Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5917994 \ CV EXPL 17-3641
Vonnis van de kantonrechter van 16 augustus 2017
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,wonend [adres eisers sub 1 en 2],
2.
[eiser sub 2],
wonend [adres eisers sub 1 en 2]
,
[eiser sub 2],
wonend [adres eisers sub 1 en 2]
,
3.
[eiser sub 3],
wonend [adres eiser sub 3]
,
[eiser sub 3],
wonend [adres eiser sub 3]
,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. M.C.G. Nijssen,
tegen:
1.de stichting [naam stichting] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde],
wonend [adres gedaagde]
,
[gedaagde],
wonend [adres gedaagde]
,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.E. Bischoff-Derks.
Partijen zullen hierna de erven [eisers] en [naam stichting] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De erven [eisers] zijn gezamenlijk, ieder voor 1/3e deel, eigenaar van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [S.] , [sectie en nummer] .
De begane grond is plaatselijk bekend als [adres 1] en is krachtens bestemmingsplan bestemd voor bedrijfsdoeleinden. De bovenetage met separate opgang, plaatselijk bekend als [adres gedaagde] , is bestemd voor bewoning.
2.2.
De erven [eisers] hebben de bovenverdieping, [adres gedaagde] , voor bewoning verhuurd aan [gedaagde] . [gedaagde] woont daar samen met haar twee kinderen en haar partner de heer [betrokkene 1] .
De benedenverdieping, [adres 1] , is verhuurd aan [naam stichting] . [gedaagde] is samen met [betrokkene 2] , bestuurder van deze stichting.
2.3.
[gedaagde] en [naam stichting] hebben een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De erven [eisers] vorderen – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomsten en veroordeling van [gedaagde] en [naam stichting] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de in de dagvaarding vermelde bedragen en voert verweer tegen de vordering in reconventie.
3.2.
[gedaagde] en [naam stichting] voeren verweer en vorderen – samengevat – veroordeling van de erven [eisers] tot betaling van de geleden schade ad € 15.755,08.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
In de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie geven [naam stichting] en [gedaagde] aan de zaak geschikt te vinden voor een comparitie. De kantonrechter acht zich echter op basis van de stukken voldoende voorgelicht en zal daarom geen comparitie bevelen.
in conventie
De vordering tegen [naam stichting]
4.2.
Bij repliek geeft [naam stichting] aan in te stemmen met ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen, evenals de daarmee onlosmakelijk verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. De erven [eisers] hebben immers de mogelijkheid om bij niet tijdige ontruiming zelf tot ontruiming over (te laten) gaan op basis van de artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv. De gevorderde machtiging wordt afgewezen omdat de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie toereikend worden geacht, zodat de erven [eisers] bij een afzonderlijke machtiging geen belang hebben
De vordering tot betaling van een bedrag van € 600,00 wordt eveneens toegewezen vanaf
1 juni 2017. De daarover gevorderde contractuele rente wordt ook toegewezen, met dien verstande dat deze enkel toewijsbaar is over de verschuldigde huurtermijnen tot heden, de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De periode na ontbinding van de huurovereenkomst betreft het immers een schadevergoeding waarover geen contractuele rente kan worden toegewezen nu deze niet is overeengekomen.
4.3.
Uit de over en weer geponeerde stellingen kan worden vastgesteld dat de erven [eisers] en [naam stichting] het erover eens zijn dat de huur over de maanden februari tot en met mei 2017 ad in totaal € 2.400,00 niet betaald is, evenals de restanthuur van de maand oktober 2016 ad € 540,00.
Aan huurachterstand kan derhalve een bedrag van € 2.940,00 worden toegewezen, alsmede de daarover gevorderde contractuele rente.
4.4.
De erven [eisers] vorderen verder betaling van de waarborgsom ad € 600,00. [naam stichting] erkent dat deze waarborgsom niet is betaald, maar beroept zich op een afspraak dat deze pas betaald hoeft te worden als de winkel open zou zijn en er inkomsten gegenereerd zouden worden.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de waarborgsom als volgt. Partijen zijn het er in elk geval over eens dat de waarborgsom pas betaald hoeft te worden als de winkel geopend is. Dat de winkel geopend is blijkt uit het als productie 10 bij conclusie van repliek overgelegde facebookbericht, en dit is ook niet door [naam stichting] weersproken. De door [naam stichting] gestelde afspraak dat er pas betaald hoefde te worden indien er inkomsten gegenereerd zouden worden is niet komen vast te staan of aannemelijk gemaakt. [naam stichting] verwijst in dit verband wel naar productie 7 van de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, maar deze verklaring biedt geen steun voor de ter zake ingenomen stelling. In deze verklaring wordt immers verklaard over bewoning door de heer [J.] .
Nu het verweer omtrent het moment van betalen van de waarborgsom strandt, kan ook dit deel van de vordering worden toegewezen. De hierover gevorderde contractuele rente wordt afgewezen nu dit niet is overeengekomen. Vergoeding van contractuele rente is enkel over de huurtermijnen overeengekomen.
4.5.
De gevorderde incassokosten worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat ter zake de thans gevorderde huurachterstand buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die toewijzing van enig bedrag aan incassokosten rechtvaardigen.
De vordering tegen [gedaagde]
4.6.
In haar conclusie van repliek geeft ook [gedaagde] aan in te stemmen met ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering wordt daarom toegewezen, evenals de daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter ziet geen aanleiding een ruimere termijn toe wijzen dan gevorderd. Een termijn van 14 dagen is gebruikelijk en [gedaagde] kon, nu zij het verweer tegen de ontbinding en ontruiming heeft laten varen, er op bedacht zijn dat deze vorderingen ook daadwerkelijk zouden worden toegewezen zodat zij vanaf het moment van het nemen van de conclusie van repliek op
10 mei 2017 heeft kunnen uitzien naar vervangende woonruimte. De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. De erven [eisers] hebben immers de mogelijkheid om bij niet tijdige ontruiming zelf tot ontruiming over (te laten) gaan op basis van de artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv. De gevorderde machtiging wordt afgewezen omdat de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie toereikend worden geacht, zodat de erven [eisers] bij een afzonderlijke machtiging geen belang hebben
De vordering tot betaling van een bedrag van € 666,25 per maand wordt eveneens toegewezen vanaf 1 juni 2017. De daarover gevorderde contractuele rente wordt ook toegewezen, met dien verstande dat deze enkel toewijsbaar is over de verschuldigde huurtermijnen tot heden, de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De periode na de ontbinding van de huurovereenkomst betreft het immers een schadevergoeding waarover geen contractuele rente kan worden toegewezen nu deze niet is overeengekomen
4.7.
Bij repliek geven de erven [eisers] aan dat de huurachterstand van januari tot en met mei 2017 € 3.298,75 bedraagt. [gedaagde] heeft dit bij dupliek erkend althans niet meer betwist, zodat van deze huurachterstand wordt uitgegaan.
[gedaagde] voert aan dat zij op 29 november 2016 een huurprijscheck zelfstandige woonruimte op de website van de landelijke huurcommissie heeft gedaan en dat daar een maximale huurprijs van € 573,22 per maand is uitgerold. Bij brief van 14 september 2016 heeft [gedaagde] de erven [eisers] verzocht het teveel betaalde ad in totaal € 1.689,00 terug te betalen. Dit is niet gebeurd, zodat [gedaagde] zich thans op verrekening beroept.
4.8.
De erven [eisers] betwisten het verweer van [gedaagde] en houden vast aan de overeengekomen huurprijs. De situatie als bedoeld in artikel 7:249 BW is niet aan de orde, aldus de erven. Het verzoek voldoet ook niet aan de dwingendrechtelijke wettelijke eisen die aan een verzoek tot huurverlaging voor de toekomst worden gesteld. Het is niet aan [gedaagde] om op eigen initiatief de overeengekomen huurprijs, in strijd met de wet, eenzijdig te verlagen, laat staan met terugwerkende kracht.
4.9.
De kantonrechter verwerpt voornoemd verweer van [gedaagde] . Het mag zo zijn dat de check op de internetsite van de landelijke huurcommissie een lagere huurprijs aangeeft dan partijen zijn overeengekomen, echter [gedaagde] miskent hierbij dat zij binnen uiterlijk zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de huurcommisie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een dergelijk verzoek heeft ingediend. Dit houdt in dat de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen thans nog geldt. Het verrekeningsverweer faalt derhalve, zodat de hiervoor genoemde huurachterstand van € 3.298,75 wordt toegewezen.
4.10.
[gedaagde] voert aan de betaling te hebben opgeschort in afwachting van helderheid over de stroomvoorziening van de hobbyruimte. Nu hierover in reconventie beslist wordt, bestaat er nu geen grond meer voor opschorting.
4.11.
De gevorderde huurachterstand ad € 3.298,75 wordt daarom toegewezen, vermeerderd met de contractuele rente zoals gevorderd.
De erven [eisers] maken verder aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.
De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning (ter zake de thans gevorderde huurachterstand) aan [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
in reconventie
4.12.
[gedaagde] en [naam stichting] vorderen in reconventie de contracten wegens dwaling, misleiding en/of oplichting onwettig te verklaren en de erven [eisers] te veroordelen tot het herstellen van de door de [naam stichting] , [betrokkene 1] en [gedaagde] geleden schade.
In de conclusie van repliek in reconventie is dit verder gespecificeerd en vorderen [gedaagde] en [naam stichting] de erven [eisers] te veroordelen tot vergoeding van de schade ad € 15.755,08. Deze schade is opgebouwd uit € 2.891,26 ter zake te veel betaalde elektriciteit en € 12.863,82 ter zake de kosten van de door [gedaagde] betaalde eigen kosten van de renovatie van de showroom.
4.13.
De heer [betrokkene 1] is geen partij in deze procedure en niet gerechtigd om een eis in reconventie in te stellen. Uit de repliek in reconventie blijkt dat enkel [naam stichting] en [gedaagde] stellen een vordering op de erven [eisers] te hebben, zodat hiervan in rechte wordt uitgegaan. De vermelding fam. [gedaagde] zal worden aangemerkt als een vordering van [gedaagde] .
4.14.
De kantonrechter gaat er verder van uit dat de vordering tot vernietiging/onwettig verklaren, zoals geformuleerd in de eis in reconventie, niet langer wordt gehandhaafd. Deze vordering wordt immers niet gehandhaafd in het petitum van de conclusie van repliek in reconventie.
4.15.
[gedaagde] en [naam stichting] vorderen beide betaling van te veel in rekening gebracht energieverbruik. Zij stellen dat het verbruik veel hoger ligt dan het voorschot dat destijds was aangemeld en dat zij over 2015/2016 een bedrag van € 1.892,15 hebben moeten bij betalen en over de periode 10-3-2016/9-3-2017 een bedrag van € 1.892,15. [gedaagde] en [naam stichting] stellen dat het zeer aannemelijk is dat de houtzagerij van de erven [eisers] gebruikt maakt van de elektriciteit die door [gedaagde] en [naam stichting] betaald dient te worden. Het is aan de erven [eisers] hierover opheldering te verschaffen en dit hebben zij tot niet gedaan.
4.16.
De erven [eisers] verwerpen de stellingen van [gedaagde] en [naam stichting] en voeren aan dat de houtzagerij een eigen elektriciteitsaansluiting heeft. Ter adstructie hiervan leggen de erven [eisers] de jaarafrekening 2014/2015 over voor het “leveringsadres [adres 2] ”. Dit is een eigen aanduiding van Essent en de aansluiting bestaat nog steeds. Er is geen sprake van een bedrijfsmatige uitoefening van een houtzagerij. Er is sprake van een hobby van een 82-jarige man. Het eenmansbedrijf [naam bedrijf] is in 1997 uitgeschreven uit de registers van de Kamer van Koophandel.
4.17.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] en [naam stichting] als eisende partij voldoende feiten en omstandigheden dienen te stellen, en zo nodig dienen te bewijzen, die de vordering kunnen dragen. Hiervan is in dit geval geen althans in onvoldoende mate sprake. [gedaagde] en [naam stichting] spreken hun vermoedens uit dat de houtzagerij, hobby- dan wel bedrijfsmatig, elektriciteit betrekt van de aansluiting in de door [gedaagde] en [naam stichting] gehuurde ruimte. Een vermoeden is echter onvoldoende om tot toewijzing van een vordering te komen. Het had op de weg van [gedaagde] en [naam stichting] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat de houtzagerij energie betrekt waarvoor zij dienen te betalen. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet dan wel in onvoldoende mate gesteld. Zo hadden [gedaagde] en [naam stichting] onderzoek kunnen (laten) verrichten naar eventuele aftakkingen en verbruik vanaf de energiemeter, waaruit een en ander onomstotelijk zou blijken. Het enkel bijbetalen naar aanleiding van een eindafrekening is in elk geval onvoldoende om aan te nemen dat ook een derde energie betrekt. [gedaagde] en [naam stichting] miskennen daarbij overigens dat hun winkel/showroom vanaf oktober 2016 geopend is en dat daardoor meer energie wordt verbruikt. Daarbij is niet van belang of de winkel/showroom druk bezocht is.
4.18.
[gedaagde] en [naam stichting] vorderen verder € 12.863,82 aan kosten van de renovatie. In de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie wordt in punt 34 gesteld dat [gedaagde] de showroom op eigen kosten heeft gerenoveerd. Een onderbouwing op grond waarvan [naam stichting] recht op zou hebben op vergoeding van renovatiekosten is niet gegeven. De vordering van [naam stichting] wordt daarom afgewezen.
Dit geldt echter ook voor de vordering van [gedaagde] en daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] als privé-persoon is geen contractspartij van de erven [eisers] betreffende de benedenverdieping. De betreffende huurovereenkomst is immers gesloten tussen de erven [eisers] en [naam stichting] . Het mag zo zijn dat [gedaagde] de kosten van de renovatie heeft betaald, maar dat neemt niet weg dat zij als privé-persoon de erven [eisers] daarvoor niet kan aanspreken, temeer nu zij volledig nalaat de juridische grondslag hiervoor aan te voeren en deugdelijk uit te werken.
in conventie en in reconventie
4.19.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig [naam stichting] en [gedaagde] toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.20.
[naam stichting] en [gedaagde] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van de erven [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 104,00
- griffierecht 223,00
- salaris gemachtigde in conventie 500,00 ( 2 x tarief € 250,00)
- salaris gemachtigde in reconventie
totaal € 1.127,00
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.
4.21.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen de erven [eisers] en [naam stichting] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, de begane grond aan de [adres 1] te [S.] ,
5.2.
veroordeelt [naam stichting] om voormeld gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt aan de erven [eisers] op te leveren,
5.3.
veroordeelt [naam stichting] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de erven [eisers] te betalen een bedrag van € 3.540,00, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over de respectievelijke huurtermijnen vanaf de datum van opeisbaarheid van die huurtermijnen tot aan de voldoening,
5.4.
veroordeelt [naam stichting] om aan de erven [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 600,00 per maand vanaf 1 juni 2017 tot aan de dag der ontruiming, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over de respectievelijk verschuldigde huurtermijnen zoals in rechtsoverweging 4.2. omschreven
5.5.
ontbindt de tussen de erven [eisers] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, de bovenwoning aan de [adres gedaagde] te [S.] ,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om voormeld gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt aan de erven [eisers] op te leveren,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de erven [eisers] te betalen een bedrag van € 3.298,75 , vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over de respectievelijke huurtermijnen vanaf de datum van opeisbaarheid van die huurtermijnen tot aan de voldoening,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de erven [eisers] te voldoen een bedrag van € 666,25 vanaf 1 juni 2017 tot de dag der ontruiming, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over de respectievelijk verschuldigde huurtermijnen zoals in rechtsoverweging 4.6. omschreven,
in reconventie
5.9.
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
5.10.
veroordeelt [naam stichting] en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van de erven [eisers] gevallen en tot op heden begroot op € 1.127,00,
5.11.
veroordeelt [naam stichting] en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, en onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door de erven [eisers] , volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.12.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.
type: PL
coll: EB