Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5524545 \ CV EXPL 16-10968
Vonnis van de kantonrechter van 22 maart 2017
in de zaak van:
1.[verhuurder sub 1] ,wonend [adres verhuurders] ,[woonplaats verhuurders] ,
2.
[verhuurder sub 2],
wonend [adres verhuurders] ,
[woonplaats verhuurders] ,
[verhuurder sub 2],
wonend [adres verhuurders] ,
[woonplaats verhuurders] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde Keizersgracht Bedrijfsjuristen B.V. (mr. F.H.A. Groenendal),
tegen:
[huurder] , h.o.d.n. SCOOTER SERVICE VENLO,
wonend [adres huurder] ,
[woonplaats huurder] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. R.W.J.L. Loonen.
Partijen worden hierna [verhuurder] (enkelvoud) en [huurder] genoemd.
1.De procedure in conventie en reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de op 20 februari gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
Op 1 juli 2010 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de loods met inpandige kantoorruimte gelegen op Industrieterrein “ [X] ” aan de
[adres] . Hoewel het opschrift van de schriftelijk aangegane
huurovereenkomst naar artikel 7:230a BW verwijst, betreft het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
2.2.
De huurpenningen bedragen € 1.309,25 inclusief btw per maand en dienen (volgens artikel 4.4 en 4.5. van de huurovereenkomst) voor of op de eerste van de maand waarop de betaling betrekking heeft, volledig te zijn voldaan.
2.3.
De op grond van de huurovereenkomst verschuldigde waarborgsom van € 3.000,00 is door [huurder] voldaan.
2.4.
Bij brief van 20 september 2014 heeft [verhuurder] de huur opgezegd per eerst mogelijke datum.
2.5.
Bij brief van 24 oktober 2014 heeft [verhuurder] - na daarop te zijn gewezen door de gemachtigde van [huurder] - erkend dat de opzegging (vanwege het van toepassing zijnde huurregime) niet mogelijk is. In deze brief maakt [verhuurder] de gemachtigde van [huurder] er tevens op attent dat [huurder] bij afzonderlijk (bijgevoegd) schrijven is verzocht de bestaande huurachterstand aan te zuiveren en er voor zorg te dragen dat de huur vanaf dat moment tijdig en volledig wordt voldaan, bij gebreke waarvan [verhuurder] de boete als genoemd in de algemene bepalingen zal vorderen. In deze brief heeft [verhuurder] [huurder] ten slotte gesommeerd om binnen 10 dagen het gehuurde, althans de nabije omgeving hiervan, op te ruimen en vrij van materiaal en afval (rotzooi) te houden.
2.6.
Bij brief van 11 november 2014 wijst [verhuurder] [huurder] er op dat de huur over de maand november 2014 nog niet volledig is betaald en maakt hij aanspraak op verbeurde boetes ad € 3.000,00 uitgaande van € 300,00 per dag dat de huur niet (volledig) betaald is.
2.7.
Bij brief van 24 september 2015 heeft de gemachtigde van [verhuurder] aan de gemachtigde van [huurder] bericht:
“
(...)
(...)
Cliënte gaat akkoord met een beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van 15 oktober a.s.
Uw cliënt dient per die datum het gehuurde leeg, schoon en ontruimd op te leveren. Cliënte zal het pand op die dag op een nog nader te betalen tijdstip inspecteren. Het spreekt natuurlijk voor zich dat tot die tijd alle huurtermijnen tijdig betaald moeten worden.
Het tweede gedeelte van uw voorstel, zijnde het uit elkaar gaan met gesloten beurzen, is absoluut onbespreekbaar. Cliënte doet geen afstand van haar claim met betrekking tot de geleden schade (...).”
2.8.
Bij e-mail van 14 oktober 2015 heeft de gemachtigde van [huurder] aan de gemachtigde van [verhuurder] bericht:
“
(...)
(...)
Gezien het feit dat de reactie van uw cliënte enige tijd op zich heeft laten wachten is het voor cliënt onverhoopt niet haalbaar om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per 15 oktober 2015. Cliënt is echter wel in staat om de het gehuurde te ontruimen vóór 1 november 2015. Wat cliënt betreft kan de huurovereenkomst dan ook worden beëindigd per 1 november 2015.
Met betrekking tot de vermeende schade aan het gehuurde kan cliënt opmerken dat hij een aannemer heeft ingeschakeld om het gehuurde in de originele staat te herstellen. (...)
Graag verneem ik van u of uw cliënt akkoord gaat met een ontruiming van het gehuurde per 1 november 2015.
Namens cliënt behoud ik alle rechten voor. (...)”.
2.9.
Bij e-mail van vrijdag 30 oktober 2015 heeft de gemachtigde van [verhuurder] aan de gemachtigde van [huurder] bericht:
“
(...)
(...)
Cliënt is absoluut niet te spreken ver de huidige gang van zaken. Hij wijst op het huurcontract en de verplichting van Uw cliënt zich te onthouden van het aanbrengen van wijzigingen e.d. aan het gehuurde. (…) Voor de goede orde wijs ik U erop dat partijen nog géén overeenstemming hebben bereikt omtrent de einddatum van de huurovereenkomst. Ik wijs op het bepaalde in de huurovereenkomst waarin melding wordt gemaakt van een opzegtermijn vanzes maanden. Vooralsnog houd cliënt Uw cliënt onverkort aan deze termijn, hetgeen impliceert dat Uw cliënt gewoon gehouden is de huur te blijven voldoen, totdat partijen anders overeenkomen. (…)”
2.10.
Bij e-mail van woensdag 4 november 2015 heeft de gemachtigde van [huurder] aan de gemachtigde van [verhuurder] bericht:
“
(...)
(...)
Mijn cliënt heeft het gehuurde herstelt zoals afgesproken, ontruimt en schoon achtergelaten. Hij heeft gisteren en vandaag gepoogd de sleutels bij uw cliënt af te geven. Deze weigerde deze ontvangst te nemen. Uw cliënt kan de sleutels nu op afspraak bij mij op kantoor afhalen. (...)”.
2.11.
Bij e-mail van diezelfde dag heeft de gemachtigde van [verhuurder] geantwoord:
“(…)
Verwezen zij naar mijn e-mail van vrijdag jl. waarin ik aangeeft dat de huurovereenkomst nog altijd vigeert. Er is geen overeenstemming bereikt dat de huurovereenkomst eerder zou eindigen. Wel is door Uw collega een voorstel gedaan, doch omdat over het aspect van de schade aan het gehuurde, toegebracht door Uw cliënt geen akkoord werd bereikt, is geen definitieve regeling tot stand gekomen. Niet aangaande de einddatum van de huurovereenkomst, alsook niet over de vergoeding van de schade. Cliënt heeft bovendien nog geen kans gehad het gehuurde te inspecteren
(..)”.
2.12.
Bij brief van 12 januari 2016 geeft [huurder] aan dat de door hem betaalde waarborgsom eventueel gebruikt kan worden voor verrekening met openstaande bedragen.
2.13.
Bij brief van 15 februari 2016 heeft [verhuurder] een verrekeningsverklaring uitgebracht.
2.14.
Blijkens een schriftelijke ontvangstbevestiging heeft [verhuurder] op 26 juli 2016 de sleutels van het pand bij de gemachtigde van [huurder] opgehaald.
3.Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
[verhuurder] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
a. te bepalen dat de tussen partijen op 1 juli 2010 gesloten huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:290 e.v. BW per direct, danwel per 11 november 2016 danwel een andere datum is ontbonden,
alsmede [huurder] te veroordelen tot vergoeding van:
b. de verschuldigde (achterstallige) huur berekend over de periode van 1 november 2015 tot en met de datum dat de huurovereenkomst door de kantonrechter is ontbonden, dan wel een andere nader bepaalde datum, per 1 november 2016 € 17.020,64,
c. de contractuele boete overeenkomstig artikel 25 lid 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden, vast te stellen/ te matigen tot een bedrag van € 3.000,00 danwel een ander passend en billijk geacht bedrag,
d. de wettelijke handelsrente van € 709,94 danwel de wettelijke rente over de ontstane huurachterstand, danwel een ander bedrag aan handels- c.q. wettelijke rente,
e. de buitengerechtelijke kosten ad € 1.229,11,
f. de schade aan het gehuurde van € 27.724,55, dan wel een ander passend, redelijk of billijk geacht bedrag,
g. de kosten van het door Sannen B.V. uitgebrachte taxatierapport van € 665,50 inclusief btw,
h. de proceskosten,
i. de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien niet binnen twee weken aan dit vonnis wordt voldaan.
3.2.
[huurder] voert verweer in conventie.
In reconventie vordert [huurder] [verhuurder] c.s. te veroordelen om tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.000,00 te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente vanaf de dag der aanzegging, althans de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening, alsmede [verhuurder] c.s. te veroordelen in de proces- en eventuele nakosten.
3.3.
[verhuurder] voert verweer in reconventie.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
Nu de vorderingen in conventie en reconventie samenhangen zullen zij gezamenlijk beoordeeld worden.
4.2.
[verhuurder] vordert op de eerste plaats dat de met [huurder] gesloten huurovereenkomst zal worden ontbonden omdat [huurder] te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Hij heeft immers vanaf 1 november 2015 geen huurpenningen meer betaald. De huurachterstand tot 1 november 2016 bedraagt daarmee volgens [verhuurder]
€ 17.020,64.
€ 17.020,64.
[huurder] betwist de huurachterstand en stelt zich, onder verwijzing naar de brief van
24 september 2015, op het standpunt dat de huurovereenkomst reeds op 15 oktober 2015 met wederzijds goedvinden is geëindigd, zodat hij vanaf die datum geen huur meer verschuldigd is. Hij heeft tot 1 november 2015 huurpenningen betaald.
24 september 2015, op het standpunt dat de huurovereenkomst reeds op 15 oktober 2015 met wederzijds goedvinden is geëindigd, zodat hij vanaf die datum geen huur meer verschuldigd is. Hij heeft tot 1 november 2015 huurpenningen betaald.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst geëindigd is per 15 oktober 2015. De hiervoor onder 2.7 geciteerde brief van [verhuurder] van 24 september 2015 vermeldt immers uitdrukkelijk dat [verhuurder] - naar aanleiding van een voorstel daartoe van [huurder] - akkoord gaat met beëindiging van de huurovereenkomst per 15 oktober 2015. Op dat moment bestond dus tussen partijen dus wilsovereenstemming met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst. De andere kwesties die in de brief aan de orde worden gesteld (ontruiming, huurbetaling en mutatieschade) zijn niet geformuleerd als een voorwaarde voor de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, maar betreffen onder meer de gevolgen van die beëindiging waarover partijen nog afspraken dienden te maken. Daarmee staat het einde van de huurovereenkomst per 15 oktober 2015 naar het oordeel van de kantonrechter vast en stond het [verhuurder] niet vrij daarop terug te komen, zoals hij blijkens zijn e-mail van 30 oktober 2015 (hiervoor genoemd onder 2.9) heeft gedaan.
Nu de huurovereenkomst reeds is geëindigd met wederzijds goedvinden zal de in conventie onder a gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen.
4.3.
Datzelfde geldt voor de vorderingen in conventie onder b en d. Deze vorderingen betreffen de betaling van huurpenningen vanaf 1 november 2015 en rente daarover. Nu de huurovereenkomst is geëindigd per 15 oktober 2015 en vast staat dat [huurder] de huur tot en met oktober 2015 volledig heeft voldaan, is er geen grond voor toewijzing van huurpenningen en rente over een periode nadien.
4.4.
Onder c heeft [verhuurder] betaling van contractuele boetes gevorderd tot een bedrag van € 3.000,00 dan wel een ander, door de kantonrechter passend en billijk geacht, bedrag. [verhuurder] stelt daartoe dat [huurder] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door telkens de huurpenningen na de vervaldatum te voldoen. De contractuele bepalingen vereisen dat de huur volledig bij vooruitbetaling wordt betaald. Nu [huurder] dat niet heeft gedaan, is hij de contractuele boete verschuldigd overeenkomstig artikel 25 lid 3 van de Algemene Bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:290 e.v. BW, zijnde € 300,00 per dag. Bij brieven van 11 november 2014, 2 december 2014 en 20 januari 2015 is aanspraak gemaakt op deze boetes.
[huurder] stelt zich op het standpunt dat de algemene voorwaarden waarnaar verwezen wordt niet ter hand zijn gesteld en ook geen deel uit maken van de overeenkomst tussen partijen. Het boetebeding geldt bovendien niet omdat - in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst - tussen partijen afgesproken is dat de huur in gedeeltes mocht en kon worden betaald. Vanaf het begin van de huurrelatie in augustus 2010 tot oktober 2014 heeft [huurder] ook telkens in gedeeltes en achteraf betaald. Zijdens [verhuurder] is daar nooit tegen geprotesteerd. [huurder] is ook nooit eerder dan bij brief van brief van 24 oktober 2014 door [verhuurder] tot andere c.q. tijdige of volledige betaling gesommeerd.
De kantonrechter overweegt als volgt. De aan de orde zijnde vordering is blijkens de dagvaarding gegrond op artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: algemene voorwaarden 7:290 BW), zoals die door [verhuurder] zijn overgelegd als productie 7 bij de dagvaarding. De tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst bepaalt echter in artikel 2.1 dat daarvan deel uit maken “
De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW (...)”.In de huurovereenkomst wordt dus niet verwezen naar de algemene voorwaarden die thans aan de vordering ten grondslag liggen. [verhuurder] heeft ook niet gesteld op welke grond de algemene voorwaarden 7:290 BW van toepassing zouden zijn tussen partijen, noch dat deze aan [huurder] ter hand zijn gesteld. Bovendien heeft [huurder] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden 7:290 BW uitdrukkelijk betwist. [verhuurder] heeft ten aanzien van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden naar het oordeel van de kantonrechter dus niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht, zodat de vordering tot betaling van de contractuele boetes reeds om die reden dient te worden afgewezen. Het enkele gegeven dat partijen na het aangaan van de huurovereenkomst hebben geconstateerd dat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft en niet een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW zoals het opschrift van de huurovereenkomst luidt, maakt immers niet zonder meer dat vast staat dat zij daarmee ook de toepasselijkheid van andere algemene bepalingen zijn overeengekomen.
De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW (...)”.In de huurovereenkomst wordt dus niet verwezen naar de algemene voorwaarden die thans aan de vordering ten grondslag liggen. [verhuurder] heeft ook niet gesteld op welke grond de algemene voorwaarden 7:290 BW van toepassing zouden zijn tussen partijen, noch dat deze aan [huurder] ter hand zijn gesteld. Bovendien heeft [huurder] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden 7:290 BW uitdrukkelijk betwist. [verhuurder] heeft ten aanzien van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden naar het oordeel van de kantonrechter dus niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht, zodat de vordering tot betaling van de contractuele boetes reeds om die reden dient te worden afgewezen. Het enkele gegeven dat partijen na het aangaan van de huurovereenkomst hebben geconstateerd dat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft en niet een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW zoals het opschrift van de huurovereenkomst luidt, maakt immers niet zonder meer dat vast staat dat zij daarmee ook de toepasselijkheid van andere algemene bepalingen zijn overeengekomen.
4.5.
[verhuurder] vordert onder f en g een bedrag van € 27.724,55 inclusief btw, bestaande uit de schade aan het gehuurde, zoals vastgelegd in het taxatierapport van Sannen B.V., alsmede vergoeding van de kosten van dit rapport van € 665,50 inclusief btw.
[verhuurder] stelt daartoe dat [huurder] zonder toestemming structurele wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht en schade aan wanden, plafond en vloeren heeft toegebracht. [huurder] stelt dat hij het gehuurde schoon, leeg, ontruimd en in de toestand waarin hij het bij aanvang van de huur heeft ontvangen, heeft opgeleverd. Voorafgaand aan de ontruiming heeft hij het beschadigde plafond door een ter zake deskundig bedrijf laten herstellen.
De kantonrechter overweegt dat op [verhuurder] de stelplicht en bewijslast rust dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders was dan de staat waarin [huurder] het gehuurde bij het einde van de huurperiode, heeft achtergelaten. Hoewel ter zitting gesteld, is niet gebleken van het bestaan van een staat van oplevering bij het aangaan van de huur, zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Anders gezegd, hoe het gehuurde er toen uitzag is niet schriftelijk of op een andere wijze vastgelegd. Bezien in het licht van [huurder] ’ betoog dat de staat van het gehuurde zoals door hem opgeleverd gelijk is aan de staat bij aanvang van de huurovereenkomst, dient geoordeeld te worden dat [verhuurder] ook hier niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, ten aanzien van de door hem gestelde wijzigingen aan het gehuurde. Het door [verhuurder] ingediende taxatierapport van Sannen B.V. maakt dat niet anders. Dat rapport spreekt immers over “
kosten om het object in een normale staat van onderhoud te brengen”, hetgeen daardoor iets anders omvat dan (eventuele) mutatieschade. Ook is uit dat rapport niet af te leiden hoe de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst. De vorderingen van [verhuurder] moeten dan ook worden afgewezen bij gebreke van enige onderbouwing.
kosten om het object in een normale staat van onderhoud te brengen”, hetgeen daardoor iets anders omvat dan (eventuele) mutatieschade. Ook is uit dat rapport niet af te leiden hoe de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst. De vorderingen van [verhuurder] moeten dan ook worden afgewezen bij gebreke van enige onderbouwing.
4.6.
[verhuurder] heeft ten slotte vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van
€ 1.229,11 gevorderd. Deze kosten zijn berekend over de huurachterstand van 13 maanden, het bedrag aan mutatieschade en de kosten van het taxatierapport.
€ 1.229,11 gevorderd. Deze kosten zijn berekend over de huurachterstand van 13 maanden, het bedrag aan mutatieschade en de kosten van het taxatierapport.
[huurder] heeft verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van deze kosten.
Nu alle vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen, is er naar het oordeel van de kantonrechter geen grond voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten.
4.7.
In reconventie heeft [huurder] terugbetaling van het door hem als waarborgsom betaalde bedrag van € 3.000,00 gevorderd alsmede buitengerechtelijke incassokosten ad
€ 514,25.
€ 514,25.
[verhuurder] heeft betoogd dat de huurovereenkomst nog niet geëindigd is en dat terugbetaling van de waarborgsom daarom niet aan de orde is. Daarnaast heeft [huurder] niet eerder aanspraak op terugbetaling gemaakt, zodat [verhuurder] ook op die grond niet in verzuim is. Als dat wel het geval zou zijn, dan geldt dat [verhuurder] een beroep heeft gedaan op verrekening.
De kantonrechter stelt vast dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst inmiddels is geëindigd, zodat terugbetaling van de waarborgsom in beginsel wel aan de orde is. Hoewel gesteld, is echter niet gebleken dat [huurder] (meerdere malen) heeft verzocht om restitutie van de waarborgsom. [huurder] heeft enkel verwezen naar zijn brief van 12 januari 2016 waarin hij de waarborgsom noemt, doch deze kan volgens de kantonrechter niet beschouwd worden als een verzoek tot terugbetaling, binnen een daartoe aangegeven termijn. Nu van andere verzoeken daartoe niet is gebleken, dient geoordeeld te worden dat [verhuurder] niet in verzuim is komen te verkeren ten aanzien van restitutie van de waarborgsom, zodat veroordeling tot terugbetaling thans niet aan de orde is. De vordering van [huurder] dient dan ook te worden afgewezen. Dat zelfde geldt (dus) ook voor de buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde wettelijke rente.
4.8.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig om partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.9.
Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing blijven.
4.10.
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten gecompenseerd worden, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
5.De beslissing in conventie en reconventie
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
compenseert de proceskosten in dier voege dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.
type: mjp
coll: FL