Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5590734 \ CV EXPL 16-11552
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 21 april 2017
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde: voorheen mr. E.S.W. Geurts, thans mr. B.H.A. Augustin,
tegen:
[gedaagde],
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P. Winkens en mr. J.P.C.M. van Riet.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 december 2016 (met de producties 1-6),
- de conclusie van antwoord (met de producties 1-7),
- de brief van [eiser] van 11 januari 2017, inhoudende een reactie op de conclusie van antwoord,
- de op 12 januari 2017 gehouden mondelinge behandeling,
- de producties die [eiser] op de mondelinge behandeling heeft overgelegd, te weten kopieën van een brief van [naam] van 26 september 2015 en van aanslagbiljetten met watersysteemheffing 2015 en 2016,
- de brief van [gedaagde] van 27 maart 2017,
- de brief van [eiser] van 20 april 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met ingang van 14 november 2015 van [eiser] gehuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] . De overeengekomen huurprijs bedraagt € 850,- per maand.
2.2.
De huurovereenkomst luidt onder meer als volgt:
‘Artikel 3: de Pro verhoging van de huurprijs
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst op 1 juli 2016 en jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van de wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte.
(..)
Artikel 6: lasten Pro van de overheid met betrekking tot het gehuurde
Huurder dient de van overheidswege met betrekking tot het gebruik van het gehuurde geheven lasten te dragen, voor zover de desbetreffende heffingen of aanslagen op zijn naam zijn gesteld, waaronder: afvalheffingen, rioolrecht en waterschapslasten.
Artikel 7: bestemming Pro van het gehuurde
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt.
(..)
Artikel 9: verplichtingen Pro van de huurder
(..)
7. Huurder is verplicht verhuurder of namens verhuurder aangewezen personen na een daartoe (..)strekkend verzoek toe te laten tot het gehuurde ten behoeve van inspecties.’
Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003.
2.3.
[gedaagde] heeft een deel van de woning ingericht ten behoeve van de exploitatie van een schoonheidssalon.
2.4.
In augustus 2016 is kortsluiting in de woning ontstaan. Er is sindsdien geen elektriciteit meer in de kelder, op de bovenverdieping en op de zolder. [gedaagde] en haar kinderen verblijven daarom sinds eind augustus 2016 elders. [gedaagde] betaalt vanaf september 2016 een deel van de huur, te weten € 250,- per maand.
2.5.
De huurovereenkomst is beëindigd met ingang van 1 april 2017.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft aanvankelijk gevorderd – samengevat – de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en betaling van € 3.940,79 aan huur tot 1 januari 2017 en € 1.100,- per maand vanaf 1 januari 2017 tot de ontruiming, met rente en kosten.
3.2.
Bij brief van 20 april 2017 heeft [eiser] onder meer meegedeeld dat de vordering tot ontruiming van de woning wordt ingetrokken en de vordering tot betaling van achterstallige huur wordt beperkt, in die zin dat geen aanspraak meer wordt gemaakt op een huur van
€ 1.100,- per maand, maar op de overeengekomen huur van € 850,- per maand.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit het gevorderde.
Huurprijs
4.2.
[eiser] heeft aanvankelijk aangevoerd dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2016
€ 1.100,- per maand bedraagt, waarvan [gedaagde] maar een deel betaalt.
4.3.
Partijen zijn een huurprijs van € 850,- overeengekomen. Voor geliberaliseerde woonruimte, zoals de onderhavige, gelden geen wettelijke voorschriften met betrekking tot huurverhoging. Ten aanzien van de huurprijs en de verhoging daarvan geldt wat partijen daarover hebben afgesproken, zoals volgt uit art. 7:246 BW Pro. In het onderhavige geval zijn partijen in art. 3 van Pro de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurprijs op 1 juli van elk jaar kan worden gewijzigd ‘met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van de wijziging toegestane percentage voor woonruimte’. De vraag is hoe deze bepaling moet worden uitgelegd.
4.4.
De bepaling moet worden uitgelegd overeenkomstig de zin die partijen daaraan over en weer redelijkerwijs hebben mogen toekennen en op hetgeen zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze hebben mogen verwachten. Daarbij komt dat [eiser] de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat onduidelijkheid over de uitleg in zijn nadeel kan werken. Volgens [eiser] geldt voor de onderhavige, geliberaliseerde woonruimte geen (wettelijk) toegestaan percentage, zodat hij naar eigen goeddunken de huurprijs ongelimiteerd kan verhogen. Deze uitleg kan niet worden gevolgd. Bij de aanvang van de huurovereenkomst stond al vast dat het ging om geliberaliseerde woonruimte en desondanks bindt de bepaling de huurprijswijziging aan een maximum. [gedaagde] mocht daaruit redelijkerwijs afleiden dat [eiser] de huurprijs niet naar eigen goeddunken ongelimiteerd kon verhogen. Gelet op de wijze waarop het maximum is omschreven, gaat de kantonrechter er vooralsnog van uit dat [gedaagde] redelijkerwijs mocht aannemen dat voor de huurverhoging aansluiting was gezocht bij de regels die gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte. Een andere, aanvaardbare uitleg is niet naar voren gebracht. [eiser] is aan deze uitleg gebonden.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] niet verplicht was om met ingang van 1 juli 2016 een huurprijs van € 1.100,- te betalen. Een en ander is ook op de mondelinge behandeling aan de orde gekomen. Dit heeft ertoe geleid dat [eiser] zijn vordering op dit punt thans terecht heeft beperkt, in die zin dat hij thans ervan uitgaat dat de huurprijs € 850,- per maand is gebleven.
Waterschapslasten
4.6.
[eiser] is van mening dat [gedaagde] de waterschapslasten over 2015 (€ 4,71) en 2016
(€ 36,07) nog moet betalen.
4.7.
[gedaagde] is niet verplicht om de door [eiser] genoemde waterschapslasten 2015 en 2016 te betalen. Ingevolge art. 6 van Pro de huurovereenkomst is [gedaagde] immers alleen verplicht om heffingen en aanslagen te betalen die op haar naam zijn gesteld. De waterschapslasten waarvan [eiser] betaling verlangt, betreffen aanslagen die op zijn eigen naam zijn gesteld en die hij, blijkens de aanslagen, als eigenaar van de woning moet voldoen.
Opschorting betaling deel huurprijs
4.8.
Niet in geschil is dat [gedaagde] vanaf september 2016 een verminderd woongenot heeft doordat alleen de benedenverdieping nog op elektriciteit is aangesloten.
4.9.
Uitgangspunt is dat [eiser] als verhuurder heeft te zorgen voor een deugdelijke elektriciteitsvoorziening. De elektriciteitsvoorziening is door kortsluiting of een ander defect deels uitgevallen. [eiser] verwijt dat aan [gedaagde] omdat zij een nieuwe keuken met moderne apparatuur heeft laten installeren en stroom gebruikt voor haar schoonheidssalon. Daarop is de meterkast volgens [eiser] niet berekend.
4.10.
[eiser] heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] (keuken)apparatuur heeft gebruikt die uitzonderlijk is voor een normale, hedendaagse huishouding. Evenmin is er een aanwijzing dat de schoonheidssalon tot elektriciteitsverbruik heeft geleid dat de capaciteit van een normale elektriciteitsvoorziening te boven gaat.
[eiser] heeft bij brief van 20 april 2017 verklaringen van installatiebedrijven overgelegd, waaruit volgens hem anders blijkt. Op die verklaringen heeft [gedaagde] niet kunnen reageren, maar de verklaringen zijn ook niet voldoende om tot een ander oordeel te komen.
De conclusie lijkt eerder, zoals Conjaerts B.V. bij brief van 8 februari 2017 verklaart, dat ‘(d)e verdeler (..) zich in zeer slechte toestand (bevindt), brandgevaarlijk en dringend aan vervanging toe, dit moet als eerste gebeuren’.
IBM Vaessen en Blezer Montage hebben zich in dezelfde zin uitgelaten.
Het enkele feit dat apparatuur aanwezig was met een hoog vermogen, betekent niet dat het verbruik uitzonderlijk is geweest voor een normale, hedendaagse huishouding. Niet aannemelijk is immers dat al die apparaten tegelijk in werking zijn geweest.
[gedaagde] mocht redelijkerwijs verwachten dat de elektriciteitsvoorziening in de woning geschikt was voor het beoogde gebruik. Nu dat kennelijk niet het geval was, lag het op de weg van [eiser] om de elektriciteitsvoorziening daarvoor geschikt te maken. Zo lang hij daartoe ondanks aanmaning niet was overgegaan, schoot hij te kort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.11.
Gelet op de hoogte van de huurprijs van € 850,-, het feit dat [gedaagde] niet beschikte over elektriciteit in de kelder, op de eerste verdieping en op zolder, en daardoor de woning niet met haar gezin op normale wijze kon bewonen, was opschorting van de betaling van de huurprijs tot € 250,- per maand gerechtvaardigd.
Bestemming
4.12.
De woning was ingevolge art. 7 van Pro de huurovereenkomst uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. [eiser] heeft betoogd dat het gebruik als schoonheidssalon daarmee in strijd is.
4.13.
Nu de vordering tot ontruiming is ingetrokken, behoeft dit punt geen bespreking meer. De kantonrechter laat dan nog in het midden dat onder meer uit de verklaring van makelaar [naam makelaar] van 21 december 2016 blijkt dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van het voorgenomen gebruik, en [eiser] daartegen kennelijk geen bezwaar heeft gemaakt.
Slotsom
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
4.15.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, behoeft niet te worden besproken, omdat dit niet tot een andere beslissing kan leiden.
4.16.
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,- voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 600,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken.
type: WL
coll: