Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5730140 \ CV EXPL 17-1699
Vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2017
in de zaak van:
de stichting STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V.,
tegen:
[gedaagde partij],
wonend [adres gedaagde partij] ,
[woonplaats gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. M.M.J.P. Penners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres/plaats huurwoning] . De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd.
2.2.
Op 27 maart 2014 heeft gedaagde partij de sleutels ingeleverd bij eisende partij. Beide partijen hebben het ter zake opgemaakte bewijs van ontvangst ondertekend. In dit bewijs van ontvangst is nog het volgende vermeld:
“(..) De betreffende verhuurder(s) verklaart/verklaren hierbij afstand te doen van de eventueel achtergebleven inboedel van bovengenoemde woning.
Huurder verklaart daarnaast dat op zijn nadrukkelijk verzoek geen voor- en eindinspectie heeft plaatsgevonden. Huurder doet hiermee op eigen verzoek afstand van zijn recht om eventueel aanwezige schade te herstellen.
Wij stellen u nu voor alsdan in gebreke voor eventuele aanwezige schade. Na opname van de woning stellen wij u op de hoogte van de schade en berekenen de herstelkosten aan u door met overlegging van facturen. (..)”
2.3.
Bij brief van 15 juli 2014 is gedaagde partij geïnformeerd over de beëindiging van de huurovereenkomst per 27 april 2014. In die brief is tevens een bedrag van € 5.707,67 in rekening gebracht, bestaande uit € 440,72 aan huur en € 5.266,95 aan opleverings- en herstelkosten.
3.Het geschil
3.1.
Eisende partij vordert – samengevat – veroordeling van gedaagde partij tot betaling van € 6.690,85, vermeerderd met rente en kosten. Voornoemd bedrag is opgebouwd uit € 5.678,10 aan huur en mutatiekosten, € 215,47 aan rente tot en met 9 februari 2017 en € 797,28 aan incassokosten.
3.2.
Gedaagde partij voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisende partij stelt dat de huur over de periode van 1 april 2014 tot 27 april 2014 niet is betaald. Op deze laatste datum is de huur beëindigd, aldus eisende partij. Gedaagde partij heeft tegen dit deel van de vordering aangevoerd alle huurpenningen te hebben voldaan. Verder stelt gedaagde partij zich op het standpunt dat met de inlevering van de sleutels op 27 maart 2014 met wederzijds goedvinden een einde is gekomen aan de huurovereenkomst.
4.2.
De kantonrechter deelt het standpunt van gedaagde partij niet en overweegt daartoe als volgt. Bij productie 2 bij de dagvaarding is de schriftelijke huuropzegging overgelegd. Hoewel “het gewenste einde huurovereenkomst” niet is ingevuld, staat tussen haakjes wel vermeld dat de opzegtermijn minimaal één maand is. Nu deze huuropzegging bij het bewijs van ontvangst van de sleutels is gevoegd, gaat de kantonrechter ervan uit dat de opzegging op 27 maart 2014, gelijktijdig met de inlevering van de sleutels, heeft plaatsgevonden. Rekening houdend met minimale opzegtermijn van één maand houdt dit in dat de huurovereenkomst per 27 april 2014 is geëindigd. Gedaagde partij is op grond daarvan gehouden de huurpenningen over de periode 1 april 2014 tot 27 april 2014 te betalen. Eisende partij vordert ter zake een bedrag van € 411,15 en tegen de hoogte van dit bedrag heeft gedaagde partij geen verweer gevoerd. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.
4.3.
Ten aanzien van de gevorderde herstelkosten ad € 5.266,95 overweegt de kantonrechter als volgt. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, alsmede een overnameverklaring. Gedaagde partij heeft op alle pagina’s van de beschrijving zijn paraaf gezet en zich hiermee akkoord verklaard met de inhoud daarvan. Van enig voorbehoud ten aanzien van de (onderhouds)staat van de woning is niet gebleken. Evenmin blijkt dat gedaagde partij bij het aangaan van de huurovereenkomst of kort daarna enige klacht heeft geuit. Gedaagde partij stelt weliswaar te hebben geklaagd, maar toont dit niet aan. Het verweer van gedaagde partij dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in een slechte en vervuilde staat verkeerde en dat de keukenkastjes al ernstig verkleurd waren, wordt derhalve verworpen.
4.4.
Uit het “bewijs van ontvangst” blijkt ondubbelzinnig dat gedaagde partij heeft afgezien van een voor- en eindinspectie en van zijn recht om eventueel aanwezige schade zelf te herstellen. Van enige druk, dwang of misbruik van omstandigheden bij de ondertekening van het betreffende stuk is niet gebleken. Dat gedaagde partij heeft afgezien van inspecties en zijn recht om zelf te herstellen heeft prijsgegeven, strookt derhalve niet met het verweer van gedaagde partij dat hij slechts één week de tijd heeft gehad om zijn woning netjes achter te laten.
Bovendien verbindt gedaagde partij geen rechtsgevolg aan het op dit punt gevoerde verweer, zodat het ook om die reden wordt verworpen.
4.5.
Gedaagde partij betwist de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag en de noodzaak tot herstel van een aantal werkzaamheden. Zo betwist gedaagde partij de noodzaak om, behoudens verwijdering van de houten vloer, de onderliggende vloeren en eventuele lijmresten te verwijderen. Bij aanvang van de huurovereenkomst was de vloerbedekking van de vorige huurder nog aanwezig, zodat deze ook nú niet verwijderd hoeft te worden. Verder heeft gedaagde partij nieuwe stopcontacten geplaatst en de oude bewaard. Ook de intercom/telefoon behoefde niet vervangen. Deze verkeerde bij het verlaten van de woning in dezelfde toestand als ten tijde van de intrek. De aanwezige verf kan eenvoudig met een natte doek verwijderd worden en de knop ontbrak van meet af aan.
Verder is de woning voldoende schoon opgeleverd. Ter adstructie legt gedaagde partij een aantal schriftelijke verklaringen over van personen die hebben geholpen met de schoonmaak.
4.6.
Eisende partij heeft ter onderbouwing van haar vordering diverse foto’s overgelegd, alsmede een overzicht van te verrichten werkzaamheden en een factuur d.d. 7 mei 2014 ad € 4.802,28 exclusief btw van Maasveste Berben Bouw BV betreffende verrichte werkzaamheden op het voormalig woonadres van gedaagde partij en een factuur van Willems BV d.d. 24 april 2014 ad € 112,74 exclusief btw, eveneens ter zake verrichte werkzaamheden. Ook is een factuur van Schoonmaakbedrijf Jeurcrama BV overgelegd d.d. 28 april 2014 ad € 2.602,97 betreffende het schoonmaken van de woning aan de [adres/plaats huurwoning] en een factuur van Enexis d.d. 14 mei 2014 ad € 59,54 ter zake het heraansluiten binnen elektra op het adres [adres/plaats huurwoning] . Verder zijn werkbonnen overgelegd.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de foto’s niets aan duidelijkheid te wensen overlaten. Er is sprake van zichtbare vervuiling, schimmel en beschadigingen. Verder blijkt zowel uit de bij productie 2 van de dagvaarding overgelegde “omschrijving werkzaamheden vrw huurder” welke werkzaamheden moesten worden verricht, terwijl ook uit de facturen en de daarbij overgelegde werkbonnen blijkt welke werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht. Het is aan gedaagde partij om hiertegen gemotiveerd en onderbouwd verweer te voeren. Hetgeen gedaagde partij ter zake aanvoert is echter van onvoldoende gewicht om de onderbouwde stellingen van eisende partij te weerleggen. De ter zake overgelegde verklaringen zijn onvoldoende concreet en de betreffende personen geven enkel aan dat het gehuurde netjes is achtergelaten. Zo is niet aangegeven welke werkzaamheden zijn verricht en welke tijdsduur daarmee gemoeid is. Met gedaagde partij is de kantonrechter van oordeel dat een hoog bedrag aan schoonmaakwerkzaamheden in rekening is gebracht, maar in een woning waarin een hennepplantage is geëxploiteerd zijn nu eenmaal meer schoonmaakwerkzaamheden nodig dan een woning die op een normale wijze bewoond is.
Uit de foto’s blijkt verder dat de intercom/telefoon beschadigd en vervuild is, zodat vervanging daarvan voor de hand ligt. Gedaagde partij voert weliswaar aan dat de knop bij aanvang van de huurovereenkomst al niet meer aanwezig was, maar gedaagde partij toont dit niet aan. Hetzelfde geldt voor de stopcontacten. Als onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat ten behoeve van de hennepkwekerij extra stopcontacten zijn aangebracht en dat herstel daarvan nodig is teneinde het gehuurde in dezelfde staat als bij aanvang van de huur op te leveren.
4.8.
De kantonrechter komt dan ook samenvattend tot het oordeel dat het verweer van gedaagde partij als onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd moet worden verworpen.
Dit brengt vervolgens met zich dat de gevorderde hoofdsom kan worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde rente waartegen overigens geen verweer is gevoerd.
4.9.
Eisende partij maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Het aan buitengerechtelijke kosten gevorderde bedrag is overeenkomstig het daarvoor geldende tarief en wordt eveneens toegewezen.
4.10.
Gedaagde partij heeft tot slot bij de conclusie van dupliek een verklaring van het Vincent van Gogh, voor geestelijke gezondheidszorg, overgelegd en een ondersteuningsplan ten behoeve van gedaagde partij. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de situatie waarin gedaagde partij verkeert, kan een en ander niet tot een ander oordeel leiden.
4.11.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig gedaagde partij toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.12.
Gedaagde partij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
- dagvaarding € 96,57
- griffierecht 470,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.066,57
4.13.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde partij om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen een bedrag van € 6.690,85, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2017 tot aan de voldoening,
5.2.
veroordeelt gedaagde partij in de proceskosten aan de zijde van eisende partij gevallen en tot op heden begroot op € 1.066,57,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.
type: plg
coll: