Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5366032 \ CV EXPL 16-8955
Vonnis van de kantonrechter van 17 mei 2017
in de zaak van:
de stichting STICHTING BEDRIJFSPENSIOENFONDS VOOR DE LANDBOUW,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven,
tegen:
[gedaagde partij],
wonend [adres gedaagde partij] ,
[woonplaats gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. B.C.A. Reijnders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- de op 19 april 2017 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen eiseres en gedaagde heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres en plaats gehuurde woning] . De huurprijs bedroeg laatstelijk
€ 817,04 per maand.
2.2.
Medio oktober 2014 heeft de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Er werden in totaal 142 hennepplanten in beslag genomen en vernietigd.
2.3.
Bij brief van 30 oktober 2014 heeft gedaagde, na overleg met eiseres, de huurovereenkomst opgezegd tegen 16 november 2014. De huurachterstand bedroeg op 16 november 2014 € 1.225,58.
2.4.
Bij besluit van 25 november 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Venlo op grond van artikel 13b Opiumwet de woning gelegen aan de [adres en plaats gehuurde woning] voor de duur van 1 jaar gesloten.
2.5.
Bij besluit van 17 juli 2015 heeft de burgemeester, naar aanleiding van het verzoek van eiseres tot opheffing van de sluiting, de woning met onmiddellijke ingang weer ter beschikking aan eiseres gesteld.
2.6.
Met ingang van 15 augustus 2016 wordt de woning verhuurd aan een nieuwe huurder.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres vordert - samengevat - veroordeling van gedaagde tot betaling van € 11.430,23, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Gedaagde voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Eiseres vordert een bedrag van € 1.225,58 aan huurachterstand, welke achterstand gedaagde tijdens de comparitie van partijen heeft erkend. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
Schade wegens herstel gebreken
4.2.
Eiseres vordert een bedrag van € 1.824,85 wegens schade aan de woning die zij heeft laten herstellen. In haar inleidende dagvaarding stelt eiseres dat gedaagde verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in onbeschadigde staat, zonder - anders dan met toestemming van eiseres - aangebrachte veranderingen en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van eiseres te stellen. Gedaagde is deze verplichtingen niet nagekomen, aldus eiseres. Na ontruiming van het gehuurde werden een aantal gebreken en/of veranderingen geconstateerd waarvan herstel voor rekening komt van gedaagde. Gedaagde is door eiseres schriftelijk voor deze schade aansprakelijk gesteld en is gesommeerd de schade zelf te herstellen of te laten herstellen. Dit heeft zij niet gedaan.
4.3.
Gedaagde betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting het gehuurde in goede staat op te leveren. Uit het mutatierapport ontstaat toch vooral de indruk dat de woning al met al netjes is achtergelaten. De door eiseres gevorderde factuurbedragen houden volgens gedaagde geen verband met de huuropzegging maar zien op onderhoud aan de woning na het einde van de huur. Gedaagde vraagt zich af of de gefactureerde werkzaamheden noodzakelijk waren.
Gedaagde is bovendien nooit in de gelegenheid gesteld om alsnog zelf na te komen, en er is dus geen sprake van verzuim.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat de dat de woning geruime tijd niet verhuurd is kunnen worden als gevolg van de sluiting door de burgemeester van de Gemeente Venlo. Deze sluitingsperiode viel deels in de winter. Als gevolg daarvan heeft het pand geruime tijd leeg gestaan.
De werkzaamheden die eiseres heeft moeten laten uitvoeren, waaronder onderhoud aan de ketel in december 2014, aftappen van alle installaties, verwijdering van puin uit de achtertuin in december 2014, schoonmaken van de woning in mei 2015, opnieuw in bedrijf stellen van de aanwezige installaties en groot tuinonderhoud in juli 2015, zijn, zo stelt eiseres, alle het gevolg van het feit dat het pand een tijd onbewoond is geweest.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn genoemde werkzaamheden inderdaad het rechtstreeks gevolg van de leegstand van het pand. Die leegstand is – in ieder geval voor een zekere periode – het gevolg van de wanprestatie die gedaagde heeft gepleegd, namelijk het houden van een hennepkwekerij in de door haar gehuurde woning. Hierdoor is de woning immers gesloten, dat heeft geleid tot leegstand en daardoor waren genoemde werkzaamheden noodzakelijk.
Gedaagde heeft betoogd dat eiseres de sluitingsperiode wellicht verder had kunnen beperken dan nu is gebeurd. Los van de vraag of dat mogelijk zou zijn geweest, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat een eventuele verdere beperking van de sluiting niet tot genoemde werkzaamheden zou hebben geleid. Daarbij betrekt de kantonrechter dat eiseres ter comparitie onweersproken heeft gesteld dat de gemeente Venlo als uitgangspunt voor sluiting na ontdekking van een hennepplantage een termijn van 12 maanden hanteert en dat een eerdere heringebruikname van een woning niet wordt overwogen voordat minimaal 6 maanden zijn verstreken. Een dergelijke termijn van sluiting zal de werkzaamheden aan de ketel, aftappen en weer in gebruik stellen van de installaties, schoonmaakwerkzaamheden en tuinonderhoud niet overbodig maken. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eiseres geleden schade en zal het door eiseres gevorderde schadebedrag van € 1.824,85 dan ook toewijzen.
4.5.
Het verweer van gedaagde dat er geen sprake is van verzuim nu zij niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zelf te herstellen, zal worden gepasseerd nu vast staat dat gedaagde niet tijdig, voor het einde van de huur, aan haar verplichtingen had kunnen voldoen.
Huurderving
4.6.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij door de sluiting van de woning huurderving heeft geleden over de periode van 15 november 2014 tot en met juli 2015 voor een totaalbedrag van € 6.987,78. Het betreft de periode van 8 ½ maand gedurende welke het pand niet is verhuurd.
Gedaagde vraagt zich af waarom het zolang heeft geduurd alvorens eiseres een nieuwe huurder heeft gevonden. Volgens gedaagde is er in februari 2015 al een potentiële huurder de woning komen bezichtigen; zij heeft een verklaring van deze persoon, de heer [X] , in het geding gebracht. Daarnaast heeft gedaagde van haar voormalige buren gehoord dat er meer bezichtigingen zijn geweest.
Eiseres heeft verklaard niet te weten of er bezichtigingen zijn geweest. De betreffende medewerkster die hiervan kennis heeft, mevrouw [Y] , werkt niet meer bij eiseres.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurderving die eiseres heeft geleden, eveneens kan worden herleid tot het exploiteren van de hennepkwekerij door gedaagde. Dat wordt echter anders vanaf het moment dat een verzoek tot het weer mogen gebruiken van de woning aan de burgemeester van de Gemeente Venlo zou zijn ingewilligd, als het was gedaan. Eventuele langere leegstand is vanaf dat moment het gevolg van de huurmarkt en niet van de gedwongen sluiting en dient dus niet langer voor rekening van gedaagde te komen. Op grond van de informatie van de Gemeente Venlo komt een verzoek tot opheffing van de sluiting van een pand na een termijn van 6 maanden voor heroverweging in aanmerking. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat een dergelijk verzoek van deze verhuurder dan zou zijn afgewezen. Daarbij betrekt de kantonrechter het gegeven dat het hier om sociale woningbouw - waaraan doorgaans een tekort bestaat - handelt, het om een bonafide verhuurder gaat en het feit dat in gevallen als het onderhavige door een groot aantal gemeentes een sluitingstermijn van 3 maanden wordt gehanteerd, welke termijn dan al is verdubbeld.
In deze omstandigheid ziet de kantonrechter aanleiding om de vordering van eiseres te beperken tot 6 maanden huur, hetgeen overeenkomt met een bedrag van € 4.902,24.
Incassokosten
4.8.
Eiseres maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.
Nu een substantieel deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in de zin van artikel 6:2 BW) om het toepasselijke wettelijke tarief te bepalen aan de hand van de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag, te weten € 934,89 incl. btw.
4.9.
De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf de dag van verzuim.
4.10.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.11.
Gedaagde zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:
- dagvaarding € 95,80
- griffierecht 471,00
- salaris gemachtigde 6
totaal € 1.166,80
4.12.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 8.887,56, vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.952,67 vanaf de dag van verzuim tot aan de voldoening,
5.2.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten aan de zijde van eiseres gevallen en tot op heden begroot op € 1.166,80,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: em
coll: