ECLI:NL:RBLIM:2017:4155

• Datum uitspraak: 26 april 2017
• Publicatiedatum: 9 mei 2017
• Zaaknummer: 5113139 \ CV EXPL 16-5568
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Schreurs-van de Langemheen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huuropschorting wegens gebreken niet langer gerechtvaardigd

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 26 april 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap STIENSTRA WONINGEN XVI B.V. en twee gedaagden die een woning huren. De gedaagden hebben in 2015 verschillende gebreken aan de woning gemeld, waaronder vochtproblemen en slecht functionerende afvoeren. Na meerdere klachten en een opschorting van de huurbetalingen door de gedaagden, heeft de eiseres, STIENSTRA WONINGEN XVI B.V., een vordering ingesteld voor betaling van huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten. De gedaagden voerden aan dat de gebreken niet waren verholpen en dat zij recht hadden op opschorting van de huurbetaling.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gebreken in de woning, zoals de ventilatie en de afvoeren, uiteindelijk zijn verholpen. De rechter oordeelde dat de gedaagden niet langer gerechtvaardigd waren om de huurbetaling op te schorten, omdat de klachten niet meer bestonden. De kantonrechter heeft de vordering van de eiseres tot betaling van de huurachterstand toegewezen, met rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen. De gedaagden zijn ook veroordeeld in de proceskosten, waarbij de rechter opmerkte dat de eiseres niet op de comparitie was verschenen en dat dit invloed had op de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van het tijdig verhelpen van gebreken door verhuurders en de rechten van huurders om huurbetalingen op te schorten bij aanhoudende gebreken. De kantonrechter heeft de gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5113139 \ CV EXPL 16-5568

Vonnis van de kantonrechter van 26 april 2017

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STIENSTRA WONINGEN XVI B.V. ,

gevestigd te Heerlen,

eisende partij,

gemachtigde Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de comparitie van partijen die is gehouden op 22 december 2016;
• de conclusie van repliek, tevens akte vermeerdering van eis, met producties;
• de conclusie van dupliek, met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Gedaagden huren met ingang van 16 juli 2015 van eiseres de woning aan de [adres gedaagden] in [woonplaats gedaagden] .

2.2.

Gedaagden hebben op 20 juli 2015 telefonisch aan eiseres de volgende klachten aan de woning gemeld:

• vocht tussen de dubbele beglazing in een van de ramen in de woonkamer;
• het bovenlicht op de badkamer (klepraampje) was van plexiglas en niet schoon te krijgen;
• de afvoeren van de douche en het bad liepen slecht af.

2.3.

In juli en augustus 2015 hebben er werkzaamheden plaatsgevonden aan de afvoeren. Op 6 november 2015 is in de woonkamer een raam met dauerluftung geplaatst en in de badkamer een vast raam van glas.

2.4.

Gedaagden hebben op 17 november 2015, zowel telefonisch als per e-mail, aan eiseres aangegeven dat de dauerluftung tocht, dat er op de badkamer sprake was van schimmelvorming en dat de problemen met de afvoeren nog altijd niet waren verholpen. Eiseres heeft de ontvangst van de e-mail per gelijke datum bevestigd aan gedaagden. Eiseres heeft vervolgens op 18 november 2015 via een bouwbedrijf laten weten dat er de volgende dag iemand zou komen kijken, echter dit is niet doorgegaan omdat gedaagden waren verhinderd.

2.5.

Bij brief van 29 november 2015 hebben gedaagden aan eiseres bericht de huurbetaling over de maand november 2015 op te schorten vanwege de bovengenoemde klachten.

2.6.

Bij brief van 16 januari 2016 hebben gedaagden eiseres laten weten de huurbetaling over februari 2016 te zullen opschorten indien eiseres eind januari 2016 geen contact met hen zou hebben opgenomen over de klachten. Gedaagden hebben na ommekomst van de gestelde termijn de huur over februari 2016 ingehouden.

3. Het geschil

3.1.

Eiseres vordert – samengevat en na eiswijziging bij repliek – betaling van een bedrag van € 2.805,79 (bestaande uit ongeveer drie maanden huurachterstand ad € 2.506,31 tot en met januari 2017 en een bedrag van € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten), rente en kosten rechtens.

3.2.

Gedaagden voeren het verweer dat de klachten nog altijd niet zijn verholpen en dat zij tot betaling van de opgeschorte huurpenningen zullen overgaan zodra dat wel het geval is.

3.3.

Op wat partijen verder hebben aangevoerd zal hierna voor zover van belang worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Eiseres heeft zich (bij monde van haar gemachtigde) ter comparitie op het standpunt gesteld dat de gestelde gebreken inmiddels verholpen zijn. Omdat gedaagden dit hebben betwist en van de zijde van eiseres zelf niemand verschenen was om deze stelling nader toe te lichten en te onderbouwen, heeft de kantonrechter de zaak met dit doel naar de rol verwezen voor conclusie van repliek, waarbij eiseres diende aan te geven welke werkzaamheden zijn verricht onder overlegging van de relevante stukken, zoals het meetrapport van de mechanische ventilatie in de badkamer. Eiseres heeft dit vervolgens gedaan en gedaagde heeft daarop bij dupliek gereageerd.

4.2.

Gedaagden hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering, zodat deze bij de beoordeling zal worden meegenomen.

4.3.

Voor het antwoord op de vraag of gedaagden terecht een beroep doen op (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetaling, dient allereerst te worden beoordeeld of sprake is van een gebrek en voorts in hoeverre dit opschorting van de huurbetaling rechtvaardigt.

4.4.

Volgens artikel 204, tweede lid, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.5.

Het gaat hier om de huur van woonruimte. Van woonruimte mag verwacht worden dat er voldoende ventilatie is voor een gezond leefklimaat en dat de afvoerleidingen naar behoren functioneren.

Ventilatie op de badkamer 4.6. Eiseres stelt dat zij de mechanische ventilatie in de woning heeft laten inspecteren en dat uit die inspectie is gebleken dat de badkamer, ook zonder dat een raam wordt open gezet, voldoende wordt geventileerd. Eiseres heeft ter onderbouwing het meetrapport van het bedrijf Feenstra overgelegd van 21 september 2016. Uit dit rapport blijkt dat de ventilatie in de badkamer een capaciteit heeft van 61 m3, wat naar het oordeel van de kantonrechter ruim voldoende zou moeten zijn voor de gemiddelde badkamer. Gedaagde betwisten bij dupliek ook niet langer dat de ventilatie op de badkamer niet voldoet. In plaats daarvan merken gedaagden enkel op dat de ventilatie vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 21 september 2016 niet heeft voldaan. Gedaagden vorderen in verband daarmee huurprijsvermindering over die periode (zie de eerste alinea van de conclusie van dupliek). De kantonrechter kan daar echter in deze procedure geen oordeel over geven, nu gedaagden op grond van artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering al bij conclusie van antwoord een tegeneis hadden dienen in te stellen en daarmee dus te laat zijn. Het voorgaande leidt ertoe dat het ervoor moet worden gehouden dat de badkamer wat ventilatie betreft aan de eisen voldoet. Dat het klepraampje, dat bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was, vervangen is door een vast raam, maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat gedaagden voor het ontbreken daarvan (een deel van de) huurbetaling kunnen opschorten, omdat uit de e-mail van 17 november 2015, waarnaar in de opschortingsbrief van 29 november 2015 wordt verwezen, niet blijkt dat het ontbreken daarvan op zichzelf voor gedaagden reden is voor opschorting, los van de schimmelproblematiek. Evenmin blijkt dit uit de opschortingsbrief van 16 januari 2016.

Afvoeren douche en bad 4.7. De kantonrechter stelt vast dat het functioneren van de doucheafvoer niet langer in geschil is. Ten aanzien van de badafvoer stelt eiseres dat een monteur van de firma Pleunis diverse controlehandelingen heeft uitgevoerd en daarnaast de afvoer heeft ontstopt en meer op afschot heeft gelegd. Eiseres heeft ter verdere onderbouwing een e-mail van de betreffende monteur overgelegd waarin deze verklaart dat de afvoer gedurende zijn bezoek perfect afliep. Gedaagden stellen naar aanleiding hiervan bij dupliek dat het bad nog steeds regelmatig niet naar behoren afloopt en dat de monteur op de werkbon heeft gezet dat er mogelijk een andere oorzaak was. Wat hier ook van zij, gedaagden hebben niet betwist de stelling van eiseres dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd en gecontroleerd in het bijzijn van gedaagde sub 2. Evenmin hebben gedaagden weersproken de stelling van eiseres, dat zij na 27 september 2016 geen klachten meer heeft ontvangen van gedaagden over de afvoer (productie 6 van de conclusie van repliek, die als herhaald en ingelast moet worden beschouwd). Gelet op dit alles moet het er naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel voor worden gehouden dat de klachten zijn opgelost. Voor zover dit niet het geval is, had het op de weg van gedaagden gelegen ter onderbouwing van het tegendeel stukken over te leggen, zoals een onderzoeksverslag van een installateur. Nu zij dit niet hebben gedaan moet de kantonrechter aan hun verweer voorbij gaan.

Ruit woonkamer voorgevel en ventilatierooster 4.8. De kantonrechter stelt vast dat de stellingen van partijen over de controle daarvan uiteenlopen. Volgens eiseres heeft geen controle plaatsgevonden, omdat gedaagden niet thuis gaven. Volgens gedaagden is er wel iemand geweest, maar heeft de betreffende persoon geen serieus onderzoek verricht. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling een verklaring overgelegd van het bedrijf dat bij gedaagden aan de deur is geweest. Gedaagden daarentegen hebben hun stelling, dat geen deugdelijk onderzoek heeft plaatsgevonden, in het geheel niet onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom aan de stellingen van gedaagden voorbij. Eiseres heeft aangeboden alsnog het bedrijf naar de klachten te laten kijken. De kantonrechter gaat ervan uit dat eiseres deze belofte zal nakomen en dat gedaagden daaraan zullen meewerken. Nu gedaagden hun klachten niet met een tegenrapportage hebben onderbouwd, heeft dit voor dit moment wel tot gevolg dat zij niet langer gerechtvaardigd is de huurbetaling, al dan niet gedeeltelijk, op de schorten.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde huurachterstand toewijsbaar is. Voor zover gedaagden nadien nog betalingen hebben gedaan, stekken deze uiteraard in mindering op het gevorderde.

4.10.

Uit de door eiseres bij repliek overgelegde betaaloverzichten blijkt dat de betalingen zijn afgeboekt op de oudste vorderingen. Toegewezen wordt daarom de rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van voldoening.

4.11.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Uit de stukken blijkt dat gedaagden vanaf 20 maart 2016 zijn aangemaand, terwijl vast staat dat eiseres reeds vanaf 20 juli 2015 op de hoogte was van de klachten van gedaagden. Nu vast is komen te staan dat een deel van de klachten pas in september 2016 zijn verholpen kan niet worden gesteld dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt.

4.12.

Gedaagde partij moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter is met gedaagden van oordeel dat het geen pas geeft dat eiseres èn niet op de comparitie is verschenen èn heeft verzuimd een gemachtigde te sturen die voldoende van de zaak op de hoogte was gesteld en was voorzien van stukken. Om die reden zal een procespunt aan gemachtigdensalaris minder worden toegekend.

De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:

• dagvaarding € 98,02;
• griffierecht 471,00;
• salaris gemachtigde

totaal € 919,02

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 2.506,31, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen, telkens tot aan de dag van algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten aan de zijde van eiseres gevallen en tot op heden begroot op € 919,02,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.

type: EB

coll: