Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 9 augustus 2017
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/03/212141 / HA ZA 15-583 van
[eiser],
wonende te Thailand en woonplaats kiezende ten kantore van mr. S. Smeets te Venlo,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. S. Smeets te Venlo,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VENLO,
zetelend te Venlo,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.G.G. van Nisselroij te Venlo,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/03/219097 / HA ZA 16-194 van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VENLO,
zetelend te Venlo,
eiseres,
advocaat mr. M.G.G. van Nisselroij te Venlo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam makelaarskantoor],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H. Lebbing te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , de gemeente en de makelaar genoemd worden.
1.De procedures in de hoofd- en de vrijwaringszaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 2 maart 2016 (waarbij de gemeente is toegestaan de makelaar in vrijwaring te dagvaarden);
- de dagvaarding in de vrijwaringszaak
- de conclusie van antwoord in de vrijwaringszaak
- het tussenvonnis van 23 januari 2017 (waarbij een comparitie is bepaald in de hoofd- en de vrijwaringszaak);
- het proces-verbaal van comparitie van 16 juni 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in beide zaken
2.1.
De gemeente is eigenaar van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres] te Blerick (hierna: het pand).
2.2.
De gemeente heeft de makelaar in oktober 2010 opdracht gegeven om over te gaan tot de verkoop van het pand.
2.3.
De makelaar heeft ter uitvoering van de verkoopopdracht onder andere advertenties geplaatst en een verkoopbrochure opgesteld (hierna: de verkoopbrochure).
De in 2012 opgestelde verkoopbrochure vermeldt aan de voorkant dat deze “
vrijblijvende projectinformatie” bevat en geeft in de tekst een omschrijving van het pand, waaronder de volgende zinnen en zinsneden:
vrijblijvende projectinformatie” bevat en geeft in de tekst een omschrijving van het pand, waaronder de volgende zinnen en zinsneden:
“
Commerciële ruimte met bovenwoning en garage met ruime bestemmingsmogelijkheden.”
Commerciële ruimte met bovenwoning en garage met ruime bestemmingsmogelijkheden.”
“
Volgens het (ontwerp)bestemmingsplan is o.a. het volgende toegestaan: detailhandel, horeca categorie 1 - 2(….)”.
Volgens het (ontwerp)bestemmingsplan is o.a. het volgende toegestaan: detailhandel, horeca categorie 1 - 2(….)”.
“
Voorjaar 2013 jaar zal het bestemmingsplan door de Gemeente Raad worden vastgesteld.”
Voorjaar 2013 jaar zal het bestemmingsplan door de Gemeente Raad worden vastgesteld.”
Bijgevoegd in een bijlage zijn bepalingen uit - wat met zoveel woorden op elke pagina in de voettekst is vermeld - het “
bestemmingsplan “Stadsdeel Blerick” (voorontwerp)”.
bestemmingsplan “Stadsdeel Blerick” (voorontwerp)”.
Deze bestemming wordt hieronder ook aangeduid als “de gemengde bestemming”.
2.4.
[eiser] heeft in januari 2015 (vanuit zijn woonplaats in Thailand) zijn interesse in het pand kenbaar gemaakt aan de makelaar. Op 19 januari 2015 heeft [eiser] een aanbod conform vraagprijs uitgebracht op het pand onder voorbehoud van financiering. De makelaar heeft na overleg met de gemeente op 20 januari 2015 aan [eiser] gemaild dat de gemeente aan [eiser] naar aanleiding van diens aanbod een optie tot koop wilde verlenen onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van het verkrijgen van definitieve goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders.
2.5.
[eiser] heeft de makelaar bij e-mail van 21 januari 2015 enige praktische informatie verstrekt en daarnaast de volgende vraag voorgelegd: “
Het pand werd in de website (…) omschreven als een object met veel mogelijkheden. Ik had graag geweten welke vergunningen aan het pand zijn toegewezen, ik heb namelijk een vergunning voor restaurant met zitplaatsen nodig, het is handig als deze is toegewezen voor de verbouwing ivm inpandige afzuiging.”
Het pand werd in de website (…) omschreven als een object met veel mogelijkheden. Ik had graag geweten welke vergunningen aan het pand zijn toegewezen, ik heb namelijk een vergunning voor restaurant met zitplaatsen nodig, het is handig als deze is toegewezen voor de verbouwing ivm inpandige afzuiging.”
De makelaar heeft op deze e-mail gereageerd bij e-mail van 22 januari 2015 met daarin onder andere de volgende passage: “
Verder vroeg je naar de vergunningen die aan het pand zijn toegewezen. Dat zijn er geen, vergunningen worden over het algemeen aan de exploitant toegewezen en niet aan het pand. Wel biedt het bestemmingsplan ruime mogelijkheden. Ik heb de brochure toegevoegd, waarin ook de bestemmingsplan bepalingen zijn opgenomen.”
Verder vroeg je naar de vergunningen die aan het pand zijn toegewezen. Dat zijn er geen, vergunningen worden over het algemeen aan de exploitant toegewezen en niet aan het pand. Wel biedt het bestemmingsplan ruime mogelijkheden. Ik heb de brochure toegevoegd, waarin ook de bestemmingsplan bepalingen zijn opgenomen.”
2.6.
[eiser] heeft het pand bezichtigd op 6 februari 2015.
2.7.
Tussen [eiser] en de gemeente hebben omtrent de aankoop van het pand geen onderhandelingen plaatsgevonden. Alle contacten in de onderhandelingsfase hebben feitelijk plaatsgevonden tussen [eiser] en de makelaar.
2.8.
[eiser] en de gemeente hebben een schriftelijke koopovereenkomst gesloten op 17 maart 2015 (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst is door [eiser] ontvangen op 12 februari 2015 en ondertekend op 19 februari 2015. De gemeente heeft de koopovereenkomst ondertekend op 17 maart 2015.
De koopovereenkomst is gebaseerd op het model 2014 “koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerendgoed” van de NVM. Het pand wordt daarin omschreven in artikel 1 als “
het winkelpand annex voormalige bovenwoning en garage” en in artikel 6.3, eerste regel, staat: “
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: winkelpand.”
het winkelpand annex voormalige bovenwoning en garage” en in artikel 6.3, eerste regel, staat: “
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: winkelpand.”
2.9.
De gemeente heeft na de totstandkoming van de koopovereenkomst en naar aanleiding van mededelingen van derden ontdekt, dat de informatie in de verkoopbrochure uit 2012 voor het pand achterhaald was voor wat betreft de daarin genoemde publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden. Anders dan de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen gebruiksmogelijkheden rust sinds de vaststelling van het bestemmingsplan in 2013 op het pand de meer beperkte bestemming “
wonen met functieaanduiding detailhandel”. Deze bestemming wordt hierna ook aangehaald als: “de winkelbestemming”.
wonen met functieaanduiding detailhandel”. Deze bestemming wordt hierna ook aangehaald als: “de winkelbestemming”.
De gemeente heeft dit onverwijld gemeld aan de makelaar die daarop [eiser] hiervan op de hoogte heeft gesteld bij e-mail van 25 maart 2015. In deze e-mail schreef de makelaar dat het dus niet mogelijk is om een restaurant in het pand te beginnen. [eiser] heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de gemeente het pand diende te leveren als overeengekomen en dat de gemeente daartoe de bestemming diende te wijzigen in de gemengde bestemming als vermeld in de verkoopbrochure. Deze wijziging van de bestemming is niet gerealiseerd.
2.10.
[eiser] heeft de gemeente bij brief van 10 juli 2015 in gebreke gesteld en gemaand tot nakoming van de koopovereenkomst door wijziging van het bestemmingsplan en levering inclusief gemengde bestemming. De gemeente was bereid tot levering van het pand maar niet tot wijziging van het bestemmingsplan en heeft [eiser] aangeboden de koopovereenkomst te ontbinden onder coulancehalve aanbieding van enige schadevergoeding. Partijen zijn uiteindelijk niet gekomen tot overeenstemming over een ontbinding met wederzijds goedvinden.
2.11.
[eiser] heeft bij brief van 27 juli 2015 de koopovereenkomst ontbonden op grond van de artikelen 6:265 en 267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van artikel 11 van de koopovereenkomst (10% van de koopsom).
2.12.
De gemeente heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat van een rechtsgeldige ontbinding geen sprake is en heeft [eiser] bij brief van 10 september 2015 gesommeerd om binnen 14 dagen mee te werken aan de levering van het pand. [eiser] heeft daaraan niet voldaan.
3.Het geschil
in de hoofdzaak in conventie
3.1.
[eiser] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst die op 17 maart 2015 tussen partijen is overeengekomen bij schrijven van 27 juli 2015 buitengerechtelijk is ontbonden dan wel ontbinding van die overeenkomst alsmede een veroordeling van de gemeente tot betaling van de contractuele boete van € 15.900, een schadevergoeding van € 23.752,97, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.2.
De gemeente voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de hoofdzaak in reconventie
3.4.
De gemeente vordert samengevat - ontbinding van de koopovereenkomst en een veroordeling van [eiser] tot betaling van de contractuele boete van € 15.900 alsmede de proces- en nakosten.
3.5.
[eiser] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.7.
De gemeente vordert - samengevat - dat de makelaar wordt veroordeeld om aan de gemeente te betalen al hetgeen waartoe de gemeente in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van de makelaar in de kosten van de vrijwaring.
3.8.
De makelaar voert verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
in conventie
4.1.
De vordering in conventie is door [eiser] uitdrukkelijk gebaseerd op artikel 7:17 BW, waarvan de eerste twee leden luiden als volgt:
“
1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.”
[eiser] heeft in dat verband gesteld dat hij op grond van de tekst van de verkoopbrochure mocht verwachten dat op het pand een gemengde bestemming zou rusten, inclusief de mogelijkheid van horeca. Nu echter sprake blijkt te zijn van een beperktere bestemming, namelijk een winkelbestemming, bezit de zaak niet de eigenschappen die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, waardoor de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. [eiser] stelt dat derhalve sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en tevens van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. [eiser] heeft op grond van deze tekortkoming van de gemeente de overeenkomst bij brief van 27 juli 2015 kunnen ontbinden (artikel 6:265 BW).
Meer of andere gronden heeft [eiser] niet aangevoerd en blijkens de meermalen herhaalde, expliciete formulering van de grondslag van zijn vordering ook niet willen aanvoeren.
De gemeente heeft gesteld dat van non-conformiteit geen sprake is, nu is gekocht een winkelpand dat ook conform overeenkomst geleverd zou kunnen worden.
4.2.
De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW geen sprake is en heeft daartoe als volgt overwogen.
Uitgaande van de stellingen van [eiser] ligt de vraag voor of [eiser] - afgaande op de tekst van de verkoopbrochure - mocht aannemen dat hij een pand heeft gekocht met een gemengde bestemming (waaronder horeca) en niet met (alleen) een winkelbestemming. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval om de volgende redenen.
Bij de vaststelling van wat partijen zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Partijen hebben de koopovereenkomst op schrift gesteld en de bewoordingen daarvan hebben hier naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt te gelden, omdat sprake is geweest van tamelijk summiere onderhandelingen tussen zakelijke partijen: enerzijds [eiser] , die met de aankoop van het pand hoofdzakelijk zakelijke doeleinden nastreefde, en anderzijds de gemeente. Zoals blijkt uit rov. 2.5 hebben beide partijen bovendien ruim voldoende tijd gehad om de tekst van de overeenkomst te bestuderen alvorens deze te ondertekenen, zodat mag worden aangenomen dat de tekst bewust is ondertekend. Vaststaat dat naar aanleiding van de tekst van de overeenkomst over en weer geen vragen zijn gesteld of opmerkingen zijn gemaakt, waardoor partijen over en weer hebben mogen aannemen dat de tekst voor de wederpartij duidelijk was.
In de tekst wordt het pand in zowel artikel 1 als artikel 6.3 aangeduid als “winkelpand” (zie rov. 2.8) en nergens in de koopovereenkomst wordt een daarvan afwijkende of andersluidende omschrijving geven. Naar algemeen spraakgebruik wordt met de term winkelpand gedoeld op een pand waar koopwaren worden verkocht op kleinere schaal, dat wil zeggen: een ruimte voor detailhandel. Normaliter wordt daaronder niet verstaan een restaurant of enige andere vorm van horeca. Illustratief in dat verband is dat een eetgelegenheid in een warenhuis in het gangbare spraakgebruik wordt omschreven als een restaurant in een winkel en niet als de eetafdeling van de winkel. Detailhandel en horeca worden bovendien in bestemmingsplannen in de regel als duidelijk te onderscheiden categorieën behandeld. Kortom: de term “winkelpand” duidt in beginsel niet (mede) op een restaurantfunctie of iets dergelijks. Uitgaande van de tekst op zichzelf heeft [eiser] derhalve niet mogen aannemen dat hij een pand met gemengde bestemming - inclusief horeca bestemming - had gekocht.
Ook op basis van de tekst van de verkoopbrochure bestond voor die veronderstelling geen aanleiding. De verkoopbrochure bevatte in de eerste plaats de uitdrukkelijke mededeling dat deze “
vrijblijvende projectinformatie” geeft. Het gebruik van het bijvoeglijk naamwoord “
vrijblijvende” geeft reeds het signaal dat geen sprake is van een harde toezegging of garantie omtrent hetgeen in de verkoopbrochure is vermeld, maar duidt eerder op een indicatief karakter. De verkoopbrochure bevatte in de tweede plaats een uitdrukkelijke vermelding dat de opgenomen gebruiksmogelijkheden waren gebaseerd op een ontwerpbestemmingsplan, wat impliceert dat het gaat om - in meer of mindere mate waarschijnlijke - toekomstige gebruiksmogelijkheden in voorbereiding. Daaraan was toegevoegd de mededeling dat over een definitief bestemmingsplan zou worden gestemd in het voorjaar van 2013, welk moment ten tijde van de kennisname van de verkoopprocedure door [eiser] reeds lang was gepasseerd. [eiser] heeft ter comparitie overigens ook erkend dat hij ervan bewust was dat het om een ontwerpbestemmingsplan ging. Verder is van belang dat de informatie in de verkoopbrochure is gericht tot het publiek en dat daarbij geen sprake is van informatieverstrekking specifiek aan [eiser] , laat staan naar aanleiding van concrete vragen van diens zijde.
vrijblijvende projectinformatie” geeft. Het gebruik van het bijvoeglijk naamwoord “
vrijblijvende” geeft reeds het signaal dat geen sprake is van een harde toezegging of garantie omtrent hetgeen in de verkoopbrochure is vermeld, maar duidt eerder op een indicatief karakter. De verkoopbrochure bevatte in de tweede plaats een uitdrukkelijke vermelding dat de opgenomen gebruiksmogelijkheden waren gebaseerd op een ontwerpbestemmingsplan, wat impliceert dat het gaat om - in meer of mindere mate waarschijnlijke - toekomstige gebruiksmogelijkheden in voorbereiding. Daaraan was toegevoegd de mededeling dat over een definitief bestemmingsplan zou worden gestemd in het voorjaar van 2013, welk moment ten tijde van de kennisname van de verkoopprocedure door [eiser] reeds lang was gepasseerd. [eiser] heeft ter comparitie overigens ook erkend dat hij ervan bewust was dat het om een ontwerpbestemmingsplan ging. Verder is van belang dat de informatie in de verkoopbrochure is gericht tot het publiek en dat daarbij geen sprake is van informatieverstrekking specifiek aan [eiser] , laat staan naar aanleiding van concrete vragen van diens zijde.
De verdere gang van zaken in de onderhandelingsfase maakt evenmin dat [eiser] zou hebben mogen aannemen dat hij een pand met gemengde bestemming had gekocht. De onderhandelingen tussen [eiser] en de makelaar waren tamelijk summier. Vaststaat dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand tijdens de onderhandelingen niet als zodanig ter sprake is gebracht en evenmin door [eiser] (die dat kennelijk niet nodig vond) of de makelaar (die daartoe kennelijk geen aanleiding zag) nader is onderzocht. In eerste instantie heeft [eiser] evenmin zijn eigen plannen met het pand aan de makelaar kenbaar gemaakt. Eerst nadat [eiser] op 19 januari 2015 een gaaf aanbod aan de gemeente had uitgebracht, heeft hij per e-mail van 21 januari 2015 impliciet aan de makelaar kenbaar gemaakt dat hij van plan was een restaurant in het pand te vestigen door dit te noemen in het kader van de vraag of er vergunningen aan het pand waren verbonden. [eiser] heeft naar het oordeel van de rechtbank niet mogen aannemen dat hierdoor aan de makelaar dan wel de gemeente voldoende duidelijk was geworden dat hij alleen geïnteresseerd was in het pand indien hij daarin een restaurant kon vestigen of dat hij zou aannemen dat onder “winkelpand” in de tekst van de verkoopovereenkomst ook horeca begrepen zou zijn. Immers hij had al een gaaf aanbod uitgebracht, hij had de publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden nooit uitdrukkelijk ter sprake gebracht en hij had zijn vraag per e-mail toegesneden op de eventuele aanwezigheid van vergunningen en niet op de publiekrechtelijke bestemming van het pand als zodanig. Uit het antwoord van de makelaar blijkt dat deze dat laatste ook zo heeft opgevat, want deze beantwoordt de vraag over de vergunningen en verwijst daarna overigens alleen nogmaals naar de verkoopbrochure.
De rechtbank is verder van oordeel dat [eiser] niet heeft mogen aannemen dat met het gebruik van de term winkelpand alleen werd beoogd een feitelijke omschrijving te geven van het gebruik van het pand ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. In het tijdvak ten tijde van het te koop staan van het pand stond het pand leeg en daaraan voorafgaand was het in gebruik als een zogenaamde stadswinkel van de gemeente voor het stadsdeel Blerick. Bij dat gebruik werd weliswaar de naam stadswinkel gebruikt, maar duidelijk is dat daar geen detailhandel plaatsvond maar dat het in werkelijkheid ging om een kantoorfunctie van de gemeente als zodanig. In het verlengde hiervan geldt dat de gemeente niet bedacht hoefde te zijn op een dergelijke beperkte interpretatie door [eiser] aangezien er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan de gemeente op die beperkte interpretatie bedacht zou hebben moeten zijn.
Kortom: de tekst van de koopovereenkomst is in beginsel duidelijk in die zin dat onderwerp van de koopovereenkomst een winkelpand is. Onder de term winkelpand is in beginsel niet mede te verstaan een restaurant. De tekst van de verkoopbrochure en de gang van zaken in de onderhandelingsfase bieden geen aanknopingspunten om te oordelen dat in het licht daarvan aan de term winkelpand in de koopovereenkomst een ruimere betekenis moet worden toegekend, die mede horeca omvat. [eiser] heeft niet mogen aannemen dat de gemeente dit zo zou opvatten en de gemeente noch haar makelaar heeft hoeven begrijpen dat [eiser] daarvan uitging. De aanname van [eiser] omtrent de gebruiksmogelijkheden van het pand alsmede zijn specifieke plannen met het pand zijn immers niet expliciet medegedeeld of anderszins voldoende duidelijk ter sprake gekomen en waren aldus voor de wederpartij van [eiser] niet kenbaar. Derhalve moet worden uitgegaan van de tekst van de overeenkomst en de gebruikelijke betekenis van de term winkelpand.
4.3.
Uitgaande van de bovenstaande overwegingen moet worden geconcludeerd, dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een winkelpand. Vaststaat dat het pand een winkelpand is naar zowel fysieke verschijningsvorm als publiekrechtelijke bestemming. Van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW is derhalve geen sprake. Er is evenmin sprake van een tekortkoming aan de zijde van de gemeente en de ontbinding van de koopovereenkomst bij brief van 27 juli 2015 is derhalve niet rechtsgeldig. Met dit oordeel komt de juridische grondslag aan de vorderingen in conventie te ontvallen, zodat deze integraal zullen worden afgewezen.
in reconventie
4.4.
De gemeente vordert in reconventie ontbinding van de koopovereenkomst en betaling van de contractuele boete. Vaststaat dat [eiser] het pand niet heeft willen afnemen dan na wijziging van de publiekrechtelijke bestemming daarvan. Uit de overwegingen in conventie - die hier in conventie voor zover relevant worden overgenomen - volgt dat [eiser] ten onrechte wijziging van de bestemming heeft geëist althans dat hij deze wijziging niet kon eisen op grond van de koopovereenkomst.
In conventie is vastgesteld dat de ontbinding van de koopovereenkomst door [eiser] niet rechtsgeldig was, zodat de koopovereenkomst tussen partijen in stand is gebleven.
De conclusie moet dan ook zijn dat [eiser] nakoming van de overeenkomst ten onrechte heeft geweigerd. De gemeente heeft [eiser] bij brief van 10 september 2015 gesommeerd om binnen 14 dagen mee te werken aan de levering van het pand. [eiser] heeft daaraan niet voldaan en is aldus in verzuim geraakt.
Uit de vorenstaande overwegingen volgt dat [eiser] is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij ten aanzien van de betrokken verbintenissen in verzuim is. De gemeente vordert derhalve op goede gronden ontbinding van de koopovereenkomst, zodat dit deel van de vorderingen in reconventie voor toewijzing gereed ligt. Dat geldt ook voor de in reconventie gevorderde veroordeling tot betaling van de contractuele boete. Artikel 11 van de koopovereenkomst bepaalt - kort samengevat - dat, indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij van de nalatige de koopovereenkomst kan ontbinden en dat bij ontbinding de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom zal verbeuren. De in de overeenkomst vermelde koopsom bedraagt € 159.000, zodat de contractuele boete € 15.900 bedraagt.
in conventie en in reconventie
4.5.
De vorderingen in conventie zullen worden afgewezen en de vorderingen in reconventie zullen worden toegewezen. Deze beslissingen van de rechtbank zijn gebaseerd op de overwegingen die hierboven staan. Alles wat partijen meer of anders hebben aangevoerd blijft verder buiten beschouwing omdat het voor de beslissing van de rechtbank niet (langer) relevant is.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente (conventie 2 punten, reconventie en incident elk 1 punt) worden begroot op:
- griffierecht € 1.909,00
- salaris advocaat
3.576,00(4 punten× tarief € 894,00)
3.576,00(4 punten× tarief € 894,00)
Totaal € 5.485,00
in de vrijwaringszaak
4.7.
Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de vrijwaringszaak worden afgewezen.
4.8.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de makelaar worden begroot op:
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.717,00
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
in reconventie
5.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande koopovereenkomst van 17 maart 2015 wegens tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [eiser] ;
5.3.
veroordeelt [eiser] om aan de gemeente te betalen een bedrag van € 15.900,00 (vijftienduizendnegenhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 13 april 2016 tot de dag van volledige betaling;
in conventie en in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de hoofdzaak - in conventie en in reconventie - en het incident, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 5.485,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak in vrijwaring
5.7.
wijst de vorderingen af;
5.8.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op € 3.717,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.9.
veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.10.
verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2017. [1]