Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/190386 / HA ZA 14-214
Vonnis van 13 september 2017
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MAASTRICHT,
zetelend te Maastricht,
eiseres,
advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.M.G. VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hoorn,
gedaagde,
advocaat mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar.
Partijen zullen hierna de Gemeente en BMG genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de processtukken als vermeld in het tussenvonnis van 9 maart 2016,
- het op 23 december 2016 bij de rechtbank binnengekomen nader advies van de deskundigen,
- de akte houdende overlegging producties aan de zijde van BMG met bijlagen
- de pleitnotitie zijdens de Gemeente, zoals voorgedragen tijdens het pleidooi op 18 april 2017,
- de pleitnotitie zijdens BMG, zoals voorgedragen tijdens het pleidooi op 18 april 2017,
- de op 1 mei 2017 binnengekomen declaratie van de deskundigen en de toelichting daarbij zoals per e-mail van 4 mei 2017 verstrekt,
- de akte overlegging producties d.d. 3 mei 2017 zijdens BMG met bijlagen,
- de nadere akte inzake BTW d.d. 9 mei 2017 zijdens BMG met bijlagen,
- de antwoordakte d.d. 17 mei 2017 zijdens de Gemeente met bijlage.
2.De beoordeling
2.1.
De rechtbank blijft bij de inhoud van haar tussenvonnis van 9 maart 2016. In dat vonnis is rechtsoverweging 2.22 overwogen:
“De deskundigen hebben ter onderbouwing van het door hen gekozen uitgangspunt in hun rapport uitsluitend gesteld dat de kans dat een bestaand gebouw wordt gevonden dat geschikt is voor Bo-Rent niet erg groot lijkt. Dit standpunt is geenszins onderbouwd met een weergave van beschikbare panden op of rond de peildatum, terwijl een nadere onderbouwing van de juistheid van dit standpunt wel mocht worden verwacht, gelet ook op de daadwerkelijke gang van zaken, waarin door BMG een pand is gehuurd dat blijkens de verklaring van BMG ook te koop stond. Mede gezien de betwisting door de Gemeente, behoeft naar het oordeel van de rechtbank het standpunt van de deskundigen, dat op de peildatum de redelijk handelend ondernemer voor nieuwbouw had gekozen in plaats van bestaande bouw, nadere onderbouwing.
De rechtbank heeft de deskundigen op grond hiervan gevraagd een nadere onderbouwing te geven inzake het standpunt dat de redelijk handelend ondernemer voor nieuwbouw had gekozen op de peildatum in plaats van voor bestaande bouw. Tevens is de deskundigen gevraagd een berekening te maken van de schade in die situatie.
2.2.
De deskundigen hebben vervolgens hun beoordeling beperkt tot de vraag of Bo-Rent het pand aan de Molensingel, dat thans door BMG wordt gehuurd, had moeten aanmerken als definitieve vervanging in plaats van tijdelijke vervanging. De deskundigen zijn uitgegaan van een vergelijking met aankoop van dit pand, daar noch henzelf noch partijen is gebleken van de beschikbaarheid van enig ander geschikt pand op de peildatum. Het onderhavige pand is bij het eerdere rapport van de deskundigen niet meegenomen, omdat de beschikbaarheid daarvan op de onroerendgoedmarkt niet breed bekend was en daardoor door de deskundigen niet is geconstateerd. BMG is pas op een laat moment, rond de datum dat zij het onteigende moest ontruimen, op de hoogte geraakt van de beschikbaarheid van dit pand, dat zowel te koop als te huur stond.
2.3.
Op basis van de door hen gemaakte vergelijking zijn de deskundigen ook nu tot het advies gekomen dat de schadeloosstelling primair behoort te worden begroot op basis van verplaatsing naar vervangende nieuwbouw. Daarbij hebben de deskundigen een aantal, door BMG aangevoerde en door hen onderschreven, argumenten die het pand minder geschikt maken – met betrekking tot de ligging van het pand, ruimte en inrichting, gemis aan uitbreidingspotentie en inkomensschade – afgewogen tegenover het argument dat in verband met haar plicht tot schadebeperking van Bo-rent een zekere mate van aanpassing verwacht mag worden. De redelijk handelend ondernemer zal naar het oordeel van de deskundigen zwaar tillen aan de mindere geschiktheid van het pand en de te verwachten blijvende inkomensschade die dit oplevert. De totale schade in geval van een definitieve verplaatsing naar de Molensingel zal weliswaar minder zijn dan in het geval van vervanging door nieuwbouw – € 3.458.487,- (BMG) en € 74.187,- (Bo-Rent) ten opzichte van € 3.818.900,- en € 85.703, -bij nieuwbouw – doch dat verschil is niet zo groot dat BMG en Bo-Rent met het oog op het belang van BMG het goedkoopste van de twee oplossingen zou moeten kiezen, aldus de deskundigen. Zij zijn van mening dat deze keuze voor BMG en met name Bo-Rent betere toekomstmogelijkheden biedt.
2.4.
De rechtbank ziet in de door de deskundigen aangedragen argumenten aanleiding om hun advies over te nemen. Mede gelet op hetgeen van de zijde van BMG dienaangaande is aangedragen, komt de rechtbank tot het oordeel dat de redelijk handelend ondernemer niet zal kiezen voor een voortzetting in het pand aan de Molensingel. De rechtbank acht aannemelijk gemaakt dat deze in het geval van BMG en haar huurder Bo-Rent zal kiezen voor een A-locatie in een gebied dat door zijn ligging geschikter is voor het belangrijkste deel van haar bedrijfsactiviteiten (verhuur van gereedschap en materieel voor de bouw) en waar andere aan de bouw gerelateerde bedrijven gevestigd zijn, hetgeen met name voor professionals in deze sector van belang is. Bij het pand aan de auto-boulevard is dit niet het geval. Voorts zal deze niet kiezen voor een pand dat door omvang en ligging geen uitbreidingsmogelijkheden biedt, waar zowel binnen, ook qua hoogte van het pand, als buiten onvoldoende ruimte aanwezig is voor het stallen van haar verhuur-materiaal en waar onvoldoende parkeerruimte is. Het onteigende bood die mogelijkheden wel. In dit verband verwijst de rechtbank ook naar hetgeen daaromtrent in haar tussenvonnis van 9 maart 2016 reeds is overwogen. Deze omstandigheden zullen voor een redelijk handelend ondernemer zwaarder wegen dan de financiële verschillen tussen de beide opties. Daarbij dient te worden aangetekend dat de door de deskundigen berekende gevolgen voor de inkomensschade zijn gebaseerd op een relatief korte periode en daarom nog niet volledig voorspelbaar zijn. Dat, zoals de Gemeente stelt, een omzetvermindering in haar geval ook een verlaging van de kosten met zich zou meebrengen is door BMG ter zitting gemotiveerd betwist. Andere argumenten van de Gemeente, dat Bo-Rent in andere steden aan een auto-boulevard gevestigd is, de omzetdaling niet substantieel zou zijn, slechts anders verdeeld zijn over verhuur van gereedschap en materieel voor de bouw, zijn onvoldoende onderbouwd om het standpunt van de rechtbank te veranderen.
2.5.
De rechtbank ziet geen aanleiding om terug te komen op haar oordeel over de door de deskundigen geadviseerde schadevergoeding.
Totale schadeloosstelling
2.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en onder verwijzing naar hetgeen daaromtrent is overwogen in het tussenvonnis van 9 maart 2016, komt de rechtbank tot het oordeel dat, overeenkomstig het advies van de deskundigen, de aan BMG toekomende schadeloosstelling voor de onteigening zal vaststellen op € 3.818.900,- en de aan Bo-Rent – middels doorbetaling – toekomende schadevergoeding op het bedrag van € 85.703,-, te vermeerderen met de op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente daarover zoals hierna bepaald.
Kosten van juridische en andere deskundige bijstand
2.7.
BMG maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand ad € 49.632,16 (inclusief BTW) en andere deskundige bijstand ad € 54.467,79 (eveneens inclusief BTW), in totaal € 104.099,95 inclusief BTW en € 86.033,02 exclusief BTW. De Gemeente heeft verweer gevoerd tegen de kosten voor rechts- en andere deskundige bijstand.
2.8.
Naar aanleiding van het verweer dat door de Gemeente is gevoerd ten aanzien van de in de advocaat(deskundigen)kosten opgenomen BTW hebben partijen zich nader beide bij akte uitgelaten. De Gemeente heeft in haar akte van 17 mei 2017 vermeld dat partijen hierover in overleg zijn getreden en hebben afgesproken dat de Gemeente geen BTW aan BMG behoeft te vergoeden over de gemaakte deskundigenkosten, behoudens wanneer vast komt te staan dat de fiscus alsnog betaling van deze BTW door gedaagde verlangt. Alsdan zal door de Gemeente de BTW over de gemaakte deskundigenkosten alsnog aan BMG worden vergoed. Het mailbericht waarin BMG haar instemming heeft verleend is door de Gemeente bij haar akte overgelegd.
2.9.
Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 van Pro de Onteigeningswet (Ow) wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan BMG wordt een hogere schadeloosstelling toegekend dan door de Gemeente was aangeboden, zodat in beginsel de kosten van BMG voor rekening van de Gemeente komen.
2.10.
Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow Pro en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.
2.11.
De Gemeente acht het door de ingeschakelde taxateur gehanteerde uurtarief en tarief voor kilometervergoeding fors voor die branche. De rechtbank is van oordeel dat deze tarieven weliswaar hoog zijn, maar niet ongebruikelijk in de betreffende branche en derhalve voor vergoeding in aanmerking komen.
2.12.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 104.099,95 inclusief BTW (€ 86.033,02 exclusief BTW) toewijsbaar.
Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
De Gemeente refereert zich met betrekking tot de door de deskundigen ingediende declaraties aan het oordeel van de rechtbank. De rechtbank acht deze redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal derhalve de Gemeente veroordelen in het door de deskundigen gedeclareerde bedrag van € 102.520,48 (€ 84.312,90 exclusief BTW en
verschotten onbelast (€ 501,87)).
De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de Gemeente aan BMG verschuldigd, vast op € 3.818.900,- voor BMG en op € 85.703,- voor Bo-Rent, middels doorbetaling door BMG te voldoen,
3.2.
veroordeelt de Gemeente als schadeloosstelling aan BMG alsnog te betalen € 446.900,- respectievelijk ten behoeve van Bo-Rent € 32.703,-, te vermeerderen met de op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente daarover vanaf 31 december 2014, zijnde de dag waarop het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers, tot heden en te verminderen met de eveneens op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente over het betaalde voorschot ad € 3.425.000,-, vanaf de dag der betaling tot 31 december 2014,
3.3.
veroordeelt de Gemeente tot voldoening aan BMG van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf de dag van deze uitspraak tot die der algehele voldoening,
3.4.
wijst aan als nieuwsblad, waarin dit vonnis bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst het te Maastricht verschijnende dagblad "Dagblad de Limburger", editie zuid,
3.5.
veroordeelt de Gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, bedragende € 102.520,48 (€ 84.312,90 exclusief BTW en
verschotten onbelast (€ 501,87)),
3.6.
veroordeelt de Gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van BMG, te weten € 104.099,95 inclusief BTW (€ 86.033,02 exclusief BTW) ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand en € 608,- ter zake griffierechten,
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte, mr. R. Kluin en mr. N.F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017. [1]