ECLI:NL:RBLIM:2017:8908

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5719703 \ CV EXPL 17-1495

Vonnis van de kantonrechter van 13 september 2017

in de zaak van:

de stichting STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN,

gevestigd te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,

eisende partij,

gemachtigde Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] ,

2.
[gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.M. McKernan.

Partijen worden hierna Zowonen en [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

ZOwonen verhuurt sinds 28 januari 1999 aan mevrouw [gedaagde sub 1] de woonruimte gelegen aan de [adres gedaagden] te [woonplaats gedaagden] . De heer [gedaagde sub 2] , haar echtgenoot, is sinds de aanvang van de huurovereenkomst medehuurder van de woning en daarom hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

2.2.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

“Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouding als woning te dienen.”

2.3.

Op 11 oktober 2016 heeft de politie een inval gedaan in de woning en daar verdovende middelen aangetroffen en in beslag genomen, te weten 1356 gram hennep, 984 gram hennepgruis en 90 hennepstekken. Daarnaast heeft de politie 1 weegschaal in beslag genomen en € 2.995,00 aan contant geld.

2.4.

ZOwonen is bij brief van de burgemeester van de gemeente Sittard-Geleen van 26 oktober 2016 van de inval in kennis gesteld. In die brief wordt melding gemaakt van hetgeen de heer [gedaagde sub 2] ten overstaan van de politie heeft verklaard:

“Ten overstaan van de politie verklaarde de heer [gedaagde sub 2] onder meer dat hij de spullen, de hennep en de stekjes, van een “vreemde” had gekregen om door te verkopen. Hij verklaarde dat hij deze “vreemde” alleen bij naam kende. Hij wist vrijwel zeker dat dit niet zijn echte naam zou zijn. Daarnaast verklaarde de heer [gedaagde sub 2] dat hij de hennep wilde doorverkopen aan mensen die geweigerd zouden worden bij de coffeeshops, op de Rijksweg Zuid, te Geleen. Ook verklaarde hij dat hij € 0,50 winst zou maken op een stekje en de rest aan de vreemde persoon zou moeten afdragen, die het geld dan bij hem op zou komen halen. Hij zou € 100,- winst maken om de hennep, in kleine hoeveelheden, te verkopen op de Rijksweg te Geleen. De heer [gedaagde sub 2] vond dat hij te weinig geld had, zeker € 300,- per maand.”

Mevrouw [gedaagde sub 1] heeft ten overstaan van de politie verklaard dat zij hier niets van af wist.

2.5.

ZOwonen heeft [gedaagden] bij brief van 30 november 2016 in de gelegenheid gesteld zelf de huur op te zeggen ter voorkoming van de onderhavige ontbindingsprocedure.

[gedaagden] hebben niet gereageerd op deze brief.

3.Het geschil

3.1.

ZOwonen vordert - samengevat - ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de kosten van de procedure.

ZOwonen stelt zich op het standpunt dat er in het onderhavige geval sprake is van een dusdanige hoeveelheid verdovende middelen, dat deze het eigen gebruik ruimschoots overstijgt. Dit wordt bevestigd door de verklaring van de heer [gedaagde sub 2] ten overstaan van de politie. De heer [gedaagde sub 2] heeft aangegeven dat de aangetroffen verdovende middelen bestemd waren om door te verkopen met als doel winst te maken.

Het (op grote schaal) in bezit hebben van verdovende middelen past niet bij het normale gebruik van het gehuurde als woonruimte. Daarnaast hebben [gedaagden] zich niet als goed huurder gedragen, aangezien een huurder reeds door het houden van verdovende middelen in het gehuurde tekort schiet en reeds een handelsimplicerende hoeveelheid voldoende grond is voor ontbinding van een huurovereenkomst. ZOwonen verwijst in dit verband naar een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

ZOwonen hanteert een “zero tolerance” beleid ten aanzien van verdovende middelen in haar woningen. Zij informeert haar huurders hier regelmatig over, via haar website en haar huurdersblad. Bij constatering van verdovende middelen gaat ZOwonen altijd over tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Met het aanwezig hebben van verdovende middelen in het gehuurde schieten [gedaagden] ernstig tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer. Zij zijn het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagden] stellen in de eerste plaats dat mevrouw [gedaagde sub 1] niet wist dat er zich verdovende middelen bevonden in de woning. Zij is ook niet strafrechtelijk vervolgd. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat het voorhanden hebben van hennep in de woning is verboden. [gedaagden] hebben de algemene voorwaarden waarnaar wordt verwezen nooit ontvangen en doen een beroep op de vernietigbaarheid van deze voorwaarden. Volgens [gedaagden] is er dan ook geen sprake van een tekortkoming van de op hen rustende contractuele verplichtingen.

[gedaagden] wijzen verder op uitspraken van het Hof ’s-Hertogenbosch en van de Rechtbank Limburg waarin geoordeeld is dat het aantreffen van respectievelijk 357 en 511 hennepstekjes onvoldoende is om te spreken van beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten.

[gedaagden] zijn van mening dat de bestemming van de woning niet is gewijzigd. Het enkele feit dat de heer [gedaagde sub 2] heeft verklaard dat de hennep voor de handel bestemd was, is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is geweest van handelsactiviteiten.

[gedaagden] hebben zich als goed huurders gedragen. Ten aanzien van het goed huurderschap blijkt uit de jurisprudentie dat bij overtreding in verband met hennepteelt uitgegaan wordt van het gegeven dat in het algemeen de exploitatie van een hennepkwekerij in een woning een verhoogd risico oplevert, zoals brandgevaar, wateroverlast en/of andere schade.

In het gehuurde is geen kwekerij aangetroffen. Een gevaarlijke situatie heeft zich nooit voorgedaan. Van het “zero tolerance” beleid waren [gedaagden] niet op de hoogte.

Ten slotte voeren [gedaagden] een aantal omstandigheden aan op grond waarvan ontbinding niet gerechtvaardigd is. Zij wijzen onder meer op hun zwakke gezondheid, een huurovereenkomst van bijna 20 jaar zonder overlast en de onmogelijkheid om een andere woonruimte te huren in verband met de ‘zwarte lijst’.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of het aanwezig hebben van de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagden] als huurders oplevert, dat hierdoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.3.

[gedaagden] hebben niet betwist dat in het gehuurde 1356 gram hennep, 984 gram hennepgruis en 90 hennepstekken zijn aangetroffen. Vast staat dat deze hoeveelheid de onder punt 4 van de Aanwijzing Opiumwet genoemde gedooggrens van 5 gram, de geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, ruim te boven gaat. Dit duidt volgens de Opiumwet op een handelsvoorraad. De kantonrechter overweegt dat de heer [gedaagde sub 2] bovendien ten overstaan van de politie heeft verklaard dat de aangetroffen hennep bedoeld was om door te verkopen en winst te maken. De heer [gedaagde sub 2] heeft daarnaast niet betwist dat de aangetroffen hoeveelheid contant geld ten bedrage van € 2.995,00 afkomstig was van de handel in hennep. [gedaagden] hebben in ieder geval geen verklaring gegeven voor de aanwezigheid van een dergelijk groot bedrag aan contant geld.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat er in het gehuurde sprake is geweest van handelsactiviteiten in verdovende middelen.

4.4.

Mevrouw [gedaagde sub 1] stelt zich evenwel op het standpunt dat zij niets af wist van de aanwezigheid van verdovende middelen in de woning en de ongeoorloofde handelspraktijken van de heer [gedaagde sub 2] .

De kantonrechter overweegt dat ingevolge artikel 7:219 BW de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden. Dit kunnen medehuurders, onderhuurders of andere medebewoners dan wel bezoekers zijn.

Vast staat dat de heer [gedaagde sub 2] als medehuurder van mevrouw [gedaagde sub 1] heeft te gelden.

Ingevolge vast jurisprudentie van de Hoge Raad brengt genoemde bepaling niet met zich mee dat een vordering tot beëindiging reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als goede huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Beslissend is volgende de Hoge Raad of de huurder zich in het licht van de gedragingen van die persoon, zelf niet heeft gedragen als goed huurder. Bij de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake als de huurder (van het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

Mevrouw [gedaagde sub 1] heeft ten overstaan van de politie verklaard dat zij geen hennep in huis wilde en dat zij hier in het verleden een keer ruzie over heeft gehad met haar man, toen hij dit idee opperde. Zij was derhalve op de hoogte van het voornemen van haar man of had daarmee ernstig rekening moeten houden. Naar het oordeel van de kantonrechter is mevrouw [gedaagde sub 1] dan ook aansprakelijk voor de gedragingen van haar echtgenoot c.q. medehuurder.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] door het aanwezig hebben van verdovende middelen en het handelen daarin vanuit het gehuurde in strijd hebben gehandeld met hun wettelijke verplichting om het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming die daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, te gebruiken.

Het aanwezig hebben van en handelen in verdovende middelen brengt risico’s en nadelen met zich mee, zoals stankoverlast voor omwonenden, verloedering van de buurt en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Het is voldoende dat [gedaagden] door de handel in verdovende middelen vanuit het gehuurde de mogelijkheid hebben geschapen dat ZOwonen en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden.

Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

4.6.

Nu [gedaagden] in hun wettelijke verplichting als huurder zijn tekort geschoten, komt de kantonrechter niet meer toe aan de beoordeling van de vraag of de algemene voorwaarden van ZOwonen van toepassing zijn en zo ja, of [gedaagden] eveneens in strijd met deze algemene voorwaarden hebben gehandeld. Aan het verweer van [gedaagden] op dit punt zal daarom voorbij worden gegaan.

4.7.

Het belang van ZOwonen dient in het onderhavige geval te prevaleren boven het belang van [gedaagden] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De door [gedaagden] aangevoerde (persoonlijke) omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar te betreuren, maar niet van voldoende gewicht om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen.

4.8.

Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen van ZOwonen aan haar zullen worden toegewezen, met dien verstande dat ZOwonen geen machtiging van de kantonrechter nodig heeft om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen.

De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat ZOwonen bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.

4.9.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig [gedaagden] toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.10.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van ZOwonen worden begroot op:

dagvaarding € 101,11
griffierecht 117,00
salaris gemachtigde

totaal € 618,11

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal eveneens worden toegewezen en wel met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.

4.11.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres gedaagden] te [woonplaats gedaagden] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om voornoemde woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle zaken en personen die zijdens [gedaagden] in voornoemde woning verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van ZOwonen te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van ZOwonen gevallen en tot op heden begroot op € 618,11, vermeerderd met de wettelijke rente hierover met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.

type: em

coll: