Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5826851 \ CV EXPL 17-2694
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 13 april 2017
in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
gevestigd te Kerkrade,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. K.J.C. van Bekkum.
Partijen zullen hierna Heemwonen en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 maart 2017 met 37 producties,
- de mondelinge behandeling op 12 april 2017,
- het overzicht van de huurachterstand per 11 april 2017, dat Heemwonen tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Heemwonen heeft met ingang van 13 augustus 2015 de woning gelegen aan het adres [adres] aan [gedaagde] verhuurd. De woning is gelegen in een appartementencomplex op de derde en tevens bovenste verdieping. De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2016 € 609,39 per maand.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Heemwonen’. Deze algemene voorwaarden luiden onder meer als volgt:
‘De algemene verplichtingen van huurder
Artikel 6
(..)
6.6
Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (..)’
2.2.
Omwonenden, waaronder de onderbuurvrouw van [gedaagde] , hebben vanaf medio 2016 regelmatig bij Heemwonen geklaagd over overlast door [gedaagde] , haar zoons en twee regelmatig bij [gedaagde] verblijvende mannen, [naam 1] en [naam 2] .
2.3.
Bij brief van 24 augustus 2016 heeft Heemwonen [gedaagde] gewezen op de klachten. Op 30 augustus 2016 heeft Heemwonen daarover met [gedaagde] gesproken. Dezelfde dag heeft Heemwonen aan [naam 1] en [naam 2] zogenoemde lokaalverboden uitgereikt. Ingevolge die lokaalverboden was het hen niet meer toegestaan om de woning van [gedaagde] binnen te treden. [naam 1] is echter blijven komen en [gedaagde] heeft hem toegelaten.
2.4.
Bij brief van 13 september 2016 heeft Heemwonen [gedaagde] opnieuw gewezen op de overlast en verder op het overtreden van het lokaalverbod. Op 16 september 2016 heeft Heemwonen daarover met [gedaagde] gesproken. Partijen zijn een gedragsaanwijzing voor [gedaagde] en haar zoons overeengekomen. Daarin heeft [gedaagde] verklaard, kort gezegd, dat zij nader genoemde (leef)regels die betrekking hebben op het voorkomen van overlast en die voortvloeien uit art. 6 van Pro de algemene huurvoorwaarden, zal naleven en eerbiedigen. Verder is vermeld dat het niet-naleven kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
2.5.
Er is een huurachterstand ontstaan. In oktober 2016 is een betalingsregeling afgesproken. [gedaagde] is deze regeling niet nagekomen.
2.6.
Ook na september 2016 heeft Heemwonen klachten over overlast door [gedaagde] ontvangen. Bij brief van 3 november 2016 heeft Heemwonen [gedaagde] op de klachten en de gedragsaanwijzing gewezen en een laatste waarschuwing gegeven. Op of rond 10 november 2016 hebben twee medewerkers van Heemwonen de klachten nogmaals met [gedaagde] besproken tijdens een huisbezoek bij [gedaagde] . Bij brief van 1 december 2016 heeft Heemwonen onder verwijzing naar het huisbezoek aan [gedaagde] onder meer meegedeeld dat zij nog een laatste kans had om de overlast te doen stoppen. Daarbij is tevens gewezen op de huurachterstand. Bij brief van 6 december 2016 heeft Heemwonen aan [gedaagde] onder meer meegedeeld dat zij een procedure zou starten om de huurovereenkomst te ontbinden als de huur niet vóór 19 december 2016 tegen uiterlijk 27 februari 2017 werd opgezegd. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
2.7.
De wijkagent heeft op 8 december 2016 aan Heemwonen een overzicht verstrekt van incidenten en voorvallen die betrekking hebben op de woning van [gedaagde] .
2.8.
[gedaagde] heeft Heemwonen op 5 januari 2017 gedagvaard in kort geding voor de kantonrechter van deze rechtbank en gevorderd dat Heemwonen zou worden veroordeeld, kort gezegd, om haar het ongestoorde huurgenot te verschaffen en om haar en haar echtgenoot ongehinderde toegang tot de woning te verschaffen.
2.9.
Een sociaal consulente van Heemwonen heeft op 3 februari 2017 een verklaring gegeven over hetgeen zij op 27 januari 2017 bij een bezoek aan een buurvrouw van [gedaagde] heeft waargenomen aan overlast door [gedaagde] en de in haar woning aanwezige personen.
2.10.
Bij vonnis van 9 februari 2017 heeft de kantonrechter de onder 2.8 genoemde vorderingen van [gedaagde] afgewezen. Ook daarna heeft Heemwonen klachten ontvangen over overlast en het overtreden van het voor [naam 1] geldende lokaalverbod.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om de woning binnen zeven dagen na heden te ontruimen, met kosten.
3.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover die relevant zijn voor de beslissing in deze zaak.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat zij al maandenlang geen huur meer betaalt en dat de huurachterstand inmiddels € 5.454,- bedraagt. Dat is een huurachterstand van bijna negen huurtermijnen.
4.2.
Het laten ontstaan van een dergelijke huurachterstand en het niet meer betalen van de huur, is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is boven redelijke twijfel verheven dat deze ernstige tekortkoming voor de bodemrechter reden zal zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit vormt op zichzelf al voldoende reden om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning.
4.3.
Heemwonen heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming omdat zij niet behoeft te aanvaarden dat [gedaagde] nog langer de woning gebruikt zonder huur te betalen.
Overlast
4.4.
Daarnaast blijkt uit de stukken, waaronder de vele klachten van de buurtbewoners, de rapportage van de wijkagent van 8 december 2016 en de verklaring van de sociaal consulente van Heemwonen van 3 februari 2017 dat sprake is van langdurige, ernstige overlast. De overlast is concreet en consequent beschreven. De overlast bestaat vooral uit schreeuwen, schelden en tieren, stampen en gooien met spullen en het scheppen van een voor omwonenden intimiderende sfeer. De overlast vindt ook plaats in de nachtelijke uren. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het niet klopt, maar wel erkend dat af en toe sprake is van schreeuwen, ruzie en agressie in haar woning. Voor zover zij de overlast of de ernst daarvan heeft ontkend, is haar enkele verklaring onvoldoende om de vele en gedetailleerde verklaringen over de overlast en de ernst daarvan te ontzenuwen.
4.5.
Verder blijkt uit de stukken dat [gedaagde] herhaalde malen en indringend is gewaarschuwd. De kantonrechter verwijst naar de onder 2.3, 2.4 en 2.6 genoemde brieven en gesprekken.
4.6.
Door het langdurig veroorzaken van ernstige overlast handelt [gedaagde] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, met name de verplichtingen die zijn beschreven in art. 6.6 van de algemene huurvoorwaarden. Nu de overlast ondanks de genomen maatregelen en gegeven waarschuwingen voortduurt en er geen reden is om aan te nemen dat in de nabije toekomst structureel verbetering zal optreden, is het eveneens boven redelijke twijfel verheven dat de bodemrechter ook vanwege de overlast tot de conclusie zal komen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
4.7.
Gelet op het dringende belang van de omwonenden en de verplichtingen die Heemwonen jegens hen heeft om hun woongenot te verzekeren, heeft Heemwonen ook op dit punt een spoedeisend belang bij de ontruiming van de woning.
Conclusie
4.8.
De vordering is toewijsbaar.
4.9.
Als in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Heemwonen worden begroot op:
- exploot € 97,31
- griffierecht € 117,00
- salaris gemachtigde
€ 600,00
€ 600,00
Totaal € 814,31.
4.10.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weer te geven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van haar is en met al de personen die zijdens haar in voornoemde woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de aan de zijde van Heemwonen gevallen proceskosten, tot op heden begroot op € 814,31,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoet, in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van dit vonnis, indien betekening van het vonnis zal plaatsvinden,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken.
type: WL