ECLI:NL:RBLIM:2017:6978

• Datum uitspraak: 18 juli 2017
• Publicatiedatum: 19 juli 2017
• Zaaknummer: C/03/236555 / KG ZA 17-297
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.J.J. Los
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken in woonruimte en opschorting van huurbetaling

In deze zaak, die zich afspeelt in Maastricht, betreft het een kort geding tussen huurders en verhuurders over een huurgeschil. De huurders hebben de huurbetaling opgeschort vanwege gebreken in de woning, veroorzaakt door waterschade. De verhuurders vorderen ontruiming van de woning wegens huurachterstand. De rechtbank oordeelt dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, omdat de huurders zich beroepen op een opschortingsrecht. Artikel 16 van de Algemene Voorwaarden, dat opschorting uitsluit, wordt voorlopig als onredelijk bezwarend beschouwd. De rechtbank concludeert dat nader onderzoek nodig is om te bepalen voor wiens rekening de gebreken komen. De vordering in reconventie van de huurders tot herstel van de gebreken wordt eveneens afgewezen, omdat niet kan worden vastgesteld of de gebreken door de verhuurders of door de huurders zijn veroorzaakt. De rechtbank wijst beide vorderingen af en veroordeelt de eisers in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/236555 / KG ZA 17-297

Vonnis in kort geding van 18 juli 2017

in de zaak van

1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. R.A. van Seumeren te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. R.W.J.L. Loonen te Heerlen.

Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van twaalf juni 2017
• de vijftien door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingezonden producties
• de negentien door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ingezonden producties
• de mondelinge behandeling op 11 juli 2017
• de pleitnota van [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
• de pleitnota van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
• de eis in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] huren met ingang van 1 juni 2012 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 3] . Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 5.000,00 per maand.

2.2.

Artikel 16 van de algemene bepalingen luidt (voor zover hier van belang) als volgt:

“De betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)”.

2.3.

In artikel 20 van de algemene bepalingen is bepaald in welke gevallen de huurder de contractuele rente van 1% per maand, de boete van € 25,00 per dag en de buitengerechtelijke kosten van ten minste 15% van het verschuldigde bedrag aan verhuurder verschuldigd is.

2.4.

In september 2014 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waterschade in het souterrain van de woning gemeld aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

2.5.

Partijen hebben vervolgens een vaststellingsovereenkomst gesloten op 31 juli 2015. In de preambule van de vaststellingsovereenkomst is (onder meer) het volgende opgenomen:

• door de verzekeraar ASR is bepaald dat er sprake is van een door de opstalverzekering van verhuurder gedekte schade, welke schade op het moment van het aangaan van deze overeenkomst wordt hersteld, welk herstel nog enkele maanden zal duren;
• partijen verschillen van mening over de wijze van afhandeling van de schade en betaling van de huurpenningen en wensen dit geschil middels deze overeenkomst te beslechten.

2.6.

Partijen zijn in de vaststellingsovereenkomst (samengevat en voor zover hier van belang) overeengekomen dat:

- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] afzien van het mogelijke recht op huurvermindering en schadevergoeding naar aanleiding van de waterschade in september 2014 en de herstelwerkzaamheden,

- [eisers in conventie, verweerders in reconventie] afzien van het recht op betaling van de nog openstaande huur, boetes en incassokosten tot en met september 2015,

- de contractueel geïndexeerde huurverhoging niet in rekening wordt gebracht over de periode 1 juli 2015 / 30 juni 2018,

- de huur vanaf 1 september 2015 € 5.000,00 per kalendermaand bedraagt,

- de huurovereenkomst met drie jaar wordt verlengd tot 30 juni 2018,

- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] 30 dagen voor aanvang van de huurperiode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017 de huur van € 60.000,00 over deze periode betalen,

- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] 30 dagen voor aanvang van de huurperiode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 de huur van € 60.000,00 over deze periode betalen,

- de huidige huurovereenkomst en de algemene bepalingen onverminderd van kracht zijn.

2.7.

Omstreeks 3 oktober 2015 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] aan de aannemer [naam aannemer] de opdracht gegeven tot (onder meer) het slopen van de garagevloer. De garage maakt deel uit van het souterrain.

2.8.

[naam aannemer] is met de sloop van de garagevloer begonnen op 23 november 2015 (volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ) of op 6 april 2016 (volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ). Bij aanvang van die werkzaamheden was de vloer van het naastgelegen souterrain in verband met de waterschade in september 2014 hersteld.

2.9.

Tijdens de sloop van de garagevloer is in de garage een waterleiding beschadigd, waardoor water uit die leiding is gestroomd.

2.10.

Bij brief van 31 mei 2016 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] medegedeeld dat zij betaling van de huur opschorten in afwachting van een correcte nakoming van de vaststellingsovereenkomst.

2.11.

Bij brief van 6 juni 2016 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] medegedeeld dat het hun op grond van de overeenkomst niet vrij staat de huurbetalingsverplichting op te schorten. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzocht en zo nodig gesommeerd tot betaling van de huur van € 60.000,00, de rente van

€ 600,00 en de boete van € 263,25.

2.12.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben op 6 juni 2016 € 30.000,00 betaald aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

2.13.

Partijen hebben daarna nog gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot verdere betaling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

2.14.

Bij e-mail van 2 juni 2017 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (ook) gesommeerd tot betaling van € 60.000,00 huur met betrekking tot de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018.

2.15.

Bij brief van 6 juli 2017 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] medegedeeld dat zij de vaststellingsovereenkomst ontbinden omdat het gebrek niet conform de vaststellingsovereenkomst binnen enkele maanden is hersteld.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen samengevat - [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] :

te bevelen het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met machtiging van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om dit zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

te veroordelen tot betaling van € 30.000,00 huur over de periode 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2017, te vermeerderen met de contractuele rente,

te veroordelen tot betaling van de boete van € 29,25 per dag vanaf 1 juni 2016 tot de dag van voldoening van de hoofdsom, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten,

te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 4.500,00,

te veroordelen tot betaling van de rente van € 600,00 en de boete van € 263,25

en verder primair:

6. te veroordelen tot betaling van € 5.000,00 per maand vanaf 1 juli 2017 als vergoeding voor het voortgezet gebruik van de woning

subsidiair (in geval van afwijzing van de gevorderde ontruiming):

7. te veroordelen tot betaling van € 60.000,00 huur voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018, te vermeerderen met de contractuele rente,

8. te veroordelen tot betaling van de boete van € 29,25 per dag vanaf 1 juni 2017 tot de dag van voldoening van de hoofdsom de rente en de buitengerechtelijke kosten,

9. te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 9.000,00,

en in alle gevallen:

10. te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen samengevat - :

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen om de schade als gevolg van het gebrek in 2014 alsmede van het gebrek dat “nu is opgetreden” te herstellen in de periode van 12 augustus 2017 tot 30 september 2017, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat het herstel niet volledig heeft plaatsgevonden tot een maximum van € 1.00,000, met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de proceskosten.

4.2.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voeren verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie

5.1.

Uit de aard van hun vordering volgt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorzieningen.

5.2.

Centraal staat de vraag of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting tot (tijdige) betaling van de huur.

5.3.

Vaststaat dat zij de huur van € 30.000,00 over de maanden januari 2017 tot en met juni 2017 niet betaald hebben. Ook staat vast dat zij de huur van € 60.000,00 over de periode juli 2017 tot en met juli 2018 niet, conform afspraak, vooruit betaald hebben.

5.4.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] beroepen zich echter op een opschortingsrecht. Zij baseren zich in dat verband op de stelling dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot op heden niet volledig zijn overgegaan tot herstel van de schade die omstreeks september 2014 is opgetreden. Voorts voeren zij aan in een bodemprocedure huurvermindering te zullen vorderen wegens verminderd huurgenot door de gebreken in de woning.

5.5.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen daar tegenover dat het [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst niet is toegestaan de huur op te schorten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn op die stelling niet ingegaan. Volgens vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie is de nationale rechter echter verplicht tot ambtshalve toepassing van het Nederlandse recht dat strekt tot implementatie van artikel 6 van de Europese Richtlijn nr. 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de woning huren en dat niet is gebleken dat zij daarbij handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Hieruit volgt dat zij zijn aan te merken als consument. Derhalve dient ambtshalve te worden getoetst of de bedingen in de algemene bepalingen die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan hun vordering ten grondslag gelegd hebben onredelijk bezwarend zijn. Artikel 16 van de algemene bepalingen beperkt de aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van de wet toekomende bevoegdheid tot opschorting van de nakoming van hun verplichting tot betaling van de huur. In zoverre is dit artikel krachtens art. 6:236, aanhef en onder c, onredelijk bezwarend. De voorzieningenrechter is voorshands derhalve van oordeel dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zich in een eventuele toekomstige bodemprocedure niet met succes op artikel 16 van de algemene bepalingen kunnen beroepen ter bestrijding van de opschorting van de betaling door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .

5.6.

Vaststaat dat er aanzienlijke gebreken in het souterrain en de garage van de woning zijn als gevolg van wateroverlast. Door die gebreken is het souterrain thans niet bewoonbaar. Dit brengt verder mee dat ook in de rest van de woning het woongenot van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is verminderd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dienaangaande (onder meer) gesteld dat er sprake is van stank in de woning. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben daar niets tegen ingebracht. Partijen twisten over de vraag voor wiens rekening en risico de (gevolgen van de) gebreken komen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betogen in dat kader (samengevat) het volgende. De gebreken die zijn ontstaan als gevolg van de in september 2014 gemelde waterschade hebben zij volledig hersteld. De huidige gebreken zijn door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroorzaakt doordat zij zonder toestemming van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de vloer van de garage hebben laten slopen. Bij die sloopwerkzaamheden is een waterleiding geraakt met als gevolg dat het weglekkende water ook onder de vloer van de reeds herstelde vloer van het souterrain is gelopen. Dit heeft (opnieuw) geleid tot een vochtprobleem in het souterrain. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat zij niet zijn gehouden tot herstel van dit door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroorzaakte gebrek. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren daartegen aan dat zij de garagevloer met medeweten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben laten slopen. Zij erkennen dat bij de sloop een waterleiding is beschadigd. Volgens hun is hooguit twee minuten een zeer geringe hoeveelheid water uit de beschadigde waterleiding gelekt aangezien de watertoevoer snel is dichtgedraaid. De huidige vochtproblemen in de kelder kunnen volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dus niet daardoor veroorzaakt zijn. De vochtproblemen in de kelder en de garage zijn in hun ogen nog steeds het gevolg van de reeds in september 2014 gemelde waterschade, althans van een ander (onbekend) gebrek dat door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verholpen dient te worden.

5.7.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit kort geding, waar geen plaats is voor getuigenbewijs of een deskundigenopdracht, niet kan worden vastgesteld of de huidige gebreken in het souterrain en de garage van de woning zijn veroorzaakt door de waterschade in 2014, door het slopen van de garagevloer of door een andere oorzaak. Ter zitting is bovendien door de aanwezige aannemer [naam aannemer] nog de mogelijkheid geopperd dat de huidige gebreken kunnen zijn veroorzaakt doordat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij de garage een dorpel hebben laten verwijderen waardoor (regen)water naar binnen kan zijn gestroomd.

Onduidelijk is dus gebleven voor wiens rekening en risico de gebreken en de gevolgschade komen. Hieruit volgt dat het in dit kort geding gevoerde opschortingsverweer niet zodanig kansloos wordt geacht dat nu reeds vooruit gelopen kan worden op de uitkomst van een door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (eventueel) nog te starten bodemprocedure om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand en toekomstige huurpenningen. Dat een dergelijke vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen, is namelijk te onzeker.

5.8.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben verder nog aangevoerd dat, zelfs indien de gebreken het gevolg zijn van de waterschade in 2014, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ’ opschortingsverweer moet worden verworpen omdat de vaststellingsovereenkomst daaraan in de weg staat. Ook dit standpunt kan niet tot toewijzing van de gevorderde huurbetaling leiden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren daar namelijk tegen aan dat zij de vaststellingsovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden bij brief van 6 juli 2017 omdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet voldaan hebben aan de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichting om de schade binnen “enkele maanden” te herstellen. Partijen hebben in dit verband nog gediscussieerd over de vraag of de in 2014 ontstane schade al dan niet hersteld is door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en over de vraag, als het herstel al niet is voltooid, aan wie dat dan is te wijten. Ook die vragen kunnen binnen het bestek van dit kort geding niet met voldoende zekerheid beantwoord worden. Dat de buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst in een bodemprocedure niet zal stand houden, is zodanig onzeker dat daar thans niet op kan worden vooruitgelopen.

5.9.

Op grond van voorgaande overwegingen zullen de onderdelen 2, 6 en 7 van de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden afgewezen. Hieruit volgt dat de in onderdeel 1 gevorderde ontruiming van de woning eveneens moet worden afgewezen. Die vordering is gebaseerd op de stelling dat de huurachterstand in een bodemprocedure voldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Op dit moment bestaat echter onvoldoende zekerheid dat in een bodemprocedure een vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

5.10.

Omdat de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gevorderde veroordeling tot betaling van de huur, althans van een gebruiksvergoeding, zal worden afgewezen, zullen reeds om die reden de daarmee verband houdende vorderingen tot betaling van de contractuele/wettelijke rente, boete en buitengerechtelijke kosten eveneens worden afgewezen.

5.11.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op

€ 816,00 salaris advocaat.

6. De beoordeling in reconventie

6.1.

De vordering in reconventie zal eveneens afgewezen worden. In dit kort geding kan namelijk niet vastgesteld worden of het herstel van de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gestelde gebreken door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dient plaats te vinden of dat de gebreken en de gevolgschade voor rekening en risico van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dienen te blijven.

De voorzieningenrechter verwijst daartoe naar de overwegingen onder 5.6. en 5.7.

6.2.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie begroot op

€ 408,00 salaris advocaat (factor 0,5 × tarief € 816,00).

7. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot op heden begroot op € 816,00,

in reconventie

7.3.

wijst de vorderingen af,

7.4.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot op heden begroot op € 408,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2017.

Type: RW