ECLI:NL:RBLIM:2017:3959

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5237567 \ CV EXPL 16-7324

Vonnis van de kantonrechter van 3 mei 2017

in de zaak van:

[eiser],

wonend [adres eiser] ,

[woonplaats eiser] ,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. D. Dronkers,

tegen:

[gedaagde],

wonend [adres gedaagde] ,

[woonplaats gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. R.L.J. Reijnen.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

In conventie en in reconventie:

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding met producties;
de nagezonden productie nummer 4;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties;
de mondelinge rolbeslissing waarbij een comparitie ter plaatse werd bevolen;
de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
de op 15 november 2016 gehouden comparitie;
de door partijen genomen aktes.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.

2.De feiten in conventie en reconventie

2.1.

De vader van [gedaagde] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 5 november 2008 met ingang van 1 januari 2009 aan [eiser] verhuurd de woning gelegen aan de [adres eiser] te [woonplaats eiser] . Het betreft een vrijstaande woning met garage en achtertuin. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. Partijen zijn voorts een koopoptie overeengekomen, inhoudende dat [eiser] binnen een periode van 3 jaar vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de woning kan kopen voor de prijs van € 220.000,00 kosten koper.

2.2.

Op 8 juni 2015 is de vader van [gedaagde] overleden. [gedaagde] is zijn enig erfgenaam.

2.3.

Op 21 september 2015 heeft [gedaagde] een kort geding aanhangig gemaakt. [gedaagde] stelde in dat kort geding dat sprake was van een huurachterstand van € 6.200,00 en vorderde op grond daarvan ontruiming van de woning door [eiser] alsmede betaling van de huurachterstand. Bij vonnis van 1 februari 2016 heeft de kantonrechter die vorderingen afgewezen.

2.4.

Op of omstreeks 14 december 2015 heeft [eiser] bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging ingediend op grond van onderhoudsgebreken.

2.5.

Bij uitspraak van 25 januari 2016 heeft de voorzitter van de Huurcommissie zich onbevoegd verklaard om van het verzoek kennis te nemen omdat volgens de voorzitter sprake is van een aanvangshuurprijs van € 750,00 per maand en derhalve sprake is van een geliberaliseerde huurprijs.

2.6.

[eiser] is in verzet gegaan van die uitspraak van de Huurcommissie. Bij uitspraak van 3 mei 2016, verzonden op 17 mei 2016, heeft de Huurcommissie het verzet van [eiser] ongegrond verklaard.

3.De geschillen in conventie en in reconventie

3.1.

[eiser] vordert in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 € 500,00 per maand bedraagt en met ingang van 1 januari 2015 een bedrag van € 600,00 per maand;

te verklaren voor recht dat geen sprake is van een huurachterstand;

[gedaagde] te veroordelen binnen vier weken na betekening van dit vonnis de gebreken, te weten de lekkages aan het plafond in de aanbouw, de kierende deuren en het buitenschilderwerk van de kozijnen, te verhelpen op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 25.000,00;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.100,00 en

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiser] .

3.3.

[gedaagde] vordert in reconventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 € 750,00 per maand bedraagt en te verklaren voor recht dat [eiser] de waarborgsom van
€ 750,00 dan wel van € 500,00 niet heeft betaald;

[eiser] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van
€ 25.850,00,00 alsmede betaling van een bedrag van € 5.000,00 ter zake van boeterente en € 3.877,50 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

de huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] te veroordelen het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag in geval [eiser] daarmee in gebreke mocht blijven;

[eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 750,00 per maand voor iedere maand dat [eiser] vanaf drie dagen na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven met de ontruiming;

[eiser] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, eventueel te vermeerderen met de wettelijke rente in geval [eiser] die kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft betaald.

3.4.

[eiser] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De standpunten van partijen in conventie en in reconventie

4.1.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door bemiddeling van de heer [X] tot stand is gekomen. De heer [X] was zowel een kennis van haar als van de vader van [gedaagde] . Aanvankelijk werd op 5 november 2008 een huurprijs van

€ 750,00 per maand overeengekomen omdat zij in het verleden wel eens in de woning was geweest en zij ervan uitging dat de woning in goede staat verkeerde. Een paar dagen daarna op 8 november 2008, toen zij de woning ging bezichtigen, bleek echter dat de woning in erbarmelijke staat verkeerde en dat een aanzienlijk bedrag geïnvesteerd zou moeten worden om de woning op te knappen. Volgens [eiser] is zij toen door tussenkomst van de heer [X] , met de vader van [gedaagde] overeengekomen dat de huurprijs verlaagd zou worden naar € 500,00 per maand en dat zij de woning, mede gelet op de koopoptie, zou opknappen. Daar zou een bedrag van omstreeks € 60.000,00 mee gemoeid zijn. De oorspronkelijke huurovereenkomst van 5 november 2008 werd gewijzigd en opnieuw ondertekend.

[eiser] voert verder aan dat zij een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer heeft laten installeren, een nieuwe tegelvloer in de woonkamer en keuken heeft laten leggen en de gehele woning heeft laten stucen. Volgens [eiser] zijn de werkzaamheden door kennissen en vrienden verricht, zodat zij daarvan geen facturen kan overleggen. Van de gekochte bouwmaterialen kan zij slechts gedeeltelijk facturen overleggen.

[eiser] betwist dat sprake is van een huurachterstand. Zij heeft steeds de overeengekomen huurprijs betaald. De huurprijs is doorgaans giraal betaald maar is ook enkele malen contant betaald. Eind 2014 werd door tussenkomst van de heer [X] overeengekomen dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2015 zou worden verhoogd naar € 600,00 per maand. Uit de overgelegde bankrekeningafschriften blijkt dat die huurprijs steeds is voldaan.

[eiser] stelt verder dat zij de vader van [gedaagde] in het verleden herhaaldelijk mondeling heeft aangesproken op gebreken en hem heeft verzocht die gebreken te herstellen. In de aanbouw achter de woning is sprake van lekkages, de voor- en achterdeur kieren waardoor sprake is van tocht en het buitenschilderwerk van de kozijnen bladdert af. [eiser] is daarom van mening dat zij niet het volledig huurgenot heeft gehad en dat zij daarom vanaf augustus 2014 een bedrag van € 100,00 in mindering op de huur mag brengen, neerkomende op een totaalbedrag van € 2.100,00.

[eiser] stelt tot slot dat zij er belang bij heeft om de nader overeengekomen huurprijs vast te leggen. Dat deze huurprijzen werden overeengekomen blijkt reeds uit het feit dat de vader van [gedaagde] zich nimmer op het standpunt heeft gesteld dat geen of te weinig huur werd betaald.

4.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiser] . [gedaagde] stelt dat wel degelijk een aanvangshuurprijs van € 750,00 per maand is overeengekomen. Dat blijkt immers uit het gewaarmerkte exemplaar van de huurovereenkomst, die [gedaagde] stelt van de Rabobank, de hypotheekverstrekker van zijn vader, te hebben ontvangen. Daarin is naast de vermelding van de huurprijs in cijfers, de huurprijs ook in letters geschreven en beide betreffen het bedrag van € 750,00 per maand. Volgens [gedaagde] lijkt het er sterk op dat [eiser] de cijfers 750 heeft gewijzigd in 500. De in letters geschreven huurprijs “zeven honderd en vijftig” is immers niet gewijzigd in het door [eiser] overgelegde exemplaar van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt verder dat [eiser] de eerste drie maanden wel een huurprijs van € 750,00 heeft betaald. Een huurprijs van € 500,00 staat ook in geen enkele verhouding tot de gangbare huurprijs van een vrijstaande woning met garage en tuin. [gedaagde] stelt verder dat er geen reden aanwezig was om de huurprijs te verlagen naar € 500,00 per maand. Het is juist dat het interieur van de woning was gedateerd, maar zijn vader heeft dat bij aanvang van de huur op zijn kosten en in overleg met [eiser] laten vernieuwen. Naast een nieuwe vloer, nieuwe keuken en nieuwe badkamer, werd ook de elektrische installatie vernieuwd. [gedaagde] bestrijdt derhalve dat [eiser] een aanzienlijk bedrag in de woning heeft geïnvesteerd. [gedaagde] is daarom van mening dat [eiser] vanaf aanvang van de huurovereenkomst te weinig huurpenningen heeft betaald. Volgens [gedaagde] blijkt uit de bankrekeningafschriften dat [eiser] meerdere malen in gebreke is gebleven met de betaling van de huur en betwist [gedaagde] voorts dat contante betalingen zouden zijn verricht. [gedaagde] stelt dat sprake is van een huurachterstand van in totaal € 25.850,00. [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de huurachterstand zodanig ernstig is dat die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] betwist niet dat het buitenschilderwerk aan de kozijnen slecht is en dat de deuren kieren, maar stelt dat [eiser] hem niet in de gelegenheid stelt om werkzaamheden te verrichten. Volgens [gedaagde] geldt met betrekking tot herstel van de mogelijke lekkage aan het dak van de aanbouw hetzelfde.

Verder bestrijdt [gedaagde] dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen door bemiddeling door de heer [X] . De heer [X] was de voormalig werkgever van zijn vader en de afgelopen jaren was er geen contact tussen hen.

5.De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

De over en weer ingestelde vorderingen vloeien voort uit dezelfde huurovereenkomst en zijn met elkaar verweven, zodat die vorderingen zich lenen voor gezamenlijke beoordeling.

Huurprijs

5.2.

De kern van de tussen partijen gerezen geschillen betreft de hoogte van de overeengekomen huurprijs vanaf 1 januari 2009. Volgens [eiser] is dat € 500,00 per maand en volgens [gedaagde] is dat € 750,00 per maand.

5.3.

Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat het feit dat in de huurovereenkomst van
5 november 2008 een huurprijs van € 750,00 per maand is vermeld en het feit dat [eiser] de eerste drie maanden van de huurovereenkomst ook daadwerkelijk maandelijks een bedrag van € 750,00 heeft betaald, concrete aanwijzingen zijn dat een aanvangshuurprijs van € 750,00 is overeengekomen. Daarmee is echter niet uitgesloten dat kort na het aangaan van die huurovereenkomst een nadere huurprijs van € 500,00 is overeengekomen, zoals door [eiser] gesteld. In dat verband is vast komen te staan dat [eiser] vanaf de maand april 2009 tot en met januari 2015 maandelijks (voornamelijk giraal) een bedrag van € 500,00 heeft betaald. Niet gesteld of gebleken is dat de vader van [gedaagde] gedurende die zes jaar op enig moment tegenover [eiser] heeft geprotesteerd en zich op het standpunt heeft gesteld dat geen of te weinig huurpenningen werden betaald. In het geval een huurprijs van

€ 750,00 overeengekomen was en [eiser] stelselmatig maandelijks te weinig huur betaalde dan wel geen huur betaalde had immers voor de hand gelegen dat de vader van [gedaagde] op enig moment gedurende die zes jaar [eiser] in gebreke had gesteld. Ook nadat met ingang van 1 januari 2015 de huurprijs was verhoogd naar € 600,00 per maand en [eiser] die huurprijs betaalde, zijn er geen aanwijzingen voorhanden dat de vader van [gedaagde] op enig moment heeft geprotesteerd dan wel [eiser] in gebreke heeft gesteld. Dat dit ook niet nodig was omdat [eiser] , in het geval zij achterstallig is met tijdige betaling van de huurpenningen, van rechtswege in verzuim is komen te verkeren, maakt dit niet anders nu het niet aannemelijk is dat [eiser] gedurende een periode van zes jaren in het geheel niet zou worden aangesproken op haar betalingsgedrag. [gedaagde] heeft weliswaar ter comparitie gesteld dat zijn vader [eiser] mondeling heeft gesommeerd, maar dit is door [eiser] weersproken, terwijl [gedaagde] dienaangaande ook geen concreet bewijs heeft aangeboden. Het moet er daarom voor worden gehouden dat tussen partijen met ingang van

1 januari 2009 een huurprijs van € 500,00 en met ingang van 1 januari 2016 een huurprijs van € 600,00 is overeengekomen. Dat betekent dat de door [eiser] in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 januari 2009 € 500,00 per maand en vanaf 1 januari 2015 € 600,00 per maand bedraagt, kan worden toegewezen. Dit heeft tot gevolg dat de door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 januari 2009 € 750,00 per maand bedraagt, zal worden afgewezen.

Huurachterstand, waarborgsom, boeterente, ontbinding huurovereenkomst en ontruiming

5.4.

Gelet op het vorenstaande zal de door [gedaagde] in reconventie gevorderde huurachterstand, die is gebaseerd op een huurprijs van € 750,00 per maand, worden afgewezen. Hiervoor werd reeds overwogen dat de vader van [gedaagde] nimmer een ingebrekestelling heeft verstuurd, zodat aangenomen mag worden dat de vader van [gedaagde] ook de door [eiser] gestelde contante betalingen van € 500,00 per maand heeft ontvangen en ook op dit punt geen sprake is van een huurachterstand. Tegen de stelling van [eiser] dat de waarborgsom is betaald door middel van verrekening met de eerste drie maanden te veel betaalde huur, heeft [gedaagde] niets ingebracht, zodat de vordering in reconventie van [gedaagde] tot betaling van de waarborgsom eveneens zal worden afgewezen. Nu geen sprake is van huurachterstand komt de grondslag van de gevorderde boete van € 5.000,00 te vervallen, zodat ook die vordering zal worden afgewezen. Voorts betekent dit dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst aan de zijde van [eiser] , zodat de door [gedaagde] in reconventie gevorderde ontbinding en ontruiming eveneens zullen worden afgewezen. De op de huurachterstand gegronde buitengerechtelijke incassokosten zijn eenzelfde lot beschoren.

Gebreken en gederfd woongenot

5.5.

Met betrekking tot het door [eiser] in conventie gevorderde herstel van de gestelde gebreken en de vordering tot vergoeding van vermogensschade als gevolg van verminderde huurgenot, overweegt de kantonrechter als volgt.

5.6.

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij de vader van [gedaagde] eerst mondeling en daarna bij brief van 22 augustus 2014 op de door haar gestelde gebreken heeft gewezen en heeft verzocht om die gebreken te herstellen. [gedaagde] heeft de ontvangst van die brief betwist. Door [eiser] is niet gesteld dat zij die brief per aangetekende post heeft verzonden. Nog daargelaten de vraag of [eiser] de brief van 22 augustus 2014 daadwerkelijk heeft verzonden, blijkt uit de inhoud van die brief niet dat [eiser] aan de vader van [gedaagde] een termijn heeft gegund om de gestelde gebreken te herstellen en evenmin welke mogelijke consequenties [eiser] er aan zou verbinden in het geval de vader van [gedaagde] de gebreken niet zou (laten) herstellen. Gesteld noch anderszins is gebleken dat [eiser] na 22 augustus 2014 de vader van [gedaagde] (nogmaals) schriftelijk in gebreke heeft gesteld. Gelet op het vorenstaande zijn er geen concrete aanknopingspunten voorhanden waaruit blijkt dat [eiser] aan de vader van [gedaagde] heeft verzocht de door haar gestelde gebreken te herstellen. [eiser] heeft dienaangaande ook geen concreet bewijs aangeboden. Bij gelegenheid van de ter plaatse gehouden comparitie is de kantonrechter niet gebleken dat sprake is van zodanig ernstige gebreken waarvan een dringend herstel is gewenst. De vordering tot herstel van die gebreken zal derhalve worden afgewezen. Daaruit volgt voorts dat geen sprake kan zijn van gederfd woongenot die een tijdelijke verlaging van de huurprijs zouden rechtvaardigen. De door [eiser] in conventie gevorderde vergoeding ad € 2.100,00 wegens gederfd woongenot zal derhalve eveneens worden afgewezen.

Proceskosten

5.7.

Nu een deel van de vorderingen van [eiser] zal worden toegewezen en alle vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen, terwijl de over en weer ingestelde vorderingen zijn gebaseerd op dezelfde huurovereenkomsten en met elkaar zijn verweven, acht de kantonrechter termen aanwezig om [gedaagde] te veroordelen in de helft van de aan de zijde van [eiser] gerezen proceskosten, die als volgt worden begroot:

explootkosten € 97,74
griffierecht - 223,00
salaris gemachtigde 2 x tarief € 150,00 conventie en
2 x 05 x tarief € 400,00 reconventie -

6.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

6.1.

verklaart voor recht dat de huurprijs van de woning [adres eiser] te [woonplaats eiser] met ingang van 1 januari 2009 € 500,00 per maand bedraagt en met ingang van 1 januari 2015

€ 600,00 per maand;

6.2.

verklaart voorts voor recht dat er op 11 juli 2016 geen sprake is van huurachterstand aan de zijde van [eiser] ;

6.3.

verklaart de hiervoor uitgesproken verklaringen voor recht uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

6.5.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af;

in conventie en in reconventie:

6.6.

veroordeelt [gedaagde] in de helft van de aan de zijde van [eiser] gerezen proceskosten, zijnde een bedrag van € 510,37;

6.7.

verklaart de hiervoor uitgesproken proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Krens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.

type: FL

coll: