Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5757247 \ CV EXPL 17-1823
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van
7 april 2017
7 april 2017
in de zaak van:
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] ,
wonend te [woonplaats] ,
eiseres,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde mr. R. Jacobs,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOSE & REEL PRODUCTS B.V.,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
eiseres in reconventie,
gemachtigde mr. C.P.B. Kroep.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] en Hose & Reel genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 maart 2017, met producties,
- de e-mail van 16 maart 2017 van Hose & Reel, met producties, en eis in reconventie,
- de brief van 16 maart 2017 van Hose & Reel, met productie,
- de mondelinge behandeling van 20 maart 2017, met de pleitnota van Hose & Reel.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
In conventie
2.1.
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] vordert – zakelijk weergegeven –
I. Hose & Reel te veroordelen om de bedrijfsruimte gelegen te (6222 PB) Maastricht, aan het adres Ummelderweg 6, unit 1, met aanhorigheden uiterlijk op 1 april 2017 te ontruimen en ter vrije beschikking van verhuurder te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,00 euro per dag, of gedeelte van een dag, dat Hose & Reel hieraan niet voldoet, alsmede met machtiging van verhuurder om zo nodig de ontruiming op kosten van Hose & Reel te laten uitvoeren;
II. Hose & Reel te veroordelen om de bedrijfsruimte gelegen te (6222 P8) Maastricht, aan het adres Limmelderweg 6, unit 2, met aanhorigheden binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en ter vrije beschikking van verhuurder te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,00 euro per dag, of gedeelte van een dag, dat Hose & Reel hieraan niet voldoet, alsmede met machtiging van verhuurder om zo nodig de ontruiming op kosten van Hose & Reel te laten uitvoeren;
III. Hose & Reel bij wijze van voorschot, te veroordelen tot betaling van een bedrag van (5.720,00 euro +11.431,68 euro) 17.151,68 euro aan huurachterstand tot en met februari 2017, vermeerderd met een bedrag van respectievelijk 1.210,00 euro voor unit 1 en 2.421,68 euro voor unit 2 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan tot en met de maand waarop het gehuurde behoorlijk is ontruimd, (de optelsom) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag der algehele voldoening;
IV. Hose & Reel te veroordelen, bij wijze van voorschot, tot betaling van een bedrag van (15% van hoofdsom 17.151,68 euro) 2.572,75 euro aan buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
V. Hose & Reel te veroordelen, bij wijze van voorschot, tot betaling van een bedrag van 8.011,55 euro ter zake servicekosten;
VI. Hose & Reel te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.
2.2.
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] legt aan de vordering ten grondslag dat ten aanzien van unit 1 Hose & Reel mondeling te kennen had gegeven de huur overeenkomst na ommekomst van een jaar niet te willen voortzetten en dat de makelaar een en ander schriftelijk heeft bevestigd, zodat unit 1 per 1 februari 2017 ontruimd zou moeten zijn. Ten aanzien van unit 1 en unit 2 stelt [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] dat de huurpenningen vanaf oktober 2016 niet zijn voldaan en dat ook boetes zijn verbeurd. Er is volgens [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] een achterstand van € 16.941,68. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] stelt dat de gemelde gebreken aan unit 2 zijn verholpen dan wel dat geen sprake is van derving van huurgenot of een andere tekortkoming aan haar zijde, zodat er geen rechtsgrond is voor het opschorten van huurbetalingen door Hose & Reel, hetgeen overigens ook op grond van de overeengekomen algemene bepalingen niet is toegestaan.
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] stelt recht op en spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening te hebben.
2.3.
Hose & Reel erkent dat zij is opgehouden (tijdig en volledig) de maandelijkse huurpenningen te voldoen, omdat volgens haar niet het huurgenot wordt verschaft dat zij mag verwachten. De door Hose & Reel gemelde gebreken worden immers niet afdoende en definitief verholpen. Hose & Reel stelt zich op het standpunt dat zij terecht en op goede grond heeft opgeschort.
In reconventie
2.4.
Hose & Reel vordert
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te veroordelen om binnen 4 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis (i) alle gebreken met betrekking tot het gehuurde, die zich nog weer hebben voorgedaan sinds 1 februari 2077, op haar kosten op deskundige wijze te laten herstellen en/of te laten onderzoeken door gerenommeerd ter zake deskundig bedrijven en (ii) op haar kosten aan gedaagde inspectierapporten van vorenbedoelde gerenommeerde en ter zake deskundige bedrijven te hebben verstrekt, waarin die bedrijven schriftelijk verklaren dat vorenbedoelde gebreken deskundig zijn hersteld en waarin die bedrijven schriftelijk verklaren dat zij het gehuurde ook overigens – buiten de plekken/plaatsen van de geconstateerde gebreken – op hun specifieke deskundigheid hebben onderzocht en zij verklaren dat zij op basis van hun onderzoek en specifieke deskundigheid geen gebreken en problemen meer verwachten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000 bij niet, niet tijdige of niet volledige nakoming daarvan en van € 1.000 per dag deze niet-nakoming voortduurt, verder met veroordeling van eiseres in de kosten van deze procedure, de kosten van het nasalaris daaronder begrepen.
2.5.
Hose & Reel legt aan de vordering ten grondslag dat het gehuurde gebreken vertoont die door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] niet (adequaat) worden opgelost.
2.6.
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] voert verweer.
2.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
In conventie
3.1.
In dit kort geding gaat het om een vordering tot ontruiming van een bedrijfspand in verband met een ontstane huurachterstand. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding dient voldoende aannemelijk te worden dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, tot toewijzing van de vordering zal komen. Naar het oordeel van de kantonrechter in kort geding doet die situatie zich hier voor en daarbij wordt het volgende van belang geacht.
3.2.
Artikel 23 van Pro de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW bepaalt, voor zover relevant:
23.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft –geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in rekening te brengen op de huur indien de Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. […]
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigde bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]
3.3.
In dit geding is door Hose & Reel erkend, althans niet betwist, dat zij sinds oktober 2016 niet voldoet aan haar verplichting om de huurtermijnen van unit 1 en unit 2 (tijdig en volledig) te voldoen.
3.4.
Op grond van de Algemene bepalingen is het de huurder niet toegestaan de betalingen van de huurpenningen op te schorten of te verrekenen. Niet gesteld en niet gebleken is dat Hose & Reel zelf de beweerdelijke gebreken hebben hersteld of hebben laten herstellen of dat een rechter een vordering heeft toegewezen.
3.5.
De kantonrechter in kort geding is van oordeel dat de gestelde beweerdelijke gebreken niet voldoende ernstig van aard zijn dan wel niet, of onvoldoende onderbouwd zijn, althans door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] voldoende weersproken zijn, om op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid de opschorting van de betaling van de huurpenningen te rechtvaardigen.
3.6.
Het niet, dan wel niet tijdig, of niet volledig betalen van de huurpenningen valt aan te merken als een wanprestatie van Hose & Reel. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is komen vast te staan dat Hose & Reel een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan overeenkomend met ten minste drie maanden aan verschuldigde huurpenningen. Niet is gebleken dat Hose & Reel een beroep heeft gedaan op de geringe betekenis van de tekortkoming. Evenmin is artikel 23 te Pro beschouwen een onredelijk bezwarend beding, zoals ter kort gedingzitting nog is gesteld, omdat Hose &Reel in de uitoefening van haar bedrijf en niet als consument, de huurovereenkomst is aangegaan.
3.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter in kort geding is het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen. De omstandigheid dat Hose & Reel aangeeft de verschuldigde huurpenningen zonder meer te kunnen betalen, hetgeen zij overigens niet met documenten onderbouwt, neemt de wanprestatie evenwel niet weg. Om die reden is de gevorderde ontruiming dan ook bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar.
3.8.
De kantonrechter in kort geding stelt vast dat Hose & Reel tegen de nevenvorderingen inzake de ontruiming geen, althans onvoldoende verweer heeft gevoerd en dat het overigens gevorderde naar zijn oordeel ook niet als onjuist of onredelijk zou moeten worden afgewezen, een en ander met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd op € 100.000,00. De kantonrechter zal bovendien, gelet op de onweersproken stelling dat bedrijfsruimte zoals Hose & Reel die nodig heeft niet heel dik gezaaid is, de uiterste ontruimingstermijn bepalen op 31 mei 2017, zodat Hose & Reel op 1 juni 2017 unit 1 en unit 2 ontruimd dienen te hebben.
3.9.
Hose & Reel heeft de hoogte van de gevorderde achterstallige huur, boete, buitengerechtelijke kosten en rente niet betwist, zodat die vorderingen voor toewijzing zonder meer gereed liggen.
3.10.
Hose & Reel heeft terzake de serviceskosten naar het oordeel van de kantonrechter in kort geding inzake de daarin begrepen kosten van energie terecht gesteld, zonder dat daartegen door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] verweer is gevoerd, dat nota’s ter onderbouwing van het verbruik ontbreken en dat aldus niet alleen verificatie onmogelijk is maar dat ook, gelet op de hoogte van het maandelijks te betalen het voorschot, het beweerdelijke eindbedrag, zonder nadere onderbouwing, niet te verwachten was en derhalve niet redelijk is. Dit onderdeel van het petitum zal dan ook worden afgewezen.
3.11.
Hose & Reel zal als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] begroot op:
- exploot van dagvaarding € 103,10
- griffierecht € 78,00
- salaris gemachtigde
totaal: € 781,10.
De nakosten zullen worden toegewezen conform de richtlijnen van 26 september 2012 van het LOVCK en worden bepaald op € 100,00.
In reconventie
3.12.
De kantonrechter in kort geding is van oordeel dat gelet op zijn oordeel in conventie Hose & Reel onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij de gevorderde beweerdelijk noodzakelijke herstellingen van “alle gebreken met betrekking tot het gehuurde”. De kantonrechter in kort geding is bovendien van oordeel dat Hose & Reel onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij de gevorderde onderzoekingen door en rapporten van deskundigen en de afgifte daarvan.
3.13.
Hose & Reel zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] tot op heden begroot op € 600,00 (salaris gemachtigde, gewicht gemiddeld).
4.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
In conventie
4.1.
veroordeelt Hose & Reel om de bedrijfsruimte gelegen te (6222 PB) Maastricht, aan het adres Ummelderweg 6, unit 1, met aanhorigheden uiterlijk op 31 mei 2017 te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,00 euro per dag, of gedeelte van een dag, dat Hose & Reel hieraan niet voldoet, met een maximum van € 100.000,00, alsmede met machtiging van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] om zo nodig de ontruiming op kosten van Hose & Reel te laten uitvoeren,
4.2.
veroordeelt Hose & Reel om de bedrijfsruimte gelegen te (6222 P8) Maastricht, aan het adres Limmelderweg 6, unit 2, met aanhorighedenuiterlijk op 31 mei 2017 te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,00 euro per dag, of gedeelte van een dag, dat Hose & Reel hieraan niet voldoet, met een maximum van € 100.000,00, alsmede met machtiging van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] om zo nodig de ontruiming op kosten van Hose & Reel te laten uitvoeren,
4.3.
veroordeelt Hose & Reel bij wijze van voorschot tot betaling van een bedrag van (5.720,00 + 11.431,68) € 17.151,68 aan huurachterstand tot en met februari 2017, vermeerderd met een bedrag van respectievelijk € 1.210,00 voor unit 1 en
€ 2.421,68 voor unit 2 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan tot en met de maand waarop het gehuurde behoorlijk is ontruimd, (de optelsom) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag der algehele voldoening,
€ 2.421,68 voor unit 2 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan tot en met de maand waarop het gehuurde behoorlijk is ontruimd, (de optelsom) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag der algehele voldoening,
4.4.
veroordelen Hose & Reel bij wijze van voorschot tot betaling van een bedrag van (15% van hoofdsom 17.151,68) € 2.572,75 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
4.5.
veroordeelt Hose & Reel in de kosten van het geding in conventie, aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] begroot op € 718,10, vermeerderd met de nakosten ad € 100,00,
4.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
4.8.
wijst de vordering af,
4.9.
veroordeelt Hose & Reel in de kosten van het geding in reconventie, aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] tot op heden begroot op € 600,00,
4.10.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken. [1]