de rioolrechten. De kantonrechter gaat voorbij aan hetgeen partijen omtrent de rioolrechten hebben gesteld, nu deze immers geen deel uitmaken van het geschil.

4.20.

Ten aanzien van het al dan niet berekenen van btw merkt de kantonrechter op dat niet gebleken is dat [gedaagden] de btw kunnen verrekenen. Uit niets blijkt dat [gedaagden] handelen in het kader van een onderneming.

Fondsvorming

4.21.

[gedaagden] hebben bij conclusie van antwoord aangegeven dat er over de periode 2013 tot en met 2015 telkens een klein overschot was. [gedaagden] houden dit overschot aan zich als voorziening voor aankomend onderhoud- en of herstel. De kantonrechter overweegt op dit punt het navolgende.

4.22.

[gedaagden] hebben de servicekosten door middel van een maandelijks voorschot van € 40,00 bij [eisende partij] en de overige huurders in rekening gebracht. Dat betekent dat er na het einde van een kalenderjaar een eindafrekening dient plaats te vinden, die kan leiden tot een bijbetaling door de huurders of terugbetaling door de verhuurder. Deze eindafrekening kan aanleiding zijn het voorschotbedrag aan te passen. Fondsvorming of het vormen van een reserve, zoals hier aan de orde, is niet toegestaan, nu dit in strijd is met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot een reeds verstreken boekjaar. Fondsvorming is enkel en alleen toegestaan indien dit een aanwijsbaar voordeel voor de huurder inhoudt, gelden uit een fonds slechts voor het doel van het fonds worden aangewend en er een deugdelijke verantwoording plaatsvindt (Wolters Kluwer T&C, toelichting bij artikel 7:259 BW onder 7). Van enig aanwijsbaar voordeel voor de huurder noch van de andere criteria die fondsvorming kunnen rechtvaardigen is in het onderhavige geval niet gebleken.

4.23.

De kantonrechter zal met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, de servicekosten over de jaren 2013, 2014 en 2015 vast stellen. De kantonrechter gaat er van uit dat [gedaagden] op basis van de door de kantonrechter vastgestelde bedragen zal zorgdragen voor een correcte verrekening met [eisende partij] en de overige huurders.

4.24.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig een van partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.25.

In de aard en de uitkomst van deze procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

4.26.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2013 € 2.776,92 bedragen,

5.2.

verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2014 € 3.020,72 bedragen,

5.3.

verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2015 € 2.935,79 bedragen,

5.4.

verstaat dat [gedaagden] voornoemde bedragen hoofdelijk over de huurders zullen omslaan,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk om aan [eisende partij] terug te betalen de bedragen die [eisende partij] te veel, dus onverschuldigd aan [gedaagden] heeft betaald, zulks te berekenen op basis van de bij dit vonnis vastgestelde betalingsverplichting, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, tot aan de dag der algehele voldoening,

5.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.

type: ph

coll: eb