ECLI:NL:RBLIM:2017:4153

• Datum uitspraak: 10 mei 2017
• Publicatiedatum: 9 mei 2017
• Zaaknummer: 5642957 CV EXPL 17-455
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verklaring voor recht dat huurovereenkomst woonruimte is vernietigd wegens dwaling

In deze zaak heeft de kantonrechter op 10 mei 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen Woningstichting Heemwonen en twee huurders. De verhuurder vorderde de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met de huurders is vernietigd op grond van dwaling. De verhuurder stelde dat de huurders hadden verzwegen dat hun eerdere huurovereenkomst met een andere woningcorporatie was ontbonden wegens overlast aan omwonenden. De huurders betwisten dat zij de verplichting hadden om deze informatie te delen en stellen dat zij zelf overlast ondervinden van omwonenden.

De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder recht had op de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd, omdat de huurders niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. De huurders hadden moeten begrijpen dat het feit dat hun eerdere huurovereenkomst was ontbonden van belang was voor de verhuurder bij de beslissing om hen een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De kantonrechter oordeelde verder dat de huurders de woning binnen drie maanden na betekening van het vonnis moesten ontruimen en dat zij de proceskosten van de verhuurder moesten vergoeden.

De uitspraak benadrukt het belang van transparantie en eerlijkheid in de communicatie tussen verhuurders en huurders, vooral wanneer het gaat om eerdere huurovereenkomsten en het gedrag van huurders.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 5642957 CV EXPL 17-455

Vonnis van de kantonrechter van 10 mei 2017

in de zaak van

WONINGSTICHTING HEEMWONEN

gevestigd en kantoor houdend te Kerkrade

eisende partij, verder te noemen de verhuurder

gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens

tegen

[gedaagde sub 1] en
[gedaagde sub 2]

beiden wonende [adres]

[woonplaats]

gedaagde partij, verder te noemen de huurders

gemachtigde mr. R. Jacobs.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 januari 2017 met producties 1 t/m 20

- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 6

- het mondeling tussenvonnis waarbij een comparitie van partijen is bevolen

- de brief van de verhuurder met producties 21 t/m 26

- de brief van de huurders met productie 7

- het proces-verbaal van de comparitie op 14 april 2017.

1.2

Vonnis is bepaald op heden.

2. Het geschil

2.1.1 De verhuurder vordert primair de vernietiging van, althans de verklaring voor recht dat bij brief van 14 oktober 2016 is vernietigd, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan het adres hierboven genoemd als woonplaats van de huurders. Aan deze vordering legt de verhuurder ten grondslag dat zij heeft gedwaald bij het sluiten van de huurovereenkomst althans dat de huurders haar toen hebben bedrogen. Dat hebben de huurders, aldus de verhuurder, gedaan door 1) waar het hun plicht was dit mee te delen, te verzwijgen dat hun huurovereenkomst met een andere woningcorporatie, woningstichting Maasvallei Maastricht, bij vonnis van de kantonrechter van 4 november 2015 (productie 15 van de verhuurder) is ontbonden wegens door de huurders veroorzaakte overlast aan omwonenden en 2) de verhuurder een
verhuurdersverklaring (productie 1 van de verhuurder) van hun vorige (onder)verhuurder te verstrekken waarin de vraag “Heeft de huurder in het verleden overlast veroorzaakt?” in strijd met de waarheid is beantwoord met “nee”. Was zij met het woonverleden van de huurders bekend geweest dan had zij de huur-overeenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden gesloten, aldus de verhuurder.

2.1.2 De verhuurder vordert subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst. Aan deze vordering legt de verhuurder ten grondslag dat de huurders met grote regelmaat aan medewerkers van de verhuurder en omwonenden brieven sturen van een belerende, denigrerende en/of discriminerende toon en inhoud. Dit is in strijd met hun (contractuele en wettelijke) verplichting zich als goed huurders te gedragen en zich met name te onthouden van overlast aan omwonenden.

2.2.1 De huurders betwisten

1) dat zij de verplichting hadden om de verhuurder, die daar niet naar heeft gevraagd, in te lichten over de redenen waarom hun voor-vorige huurovereenkomst was geëindigd en 2) dat de (niet door hen maar door haar ondertekende) verklaring van de vorige verhuurder, op een voorgedrukt formulier, in strijd is met de waarheid, die zij overigens ook op dit punt niet verplicht waren ongevraagd aan de verhuurder te onthullen.

2.2.2 De huurders stellen dat zij geen overlast veroorzaken maar deze juist ondervinden, van dezelfde omwonenden die de verhuurder als klagers ten tonele voert. Daarover hebben zij op hun beurt geklaagd, in bewoordingen die zij eerder als poëtisch dan als denigrerend zien.

3. De beoordeling

3.1

De primaire grondslag, totstandkoming van de huurovereenkomst onder invloed van dwaling zonder welke de overeenkomst niet zou zijn gesloten, kan toewijzing van de primaire vordering, de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd, dragen:

1) Van dwaling is sprake niet alleen bij het doen van een onjuiste mededeling maar ook bij het nalaten een mededeling te doen van een inhoud die, naar de wederpartij (de huurders) begrijpt, voor de dwalende (de verhuurder) van doorslaggevend belang is voor de beslissing om de overeenkomst aan te gaan.

De huurders hebben moeten begrijpen dat het feit dat hun huurovereenkomst met een andere woningcorporatie was geëindigd door ontbinding, op grond van door hen veroorzaakte overlast aan omwonenden, voor de verhuurder van belang was voor de beslissing om al dan niet aan hen te verhuren, zo ja eventueel onder bijzondere voorwaarden. Bijvoorbeeld de verplichting van de huurders zich onder begeleiding te stellen, welke verplichting zij ook tegenover woningstichting Maasvallei op zich hadden genomen (maar kennelijk niet zijn nagekomen).

2) De verhuurdersverklaring is volgens de huurders door hen op een formulier ingevuld en door hun vorige (onder)verhuurder slechts ondertekend. Uit haar brief (productie 17 van de verhuurder) blijkt dat de vermelding in die verklaring dat de huurders geen overlast veroorzaakten, onjuist althans verre van volledig is. Uit de brief blijkt namelijk dat de huurders in hun vorige (onzelfstandige) woonruimte bepaald niet probleemloos ten opzichte van medebewoners hebben geleefd en ook daar niet geheel vrijwillig zijn vertrokken. Hiervan hadden de huurders aan de verhuurder mededeling behoren te doen, opdat die een zorgvuldige afweging kon maken bij de beslissing om niet of wel aan de huurders te verhuren, in het laatste geval over de voorwaarden waaronder.

3.1.1

De vraag of de schending door de huurders van hun mededelingsplicht ook bedrog oplevert, behoeft gezien het voorgaande geen beantwoording.

3.2

De subsidiaire vordering, tot ontbinding van de huurovereenkomst, en de grondslag daarvan, tekortschieten door de huurders in de nakoming van hun verplichting zich als goede huurders te gedragen, behoeven geen beoordeling. Het is dan ook ten overvloede dat de kantonrechter overweegt dat de slechts drie brieven van de huurders aan omwonenden, hoe racistisch en ook overigens ongepast van toon en inhoud ze ook zijn, op zich genomen de kwalificatie “overlast” niet verdienen. Dit geldt te meer nu overlastmeldingen van de betrokken omwonenden in het dossier ontbreken en de kantonrechte het moet doen met wat de verhuurder stelt van hen te hebben gehoord over hoe zij de brieven van de huurders hebben ervaren. De huurders hebben echter vanwege het vonnis van de kantonrechter van 4 november 2015, waarmee hun toenmalige huurovereenkomst is ontbonden op grond van vrijwel gelijkluidende discriminerende uitlatingen jegens omwonenden, te gelden als gewaarschuwd man, die voor twee telt. De kantonrechter zou de huurovereenkomst op deze grond hebben ontbonden, als hij niet was vernietigd.

3.3

Gesteld noch gebleken is dat de verhuurder bij de ontruiming van de woning door de huurders spoedeisend belang heeft, wat bijvoorbeeld gelegen zou kunnen zijn in de vrees voor escalatie van de situatie tussen de huurders en de omwonenden. Daarentegen is de algemene ervaringsregel dat het vinden van betaalbare alternatieve woonruimte geruime tijd kost en dit zal wellicht te meer zo zijn voor deze huurders, omdat zij te maken zullen krijgen met een “blokkade” bij de toewijzing van distributiewoningen. De kantonrechter zal daarom de termijn van ontruiming bepalen op drie maanden na de betekening van dit vonnis.

3.4

De huurders zijn de in het ongelijk gestelde partij, die wordt veroordeeld in de proceskosten van de verhuurder. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op

€ 101,11 voor exploot, € 117 voor griffierecht en € 200 voor salaris gemachtigde, derhalve in totaal op € 418,11.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1

verklaart voor recht dat bij brief van 15 oktober 2016 de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning [adres] , [woonplaats] op grond van dwaling is vernietigd en veroordeelt de huurders deze woning binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich vanwege de huurders daar bevinden, en de woning ter vrije en algehele beschikking van de verhuurder te stellen,

4.2

veroordeelt de huurders om de proceskosten van de verhuurder te betalen, tot op heden begroot op € 418,11,

4.3

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.